Transcript Registro de Imóveis na prática

ASPECTOS GERAIS DO
REGISTRO DE IMÓVEIS
Rodrigo Silva Ferraz de Campos
HISTÓRIA DAS SERVENTIAS






Descobrimento do Brasil;
Doações em Cartas de Sesmarias (até 1822);
1822 a 1850 – ocupações sem títulos;
Registro do Vigário (Lei 601/1850) – terras não
registradas eram consideradas devolutas e
voltavam para as Províncias;
1854 – Surgimento do Tabelião – contratos para
atos inter-vivos e tradição;
Lei 1237/64 – Registro Geral – Transcrição em
Livro;




Código Civil de 1916 – obrigatoriedade da
transcrição para a transferência de domínio;
Lei 4.827/24 e Decreto 4.857/39 – primeira
legislação específica para registros públicos;
Lei 6.015/73 – criou um sistema registrário
(revogou totalmente o Decreto anterior),
substituição de Livros por fichas matrículas;
Lei 8.935/94 – Regulamentou a estrutura
Notarial e Registral do país; profissionais do
Direito; Serviços Notariais e Registrais;
DIFERENÇAS ENTRE AS SERVENTIAS


Tabelião de Notas – lavratura de Escrituras,
procurações, testamentos, atas notariais,
reconhecimento de firmas; competência
dentro do município; concorrência;
Tabelião de Protesto de Títulos – recebe
títulos sujeito a protesto e lavra o seu termo
se não ocorrer o pagamento; competência
dentro da Comarca; Mais de 1 – Distribuição;


Registro de Imóveis - Registra todos os
atos translativos e de oneração de direitos
reais e averbações que podem modificar
situação dos imóveis; Parcelamento do Solo
e Condomínios, entre outros; Competência
dentro da Comarca; Mais de 1 – Divisão
Geográfica;
Registro de Títulos e Documentos – Registra
todo e qualquer documento, instrumento ou
texto sem atribuição de outro Registro;
Conservação de documentos; Competência
Comarca; Mais de 1 – Concorrência;


Registro de Pessoas Jurídicas – Registro de
sociedades civis sem finalidade comercial;
matrículas de jornais, empresas de
rádiodifusão, agências de notícias;
Competência na Comarca; Mais de 1 –
Concorrência;
Registro Civil das Pessoas Naturais – Todos
os atos relativos a vida civil: nascimento,
casamento, óbito, interdição; Competência
territorial ao ato e tempo que for praticado;
Mais de 1 – Divisão Geográfica;


Corpo de trabalhadores – Oficial ou
Tabelião, Substitutos Designados,
Substitutos, Escreventes e Auxiliares;
A partir da CF/88 – provimento por
Concurso Público para Tabelião/Oficial,
realizado pelo Poder Judiciário – provas e
títulos;
PRINCÍPIOS REGISTRÁRIOS


Continuidade (arts. 195 e 237 da LRP) – Para cada
imóvel deve existir uma cadeia de titularidade, à
medida que se fará a inscrição de um direito se o
outorgante aparecer como seu titular; elo pessoal;
Aplica-se aos atos judiciais e extrajudiciais
observando as exigências no momento da
apresentação a registro (importante);
Exceções – Usucapião (modo de aquisição
originária), títulos de aquisição celebrados antes da
vigência do Código de 1916 (comprovada a cadeia
dominial), Desapropriação;
DISPONIBILIDADE – Ninguém pode
transmitir ou onerar mais do que tem;
 ESPECIALIDADE – Elementos precisos
de qualificação do imóvel e também de
seu legítimo proprietário; Para tanto, o
princípio se divide em :
 Especialidade objetiva – (art. 176, §
1º, II, 3, “a” e “b” e art. 225 da LRP);



Se urbano – Medidas perimetrais, área,
confrontações, localização e nome do
logradouro para o qual faz frente, número
do prédio (se houver), se terreno, lado par
ou ímpar da rua, em que quadra e distância
mais próxima ou número do lote e quadra,
designação cadastral;
Se rural - Medidas perimetrais, área,
confrontações, localização, distrito, código
junto ao INCRA, módulo e fração mínima de
parcelamento que há no comprovante
cadastral (CCIR);
Lei 10.267, Decreto 5.570/2005 e
4.449/2002 – Georreferenciamento
para os imóveis rurais, observando os
procedimentos do art. 213 da LRP;
 Princípio da especialidade objetiva não
admite expressões como “com quem
de direito” ou “com herdeiros de
fulano”;
 Indissociável do princípio da
continuidade;


ESPECIALIDADE SUBJETIVA – Perfeita
identificação do proprietário do imóvel
(art. 176) com os seguintes dados se
pessoa física: nome, domicílio,
nacionalidade, profissão, estado civil,
número de CPF e RG; se casado e com
regime diverso do legal – pacto
antenupcial e qualificação do cônjuge;
“aposentado” não é profissão;



Espólio, Condomínio e Firma Individual – não
tem personalidade jurídica própria para
negociar direitos; Comentários;
PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA – Advinda do
Registrador que tem a autoridade legal para
gerar a presunção de que o direito real
regularmente inscrito pertence à pessoa em
cujo nome se registrou;
PRINCÍPIO DA IDENTIDADE – (ART. 225,
§2o da LRP) característica do imóvel deve
coincidir com as do título anterior; Análise do
Registrador se não necessita de retificação
(art. 213 da LRP);
PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA – (Art. 169
da LRP) O Oficial não age sem
provocação da parte interessada;
PRINCÍPIO DA LEGALIDADE –
Somente terá validade a inscrição no
RI cujos títulos não estejam viciados
por nulidade ou anulabilidade
(discussão doutrinária);
 PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE –
Atos de registro são obrigatórios para
gerar efeitos previstos em lei;

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE – (Art. 16
da LRP) – Dar conhecimento a todos os
que se interessarem do que se levou a
registro; Certidão, quem pode pedir?;
 PRINCÍPIO DA TIPICIDADE – (Art. 172
da LRP) – Somente tem acesso ao RI os
títulos descritos na própria Lei de
Registros Públicos em seu art. 167, I
(atos de registro) e II (atos de
averbação);


PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA
MATRÍCULA – Somente um imóvel por
matrícula;
PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA
MATRÍCULA – Somente um imóvel por
matrícula;
 Comentários sobre princípios; dão
coerência a todo o sistema,
fortificando cada Instituto e seus
pensamentos relacionados com outras
matérias do Direito;

ROTINAS E PROCEDIMENTOS DO RI





Títulos ingressam pela recepção da
Serventia para receber o respectivo ato ou
para exame e cálculo de emolumentos
(valor não restituído);
Prenotação – validade por 30 dias;
Protocolo Oficial; trâmite interno para
juntada de matrículas ao serviço;
Encaminhamento para a qualificação
registrária (análise pormenorizada adiante);
Estando o título apto, transposição dos
dados para a matrícula do imóvel;






Conferência dos dados transpostos;
Assinatura da matrícula;
Certidão de Serviço;
Arquivamento de Documentos ou liberação
do título para entrega as partes;
Prazos comuns e prazos diferenciados
(Loteamento, Retificação de àrea
eDesmembramento);
Segurança Jurídica x Celeridade;
• Segurança Jurídica dos direitos reais
imobiliários;
• Qualificação registral como
pressuposto;
QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA






Parte essencial do Registro de imóveis;
Interdisciplinariedade;
Análise de documentos;
Nota devolutiva/ Exigência;
Nota devolutiva x Títulos Judiciais;
Prazos, retornos e registro;
Atendimento ao Público;
Escrituras Públicas de Compra e Venda
Exige a forma pública (art. 108 do CC), portanto,
lavrada por Tabelião de Notas, a livre escolha do
interessado;
Certidão de propriedade e ônus (30 dias de validade);
Documento de Identidade (Carteira de motorista,
Profissional ou Passaporte), CPF, se casado,
certidão de casamento atualizada (90 dias) e pacto
se houver;
Cadastro na Prefeitura (urbano) ou Incra (rural);
Comprovante do pagamento do ITBI, citando o banco
e o número da guia;







Declarações da existência de ações que
objetivem o Imóvel;
Dispensa de Certidões pelo Comprador;
Valor da negociação e valor de avaliação;
Cláusula Resolutiva – pagamento a prazo;
Emissão da DOI;
Escrituras de fora do Estado em que será
registrada;
Compra e Venda de Ascendente para
Descendente, anuência do cônjuge e demais
herdeiros sob pena de anulabilidade (art.
496 do CC);
Procedimento de Suscitação de Dúvidas




Caso o interessado não concorde com Nota
Devolutiva feita pelo Registrador, tem o Direito à
Suscitação de Dúvida (art. 198 e ss da LRP);
Procedimento Administrativo com Rito Sumaríssimo;
Juízo competente (Lei Estadual define);
Formulado pelo Oficial a requerimento da parte, que
dá ciência para que a parte se manifeste em 15 dias
pela improcedência da dúvida;
Remessa ao Juízo competente;
Não há necessidade de representação por advogado;





Interessado no registro tem a legitimidade
para requerer;
Encaminhamento com toda a documentação
apresentada ao RI;
Anotar às margens do Protocolo do Título a
Suscitação da Dúvida (Art. 203 da LRP);
Oficial não pode registrar qualquer título na
matrícula enquanto há procedimento de
dúvida em andamento;
Julgamento da Dúvida, possibilidade de Juiz
requerer dilação probatória;




Cabe Recurso de Apelação contra decisão
de 1ª. Instância (508 do CPC); Agravo de
Instrumento (522 do CPC) somente quando
negar a subida do Recurso;
Não cabe Recurso Especial pela natureza
eminentemente administrativa do
procedimento;
Se procedente a dúvida, Oficial cancela a
prenotação, se procedente, efetua o
registro;
Dúvida Inversa – parte vai diretamente ao
Juiz competente;
CONTATOS




JENSEN & FERRAZ - Assessoria e Consultoria
Notarial, Registral e Imobiliária
Rodrigo Silva Ferraz de Campos – advogado
e professor de Pós Graduação na área
Registral/Imobiliária;
Fones: (48) 3029-3344 ou 9114-5970
E-mail: [email protected]