Transcript Zum Umgang mit großen innenstädtischen Einkaufszentren

Ministerium für
Infrastruktur und
Landwirtschaft
Planungsrechtliche Standortsteuerung –
Vermeidung von Konkurrenzstandorten
Jörg Finkeldei
20. Mai 2010
MIL, Referat 23
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Vermeidung von städtebaulich bedenklichen
Konkurrenzstandorten
Kein Eingriff in den Wettbewerb
aber Vermeidung städtebaulicher Missstände. Gewährleistung einer ausreichenden, wohnortnahen Versorgung, es soll aber kein
Einfluss auf den Wettbewerb der unterschiedlichen Unternehmen und Betriebsformen des Handels genommen werden.
Es geht insbesondere um den Schutz zentraler Versorgungsbereiche
 dazu zählen auch kleinere Ortsteilzentren
Es muss aber klar sein, was geschützt werden soll
 erkennen und benennen zentraler Versorgungsbereiche
Identifikation der Qualitäten und Mängel des/der ZVBs
 was ist da und was fehlt noch zur Funktionsfähigkeit
Ermittlung des EH-Situation in der Gemeinde (außerhalb ZVB)
 was ist da und ist verträglich/unverträglich
 was könnte noch kommen/was auf keinen Fall
Blick über den Tellerrand
 welche Ansiedlungen in den Nachbargemeinden könnten schädlich sein
welche Ansiedlung in der Gemeinde könnten für andere schädlich sein
Erarbeitung von Beurteilungs-/(Zulässigkeits) kriterien
 Möglichst große Transparenz zur Akzeptanzschaffung
MIL, Referat 23
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Zentraler Versorgungsbereich
Der Begriff „Zentraler Versorgungsbereich“ umfasst
Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also
insbesondere Innenstadtzentren vor allem in Städten
mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in
Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in
Stadt- und Ortsteilen und nichtstädtischen Gemeinden.
Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll dabei auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden erfolgen.
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Einzelhandels- und Zentrenkonzepte
Die Erarbeitung und Fortschreibung! von EH- und Z-Konzepten ist
wesentliche fachliche Grundlage:
für die allgemeine städtebauliche und rechtliche Beurteilung von
Einzelhandelsvorhaben
für das Baugenehmigungsverfahren (z. B. bei der Frage der
Zulässigkeit nach § 34 Abs. 3 BauGB).
für die Steuerung des Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich
über einen Bebauungsplan nach § 9 Absatz 2a BauGB;
für die Aufstellung von Bebauungsplänen zur Ansiedlung von
Einzelvorhaben (z. B. SO-Gebiet + Sortimentsfestsetzung);
für Änderungsbebauungspläne (z. B. Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im GE-Gebiet)
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Einzelhandels- und Zentrenkonzepte
Die Konzepte sind für die Bebauungsplanung und Einzelfallbeurteilung deshalb so
wichtig, weil sie die wesentlichen Entscheidungs- und Abwägungskriterien liefern.
Soll eine Ansiedlung gezielt auf einen bestimmten Standort/Bereich gelenkt und an
einem anderen Standort verhindert werden, so stellt dies u. U. einen erheblichen
Eingriff in das Eigentum. Dieser muss daher umfassend abgewogen und begründet
werden.
Dafür müssen hinreichend genaue Erkenntnisse vorliegen, die die Entscheidung
nachvollziehbar und transparent machen. Dies kann i. d. R. im Rahmen eines
Bebauungsplanverfahrens oder gar im Baugenehmigungsverfahren nicht geleistet
werden.  EH- und Z-Konzepte
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz zentraler
Versorgungsbereiche
Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann
zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der
Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden festgesetzt
werden,
dass nur bestimmte Arten der nach § 34 (Abs. 1+2)
zulässigen baulichen Nutzungen
– zulässig oder nicht zulässig sind
– oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können;
die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz zentraler
Versorgungsbereiche
Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches
Entwicklungskonzept i. S. des § 1 (6) Nr. 11 zu berücksichtigen, das
Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen
Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält.
In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben,
die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden
oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet
ist, vorgesehen sein.
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz zentraler
Versorgungsbereiche
§ 9 Abs. 2a Satz 2 hebt hervor, dass insbesondere ein
städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 1 Abs. 6 Nr. 11), das
Aussagen über die vorhandenen und zu entwickelnden zentralen
Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils
enthält, zu berücksichtigen ist.
Einem solchen Konzept kommt eine die Aufstellung des B-Plans
unterstützende Funktion zu, indem es nachvollziehbare Aussagen
über die zentralen Versorgungsbereiche enthält.
Ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept ist aber nicht
Voraussetzung für die Aufstellung des B-Plans.
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB
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Steuerung mittels Bebauungsplan
§ 9 Abs. 2a BauGB
Textliche Festsetzungen
1.
Im räumlichen Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind Einzelhandelsbetriebe mit folgenden
Sortimenten als Hauptsortimente nicht zulässig:
Nr. 1
Zentrenrelevante Sortimente:
Augenoptik, Bekleidung (ohne Sportbekleidung), Bettwaren, Bücher, Computer (Hardware, Peripherie,
Computerteile, Software), Elektrokleingeräte, Elektrogroßgeräte, Foto- und optische Erzeugnisse und
Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik (außer Baustoffe), ………..
Nr. 2
Zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung:
Blumen, Drogerie, Kosmetik, Parfümerie, Nahrungs- und Genussmittel, Apotheken,
Unterhaltungszeitschriften, Zeitungen und Fachzeitschriften.
2.
Zulässig sind im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Einzelhandelsbetriebe mit folgenden
Hauptsortimenten:
Nr. 1
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Baumarkt-Sortiment im engeren Sinne (lt. EH-Liste), Fahrräder und Zubehör, Gartenartikel, Pflanzen/
Samen, Kfz-Zubehör und Möbel,
Nr. 2
Sonstige, nicht in § 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2 und Abs. 2 Nr. 1 aufgeführte Sortimente.
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Beteiligung der benachbarten
Gemeinden (§ 2 Abs. 2 BauGB)
Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind die Bauleitpläne benachbarter Gemeinde aufeinander
abzustimmen (qualifiziertes Abstimmungsbedürfnis). Eine Abstimmungspflicht nach § 2 Abs. 2
ist begründet, wenn ein Abstimmungserfordernis besteht.
Dieses Abstimmungserfordernis besteht zum einen, wenn unmittelbare Auswirkungen
gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung der Nachbargemeinde in
Betracht kommen. Aus § 11 Abs. 3 BauNVO ergibt sich, dass Einkaufszentren und sonstige
großflächige Einzelhandels- und Handelsbetriebe unter den dort genannten Voraussetzungen
regelmäßig geeignet sind, Nachbargemeinden in so gewichtiger Weise zu beeinträchtigen, dass
sie ohne eine förmliche Planung, die dem Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB gerecht
wird, nicht zugelassen werden dürfen (BVerwG, Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5/01 –). Ist die
Planung für ein derartiges Vorhaben beabsichtigt, so ist eine Abstimmung nach § 2 Abs. 2 Satz
1 BauGB stets erforderlich. Die benachbarten Gemeinden können sich insbesondere auf
Auswirkungen berufen, die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannt sind. Die Pflicht zur
Ermittlung des Abwägungsmaterials liegt allein bei der planenden Gemeinde. In der Regel wird
sie hierzu Gutachten einholen müssen.
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Beteiligung der benachbarten
Gemeinden (§ 2 Abs. 2 BauGB)
Inwieweit die planende Gemeinde im Einzelfall die Planungshoheit der Nachbargemeinde
unverhältnismäßig (unzumutbar) zurückgedrängt hat und sich deshalb das Abwägungsergebnis in Form
des Bauleitplans als fehlerhaft erweist, ist unter Berücksichtigung aller Gesamtumstände zu beantworten.
Insbesondere sind die folgenden Aspekte in die Beurteilung einzubeziehen:
– Größe des EH-Vorhabens,
– Relevanz des geplanten sowie nach dem B-Plan zulässigen Sortiments für die Attraktivität der
Innenstadt der Nachbargemeinde,
– Orientierung des beabsichtigten EH-Vorhabens auf den Einzugsbereich des Einzelhandels der
Nachbargemeinde,
– Entfernung des EH-Vorhabens von der benachbarten Gemeinde,
– Erreichbarkeit des EH-Vorhabens vom Gebiet der benachbarten Gemeinde,
– Aufgabenzuweisung der planenden und der benachbarten Gemeinde im Rahmen der RO,
– Lage des EH-Vorhabens innerhalb oder außerhalb des Zentrums d. planenden Gemeinde,
– Erforderlichkeit d. EH-Vorhabens f. d. angemessene Versorgung der eigenen Bevölkerung der
planenden Gemeinde,
– Abhängigkeit der wirtschaftlichen Existenz des EH-Vorhabens von der Kaufkraft der Einwohner in
der Gemeinde und in deren Einzugsbereich,
– Kaufkraftabfluss aus der Nachbargemeinde.
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Steuerung im unbeplanten Innenbereich
§ 34 Absatz 3 BauGB
Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine
schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in
anderen Gemeinden zu erwarten sein.
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Steuerung im unbeplanten Innenbereich
§ 34 Absatz 3 BauGB
Die Wirkung eines Vorhabens ist für alle Vorhaben, von
denen schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche - in der Gemeinde selbst und in den
Nachbargemeinden - ausgehen können, zu prüfen.
Und zwar unabhängig von ihrer Größe und ihrer
städtebaulichen Situation.
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Steuerung im unbeplanten Innenbereich
Wann liegen schädliche Auswirkungen vor?
Wenn durch Vorhaben nach Absatz 1 oder 2,
– das vorhandene oder geplante Zentrensystem der Gemeinde oder
anderer Gemeinden so beeinträchtigt wird, dass es durch
Kaufkraftabfluss zu Leerständen von Geschäften und somit zu einem
Absinken des Versorgungsniveaus und der Vielfalt der
Einzelhandelsgeschäfte in den Zentren kommt,
– oder wenn die öffentlich geförderte Aufwertung innerstädtischer Zentren
nicht fortgeführt werden kann bzw. der mit bereits vollzogenen
Maßnahmen verfolgte Zweck nicht erreicht werden kann und deshalb
der Erhalt bzw. die geplante Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zur
(verbrauchernahen) Versorgung gefährdet ist.
In der Rechtsprechung wird ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von 10% als nicht nur
unwesentliche Auswirkung qualifiziert.
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Kontakt
 MIL, Referat 23
 Tel. 0331- 866 8321
 [email protected]
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