Städtebauliche Verträge

Städtebauliche Verträge

Rechtsgrundlage: §§ 11,12 BauGB

Unterschiede   § 11 allgemeine Verpflichtungen § 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beispiele für die Praxis   § 11 BauGB - Golfplatz § 12 BauGB - Ferienhaussiedlung Wesentliche Unterschiede:  § 11 - keine Verpflichtung  § 12 - Durchführungsverpflichtung

Was ist nach § 11 BauGB möglich?

    Planungskostenübernahme Folgekosten Förderung und Sicherung der Planungsziele Beispiele hierfür: Golfplatz und Wohnsiedlung

Exkurs zur Kostenübernahme    Kosten der Verwaltung?

Abrechnung der Stunden der Mitarbeiter?

Bekanntmachungskosten?

 Sitzungskosten?

Ergebnis: 

Absolut unzulässig

Was ist der Unterschied zum vorhabenbezogenen BPlan?

 Verpflichtung zur Durchführung in einer bestimmten Frist !

 Historie: neue Bundesländer

Formelles muss sein!

    Verträge müssen zwingend vor dem Baurecht abgeschlossen sein!

Kein Beurkundungszwang Ausnahme: Grundstücksübertragungen an Gemeinde Empfehlung: Beurkundung oder Beglaubigung

Zuständigkeit?

      Bürgermeister?

Bauausschuss?

Gemeindevertretung?

Siehe: Hauptsatzung Regelmäßig Beschluss GemVertr.!

Empfehlung: Beschluss mit Öffnungsklausel für Änderungen

Folgen von Rechtsverstössen im Vertrag     Verstoß gegen gesetzliches Verbot oder ohne ges. Grundlage ?

Nichtigkeit !!!!!!

Folgen der Nichtigkeit?

Baurecht ist da, Bindungen sind futsch!

Ein Golfplatz soll gebaut werden!

     Außenbereich, Planungserfordernis Kostentragung für BPlan, Umwelt bericht, Ausgleichsmassnahmen pp ?

Gemeinde…?

Öffentliche Nutzungen des Platzes? Jugendarbeit?

Folgekosten für die Gemeinde?

Beispiele für Folgekosten    Löschwasserversorgung Ampelanlage Abbiegespur / Beispiel Dorfhotel   Wichtig: kausaler Zusammenhang und:…  Anbau an Kindergarten / Schule Angemessenheit  Maßnahme war z.T. ohnehin fällig…?

Beachte bei Folgekosten:     Keine Pauschalen Z.B. als Strukturkostenausgleich… Keine Gegenleistung für Planung Keine versteckte Plangewinnabschöpfung

Folgen überzogener Forderungen:       Koppelungsverbot (Nichtigkeit) Und…? Welche Folgen?

Vorteilsnahme im Amt

Folge: Gesamtnichtigkeit Strafbare Handlung Beispiele Bayern / Bürgermeister

Strafgesetzbuch ( § 331 ) 

„… ein Amtsträger oder in für den öffent lichen Dienst besonders Verpflichteter, der für die Dienstausübung einen Vorteil für sich oder einen Dritten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird.“

 Problem: Spenden !

…dem Gebenden geschieht kein Unrecht…! (?)    Die Angemessenheit wird ausdrücklich bestätigt…?

„Angstklausel“ – unwirksam!

Erfindungsreichtum seitens der Kommunen!

Vorhabenbezogener Bebauungsplan  Beispiel: Ferienhaussiedlung zur Erweiterung des vorhandenen priv. Zeltplatzes

Rechtsgrundlage § 12 BauGB Wichtigste Inhalte / Grenzen der Inhalte:  Antrag des VT auf best. Maßnahme  Pflicht zur Entscheidung     „bereit“ sein „in der Lage sein“ Durchführungsfrist Keine Bindung an § 9 BauGB

Bereit und in der Lage sein…     Unterzeichnung Vertrag Grundstück?

Finanzierung?

Know how?

Zum Vertrag selbst     Wirksamkeit zwingend vor Planrecht Kein Beurkundungszwang; aber…!

Schriftform

Beschluss der Gemeindevertretung !

Beteiligung der Kommunalaufsicht? Nein

Beurkundung  Zwang: § 313 BGB Grundstücksübertragungen Auch:  Dingliche Sicherungen !!!!

  Vorteil: Amtshaftung / Vorwürfe Mindestens: Beglaubigung der Unterschriften durch Notar

Finanzierung     Eigenkapital Finanzierungszusage einer Bank, verbindlich, nicht unter Vorbehalt o.ä.

Gesamtmaßnahme Rücktrittsrecht zu Gunsten Gemeinde

Grundstück     Eigentum Andere Verfügbarkeit Erbbaurecht Kaufrecht

Kostenfreistellung      Planungskosten komplett Folgekosten Eigene Verwaltungskosten…?

Erschliessungskosten Gemeindeanteil laut Satzung?

Inhalte des Bebauungsplanes    Keine Bindung an § 9 BauGB Bauentwürfe Bestandteil des BPlanes?

Ja, sogar sinnvoll!

Trägerwechsel / Vertragspartner    Nur mit Zustimmung der Gemeinde Zustimmungszwang Sinnvoll: pers. Dienstbarkeit im Grundbuch

Rücktrittsrechte     Gemeinde / VTräger Fehlender Finanzierungsnachweis oder Wegfall Versagung Baugenehmigung Planungsrecht fehlt (VT)

Durchführungsfristen      Antragstellung Baugenehmigung Beginn der Bauarbeiten Abschluss der Bauarbeiten, Fertigstellung Evtl. Rücktritt vom Vertrag / Aufhebung des BPlanes Keine Ansprüche des VT

Sicherungsmöglichkeiten     Persönliche Dienstbarkeit Wichtig: erstrangige Absicherung Zusätzlich: Baulast, wenn „Baulastfähig“ Vorteil: insolvenzsicher!

Vertragsstrafen?

  Möglich: § 339 ff BGB Beispiel: Vertragswidrige Nutzung / Dauerwohnung als FeWo Z.B. 100 € tgl.

Allg. Rechtsmittelverzicht zulässig?

  Nein!

Man kann nur auf ein Recht verzichten, das man kennt!

Rechtsweg / welches Gericht?

    Sowohl als auch…!

Vertrag evtl. teilbar Grundsatz: Präferenz des öff. Rechts Unterschiede Zivilgericht / VerwG?

Inhalte eines Durchführungsvertrages:     Vertragspartner ermitteln…?

Eigentümer / Projektentwickler Auszug Handelsregister Aufgabe des Notars!

Beispiel eines Durchführungsvertrages  Bau eines Hotels

Einleitung    Vertragspartner aufführen Vorsicht bei Gesellschaften Eigentumsverhältnis prüfen

Ziel des Vertrages    Zielsetzung beschreiben (Bau eines Hotels) Auch die Interessen der Gemeinde anführen Wichtig bei Auslegungsproblemen!

§ 1 Gegenstand des Vertrages   Wie vor, nur knapp gefasst Hier: bindende Wirkung !

§ 2 Bestandteile des Vertrages      Lageplan Bebauungsplan Grünordnungsplan Zu übereignende Flächen Evtl. Bauentwürfe

§ 3 Durchführungsverpflichtung      Zeitrahmen Fertigstellungsdatum Pflicht zur Bauantragstellung Zügige Durchführung Beteiligung der Gemeinde an Massnahmen

§ 4 Leistungen des VT       Kostenübernahme Übereignung von Erschliessungsflächen Abgabe von Verzichtserklärungen/WEG usw.

Verzicht auf Rechtsmittel Schallschutzmassnahmen Verpflichtung eines Rechtsnachfolgers

§ 5 Pflichten der Gemeinde        Ausbau der öff. Strasse Übernahme der Strasse / VSP Informationspflichten Beschränkte Widmung Winterdienst Positive Mitarbeit Keine Pflicht zur Bauleitplanung!

§ 6 Leistungsfähigkeit des VT     Finanzierungszusage Bank Patronatserklärung Nachweis Eigenmittel Gesamtkosten Bauwerke DIN 276 und aller Nebenkosten !

§ 7 Veräußerung     Rechtsnachfolge Weitergabe der Pflichten Dinglich gesicherte Zustimmungserklärung der Gemeinde Keine Teilung des Projektes

§ 8 Notarkosten, Vermessung pp.

  Übernahme durch VT!

Beachte: Gemeinde haftet !

§ 9 Rücktrittsrechte      Für VT bei Problemen mit dem BPlan oder Baugenehmigung Auch bei Zeitverzögerungen Für Gemeinde bei fehlender Finanzierung Auch: Verschleppung der Fertigtstellung Problem: bereits erteilte Baugenehmigung

§ 10 Haftungsausschluss     Sicherung für die Gemeinde Keine Ansprüche auf Abschluss des Planverfahrens Problem: treuwidriges Verhalten der Gemeinde Bindung an Beschlüsse nach einer Wahl?

§ 11 Kooperationsverpflichtung   Bindet die GV für spätere Beschlüsse Positiv bei Problemen im Verfahren

§ 12 Folgekostenvereinbarung   Müssen im Vertrag enthalten sein Keine Nachbesserung, nur freiwillig

das war`s !!!!!!!