Transcript Contracting nach der Mietrechtsreform

Contracting
nach der
Mietrechtsreform
Günter Kirchberg- Immobilien Seminar am 20. März in Erfurt
Techem auf einen Blick
• Über 3.100 Mitarbeiter
• Dienstleister für über 9 Mio. Wohnungen weltweit
• Knapp 46 Mio. Messgeräte im Einsatz
• Weltmarktführer bei installierten Funkmessgeräten (über 22 Mio.
Geräte)
• Seit 60 Jahren erfolgreich im Markt
• Über 20 Jahre Marktführer im Wärmeservice in der
Wohnungswirtschaft (über 8.000 Gebäude)
• Energiemanagementsystem nach DIN EN ISO 50001
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Techem Wärme Service - Nr. 1 in der WoWi
Schwerpunkte in der Vergangenheit
 Ablösung von festen Brennstoffen oder IKW
 Errichtung und Betrieb von Nahwärmelösungen Konzentration auf
größere Anlage bis 10 MW.
Aktuelle Schwerpunkte
 Erneuerung von Wärmeversorgungsanlagen (WEA), die Anfang
der 1990‘er Jahre errichtet wurden
 Jetzt auch Pool von vielen kleineren WEA < 100 kW und BHKW
ab 15 kW bis 300 kWel Erdgas und Biomethan
 Mindestgröße 30 WE – BHKW 80 WE
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Wärmelieferung & Umlagefähigkeit Historie
Wann trägt der Mieter
die Kosten der
Wärmelieferung?
Rechtsprechung des BGH
Zustimmung des Mieters
Verweis auf II. BV / BetrkVO
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Wärmelieferung & Umlagefähigkeit Historie
Nachteile
Alte/fehlerhafte Mietverträge
Keine Rechtssicherheit
Aufwand
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§ 556c BGB ab 01.07.2013
(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu
tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung
auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen
Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten
der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn
1.die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom
Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz
geliefert wird und
2.die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige
Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der
Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant
anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der
Betriebsführung der Anlage beschränken.
(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in
Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).
(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne
Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die
bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die
Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die
Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen
zu berücksichtigen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
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§ 556c BGB
Anwendungsbereich
Umstellung von Eigenversorgung
auf
gewerbliche Wärmelieferung
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§ 556c BGB
Voraussetzungen
Lieferung mit verbesserter
Effizienz.
Kostenneutralität.
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Wärmelieferverordnung
Kostenneutralität
„wenn die Kosten der
Wärmelieferung die
Betriebskosten für die bisherige
Eigenversorgung mit Wärme
oder Warmwasser nicht
übersteigen.“
§§ 8-10 Wärmelieferverordnung
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Wärmelieferverordnung
Kosten der
Eigenversorgung
1. Durchschnitt des
Energieverbrauchs der
letzten 3 Abrechnungszeiträume
2. Preis des letzten
Abrechnungszeitraums
3. Sonstige Positionen der
Heizkostenabrechnung
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Wärmelieferverordnung
Kosten der
Wärmelieferung
1. Wärmemengenverbrauch
der letzten 3 Abrechnungszeiträume
2. Fiktive Wärmelieferungskosten durch Rückrechnung
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Kostenneutralität
Ermittlung der
Wärmeverbrauchsmenge
• Wärmemessung
• Kurzzeitmessung
• Anerkannte Pauschalwerte zur
Ermittlung des Jahresnutzungsgrades
• wird in aller Regel durch
Contractor realisiert
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den
Umstellungsankündigung
§ 556c Abs. 2 BGB,
§ 11 Abs 1 WärmeLV
3 Monate vor Umstellung
Art der Wärmelieferung
Effizienzverbesserung
Kostenvergleich
Umstellungszeitpunkt
Preise und Änderungsklauseln
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Werkzeuge zur Kostenneutralität
• Energieeinkauf
• Leistungsanpassung (Kessel, Pumpen, Speicher)
• Erhöhung des Jahresnutzungsgrades
• Einsatz Brennwerttechnik
• neue Pumpentechnik
• optimierte Betriebsführung
• permanente Effizienzermittlung
Kostenneutralität ist möglich
Baukostenzuschuss
nicht umlegbarer 2. Grundpreis
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Zusammenfassung
Vorteile
Umlegbarkeit für alle Mietverträge
Klare gesetzliche Regelung
Einheitlichkeit
Nachteile
Kosten die über denen des Eigenbetriebes
liegen sind nicht umlegbar
Baukostenzuschuss oder nichtumlegbarer
Grundpreis
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Fragen?
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