השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים
Download
Report
Transcript השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים
השפעת הנוף על שוויין של
דירות מגורים
יעקב אודיש
לריסה פליישמן
מח' המחקר
אגף שומת מקרקעין
משרד המשפטים
מאי 2006
מטרת המחקר:
• להעריך השפעתו של נוף הנשקף מדירות מגורים על
מחיריהן
• כתוצאה מכך ,לאמוד את הערך הכספי של סוגי נוף
שונים
המטרה מתייחסת:
לבנייה רוויה בשכונות וותיקות
לסוגי נוף שונים :נוף לים ,נוף לשטחים פתוחים ירוקים ,נוף
מדברי ונוף עירוני
שווי הנכס הוא פונקציה של:
• מאפיינים פיזיים של הנכס (שטח ,גיל הבניין
וכד')
• מאפייני מיקום (מאפיינים שכונתיים כגון
רמה חברתית-כלכלית)
• מאפיינים סביבתיים (נוף ,קרבת שטחים
פתוחים ,רעש וכד')
• תנאי השוק
קשיים בהערכת שווים של "מוצרים
ציבוריים" (כגון נוף)
• שיטת נתוני השוק (שיטת ההשוואה)
השיטה אינה מתייחסת לכימות תועלות ציבוריות השוק החופשי אינו קיים• שיטת היוון הכנסות
נוף אינו מייצר הכנסותיש צורך לנקוט בשיטות אלטרנטיביות להערכת הנכסים
"ללא מחיר"
שיטת המחקר :מודלים של מחירים הידוניים
)(Hedonic Price Model - HPM
הנחות יסוד של השיטה:
•
•
•
שווי הנכס (דירת מגורים) נגזר ממאפייניו השונים
ערכיהן של תועלות סביבתיות (נוף ,נופש וכד') משתקפים
במחירי שוק הדיור
השיטה מבוססת על עסקאות שנעשו בפועל בשוק דיור
שיטה אובייקטיבית לאמידת ההשפעה השולית של
מאפייני הנכסים הציבוריים (כגון ,נוף) על מחירי דירות
אוכלוסיית המחקר :עסקאות המכירה שנעשו בשוק
הדיור בתקופה שבין 1997ל2004 -
המדגמים:
2811עסקאות ב 11 -ערים:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
נהרייה
צפת
כרמיאל
חיפה
נתניה
תל אביב
בת ים
אשדוד
ירושלים
מעלה-אדומים
באר-שבע
215עסקאות במגדלי יוקרה בתל אביב
•
•
•
•
•
•
•
מגדל האופרה
מגדלי פנקס
בית יואב
בית אבנר
מגדל גן העיר
ישרוטל טאואר
בית חנה
תהליך איסוף הנתונים
נבנה מאגר נתונים ממס שבח:
• מחירי דירות
• מאפיינים פיזיים ,כגון :שטח הדירה ,מס' חדרים,
קומה ותאריך עסקה;
בדיקות בשטח:
• מאפיינים פיזיים :מרפסת ,מעלית ,חנייה ואופי
הבנייה;
• הערכת הנוף הנשקף מדידות המגורים וכן מיקום
אובייקט הנוף (ים ,שטח פתוח ,מדבר)
"
הדירה ביחס ל
"
ירושלים ,רח' שמעוני
כרמיאל
אשדוד ,נוף מלא לים
מלא לים
בת-ים ,רח' בן-גוריון ,נוף
אשדוד ,נוף חלקי לים
בת-ים ,נוף מלא לים
בת-ים ,נוף חלקי לים
מעלה-אדומים ,רח' כלי שיר
ממצאי המחקר
•
•
סטטיסטיקה תיאורית
מודלים רב-משתנים
-עבור כל אחת מ 11 -ערים שנבדקו
מודל מאוחד עבור "ערי ים" הבינוניות בגודלן (נהרייה,נתניה ,בת-ים ,אשדוד)
מודלים פרטניים עבור שכונות שונות בשלוש העריםהגדולות :חיפה ,ירושלים ,תל אביב
-מודל עבור העסקאות במגדלי היוקרה
מדגמי דירות מגורים בתל אביב:
)1במרכז -רצועת מגורים לאורך החוף בין רחובות הירקון
במערב ,בן-יהודה במזרח ,פרישמן בדרום ויורדי הסירה בצפון;
)2מעבר לירקון בצפון העיר :השכונות כוכב הצפון ,תוכנית ל',
רמת אביב החדשה ,ורמת אביב ג'.
רמת אביב החדשה
רח' רופין
מרכז תל אביב
משתנה מסביר
אחוז שינוי טווח הביטחון של מקדמי
שינוי ()%
במחיר
מינימום
מקסימום
0.35
0.72
0.54
12.35
27.31
19.59
שטח הדירה
מספר חדרים
דירות עם נוף מלא לים לעומת נוף
חלקי או ללא נוף
קיום מגרש חנייה צמוד לבניין
מגורים
מרפסת
חשיפת הדירה לכביש 'שקט' לעומת
כביש 'סואן'
רמה סוציו-כלכלית ( 17לעומת )15
13.53
20.54
6.93
6.52
11.91
1.39
5.93
11.24
0.87
8.40
14.91
2.27
8.21
13.50
3.17
R2 = 0.77 N = 132 pv < 0.05
צפון תל אביב
אחוז שינוי
במחיר
משתנה מסביר )(x
טווח הביטחון של מקדמי
שינוי ()%
מינימום
מקסימום
שטח הדירה
0.70
1.14
6.42
0.41
0.78
1.70
12.39
0.64
0.62
0.58
0.76
0.17
שנת עסקה
-2.27
-1.70
-2.83
נוף לים ללא נוף למטרדים
לעומת נוף הן לים והן לאחד
המטרדים הסביבתיים או דירות
ללא נוף כלל
*2.87
קומה
מרפסת
שנת בנייה
5.55
R2 = 0.73 N = 389 pv< 0.05
0.26
מגדלי יוקרה (תל אביב)
משתנה מסביר
אחוז שינוי
במחיר
טווח הביטחון של מקדמי
שינוי ()%
שטח הדירה
0.38
0.42
0.33
שנת עסקה
מספר קומות במגדל
2.40
1.26
3.62
2.31
1.18
0.21
דירות המשקיפות לים באופן חלקי
בלבד ו/או דירות עם נוף עירוני ,חלקי
או מלא ,לעומת דירות ללא נוף כלל
17.66
דירות עם נוף מלא לים ונוף עירוני,
מלא או חלקי ,לעומת דירות
המשקיפות לים באופן חלקי בלבד ו/או
דירות עם נוף עירוני ,חלקי או מלא
29.97
R2 = 0.75 N = 215 pv< 0.05
23.02
41.37
4.55
19.50
חיפה
מדגמי בדיקה:
• דירות מגורים המצויות בשלוש שכונות הממוקמות ברכס הכרמל:
כרמליה ,סביוני כרמל ורמת התשבי
• דירות מגורים הממוקמות בשתי שכונות המצויות למרגלות הכרמל –
שער העלייה ובת גלים
בכל השכונות נבדקו דירות מגורים בבנייה רוויה בלבד
•
עיקר ההבדלים בין אזורי הבדיקה:
טופוגרפיה (גובה על פני הים) מידת חשיפה לנוף הים מיקום ביחס לים ,נגישות אליו תנאים סביבתיים (לרבות ,תנאי אקלים) ,תכנונייםוחברתיים
-איכות הבנייה
חיפה (כרמל)
משתנה מסביר
אחוז שינוי
במחיר
טווח הביטחון של מקדמי
שינוי ()%
שטח הדירה
0.88
1.01
0.74
דירה עם גינה פרטית
16.84
26.21
8.16
קומה
-1.17
-0.14
-2.19
מצב פיזי של הבניין
11.15
18.99
3.83
דירות המשקיפות לים לעומת
דירות ללא נוף או עם נוף לים
חלקי
5.64
11.03
R2 = 0.69 N = 250 pv< 0.05
0.51
חיפה (מרגלות הכרמל)
משתנה מסביר
אחוז שינוי
במחיר
שטח הדירה
מספר חדרים
דירה בבניין שמצבו הפיזי דומה
לבניינים אחרים בשכונה לעומת
דירה בבניין שמצבו הפיזי גרוע
יותר
שנת עסקה
דירות הממוקמות בשורות
הבתים הראשונה או השנייה
ביחס לים
טווח הביטחון של מקדמי
שינוי ()%
0.26
0.50
0.03
16.99
25.73
8.86
17.88
27.37
9.10
-5.66
-3.98
-7.31
10.54
20.74
1.20
R2 = 0.68 N = 97 pv< 0.05
ירושלים (שכונות :ארנונה ,ניות ,רסקו ובית-וגן)
משתנה מסביר
אחוז שינוי
במחיר
שטח הדירה
0.16
מספר חדרים
26.26
קומה
-2.60
דירה עם מרפסת
5.87
דירה עם גינה פרטית
14.22
בניין עם מעלית
6.41
רמה סוציו-כלכלית גבוהה ביותר ()20
לעומת רמה בינונית גבוהה ()15
וגבוהה ()17
דירה עם נוף עירוני
שנת עסקה
טווח הביטחון של מקדמי
שינוי ()%
מינימום
מקסימום
0.01
0.31
21.13
31.60
-3.97
-1.21
0.73
11.27
0.08
30.37
0.72
12.43
12.27
20.31
4.77
6.44
10.50
2.52
-1.12
-0.33
-1.90
R2 = 0.63 N = 224 pv <0.05
המסקנות העיקריות
•
•
•
•
לסוגי נוף שונים בארץ ישנו ערך כספי הבא לידי ביטוי
בתוספת למחיר דירת מגורים בגין נוף הנשקף ממנה
סוג הנוף הדומיננטי מבחינת השפעתו על שוויין של דירות
מגורים הוא נוף לים
צנועים יותר מדעה
"
היקפי התוספת למחירי הדיור בשל הנוף",
"ן לפיה"נוטים להעלות את שווי הדירות
הרווחת בענף הנדל
""...הנוף מהווה לוקסוס לגבי רוב הקונים ,במיוחד
עקב הנוף.
""(הארץ,
בתקופת מיתון ,למעט כשמדובר בנכסים יוקרתיים
נדל"ן)9.09.2005 ,
"
מיקום הנכס ביחס לים או לשטחים הפתוחים למיניהם ,חשוב
גם הוא ,בפרט שילובו עם הנוף
גורמים המשפיעים על ה"עוצמה" ועל כיוון
השפעתו של הנוף
•
סוג הנוף שהשפעתו באים להעריך (יופיו האסטטי ,השפעתו
הפסיכולוגי – "נוף מרגיע")
מאפייניו השונים של סוג נוף מסוים (נוף מדברי)
•
מידת הנדירות של סוג נוף מסוים בקנה מידה מרחבי (ארצי,
אזורי ,מקומי)
•
היחס בין היצע לביקוש המגורים בעלי נוף מסוים בקנה
מידה עירוני ושכונתי (גודל וסטאטוס של העיר ,המבנה
•
•
הטופוגראפי של האזור ,צורתה ומידת השתרעותה של עיר בכיוון
צפון-דרום ,היחס בין הבנייה למגורים לבנייה מסוגים אחרים
לאורך החוף)
מאפיינים ייחודיים של כל אחד מאזורים גיאוגרפיים (ערים)
לממצאי המחקר משמעות ממספר בחינות:
•
•
•
•
מבחינת בסיס הנתונים :משתנה תלוי במודלים (מחיר הדירה)
מבוסס על נתוני העסקאות שנעשו בפועל בשוק הדיור;
מבחינת סוגי נוף שונים שהשפעתם נבדקה במחקר :נוף
לים ,נוף לשטחים הפתוחים ,נוף מדברי ונוף עירוני;
מבחינת הפריסה המרחבית של אזורים גיאוגרפיים בהן
בוצעה הבדיקה :נבדקו 11ערים הממוקמות באזורים
גיאוגרפיים שונים בארץ;
מבחינת רמות מרחביות שונות בהן בוצעה הבדיקה :הן
ברמת המיקרו (שכונתי) והן ברמת המאקרו (עירוני – אזורי);
•
-
מבחינה מתודולוגית:
בנוסף למודלים ( OLSרגרסיה לוג-ליניארית 'רגילה'),
נאמדו גם מודלים מסוג :מודל חצי-לוגריתמי אוטורגרסיבי מסדר ראשון
) .]ARMA (1,1)] (Autoregressive Moving Averageזאת על מנת
להתמודד עם בעיית אוטו-קורלציה :מתאם עצמי בין התצפיות במודל
(קשרי גומלין בין מחירי דירות "שכנות")
שימוש בשיטה זו התאפשר:
)1מתוקף מסגרת האילוצים
)2עקב מבנה מסוים של בסיס הנתונים
באמצעות שיטה זו ניתן היה לבטא את ההשפעה של מחיר הדירה של השכן
"הקרוב" על מחיר הדירה שבנדון
בנוסף לכך ,לשם השוואת התוצאות ,עבור התצפיות בעיר תל אביב נאמדגם מודל מרחבי .Space- Stat
באופן תיאורטי יש חשיבות להשפעה הדדית של מחירי דירות שכנות,
•
•
•
•
•
באופן מעשי ,לא התגלו הבדלים דרמטיים בין המודלים
המרחביים לבין מודלים OLSו;ARMA -
טיב המודל שנאמד לפי שיטת ARMAגבוה יותר (מקדם
ההסבר);
שיטת ARMAמאפשרת בדיקה מרחבית 'ברזולוציה גבוהה
יותר' בהשוואה לשיטת המודלים מסוג ;SLM
בניגוד למודל מרחבי ,אמידת המודלים מסוג ARMA
מאפשרת חישובי ההשפעה המרחבית ( %השינוי במחיר
כפונקציה של השפעה הדדית של מחירי דירות שכנות);
באמצעות שיטה זו ניתן היה להתמודד לא רק עם בעיית
האוטו-קורלציה ,אלא גם לשפר תוצאות הבדיקה של הנחות
אחרות (שיוון שונויות והתפלגות נורמאלית של השאריות)
•
• מבחנה יישומית :אחוזי שינוי בשוויין של דירות
מבחינה תכנונית :נוף הוא חלק משיקולי תכנון
מגורים הנובעים מהשפעתם של סוגי נוף שונים,
עשויים לשמש בסיס יישומי אמין וכלי עזר מהותי
להערכת התוספות (או הפחתות) בשוויין של דירות
מגורים באזורים שונים בארץ ,תוך מתן משקל
למאפיינים השונים של אזורי המגורים וביצוע התאמות
נדרשות הכרחיות.
תודה רבה
השוואת ממצאי המודלים OLSו( SLM -מרכז תל אביב)
משתנה
מודל OLS
מובהקות
אומדן
מודל SLM
מובהקות
אומדן
שטח הדירה
0.0053
<.0001
0.0055
<.0001
מספר חדרים
0.1789
<.0001
0.1614
<.0001
מרפסת
דירות עם נוף מלא לים
0.0576
0.1269
0.0226
0.0001
0.0568
0.0920
0.0132
0.0003
קיום מגרש חנייה צמוד
לבניין מגורים
חשיפת הדירה לכביש פנימי
"שקט" לעומת כביש סואן
רמה סוציו-כלכלית
0.0632
0.0134
0.0653
0.0030
0.0807
0.0076
0.0845
0.0016
0.0789
0.0015
0.0470
0.0633
מקדם ההסבר
0.77
0.74
השוואת ממצאי המודלים ARMAו( SLM -צפון תל אביב)
משתנה
מודל ARMA
מובהקות
אומדן
מודל SLM
מובהקות
אומדן
שטח הדירה
0.0070
<.0001
0.0070
<.0001
קומה
0.0113
0.0622
0.0041
0.0001
0.0263
0.0006
0.0232
0.0697
0.0039
<.0001
0.0022
0.0001
-0.0230
0.0283
<.0001
0.0705
-0.0264
0.0050
<.0001
0.747
מרפסת
שנת בנייה
שנת עסקה
נוף לים ללא נוף למטרדים
לעומת נוף לים וגם לאחד
המטרדים הסביבתיים או
דירות ללא נוף כלל
מקדם ההסבר
0.73
0.70
היקפי ההשפעה המרחבית (חיפה)
שינוי במחיר של הדירה
השכנה ()%
%השינוי במחיר הדירה נשואת המחקר
כתוצאה משינוי במחיר הדירה השכנה
כרמל
מרגלות הכרמל
-10
-1.92
-1.40
-5
-0.94
-0.68
-1
-0.185
-0.134
1
0.183
0.133
5
0.90
0.65
10
1.77
1.28