Transcript İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYETİN TESPİTİ

İNŞAAT İŞLERİNDE
MUHASEBE VE VERGİ
UYGULAMALARI
TRABZON S.M.M.M.O.
Trabzon, 16.01.2014
Sakıp ŞEKER
Yeminli Mali Müşavir
1
VERGİ UYGULAMALARI YÖNÜNDEN İNŞAAT
İŞLERİNİN TÜRLERİ-1
•
•
•
•
•
1- Taahhüt Şeklinde Yürütülen İnşaat İşleri
a) Yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri,
b) Yıllara yaygın olmayan inşaat ve onarma işleri,
2- Özel İnşaat İşleri
a) Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak
amacıyla yapılan inşaat işleri,(Yap-sat)
• b) Kat karşılığı inşaat işleri,( konut ve işyeri inşaatları)
• c) Satmak amacı olmaksızın kendi arsa veya arazisi
üzerine konut ve işyeri inşaatları
• d) Kiraya vermek amacıyla inşaat yapılması
2
VERGİ UYGULAMALARI YÖNÜNDEN İNŞAAT
İŞLERİNİN TÜRLERİ-2
• 3- İktisadi işletmeler tarafından satmak
amacı taşımayan, işin yürütülmesi (yatırım)
amacıyla yapılan inşaat işleri (İşyeri
amacıyla bizzat inşa edilen büro, fabrika, tesis
vb. inşaatlar)
• 4- Özel Maliyet ve Yap İşlet Devret
Kapsamında Yapılan İnşaat İşleri
• 5- Yapı Kooperatiflerince Yürütülen İnşaat
İşleri
3
İnşaat İşlerinde Değerleme
• VUK'nun 269. maddesine göre iktisadi
işletmelere ait gayrimenkuller maliyet bedeli
ile değerlenir. Gayrimenkullerde maliyet
bedeline "satın alma bedeli"nden başka,
mevcut
bir
binanın
satın
alınarak
yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden
mütevellit giderlerin de ilave edilmesi gerektiği
belirtilmiştir. Kanunu'nun 271. maddesinde
ise, inşa edilen binalarda inşa ve imal giderleri
satın alma bedeli yerine geçer denilmiştir.
4
İnşaat İşinde Maliyet Unsurları
- Arsa tedariki,
• Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılması ve arsanın
tesviyesi için yapılan harcamalar,
• İnşaatla ilgili her türlü malzeme giderleri,
• işçi ve memurların ücretleri,
• İnşaat işi ile ilgili vergi, resim, harç ve benzeri ödemeler,
• İnşaat işi ile birlikte başka işlerin veya birden fazla işin bir
arada yapılması halinde, genel idare ve genel üretim
giderlerinden ilgili inşaata düşen paylar, finansman giderleri
• Amortisman giderleri, (kullanılan makine ve taşıtlara ait)
• İnşaat işi ile ilgili olarak ödenen tazminatlar (kıdem, ihbar
ve sözleşmeden doğan cezalar dahil)
5
I-Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşi Kavramı
•
•
•
•
İş inşaat veya onarma işi olmalı
Başkası hesabına yapılmalı. (taahhüt işi olmalı)
Bir takvim yılından daha fazla süreyi kapsamalı
Yapı sözcüğü: Karada veya suda daimi veya geçici,resmi
veya özel, yer altı veya yer üstü inşaatı ile bunların ilave,
değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli
tesisleri ifade etmektedir.
• Her türlü bina,köprü, yol, baraj, liman, enerji iletim hattı,
kanalizasyon, su dağıtım şebekesi,kanal, tünel ve benzeri
yapılar inşaat kavramı içinde değerlendirilmektedir.
Bütünlük arz eden etüd, proje, makine ve tesisat ve montaj
işleri de inşaat kavramına dahildir.
6
Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşlerinde
Kazancın Tespit Yöntemleri
• TAMAMLAMA YÖNTEMİ (VERGİ UYGULAMASI)
GVK’nın 42-44. maddelerinde yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinde kazancın
işin bittiği yılda tespit edileceği hükme bağlanmıştır. İşin bitimi ise geçici kabul
tutanağının onaylanmasına ve işin fiilen tamamlanmasına bağlanmıştır.
• TAMAMLAMA YÜZDESİ YÖNTEMİ (TFRS-11)
Tamamlama yüzdesi yönteminde ise, inşaat işinden kaynaklanan gelir ile
tamamlanma seviyesine göre katlanılan maliyetler eşleştirilerek kazanç
her hesap dönemi sonunda tespit edilir.
Bazı ülkelerde bu yöntemlerden sadece birisi tercih edildiği halde bazı
ülkelerde mükellefin isteğine bırakılmıştır.
TMS-11’e (İnşaat Sözleşmeleri) göre, inşaat sözleşmesinin sonucu
güvenilir biçimde öngörülebiliyorsa inşaat sözleşmesine ilişkin gelir ve
maliyetler bilanço günü itibariyle sözleşmeye konu işin tamamlanma
aşaması esas alınarak kazancın tespit edilebileceği öngörülmektedir.
7
Tamamlama yüzdesi yöntemine örnek
• Sözleşme tutarı 10.000.000 TL, tahmini maliyeti 9.000.000 TL olan ve 2
yıl sürecek olan bir inşaat işinde birinci yılın sonunda 3.000.000 TL
harcama yapılmış, karşılığında 3.750.000 TL hak ediş düzenlenmiş
olsun.
Maliyet yöntemine göre, ( cost to cost) tamamlanma yüzdesi
3.000.000/9.000.000=%33,3 olarak hesaplanan maliyete isabet eden
gelirin
de
10.000.000*%33,3=3.333.000
TL
hesaplanması
gerekmektedir. Gerçekleşmiş maliyete göre tahsil edilen geliri aşan
(3.750.000-3.333.000)= 417.000 YTL bilançonun pasifinde 382 nolu
hesapta (Gelecek Yıl Gelirleri ) gösterilmeli, gelir tablosunda ise kar
(3.333.000- 3.000.000)= 333.000 TL gösterilmelidir.
• Yapılan harcamanın 4 milyon TL olması halinde tamamlama yüzdesi
4/9=%44.4 ve kar (4.444.000-4.000.000)=444.000 TL hesaplanacak,
ancak hak edişe henüz bağlanmayan ( 4.444.000-3.750.000=) 694.000
TL alacak olarak muhasebeleştirilecektir. Bu tutar bilançoda 182 nolu
hesapta Onaylanacak Hakediş Alacakları olarak gösterilmelidir.
8
İşin Bitim Tarihi
• GVK’nın 44. Maddesinde, “inşaat ve onarma işlerinde
geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici
kabulün yapıldığını gösteren tutanağın idarece
onaylandığı tarih; diğer hallerde işin fiilen
tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi
olarak kabul edilir” denilmektedir.
• “Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan iş” deyiminden
(2886 Sayılı DİK ile 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa
tabi idareler tarafından ihalesi yapılan ve 4735 sayılı
Kamu İhale Sözleşmeleri Kanununa göre anahtar teslimi
götürü bedel veya birim fiyat esasına göre sözleşmeye
bağlanan yapım işlerini anlamak gerekir.
9
Özel sektörde geçici kabul
• Özel hukuk alanındaki inşaat sözleşmelerinde de işin bitimi
geçici ve kesin kabul şartlarına bağlandığı takdirde, bu tür
işlerde de geçici kabul tutanağının işveren tarafından
onaylandığı tarihi işin bitim tarihi olarak kabul etmek gerekir.
Özel sektörde işin bitimi genel olarak kesin kabule, yani işin
fiilen tamamlandığı tarihe göre tespit edilmektedir.
• Sözleşmenin feshi, iflas, devir ve benzeri hallerde işin bitim
tarihi bu işlemlerin gerçekleştiği ve belgeye bağlandığı tarihtir.
• Yargıya intikal eden işlerde ihale makamı işi bir başka firmaya
ihale ettiği takdirde geçici kabulün onayı beklenmemelidir
görüşündeyim. İdarenin fesih yazısı yeterli görülmelidir.
10
İşe Başlama Tarihi
• Yapılan sözleşmede, yapılacak işin yer teslimi
öngörülmüş ise, yerin teslim edildiği tarih,
• Sözleşmede, yer teslim tarihi belirtilmemiş
ise, sözleşmede belirtilen işin başlangıç tarihi,
• Sözleşmede, bunların hiçbiri belirtilmemiş ise,
sözleşmenin imzalandığı tarih,
işe başlanılan tarih olarak kabul edilmesi
gerekmektedir.
11
İnşaat Taahhüt işlerinde Hesap Planı
Uygulamaları
• Tekdüzen hesap planında taahhüt şeklindeki
inşaat işlerinin 740-Hizmet üretim maliyeti
hesabında gösterilmesi önerilmektedir. İşin
devam etmesi halinde maliyetler bilançoda 170178 nolu hesaplarda, gelirler ise bilançoda 350358 nolu hesaplarda gösterilmelidir.
• İşin tamamlandığı dönemde gelir tablosunda
maliyetler 622-satılan hizmet maliyeti hesabında,
gelirler ise 600-Yurt içi satışlar hesabında
gösterilir.
•
12
Ortak Giderlerin Dağıtımı
• Birden Fazla İnşaat İşinin Birlikte Olması halinde;
Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte
yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler bu
işlere ait harcamaların birbirine olan nispeti dahilinde
dağıtılır. 1.1.2004 tarihinden önce ortak genel giderler
hakediş tutarları ölçüsünde dağıtılmaktaydı.
• Diğer İşlerle Birlikte Olması halinde; yıl içinde tek
veya birden fazla inşaat ve onarma işinin 42.
madde kapsamına girmeyen işlerle birlikte
yapılması halinde, her yıla ait müşterek giderler,
bu işlere ait harcamalar ile diğer işlere ait satış
ve hasılat tutarlarının birbirine olan nispeti
dahilinde dağıtılır.
13
Amortismanların Dağıtımı
• GVK’nın 44. maddesine göre, birden fazla yıla
sirayet eden inşaat işlerinde ortak olarak
kullanılan tesisat, makine ve araçların
amortismanları bunların her işte kullanıldıkları
gün sayısına göre dağıtılır.
• Gün hesabının yapılamadığı durumlarda
amortisman giderleri de genel yönetim giderleri
gibi maliyet/hasılat oranında dağıtılabilir.
14
Çalışmayan Makina Amortismanları
• Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle
müştereken kullanılan tesisat, makine ve ulaştırma
vasıtalarının amortismanları, bunların her işte
kullanıldıkları gün sayısına göre dağılır. GVK;Md:43
• Danıştay’a yansıyan bir olayda, Danıştay 3.Dairesi,
dönem içerisinde satın alınan makinenin satın alma
tarihinden önceki günlere isabet eden amortismanın
doğrudan dönem zararı olarak kaydedilebileceğine
karar vermiştir.
15
İhalesi Alınamayan İşlerle İlgili Giderler
• Her proje veya işin kar veya zararının ayrı ayrı
belirlenmesi gerektiğinden, inşaat giderleri işler
itibariyle
ayrı
hesaplarda
izlenmelidir.
Alınamayan işlerle ilgili olarak yapılan
harcamalar işin alınamayacağı kesinleştiği tarih
itibariyle dönem gideri olarak dikkate alınmalı
ve bana göre devam eden işlere pay
verilmemelidir. Keza, alınamayan iş gideri ile
devam eden işin arasında bir illiyet bağı yoktur.
• Dağıtıma tabi tutulması gerektiği yönünde
görüşler de var
16
Ortak Giderlerden Faaliyet Dışı Gelirlere Pay
Verilmesi Gerekir Mi?
• İşletmenin esas faaliyeti dışında elde ettiği demirbaş satışları,
kira gelirleri, faiz ve benzeri menkul kıymet gelirleri, alınan
tazminatlar gibi arızi nitelikteki gelirlerin de diğer faaliyetler
olarak dikkate alıp bunlara da ortak genel giderlerden pay
verilecek midir?
Arızi nitelikteki bu tür gelirler için ortak genel giderlerden pay
verilmesine gerek olmadığı ileri sürülebilirse de Maliye
Bakanlığı ortak genel giderlerin dağıtımında kullanılacak
hasılata faaliyet dışı gelirlerin de dahil edilmesi gerektiği
görüşündedir. Danıştay da bu görüştedir.
• Ortak giderlerden pay verilmesi işletme lehine bir
uygulamadır.
• Ortak gider kavramına finansman giderleri de dahildir.
• Bu uygulamada faaliyet dışı zararlar gider olarak kabul
edilmez.
17
Biten İşlerden Arta Kalan Malzemelerin
Değerlendirilmesi Ve Maliyeti
• Kullanılmış olup diğer işlerde de kullanılabilecek olan inşaat
malzeme ve artıkları emsal bedeli ile biten inşaat giderinden
çıkartılıp diğer inşaatın giderine veya stok hesaplarına
alınmalıdır.
• İnşaat artıklarının satılması halinde elde edilen gelirin 649.
Diğer Olağan Gelir ve Karlar hesabına alınması, artıkların
maliyet bedelinin kesin olarak hesaplanamadığı durumlarda
maliyet
bedeli
ilgili
olduğu
inşaat
maliyetinden
çıkartılmamalıdır.
• Kullanılmadan satılması gereken malzemeler ilgili inşaat
maliyetinden çıkartılarak 157-Diğer Stoklar hesabına
alınmalıdır.
18
İnşaat İşlerinde Randıman Hesabı
• Her maliyet oluşumunda olduğu gibi inşaat işlerinde de
bir randıman hesabı yapmak mümkündür. İnşaat
giderleri içinde yer alan demir, çimento, akaryakıt,
kereste, tuğla, kum, çakıl gibi temel girdilerin yapılan
işte ve miktarda kullanılması gerektiği kesin olmasa bile
yaklaşık olarak hesaplanabilir.
• Geçici kabul tutanağı tutulduktan veya yapı kullanma
izni alındıktan sonraki tarihi taşıyan faturalara dikkat
edilmelidir. Bu tür faturalar süresinde alınmayan
faturalar olabileceği gibi o inşaat işi ile ilgili olmayabilir.
• İnşaat işlerinde maliyetin kesin olarak tespit
edilemediği durumlarda gelir kesin olarak tespit
edilebiliyorsa (kamu ihalelerinde olduğu gibi) gelirin
%20’si safi kar kabul edilmektedir.
19
Hizmet Stokları Kavramı
• Yıllara yaygın olmayan inşaat, taahhüt
işleri,(dönem içinde)
• Bir hesap dönemini aşan mühendislik,
kontrollük ve kadastro hizmetlerine ilişkin
maliyetlerin,
• Özel maliyet bedeli harcamalarının,
Gelecek yıllara ait giderler hesabı yerine 15
nolu hesap grubunda “hizmet stokları”
hesabında gösterilmelidir.
20
Kanunen Kabul Edilmeyen Giderlerin Kaydı
• Genel gider niteliğinde olup dönem karını önemli
ölçüde etkilemeyecek tutardaki kanunen kabul
edilmeyen giderlerin devam eden işlere
dağıtılmayıp doğrudan ilgili yılda sonuç
hesaplarına intikal ettirilerek kanunen kabul
edilmeyen gider olarak matrahın hesabında
dikkate alınması uygun olur.
• Aksi halde her iş için nazım hesaplarda veya
maliyet hesaplarının altında (740/170) KKEG adı
altında muavin hesap açmak ve işin bittiği yılda
matraha ilave etmek gerekir.
21
Hakediş Gelirlerinin Değerlendirilmesinden
Doğan Faiz Ve Kur Farklarının Durumu
• Maliye Bakanlığı, ticari
kıyaslanması yöntemiyle
belirlendiği, faiz gelirinin öz sermayenin bir unsuru
olduğu, faiz gelirlerinin, muhasebe tekniği olarak ayrı
hesaplarda izlenmesi gerektiği ve dönemsellik ilkesi
gereği, yıllara yaygın inşaat işi yapanlarda da banka faizi
gelirlerinin yıllık esasına göre beyan edilmesi gerektiği
görüşündedir.
• Buna karşılık faiz giderlerinin maliyet unsuru olduğu ve
doğrudan gider kaydedilmesini kabul etmemektedir.
22
Devam
• Danıştay, yıllara yaygın inşaat işinden dolayı döviz
olarak elde edilen avans ve istihkak bedellerinin
bankalarda değerlendirilmesi sonucu oluşan kur
farkı ve faiz gelirlerinin GVK'nun 42. maddesi
uyarınca yıllara yaygın inşaat işinin hasılatına dahil
edilerek, işin bitiminde kazancın tespitinde
dikkate alınması gerektiğine karar verilmiştir. Bu
konuda çok sayıda karar bulunmaktadır.
23
İnşaat işinin devri karşılığı alınan bedelin
durumu
• İşin herhangi bir nedenle başka bir müteahhide
devredilmesi karşılığında alınan devir bedeli
yıllara yaygın inşaat işinin bir unsuru değildir.
İlgili geçici vergi döneminde beyanı gerekir.
24
Avansların Değerlendirilmesi
• Gerek inşaat işlerinde gerek diğer ticari faaliyetlerde
avanslar gerçek bir alacak veya borç olarak dikkate
alınmalıdır.
• Özel inşaat işlerinde bina tamamlanmadan tahsil edilen
paralar mutlaka alınan avanslar hesabında gösterilmelidir.
• Yabancı para cinsinden olan avansların değerlemesinden
doğan kur farkları kar veya zarar olarak değerleme gününde
kayda alınmalıdır. Yıllara yaygın inşaat işlerinde ise Danıştay
kur farkı gelirlerini işin bittiği yıl geliri olarak
değerlendirilmesi gerektiği görüşünde
25
Tevkifat
• Yıllara yaygın inşaat işlerinde işveren tarafından
müteahhide yapılan hakediş ve avanslardan %3
gelir/kurumlar vergisi tevkifatı yapılması gerekir.
• Döviz cinsinden yapılan ödemelerde ödeme
tarihindeki kur dikkate alınarak tevkifat yapılacaktır.
Aleyhe doğan kur farklarında daha önce fazla kesilen
verginin iadesi mümkün değildir. İade ancak işin
tamamlandığı dönemde yapılabilir.
• Alınan işin taşeronlara verilmesinde de tevkifat
yapılması gerekir.
26
Yıllara Yaygın İnşaat İşlerinde Kazancın Tespiti
Şeklinin İşletmeye Sağladığı Yarar Ve Zararlar
• Her yıl kar/zarar hesabı yapılmasına gerek yok
• Devlet yönünden sürekli gelir garantisi var.
• Bilançoda öz kaynaklar düşük görüneceği için
devlet ihalelerine girilmesinde problemler var
• Öz kaynaklar düşük göründüğü için örtülü
sermaye uygulamasında grup içi borçlanmalarda
problem var
27
Kamu İhale Mevzuatından Kaynaklanan Sorunlar
Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliğinin 35.
Maddesine göre; (R.G. Mükerrer sayı. 4 Mart 2009)
•a) Cari oranın (dönen varlıklar / kısa vadeli borçlar) en
az 0,75 olması (hesaplama yapılırken, yıllara yaygın
inşaat maliyetleri, dönen varlıklardan ve hakediş gelirleri
kısa vadeli borçlardan düşülecektir),
•b) Öz kaynak oranının (öz kaynaklar/toplam aktif) en az
0,15 olması (hesaplama yapılırken, yıllara yaygın inşaat
maliyetleri toplam aktiflerden düşülecektir),
•c) Kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranının
0,50’ den küçük olması, diğer bir ifade ile kısa vadeli
banka borcu, öz kaynakların yarısından az olacak.
28
Yıllara Yaygın Olmayan İnşaat İşlerinde Geçici
Vergi Uygulaması
• Yıllara yaygın inşaat işleri geçici vergiye tabi değil.
Gelir olmasa da geçici vergi beyannamesi
verilmeli.
• Y.Y.inşaat işi olanlarda son geçici vergi beyanı ile
yıllık
gelir/kurumlar
vergisi
beyannamesi
arasındaki matrah farkı %10’u aşsa da eleştiriyi
gerektirmez.
• Yıllara yaygın olmayan inşaat işlerinde geçici vergi
inşaatın bittiği geçici vergi döneminde mi beyan
edilmeli yoksa gelir elde edildikçe kar/zarar
hesaplanmalı mı?
29
Asgari İşçilik Uygulaması
• 5510 sayılı Kanuna göre inşaat işlerinde asgari
işçilik uygulaması söz konusudur.
• İşçilik tutarı ihaleli işlerde hakediş bedeli
üzerinden, diğer işlerde inşaat asgari maliyet
bedeli üzerinden hesaplanır.
• İnşaat işlerinde genel oran %9 olup, %25
indirimli şekilde dosya kapatılabilir.
• SMMM ve YMM’lerin raporuna göre teminat
mektuplarının çözdürülmesi mümkün.
• Asgari işçilik noksanlıkları nedeniyle gelir
vergisi stopajı tarh edilebilir mi?
30
Yurtdışı İnşaat, Onarma, Montaj ve Teknik
Hizmetlerden Elde Edilen Kazançlara İlişkin İstisna
• Kurumların yurtdışında yaptıkları inşaat,onarma ,montaj işleri
ve teknik hizmetlerden sağlanan ve Türkiye’deki hesaplarına
intikal ettirilen kazançlar kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
• İstisnadan yararlanmak için hasılatın belli bir kısmının veya
kazancın döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi zorunlu değildir.
• Türkiye’deki hesaplara intikal ettirilmeyen söz konusu kazançlar
istisnadan yararlandırılmaz. Kanunda «….genel sonuç
hesaplarına intikal ettirme» şartı var. Tebliğde de“söz konusu
kazançların Türkiye’deki genel sonuç hesaplarına intikal
ettirilmesi istisnadan yararlanılması için yeterlidir” ifadesi
kullanılmıştır. Sonuç hesabına intikal ettirilmeyen kazancın
işletmeden çekildiği kabul edilerek transfer fiyatlandırması
hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekir.
• Teknik hizmetlerde istisnadan yararlanabilmek için yurtdışında
işyeri bulunması gerekir. İşyerinden ne anlaşılması gerektiği açık
değildir. Şube açmakta fayda var. Teknik hizmetlerin neler
olduğu 1 nolu KVK Tebliğinde açıklanmıştır.
31
Mimarlık, Mühendislik Hizmetlerinde %50 kazanç
İndirimi
• 6322 sayılı Kanun ile 15.6.2012 tarihinden geçerli
olmak üzere, GVK 89/13 ve KVK 11. maddelerinde
yapılan değişiklikle, kanuni ve iş merkezi yurt dışında
bulunanlara Türkiye’de verilen ve yurt dışında
yararlanılan; mimarlık, mühendislik, tasarım, yazılım,
tıbbi raporlama, muhasebe, kayıt tutma, çağrı merkezi
ve veri saklama hizmetlerinden sağlanan kazançların
%50’si gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde
indirilebilecektir.
• Eğitim ve sağlık hizmetleri için de benzer indirim söz
konusudur.
32
Yapım İşlerinde KDV Tevkifatı
• Bakanlık 91 nolu KDV Genel Tebliği ile KDV Kanunu’nun 9.
maddesindeki yetkiyi kullanarak, yapım işleri ile bu işlere ilişkin
mühendislik, mimarlık, etüd ve proje hizmet alımlarına ait bedel
üzerinden hesaplanan KDV’nin 1/6’sının (117 nolu Tebliğ ile 1
Mayıs 2012’den itibaren 2/10) belirlenmiş bazı kurum ve
kuruluşlar tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilmek üzere
tevkifata tabi tutulmasını kararlaştırmıştır.
• Tevkifattan doğan iadeler YMM raporu ile yerine getirilebilmektedir.
• 30 Nisan 2006 tarihinden önce ihalesi tamamlanan yapım işleri
tevkifata tabi değildir (99 nolu Tebliğ)
• 30 Nisan 2006 tarihinden önce ihalesi tamamlanan işlerin bu
tarihten sonra taşerona verilmesi halinde taşerondan tevkifat
yapılacaktır.
• 1.000 TL’nin altındaki yapım işine ilişkin alımlar ile taahhüt niteliği
taşımayan alımlarda tevkifat yapılmayacaktır
33
Yapım işlerinde tevkifat yapmak zorunda
olan kurum ve kuruluşlar
• 5018 sayılı Kanuna ekli cetvelde yer alan idare, kurum
ve kuruluşlar, il özel idareler ve bunların teşkil ettikleri
birlikler, belediyelerin teşkil ettikleri birlikler ile köylere
hizmet götürme birlikleri,
• Diğer kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları,
• Döner sermayeli kuruluşlar,
• Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları,
• Emekli ve yardım sandıkları,
• Bankalar,
• KİT’ler ( KİK’ler ve iktisadi devlet teşekkülleri)
34
KDV Tevkifatı (Devam)
• Özelleştirme kapsamındaki kuruluşlar,
• Özel bütçeli idareler,
• OSB ile menkul kıymetler, vadeli işlem borsaları dahil
bütün borsalar
• Yarıdan fazla hissesi kamu kurum ve kuruluşlarına ait
işletmeler
• Payları İMKB işlem gören şirketler
• Kalkınma ve yatırım ajansları
• Yukarıda sayılan kurum ve kuruluşların birbirlerine karşı
yaptıkları işlemler tevkifata tabi değil
35
KDV Tevkifatı (Devam)
• İhaleyi kazanan mükellefin(yüklenicinin) işi kısmen veya
tamamen alt yüklenicilere (taşeronlara) veya daha alt
yüklenicilere devredilen yapım işlerinde işi devreden
her yüklenici kendine ifa edilen hizmete ait KDV’nin
2/10’u oranında tevkifat yapacak ve 2 nolu KDV
beyannamesi ile beyan edecektir.
• Tevkifat yapılan mükellef matrahı tam, KDV oranını
%14,4 (%18*2/10) olarak gösterecektir.
• Yapım işleri ile birlikte ifa edilen mimarlık, mühendislik,
etüd ve proje, harita ve kadastro, imar uygulama, her
ölçekteki imar planı hizmetleri ve benzeri hizmetler
yapım işlerinin tabi olduğu oranda tevkifata tabidir.
36
II-Özel İnşaat İşlerinde Vergileme
• Kendi arsası üzerine inşaat yapılıp satılması
• Kendi arsası üzerine inşaat yapıp kiralama
yapılması
• Kat karşılığı inşaat işleri
37
İnşaat İşinde Ticari Kazancın Sınırı
• Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. Maddesinin birinci
fıkrasında her türlü ticari ve sınai faaliyetten elde
edilen kazancın ticari kazanç olduğu, ikinci fıkrasında
ise, gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile
devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın
ticari kazanç olduğu hükümlerine yer verilmiştir.
• Ticari faaliyetten bahsedebilmek için sürdürülen
faaliyetten; 1. kar elde etme amacı, 2. ticari
organizasyon 3. devamlılık 4. finansman temini
unsurunun bir veya bir kaçının varlığının aranması
gerekir.
38
Devam
• Gerçek kişilerin kendi arsası üzerine kişisel ihtiyacının
üzerinde bağımsız bölüm inşa etmesi durumunda bu
faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilip
değerlendirilmeyeceği tartışmalıdır.
• Gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelir
anılan Kanun’un 70. maddesinde gayrimenkul
sermaye iradı sayılmıştır.
• Ticari veya zirai işletmeye dahil taşınmazların
kiralanmasından elde edilen gelirler ticari veya zirai
kazanç sayılır.
39
Kendi Arsası Üzerine İnşaat Yapıp Kiraya
Verilmesi
• Maliye Bakanlığının, kendi arsası üzerine iki adet büro ve bir
adet dükkan olmak üzere üç adet bağımsız bölümden oluşan
işyeri inşa eden kişinin bu faaliyetinin ticari kazanç
kapsamında olduğu ve ilgili kişi hakkında gelir vergisi
mükellefiyeti tesis edilmesi gerektiği yönünde özelgesi
bulunmaktadır.
• Özelgede, özel ihtiyaca ilişkin mesken inşaatı ticari faaliyet
olarak değerlendirilmezken aynı mahiyetteki işyeri inşaatının
ticari faaliyet olarak değerlendirilmiştir. Böyle bir ayrımın
anlamı ve mantığı yoktur. Özelgedeki görüşün GVK’nın 37 ve
70. Maddeleri karşısında bize göre hukuki bir dayanağı yoktur.
40
Ticari kazanç- Değer artışı kazancı
• Bir kişinin kendisine ait bir arsa üzerine kiraya vermek amacıyla bir
adet bina inşa etmesinde devamlılıktan söz edilemeyeceği gibi
gerçek anlamda ticari bir organizasyonun varlığından da söz
edilemez. Konunun kazanç elde etme yönüne gelince, kişilerin her
türlü ekonomik işleminde kazanç sağlama arzusu vardır. Ancak, bir
müteahhidin inşaat işinden elde etmeyi amaçladığı kar ile bir
kişinin kendi arsası üzerine inşa ettirdiği binanın kiralanmasından
elde etmeyi amaçladığı kazanç veya gelirin niteliği farklıdır.
• Müteahhidin esas işi inşaat işi olduğu halde kiraya vermek amacıyla
inşaat işi yapan kişinin söz konusu faaliyeti arızi niteliktedir.
Birincisinde emek, sermaye ve girişimcilik faaliyetin esas unsurları
olduğu halde ikincisinde esas unsur servetin değerlendirilmesidir.
• GMYO’nın faaliyetleri ile AVM gibi işyerlerini inşa edip kiraya verme
işi ticari kazanç kapsamındadır.
41
Ticari Kazancın Unsurları
1.Devamlılık Unsuru
a- İşlem Çokluğu (Maliye’nin görüşü)
b- Alım ve Satımda Çokluk (Danıştay’ın görüşü)
2.Ticari Organizasyon ( işin ticari bir organizasyon gerektirmesi veya
ticari bir organizasyon altında yürütülmesi)
3.Amaç (Kazanç elde etme arzusu- ekonomik fayda sağlama )
4.Finansman temini (Kredi kullanma, borç alma gibi)
İktisadi İşletme Kavramı : Gelir sağlamak amacıyla emek ve
sermayenin bağımsız bir organizasyon teşkil edecek şekilde
birleşmesi ve faaliyete geçmesi. İktisadi işletme kavramı ticari
işlemeden daha geniş.
42
Kat Karşılığı İnşaat İşinde Vergileme
• Kat karşılığı inşaat işi bir finansman yöntemidir.
• Götürü bedel esasına göre yapılan bir
sözleşmeye dayanır.
• Eser sözleşmesi
• Satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir.
• Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide
devretmeyi ve karşılığında bağımsız bölüm
teslim alma esasına dayanır.
43
Vergiyi doğuran olay
• Tapuda tescil
Maliye kat irtifakı tesisinin vergiyi doğuran
olayı meydana getirmediği görüşünde.
• İnşaatın tamamlanıp iskanın alınması
• Fiili kullanıma terk
• Tapu harcının tahakkuk zamanı ?!
44
Satış sözleşmesi/ mal değişim sözleşmesi
• "Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya
devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu
üstlendiği sözleşmedir» (BK Md.207)
• Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya
birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim
olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini
devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. (BK 282)
• Mal değişim (trampa) sözleşmesinde, bir mal başka bir mal ile
değiştirilmektedir. Satım sözleşmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla
mal değişim sözleşmelerinde de uygulanmakta olup, mal değişim
sözleşmesinde, taraflar arasında malların mübadelesi gerekli ve
yeterlidir. Bu mübadele sırasında mübadeleye konu malların
niteliklerinde bir değişiklik olmaz.
45
Kat karşılığı sözleşmesi sui generis (kendine has) bir
sözleşme türüdür
•Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını
müteahhide vermesi ve inşa edilen binadan kat sahibi
olması olayı, hukuki açıdan bir çok işlemi içeren ve
arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik, Kat
Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını da
gerektiren, tamamen kendine özgü ( sui generis) bir
hukuki muamele olarak nitelendirilmektedir.
46
Müteahhidin Arsa Sahibine Bağımsız Bölüm
Tesliminde KDV
1- BK’nun 283. maddesinde, satış sözleşmesine ilişkin
hükümlerin mal değişimi sözleşmelerinde de
uygulanacağı belirtilmiş olup, kat karşılığı sözleşmesi
mal değişim (trampa) sözleşmesi niteliğinde
olmadığından KDV’ye tabi değil. (Danıştay’ın baskın
görüşü)
2- 30 No’lu KDV Genel Tebliğine göre kat karşılığı
sözleşmesi «trampa» olup, bağımsız bölümlerin mal
sahibine teslimi KDV’ye tabidir. 3- 60 nolu KDV
Sirkülerde «arsa dahil» emsal bedel açıklaması
yapılmıştır. 4- Sadece inşaat kısmı hizmet ifası olarak
KDV’ye tabi olmalı.
47
Hasılat paylaşımı
• Kat karşılığı arsa sözleşmesinden farklı olarak arsa sahibi arsasını
yapılacak inşaatın satış hasılatının belli bir oranını veya tutarını
müteahhitten nakden tahsil etmesi şeklindeki sözleşme türüdür.
• Vadeli satış sözleşmesi niteliğindedir.
• Mal değişim (Trampa ) sözleşmesi değildir.
• İstisna akdi yoktur.
• Ortaklık ilişkisi yoktur.
• Bağımsız bölümler müteahhit tarafından fatura edildiğinden KDV
müteahhide aittir. (60 nolu KDV sirküleri)
• Arsa 5 yıldan fazla süre elde tutuluyorsa ve sahibi tacir değilse arsa
sahibinin kazancı gelir vergisine tabi değildir.
• Hasılat paylaşımı sözleşmesi «satış vaadi sözleşmesi» niteliğindedir.
• Maliye hasılat paylaşımını da «kat karşılığı» niteliğinde görmektedir.
48
• Arsa bedelinin güvencesinin nasıl sağlanacağı açık değil.
Aktife kayıtlı arsanın hasılat paylaşımın
• Arsa aktife kayıtlı ise ticari ilişki söz konusu olup müteahhide teslimi
KDV’ne tabidir. Ancak aktifte 2 yıldan fazla kalan arsalar diğer şartlar
sağlanıyorsa KVK 5/1- e maddesine göre %75 istisnadan ve KDV Kan.
17/4- r maddesine göre KDV istisnası mümkündür.
• Tapu harcının hem arsanın müteahhide, müteahhidin de alıcılara
bağımsız bölümleri tesliminde ayrı ayrı hesaplanması gerekir.
• Damga vergisi yönünden ise arsa sahibi ile müteahhit arasında
noterde yapılacak sözleşmede bedel belli değilse yani ilerde
yapılacak satışlara endeksli ise emlak vergi değeri üzerinden, bedel
belli ise sözleşmede belirtilen tutar üzerinden damga vergisi
ödenmesi gerekir.
• Tapuya şerh vermek suretiyle doğrudan arsa sahibi tarafından
alıcıya kat irtifaklı tapunun devri mümkün gibi görünüyorsa da satıcı
gerçekte müteahhit olduğu halde arsa sahibi satıcı gibi
49
görüneceğinden sorun vardır. Bu nedenle çift tapu harcı ödenmeli.
İnşaat İşlerinde KDV İadesi
• Arsa sahibine verilen bağımsız bölümler için
fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği,
• Arsa sahibine gider pusulası düzenlenip
düzenlenmeyeceği,
• 150 m2’yi aşmayan konutlarda indirimli orana
tabi işlem kapsamında KDV iadesi
• KDV iadesine ne zaman hak kazanılır?
• İade talebinde süre
• İade kapsamına girmeyen harcamalar nelerdir?
50
Örnek
• 10 adet bağımsız bölüm inşaatına ilişkin kat
karşılığı sözleşmesi yapılmıştır;
• 5 adedi arsa sahibine
• 5 adedi müteahhide
• İnşaat Maliyeti: 1.000.000.-TL
• Müteahhide kalan dairelerin maliyeti:
• 1.000.000/5=200.000.-TL
• Müteahhidin Satış Hasılatı:
300.000x5=1.500.000.-TL
51
Muhasebe kaydı
• -----------------------------/ ---------------------------------• 152- Arsa Bedeli
1.515.000.-
– 600- Yurt içi Satış Gel.
1.500.000.– 391- Hesaplanan KDV
15.000.– -------------------------/ --------------------------– 120- Alıcılar
1.515.000
• 600-Yurt İçi Satış Gelirleri
1.500.000
• 391-Hesaplanan KDV
15.000
----------------------------/----------------------------------620-Satılan Mamül Maliyeti 1.515.000 (Arsa sahibi)
620-Satılan Mamül Maliyeti 1.000.000 (Müteahhit)
152.Mamüller
2.515.000
---------------------------/ ------------------------------------
52
Arsanın gider pusulası ile belgelendirilmesi
• 152- Arsa Bedeli
1.515.000.-
– 320 Satıcılar (Arsa sahibi)
1.515.000.– -------------------------/ --------------------------– 120- Alıcılar (Arsa Sahibi)
1.515.000
• 600-Yurt İçi Satışlar
1.500.000
• 391-Hesaplanan KDV
15.000
----------------------------/----------------------------------320-Satıcılar
1.515.000.120- Alıcılar
1.515.000.----------------------------/ ---------------------------------
• Arsa sahibinin hesabını kapatılması
53
1.1.2013 tarihinden sonraki uygulama
(Büyükşehir vergisi)
• 2012/4116 sayılı BKK ile Büyükşehirlerdeki;
• Lüks ve 1. sınıf konutlarda ruhsatın alındığı tarihte
arsanın m2 vergi değeri;
• 500-999,9 TL arasında ise %8
• 1.000 TL’nin üzerinde ise %18
• Diğer illerde ise 150 m2’ye kadar olan konutlarda
%1, 150 m2’nin üzerindeki konutlarda %18
54
III-Bizzat İmal Ve İnşa İşlerinde Muhasebe
(Yapılmakta Olan Yatırım Giderleri)
• İşletmede yapımı süren ve tamamlandığında
ilgili maddi duran varlık hesabına aktarılacak
olan, her türlü madde ve malzeme ile işçilik ve
genel giderlerle ilgili harcamalar 258Yapılmakta Olan Yatırımlar hesabında izlenir.
• Dönem içinde maliyet hesaplarının (710,720,
730) kullanılması ve yıl sonunda 258 nolu
hesaba aktarım yapılması da mümkün
bulunmaktadır.
55
Devlet Yardımlarının Kaydı
• Devletçe verilen teşvik primleri ve benzeri
destek ödemeleri yatırım maliyetinden
düşülebileceği gibi, cari yılın geliri olarak da
kayıtlara alınabilir. Yatırım teşvik primlerinin
yatırım maliyetinden düşülmesi veya gelir
olarak kaydedilmesi mükelleflerin tercihine
bırakılmıştır.
• Ar-ge teşviklerinin bilançonun pasifinde özel
fon hesabında gösterilmesi ve 5 yıl işletmeden
çekilmemesi gerekir.
56
IV-Özel Maliyet Bedeli Hesabının Kaydı
• Kiralanan
gayrimenkullerin
yenileştirilmesi
veya
ekonomik değerinin sürekli olarak artırılması amacıyla
yapılan giderler ile kiralanan gayrimenkulün kullanılması
için yapılıp kira süresinin sonunda mal sahibine
bırakılacak olan varlıkların bedelleri 264- Özel Maliyetler
hesabında izlenir.
• Yap işlet devret modeli yatırım maliyetlerinin de 264
nolu hesapta izlenmesi gerektiği görüşündeyim. 252
binalar hesabında izlenmesi de bilanço dip notlarında
açıklama yapmak şartıyla hatalı olmaz.
• Özelleştirme idaresinden satın alınan varlıklarla ilgili
ödenen hak bedelleri 260 nolu hesapta izlenir ve işletme
süresi içerisinde itfa edilir.
57
V-Yapı Kooperatiflerinde İnşaat
• Konut Yapı kooperatifleri
• İşyeri Yapı Kooperatifleri
• Organize Sanayi Bölgeleri
58
Kooperatifin Tanımı
• “Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının
belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle
meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü
ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım,
dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp
korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler
tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir
sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.”
59
Yapı Kooperatiflerinde Muhasebe Sistemi
• Yapı kooperatiflerinin durumu yap-sat olarak
tanımlanan özel inşaat işinden farklı değildir.
Bu nedenle maliyetlerin 710,720 ve 730 nolu
hesaplarda izlenmesi ve inşaat devam ederken
maliyetlerin 151- Yarı Mamuller hesabında
gösterilmesi gerekir.
• Yapı kooperatifleri inşaat maliyetlerini 740
nolu hesapta izlememelidir.
60
Aidatların Kaydı
• Yapı kooperatiflerinde kuruluş amacını gerçekleştirmek üzere
üyelerden tahsil edilen paraların kooperatifin gelecekte
yapacağı mal teslimi (daire veya işyeri) ile ilgili olduğu açıktır.
Bu nedenle şerefiye bedelleri dahil üyelerden tahsil edilen
aidatların Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğine göre
“Alınan Sipariş Avansları” hesabında gösterilmesi ve bu
tutarların daha sonra konut veya işyerinin üyelere tesliminde
üyelerden olan alacak tutarıyla kapatılması gerekmektedir.
–––––––––––– / ––––––
131- ORTAKLARDAN ALACAKLAR
01-Ortak (A) Aidat Alacağı
440- ALINAN AVANSLAR
01-Ortak (A)
–––––––––––– / ––––––––––––
Kurumlar Vergisi Muafiyeti
•
•
•
•
•
•
Kurumlar Vergisi Kanunun "Muafiyetler" başlığını taşıyan 4.
maddesinin (k) bendinde,
"Tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana
sözleşmelerinde;
- Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması,
- İdare meclisi başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay
verilmemesi,
- Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve
- Sadece ortaklarla iş görülmesine
Dair hüküm bulunan ve bu hükümlere fiilen uyan kooperatifler
kurumlar vergisinden muaftır.
62
Yapı Kooperatifleri İçin Muafiyet Özel Koşulu
•
Kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve
denetim kurullarında söz konusu inşaat işlerini kısmen veya
tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya
kanunun 13. maddesine göre bunlarla ilgili olduğu kabul
edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi
içinde bulunanlara yer vermeyen,
• Yapı ruhsatı ile arsa tapusu, kooperatif tüzel kişiliği adına
tescil edilmiş olan yapı kooperatifleri
• Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı
vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri
ortak dışı işlem sayılmaz
63
Ortak İçi-Ortak Dışı İşlem
• Ortak içi-ortak dışı işlemden kasıt, esas faaliyetle ilgili alım ve
satımın ortaklarla yapılmasıdır.
• Konut yapı kooperatifinin başkasına ait arsa üzerine kat
karşılığı inşaat sözleşmesi ile konut inşa etmesi ortak dışı işlem
sayılır.
• Kendi arsasını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri
veya konut elde edilmesi ortak dışı işlem sayılmaz.
• Üçüncü kişilerden inşaat için kum, çimento, demir ve benzeri
inşaat malzemesi alınması kredi temin edilmesi ortak dışı
işlem sayılmaz.
• Fazla arsa ve konutun ortak olmayana satılması veya
kiralanması ortak dışı işlemdir.
• Fazla inşaat malzemesinin satılması ortak dışı işlem sayılmaz.
64
Yapı Kooperatiflerinde İnşaat Taahhüt İşlerinde
KDV
• KDVK’nun geçici 15. maddesi ile 29.7.1998 tarihinden önce bina
inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak; konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri 01/01/1998 tarihinden
geçerli olmak üzere katma değer vergisinden istisna edilmiştir.
• Bina inşaat ruhsatını 29/07/1998 tarihinden sonra almış konut
yapı kooperatiflerine yapılacak inşaat taahhüt işleri ise 2007/
13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli I sayılı listenin 12. sırası
uyarınca %1 oranında KDV'ne tabi bulunmaktadır.
• 106 nolu KDV Genel Tebliğinde, 28.07.2007 tarihinden itibaren
sözleşmesi imzalanacak inşaat taahhüt işlerinde istisna veya
indirimli oranda KDV uygulamasından yararlanılabilmesi için,
arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif
tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması gerektiği belirtilmiştir
65
İstisna ve İndirimli Orandan
Yararlanılmasının Koşulları
• 56 nolu KDV Sirkülerinde konut yapı kooperatiflerine yapılan
inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran
uygulanabilmesi için;
• Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması,
• İşin konut yapı kooperatifine yapılması,
• Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması,
• Yapı ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmiş olması (bir başka deyişle, ruhsatın "yapı sahibi" bölümünde yalnızca konut yapı kooperatifinin adına yer verilmiş
olması), Gerektiği belirtilmiştir,
- 2003/5 nolu Sirküleri Danıştay önce iptal etti, sonra sirkülerin
yürütülmesi zorunlu idari işlem olmadığına ve iptaline gerek
olmadığına hükmetti.
66
Yapı Kooperatiflerinde Üyelere Konut
Tesliminde KDV
• 3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut
yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimi KDV’den
müstesnadır. Bu durumda olan kooperatiflerin KDV
mükellefiyeti tesis ettirmelerine gerek yok. 3.7.09 tarihinden
sonra ruhsat alanlarda KDV oranı %1 veya 150m2’den büyük
olanlarda %18 (5904 sayılı Kanunla yapılan değişiklik gereği)
• 3.7.2009 tarihi itibarıyla arsası olup bina inşaat ruhsatı
almamış kooperatifler ile bu tarih itibarıyla hiç arsası
bulunmayan kooperatifler inşaat ruhsatı alıncaya kadar
mükellefiyet tesis ettirmeyebilecektir. (4.9.2009 tarihli özelge)
• 1.1.2013’ten itibaren büyükşehir belediyesi kurulan illerde
2012/4116 sayılı BKK ile %8 ve %18 oranı uygulanacak.
67
Kooperatiflerde KDV Matrahı
• 66 no.lu KDV Genel Tebliğinde, "Konut Yapı Kooperatiflerinin
inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil
eden bedelin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte
üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı
olacağı" belirtilmiştir .
• Bakanlığın görüşü kısmen doğrudur. Ancak, toplanan
aidatların bir kısmı genel giderlere harcandığı takdirde matrah
üyenin ödediği aidatı aşar. Ödemelerin bir kısmı KDV’ne
harcanacağından Tebliğdeki görüş eksiktir.
• Matrahın emsal bedel mi, maliyet bedeli mi olduğu
tartışmalıdır. Kooperatifler kar amacı gütmediğine göre KDV
matrahı maliyet bedeli olmalıdır. Kooperatiflerde konutun
emsal bedeli maliyet bedelidir.
68
Yapı Kooperatifleri Gelirlerinin Stopaj Yoluyla
Vergilendirilmesi
• KVK’nun 14/5’nci maddesinde, “kooperatiflerin gelirlerinin
vergi kesintisine tabi tutulan taşınmaz kira gelirlerinden ibaret
olması halinde, bu gelirler için beyanname verilmez”
denilmektedir. (Stopaj oranı %20)
• Gayrimenkul kira gelirleri dışında gelir elde eden kooperatifler
kurumlar vergisi beyannamesi vermek zorunda olduklarından;
gayrimenkul kira gelirlerini de bu beyannameye dahil
edeceklerdir.
• GVK’nun Geçici 67/4. maddesine göre mevduat faizlerinden,
repo kazançları ve benzeri menkul kıymet gelirlerinden gelir
sahibinin vergiden muaf olup olmadığına bakılmaksızın
ödemeyi yapanlarca %15 oranında vergi tevkifatı yapılması
gerekmektedir. Kooperatiflerin menkul kıymet gelirlerinden
söz konusu tevkifatın yapılması gerekir.
69
Kooperatiflere Ait Taşınmaz Satışlarında
Kazancın %75’inin İstisnası
• KVK’nın 5/1’nci maddesinin (e ) bendinde, “kurumların en az
iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan taşınmazların satışından
doğan kazancın %75’inin istisna” olduğuna ilişkin hüküm, yapı
kooperatifleri için de geçerlidir. Ancak, istisna edilen kazancın
özel bir fon hesabında tutulması, hiç bir şekilde ortaklara
dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması
gerekmektedir.
• Kooperatife ait taşınmaz ortak olmayana satıldığı için (ortağa
satılsa da fark etmez) kurumlar vergisi muafiyeti kalkar. Bu
nedenle geçici vergi ve kurumlar vergisi mükellefiyeti
açtırılmalıdır.
• İzleyen yılda muafiyete tekrar dönülebilir.
70
Kooperatiflere Avukat Zorunlu
Muhasebeci İhtiyari
• Avukatlık Kanuna göre 100 ve daha fazla ortağa sahip yapı
kooperatiflerinin avukat bulundurması zorunlu. Cezası her ay
için asgari ücretin 2 katı.
• Vergi beyannamelerinin imzalanmasında muhasebeci
zorunluluğu yok. (5 nolu SMMM Tebliği) Ancak kurumlar
vergisi muafiyetini kaybedenlerin muhasebeci ile sözleşme
yapması zorunlu. Maliye Bakanlığına göre KDV ve muhtasar
yönünden mükellefiyet , “mükellefiyet” sayılmıyor.
71
Son
• Teşekkürler…
• Sevgiler, saygılar..
72