Transcript Aansprakelijkheid van de organen van de VME na de Wet van 2010

Aansprakelijkheid van de organen van
de VME na de Wet van 2010
V I L L A J U R I S A D V O C AT E N
K o n i n g i n A s t r i d l a a n 7 9 – 3 5 0 0 H A S S E LT
011/25.20.20
w w w. v i l l a j u r i s . b e
Situering
Art. 577-3 B.W. : De beginselen met betrekking tot de
gedwongen mede – eigendom, (…), en de bepalingen van
deze afdeling zijn van toepassing op
- Ieder gebouw
- of groep van gebouwen
- waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende
personen is verdeeld volgens kavels,
- die elk een gebouw privatief gedeelte
- en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende
bestanddelen bevatten.
Villa Juris Advocaten
Situering
Gevolgen :
1. Statuten
Van zodra de wet toepassing vindt, moet het gebouw of de
groep van gebouwen worden beheerst door :
• Een basisakte (privatief v gem. ? , aandeel priv. v. gem.)
• Een reglement van mede – eigendom (wijze van verdeling
lasten, “spelregels”…)
(in het dagelijks taalgebruik vaak kortweg, samen, “de statuten”
genoemd)
Villa Juris Advocaten
Situering
2. Vereniging van Mede – Eigenaren
Er ontstaat een Vereniging van Mede – Eigenaren, deze
heeft als doel, en handelt enkel in die context, het behoud
en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
Deze Vereniging bekomt mits voldaan aan enkele
voorwaarden (ontstaan onverdeeldheid + overschrijving statuten oh Hypotheekkantoor)
rechtspersoonlijkheid, dit is een praktisch gegeven
waarmee men het vehikel dat de VME is toelaat om
makkelijker naar voor te treden.
Villa Juris Advocaten
Situering
Maar … een rechtspersoon is geen persoon van vlees en bloed …
zoals een natuurlijk persoon dat wel is.
Een rechtspersoon is slechts een juridische fictie…
“Wie” is de VME ? “Wie” belichaamt de VME bij
contractssluiting, procedure (aansprakelijkheid ? Incasso ?) voor
de Rechtbank, consultatie bij de advocaat, besprekingen met
leveranciers, … ?
-- Oplossing : ORGANEN
Villa Juris Advocaten
De VME en haar Organen
Voor de VME zijn de door de Wetgever voorgeschreven
organen, en dit is niet geheel nieuw sedert 2010 :
- De Algemene Vergadering
- De Syndicus
- De Raad van Mede – Eigendom (nieuw 2010 !) (verplicht
indien minstens 20 VOLWAARDIGE kavels)
- De Commissaris van de Rekeningen (nieuw 2010 !)
- NIET : De Voorzitter
- NIET : De Secretaris (alleszins niet in deze hoedanigheid)
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Art. 577-6 B.W. : Ieder eigenaar van een kavel is lid van de
algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen.
Van de Algemene Vergadering maakt derhalve elke
eigenaar deel uit. Het is dit orgaan waarbinnen op
democratische wijze beslissingen worden genomen.
Daarmee draagt elke eigenaar in principe mee in de
verantwoordelijkheid voor het gebouw of groep van
gebouwen, dit in verhouding tot zijn aandeel.
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
! Niet elke mede – eigenaar moet in de geval apart worden
gedagvaard.
De wet voorziet uitdrukkelijk dat de VME de hoedanigheid en
het vereiste belang heeft om in rechte de eigenaars te
vertegenwoordigen.
-- Een ellenlange dagvaarding met een opsomming van de vele
eigenaren kan daarmee vermeden worden.
De VME zal dus worden gedagvaard. Dit kan zijn omdat de AV in
gebreke bleef om beslissingen te nemen, of zelfs op basis van
een objectieve – of contractuele aansprakelijkheid.
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Toepassingsgevallen.
Contractuele aansprakelijkheid
Art. 1382 B.W. :
“Elke daad van de mens waardoor aan een ander schade wordt
veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade
is ontstaan, deze te vergoeden.”
-- Subjectieve aansprakelijkheid, fout, schade en oorzakelijk verband
aantonen.
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Art. 1384 B.W. :
“Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad, maar ook
voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van zaken
die men onder zijn bewaring heeft.
De vader en de moeder zijn aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door hun minderjarige kinderen.
De meesters en zij die anderen aanstellen, voor de schade door hun dienstboden en aangestelden
veroorzaakt in de bediening waartoe zij hen gebezigd hebben.
De onderwijzers en de ambachtslieden, voor de schade door hun leerlingen en leerjongens veroorzaakt
gedurende de tijd dat deze onder hun toezicht staan.
De hierboven geregelde aansprakelijkheid houdt op indien de ouders, onderwijzers en ambachtslieden
bewijzen dat zij de daad welke tot die aansprakelijkheid aanleiding geeft, niet hebben kunnen beletten.”
--- Kwalitatieve aansprakelijkheid ! Objectieve aansprakelijkheid ! Fout of
onzorgvuldigheid moeten niet eens bewezen worden !
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Art. 1386 B.W.
“De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor
schade door de instorting ervan veroorzaakt,
wanneer deze te wijten is aan verzuim van
onderhoud of aan een gebrek in de bouw.”
-- Hier is wel een verzuim aan onderhoud aan te
tonen, of een gebrek aan het gebouw…
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Dit is erg actueel :
Oud gebouwenpark. Terrassen of balkons waar zich betonrot
manifesteert …. Terwijl men zich in de AV beraadt over wie de kosten
van herstelling moet dragen, is de hele VME wel objectief
aansprakelijk voor schadegevallen die zich intussen voordoen !
Bouwgebreken als gevolg van een constructie die het na jaren
begeeft, misschien zelfs omdat zij van meet af aan niet voldeed, doch
de 10-jarige vorderingstermijn ‘overleefde’ …
…
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Cass. (1e k.) AR C.09.0233.F, 28 mei 2010.
De bewaarder van een zaak in de zin van art. 1384, lid 1 BW is de persoon die er
gebruik van maakt voor zijn eigen rekening of die er het genot van heeft of die ze
bewaart met de mogelijkheid om er toezicht, leiding en controle op uit te oefenen.
De vereniging van mede-eigenaars beschikt over de mogelijkheid om toezicht,
leiding en controle uit te oefenen over de gemene delen van het gebouw of de
gebouwengroep, die ze dus bewaart en beheert voor haar eigen rekening. Zij heeft
bijgevolg in principe de bewaring van die gemene delen in de zin van art. 1384, lid
1 BW.
De artikelen 577-5, §3, en 577-7, §1, 1°, b), van het Burgerlijk Wetboek verlenen de
vereniging van mede-eigenaars een bevoegdheid van toezicht, leiding en controle op
de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen,
die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening beheert; zij heeft bijgevolg, in
de regel, de bewaring van de gemeenschappelijke gedeelten.
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Rb. Antwerpen (5e B k.) 9 november 2010
De artikelen 577-5, § 3, en 577-7, § 1, 1°, b) BW verlenen de
vereniging van mede-eigenaars een bevoegdheid van
toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke
gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen,
die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening
beheert. Zij heeft bijgevolg, in de regel, de bewaring van de
gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 1384, lid
1 BW.
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
De boodschap van de verzekeringsmakelaar … ?
- Is de VME goed verzekerd ? Welke schade dekt de
blokpolisverzekeraar, welke schade niet ?
Vraag van de (Vereniging van mede- ) eigenaren :
transparante duiding over het voorwerp van dekking !
(instorting gebouw .. ?! )
Is er rechtsbijstand voorzien ? (kosten expertise, advocaat,
…)
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
Toemaatje …
Toolkit voor de paniekerige minderheidsaandeelhouder …
1. Art. 577-9, §2 B.W. : Iedere mede – eigenaar kan aan de
rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing van de AV te vernietigen of te wijzigen
(termijn : 4M)
2. Art. 577-9, § 3 B.W. : Ieder mede – eigenaar kan aan de
rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de
bijeenroeping van de algemene vergadering te gelasten ten
einde over een door voornoemd mede – eigenaar bepaald
voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of
onrechtmatig weigert zulks te doen.
Villa Juris Advocaten
De Algemene Vergadering
3. Art. 577-9, §4 B.W. : Wanneer in de AV de vereiste
meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede – eigenaar
aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten
van de VME, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren
aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de
toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te
voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke
gedeelten, wanneer de AV zich zonder gegrond reden daartoe
verzet.
4. Vanaf het instellen van de vorderingen onder “2” en “3”, en
voor zover de eis niet wordt afgewezen, is de eiser van iedere
aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen
voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing !!!
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
Verplicht aan te duiden, door de Algemene Vergadering.
-- Uitvoerend orgaan ! In de uitvoering dient deze de
wettelijke opdrachten volgens de regels van de kunst te
vervullen.
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
Wettelijke taken (abstractie makend van de
syndicusovereenkomst en bepalingen in het RvME) :
- de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen,
uitvoeren of laten uitvoeren,
- Alle bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig
beheer stellen !!!
- het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te
beheren; verplicht een afzonderlijke rekening voor het
werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het
reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de
vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
- de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het
beheer van de gemeenschappelijke zaken vertegenwoordigen.
- de lijst van de schulden bedoeld in [1 artikel 577-11, § 2]1 ,
over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek
van de notaris;
- aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een
persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene
vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de
vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen
schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als
zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De
mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in
de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
- indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft
genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging
van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het
gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de
voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met
inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de
schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de
financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;
- een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening
van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren;
in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering
aangegaan op kosten van de vereniging van medemede-eigenaars;
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
- het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten
of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement
van mede-eigendom, of door de algemene vergadering ;
- kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
- aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met
de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
- de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten
tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste
familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn
of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen
de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde
personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming
waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming
waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een
rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een
beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging
van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in
zijn kapitaal.
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
- de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de
beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek
en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van
akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op
het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de
referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;
- de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke,
nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum
genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders,
de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde
boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van
de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant
geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld
in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de
mede-eigenaars;
- de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de
werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting
van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te
verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de
vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene
vergadering die over die begrotingen moet stemmen.
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
De verzekeringsmakelaar onthoudt …
Men onderscheidt :
A. De persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus wegens
foutieve / onzorgvuldige / gebrekkige .. uitvoering van zijn
mandaat. (beoordeling geval per geval)
B. De syndicus is als uitvoerder niet aansprakelijk voor de door
de AV genomen beslissingen; nuance : professionele
informatieplicht …
C. Spanningsveld : Syndicus – uitvoerder v. AV als beslisser en
dringend en bewarende maatregelen …
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
Rb. Brugge nr. 12/2451/A, 7 oktober 2013
Wanneer een mede-eigenaar in zijn appartement door
overlopend afvalwater schade lijdt en zijn schade wordt
vergoed na expertise tussen de vereniging van medeeigenaars en die mede- eigenaar, is het verwijt aan de
syndicus dat hij onvoldoende informatie over het
rechtsgeding heeft gegeven, de brandverzekeraar niet in
het geding heeft betrokken en een dading heeft afgesloten
onterecht, wanneer uit de feitelijke elementen blijkt dat de
syndicus op de algemene vergaderingen volledig aan zijn
informatieplicht heeft voldaan.
Villa Juris Advocaten
De Syndicus
Pol. Antwerpen nr. 13A670, 13A671, 13A672, 13A673,
13A674, 11 maart 2014.
Gemeentelijke administratieve sancties (GAS-boetes),
gesteld voor het ontbreken van betaalstickers op
afvalcontainers van appartementsgebouwen, kunnen niet
ten laste van de syndicus in eigen naam worden gelegd. Het
buitenzetten van een container zonder de vereiste
betaalsticker is bovendien geen daad van beheer.
Villa Juris Advocaten
De Raad van Mede – Eigendom
In elk gebouw of groep van gebouwen van minstens twintig
volwaardige kavels, wordt een Raad van Mede – Eigendom
opgericht.
Deze raad wordt er mee belast erop toe te zien dat de
syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.
De Rv ME bezorgt de mede – eigenaren halfjaarlijks een
omstandig verslag over de uitoefening van zijn taak.
[waakhondfunctie]
Villa Juris Advocaten
De Raad van Mede – Eigendom
Mogelijke aansprakelijkheid ?
Individuele mede – eigenaren kunnen schade lijden doordat
deze controlefunctie niet correct werd uitgevoerd.
Transparante berichtgeving is de moeder van de
porseleinkast.. De verslaggevingsplicht lijkt vandaag
nochtans in vele gebouwen dode letter …
Of wordt … gepasseerd …
Villa Juris Advocaten
De Raad van Mede – Eigendom
Maar de verzekeringsmakelaar onthoudt …
De taak van de leden van de RvME is bij wet voorzien en
veelal verder omschreven in het Reglement van Mede –
Eigendom. Dit is géén vrijblijvend takenpakket meer !! Men
neemt wel degelijk juridische verantwoordelijkheid op zicht
!
De leden van de RvME moeten MEE verzekerd worden ! (nb
: de wetgever voorziet dit alleen nadrukkelijk voor de
syndicus)
Villa Juris Advocaten
Commissaris van de Rekeningen
De AV wijst een commissaris van de rekeningen aan.
Welke bevoegdheden ?
Professional of niet ?
Ook een eigen verantwoordelijkheid !
Villa Juris Advocaten
Commissaris van de Rekeningen
De verzekeringsmakelaar onthoudt …
De taak van de Commissaris van de Rekeningen is bij wet
voorzien en veelal verder omschreven in het Reglement van
Mede – Eigendom. Dit is géén vrijblijvend takenpakket
meer !! Men neemt wel degelijk juridische
verantwoordelijkheid op zicht !
De Commissaris van de rekeningen moet MEE verzekerd
worden ! (nb : de wetgever voorziet dit alleen nadrukkelijk
voor de syndicus)
Villa Juris Advocaten
De Voorzitter
Geen orgaan.
Wél drie specifieke taken :
• Vergadering leiden
• Notulen mee ondertekenen
• Dossier in ontvangst nemen bij vacuüm
syndicusaanstelling
Titel die tegenwoordig, sedert 2010, ten onrechte lijkt af te
schrikken…
Villa Juris Advocaten
De Secretaris
Geen orgaan.
Villa Juris Advocaten
Slotsom
Niet enkel de syndicus, doch ook de andere organen,
behoeven op degelijke wijze verzekerd te zijn.
Zie de toekomstige renovatiewerken die in vele gebouwen
nodig zullen zijn, de daarbij de verwachten financiële issues
(geen reservekapitalen aangelegd, slechte opvolging van
contracten, het mondiger worden van andere mede –
eigenaren …).
Een goed verzekerd mede – eigenaar is er twee waard !
Villa Juris Advocaten
Dank voor uw aandacht !
Astrid CLABOTS
Advocaat
VILLA JURIS ADVOCATEN
Koningin Astridlaan 79
3500 HASSELT
[email protected]
Villa Juris Advocaten
VILLA JURIS …
Is …
een open huis waar de rechtszoekende altijd welkom is en graag geholpen wordt door een team van gespecialiseerde advocaten.
Waar …
- uw vraag wordt steeds behandeld vanuit een onderlinge aanpak binnenshuis, desgevallend bijgestaan door externe specialisten.
- de cliënt onmiddellijk uitgenodigd wordt voor een volledig en duidend gesprek. Wij luisteren aandachtig en lichten de cliënt in over wat deze
wel of … niet … mag verwachten. Wij gebruiken klare taal.
- wij geloven dat een oplossing niet noodzakelijk in de einduitspraak van de rechter moet vervat liggen. Wij maken tijdens de procedure geregeld
een realistische kosten – batenanalyse op en adviseren tussentijds blijvend over de best te volgen strategie. Beter ingaan op een goed
regelingsvoorstel dan eindigen met een “pyrrusoverwinning”.
- wij tijdens onze samenwerking garant staan voor een vlotte communicatie op geregelde tijdstippen met cliënt, makelaar én
verzekeringsmaatschappij en met bijzondere aandacht voor de verzekeringsmakelaar, die vaak het eerste aanspreekpunt blijft, en zijn cliënt steeds
transparant moet kunnen informeren over het verloop van de procedure.
Tt
Villa Juris Advocaten