Transcript Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti

XXVI Sabor geodeta Srbije
IZVEŠTAJ O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Prof. dr Zagorka Gospavić, dipl. inž. geod.
Dragana Milićević, master inž. geod.
Jelena Cvetinović, inž. geod.
Soko Banja, 31. maj – 2. jun 2013.
UVOD
KORACI U PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI
VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
STANDARDIZACIJA
ZAKLJUČAK
KORACI U PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Procena vrednosti nepokretnosti je postupak koji se sastoji iz sledećih
koraka:
‒
‒
‒
‒
‒
‒
Definicija problema, tj. predmeta procene,
Prikupljanje podataka i njihova analiza,
HABU analiza,
Procena vrednosti,
Izbor metode za procenu vrednosti nepokretnosti i
Izrada izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti.
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja završni korak u
postupku procene vrednosti. Ovakvi izveštaji mogu postojati u vidu:
1. Usmenog izveštaja – forma izveštaja koja se saopštava klijentu kada je
procenitelj pozvan samo da da mišljenje o vrednosti.
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja završni korak u
postupku procene vrednosti. Ovakvi izveštaji mogu postojati u vidu:
2. Formatizovanog izveštaja – ovaj oblik izveštaja predstavlja
standardizovan obrazac (tzv. ček listu). Ovakav oblik izveštaja o proceni
vrednosti nepokretnosti predstavlja najbolji način za standardizovanu
prezentaciju podataka i olakšava razmenu podataka elektronskim putem,
kao i stvaranje jedinstvene baze podataka.
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Primer formatizovanog izveštaja – strana 1 (Uniform Residential Appraisal Report – URAR,
preporučen od strane Federal National Mortgage Association – Fannie Mae)
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti predstavlja završni korak u
postupku procene vrednosti. Ovakvi izveštaji mogu postojati u vidu:
3. Tekstualnog izveštaja – Ovakvi oblici izveštaja bitno variraju u sadržaju,
formatu i dužini. Obim ovih izveštaja zavisi od složenosti predmeta
procene, a uglavnom je dužine od 10 do 500 strana.
SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti mora da sadrži:
1.
2.
3.
4.
Uvod
Mišljenje procenitelja
Prezentaciju podataka
Analizu podataka, vrednovanje
zaključci o
5. Eventualne dodatke/priloge
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj
1. Uvod
Uvodni deo izveštaja o proceni treba da sadrži:
‒
‒
‒
‒
‒
Uvod u izveštaj
Prvu stranu (Naslovnu stranu)
Sadržaj
Kratku prezentaciju sa zaključcima i
Proceniteljeve kvalifikacije kao i potpis
SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj
2. Mišljenje procenitelja
Ovaj deo izveštaja sadrži podatke o:
‒
‒
‒
‒
‒
‒
Predmetu procene, svrsi procene i njenoj nameni
Tipu nepokretnosti
Datumu procene
Ograničenjima imovine
Izvoru podataka i
Klauzulu o zabrani zloupotrebe podataka
SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj
3. Prezentacija podataka sadrži:
‒
‒
‒
‒
‒
‒
Tehnički opis
Opšte podatke
Pravne podatke
Podatke vezane za tržište
Operativne podatke, tj. podatke za potrebe istraživanja
Finansijske podatke
SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj
4. Analiza podataka, vrednovanje i zaključci sadrži:
‒
‒
‒
Podatke o metodama za procenu vrednosti nepokretnosti (troškovna
metoda, metoda upoređenja prodaje i metoda kapitalizacije dobiti)
Podatke o usaglašavanju vrednosti i
Konačno mišljenje sa zaključkom
SADRŽAJ IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI – Tekstualni izveštaj
5. Prilozi
Ovaj deo izveštaja opciono sadrži podatke koji čine sastavni deo izveštaja
o proceni vrednosti nepokretnosti ili potvrđuju navode iz izveštaja o
proceni. Ovi dodaci mogu biti:
‒ Vrednovanje nematerijalnog ulaganja
‒ Dokazi o uknjiženosti
‒ Dokazi prava koja postoje na nepokretnosti
‒ Finansijski podaci
‒ Podaci sa tržišta
‒ Fotografije
OBLICI IZVEŠTAJA O PROCENI VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Svaki od ovih izveštaja ima svoje prednosti i nedostatke.
Formatizovan izveštaj je lak za analizu, postupak izrade izveštaja je
znatno brži nego kod tekstualnog izveštaja, nije moguće izmeniti
njegov sadržaj i nema deskriptivnih podataka.
Tekstualni izveštaj je fleksibilan u smislu sadržaja, prati tok postupka
procene vrednosti nepokretnosti, pruža mogućnost za unošenje
deskriptivnih podataka, ali je potrebno znatno više vremena za njegovu
izradu nego što je to slučaj sa formatizovanim izveštajem.
STANDARDI
IVSC standardi – usvojeni od International Valuation Standard Council
RICS standardi – usvojeni od Royal Institution of Chattered Surveyors
EVS (European Valuation Standards) standardi – usvojeni The
European Group of Valuers’ Association
USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)
standardi – usvojeni The Appraisal Foundation
STANDARDI
Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti (Valuation Report) može se
izrađivati na različite načine i može se koristiti u različite svrhe. Kako se
ovi izveštaji mogu koristiti u različite svrhe, nameće se potreba da ovi
izveštaji zadovolje standarde za izradu izveštaja svake vrste
pojedinačno.
Podela standarda:
Opšti uslovi
Profesionalni standardi
Etički standardi
STANDARDI
Opšti uslovi
Prema RICS standardima
Razumevanje mišljenja procenitelja
Format i detaljnost izveštaja obezbeđuju minimum informacija o nepokretnosti
(maksimalna diskrecija u pogledu prava na nepokretnosti)
Sadržaj izveštaja mora da bude saglasan minimalno propisanom sadržaju
Odgovornost klijentu
Procenitelj mora da osigura da izveštaj neće biti korišćen za alteranivne
namene
Prema IVSC standardima
U izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti moraju jasno biti navedeni obim
procene, svrha i namena izveštaja o proceni vrednosti
Izveštaj ne sme da sadrži nejasne i nedvosmislene informacije
Nivo detaljnosti izveštaja određuje njegovu buduću namenu
Sadržaj izveštaja mora da bude saglasan minimalno propisanom sadržaju
STANDARDI
Profesionalni standardi
Identifikacija klijenta
Identifikacija i kvalifikacije procenitelja
Svrha procene
Predmet procene
Tip nepokretnosti i način upotrebe
Datum procene
Bilo kakve pretpostavke povezane sa procenom
Priroda i izvor informacija neophodnih za procenu
Potvrda da je procena uprađena u skladu sa standardima
Mišljenje o vrednosti (u broju i rečima)
Potpis procenitelja i datum izrade izveštaja
STANDARDI
Etički standardi
RICS publikacija Global Professional and Ethical Standards
Delovati sa integritetom
Obezbediti visok nivo usluga
Delovati na način koji promoviše poverenje u profesiju
Poštovanje prema drugima
Preuzimanje odgovornosti
USPAP – etički standardi su podeljeni u 4 oblasti:
Ponašanje
Menadžment
Poverenje
Čuvanje podataka
ŠTA POSLE IZRADE IZVEŠTAJA?
Prema EVS standardima, nakon dostavljanja izveštaja o proceni
vrednosti nepokretnosti naručiocu, procenitelj je u obavezi da:
‒ Ukoliko šalje izveštaj elektronskom poštom koristi .pdf format,
‒ Čuva izveštaj o proceni 5 godina od datuma procene,
‒ Pored izveštaja o proceni čuva i podatke o nepokretnosti koja je
procenjivana (dosije).
HVALA NA PAŽNJI