Transcript Umsatzsteuer – Änderungen in der Höhe des notwendigen

Mindestmiete für die Vermietung
durch
Körperschaften des öffentlichen Rechts
Dr. Peter Pilz
Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber
Inhaltsverzeichnis
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Vermietung gemäß Rz 265 UStR
Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR
Weitere Vorgehensweise
Musterbeispiele
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Vermietung gemäß Rz 265 UStR
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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Alt
Kriterien bis 31.12.2010
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•
Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB
Entgeltlichkeit
Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG
1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten einschließlich aktivierungspflichtiger
Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen
• Diese Kriterien gelten für „NEUE“ Verträge ab 1.1.2008
• Für bestehende Verträge vor 1.1.2008 galt die Verrechnung der
Betriebskosten
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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Neu
Kriterien ab 1.1.2011
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Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB
Entgeltlichkeit
Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG
1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten inkl. Grund und Boden einschließlich
aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von
Großreparaturen
Subventionen bzw. Zuwendungen iSd § 3 Abs. 1 Z 6 EStG kürzen
die Afa-Bemessungsgrundlage nicht
Drittkosten sind ungekürzt zu berücksichtigen
Bereits ab 1.1.2008 bei „Neue Verträge“ anzuwenden
Bestehende Bestandsverträge bereits vor 1.1.2008 sind ab
1.1.2011mit den neuen Kriterien auszustatten
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Betriebskosten gem. §§21 - 24 MRG
nach Rz 265 UStR
• Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten
Kosten für
–
–
–
–
–
–
–
Wasser, Kanal, Müll
Beleuchtung
Heizkosten
Versicherung
Ausgaben für die Verwaltung
Aufwendungen für die Hausbesorger
Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, usw.)
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Afa Komponente nach Rz 265 UStR
• Grundsätzlich sind die historischen Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen zu
berücksichtigen
• Sind diese nicht mehr bekannt,
– so ist der Wert des Grundstückes im Schätzungswege zu ermitteln
– als Afa-Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert iSd § 10 BewG
1955 idgF zu berücksichtigen
– der Gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre
– kann glaubhaft gemacht werden, dass Grund und Boden unentgeltlich
erworben wurde, kann dieser außer Ansatz gelassen werden
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Vermietung von historischen Gebäuden
• Wert der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder
Aufwendungen für Großreparaturen die NICHT mehr bekannt
sind
– Entweder Bewertungsgutachten oder
– Vergleichsrechnung
• Mindestmiete auf Basis der Sachbezugswerte für die lohnsteuerliche
Wohnraumbewertung oder
• 1,5 % der Vorsteuerabzug gebracht habenden Anschaffungs-,
Herstellungs- und Großreparaturkosten
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Subventionen gemäß § 3 Abs. 1 Z 6 EStG
nach Rz 265 UStR
• Subventionen dürfen nicht von der Afa-Bemessungsgrundlage abgezogen werden:
– Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln (Pflichtbeiträge aufgrund
gesetzlicher Anordnung, EU-Zuschüsse)
– Zinsenzuschüsse
– Aufgrund von gesetzlicher Ermächtigung oder eines
Beschlusses eines Organs gewährt werden
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Drittkosten und Eigenleistungen
• Drittkosten sind ungekürzt in der Miete weiterzuverrechnen,
– Anmietungskosten (z.B. Pacht von Dritten)
– Leasingkosten (lt. Anfrage inkl. Kaution)
– Kosten eines Baurechts, usw.
• Eigenleistungen sind in die Anschaffungskosten hinzuzurechnen
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Mietenkalkulation nach Rz 265 UStR
Vermietung durch die Gemeinde Rz 265 UStR
+ 1,5 % Afa-Komponente
+ Betriebskosten gem. §§ 21 - 24 MRG
= Miete Netto
+ 20% Umsatzsteuer
= Miete Brutto
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Gewerbliche Vermietung gemäß
Rz 263 UStR
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Gewerbliche Vermietung/Verpachtung
Gewerbliche Vermietung
• Voraussetzungen gem. § 2 KStG 1988
– Wirtschaftlich selbstständige Einrichtung
– Privatwirtschaftliche Tätigkeit
– Wirtschaftliches Gewicht der Tätigkeit - mindestens EUR 2.900,– Nachthaltigkeit der Tätigkeit
Beispiele: Veranstaltungshalle mit Nebenleistung
Verpachtung einer Beteiligung gewerblicher Art
• Kantinen, Gasthäuser, Freibäder, usw.
Fallen nicht unter Rz 265 UStR
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Weitere Vorgehensweise
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Was ist zukünftig zu tun?
•
Gibt es eine Vermietung seitens der Gemeinde bzw. wird eine
Vermietung geplant?
•
Wurden Mietvorauszahlungen bzw. Eigenleistungen
berücksichtigt?
– Mietvorauszahlungen/Eigenleistungen:
•
•
•
•
In welcher Höhe?
Der Umsatzsteuer unterworfen?
Bereits aufgelöst?
Anzurechnen?
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Vermietung von Gebäuden (I)
Errichtung vor 2002 mit
Vorsteuerabzug
Keine zukünftig
Investitionen
Zukünftig Investitionen
Umsatzsteuerfreie
Miete
Umsatzsteuerpflichtige
Miete nach
Rz 265 UStR
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Vermietung von Gebäuden (II)
Errichtung nach 2002 mit
Vorsteuerabzug
Mindestmiete nach
Rz 265 UStR
Keine
umsatzsteuerpflichtige
Vermietung
Umsatzsteuerpflichtige
Vermietung
Vorsteuerberichtigung
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Vorsteuerberichtigung (I)
•
Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG – Vermietung und Verpachtung von
Grundstücke und von Geschäfträumen sowie anderen
Räumlichkeiten
= Keine Vorsteuer und keine Umsatzsteuer
•
Gemäß § 6 Abs. 2 UStG – Optierung auf steuerpflichtige
Vermietung
= Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer
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Vorsteuerberichtigung (II)
•
Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG
– bei Nutzungsänderung
– Innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen Inbetriebnahme
– Umsatzsteuerfreie Vermietung
= Keine zukünftige Vorsteuer bei Investitionen bzw. Betriebskosten
= Vertragsänderungen
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Vorsteuerberichtigung (III)
•
Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG
Vorsteuerabzug im Jahr 2003 iHv. EUR 100.000,Umsatzsteuerpflichtige Vermietung
Betrieb
Jahre
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Umsatzsteuerfreie
Vermietung
Vorsteuerberichtigung für die Jahre 2011 bis 2012 iHv. EUR 20.000,- p.a.
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Steuerbefreiung
•
Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten vor 2002
– Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis
– Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig
•
Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten nach 2002
– Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis
– Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig
– Vorsteuerberichtigung
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Beschlussfassung
•
•
•
Vertragsänderung und Gebührenermittlung
Beschlussfassung im Gemeinderat
Genehmigung der Aufsichtsbehörde gemäß § 90 Abs. 1 Z 3
steiermärkische Gemeindeordnung
– Folgende von der Gemeinde getätigte Rechtsgeschäfte und
getroffene Maßnahmen sind an die eine Genehmigung der
Aufsichtsbehörde gebunden
•
Der Abschluss von Bestandsverträgen mit einer Laufzeit von mehr als
120 Monaten
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Musterbeispiele
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Beispiele Rz 265 UStR - Errichtung
vor dem Jahr 2002
• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 1999 mit Vorsteuerabzug.
Anschaffungskosten
Grund und Boden
Betriebskosten
500.000,00
200.000,00
8.500,00
Abschreibungskomponente
Betriebskosten
Summe der Mindestmiete netto
zuzüglich 20 % Ust
Summe der Mindestmiete brutto
1,50%
EUR
10.500,00
8.500,00
19.000,00
3.800,00
22.800,00
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Lösung 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002
1. Variante - zukünftiger Vorsteuerabzug gewünscht (weitere
Investitionen)
= jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Höhe
von EUR 22.800,- zu verrechnen.
2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug
= Option auf Steuerbefreiung
= Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die
Betriebskosten
= Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der
Umsatzsteuer
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Beispiele UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002
• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 2004 mit Vorsteuerabzug.
Anschaffungskosten
Grund und Boden
Betriebskosten
500.000,00
200.000,00
8.500,00
Abschreibungskomponente
Betriebskosten
Summe der Mindestmiete netto
zuzüglich 20 % Ust
Summe der Mindestmiete brutto
1,50%
EUR
10.500,00
8.500,00
19.000,00
3.800,00
22.800,00
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Lösung UStR 265 - Errichtung
nach dem Jahr 2002 (I)
1. Variante - zukünftig Vorsteuer abziehen
= eine jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in
Höhe von EUR 22.800,- zu verrechnen.
= Optierung auf Steuerbefreiung ab dem Jahr 2014 möglich
2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug
= Vorsteuerberichtigung in Höhe von 3/10 zu je EUR 10.000,- pro
Jahr = EUR 30.000,= Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die
Betriebskosten
= Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der
Umsatzsteuer
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Lösung UStR 265 - Errichtung
nach dem Jahr 2002 (II)
•
Lösungsvorschlag Variante 1
– Die Höhe der Umsatzsteuer ist geringer als die Höhe der
Vorsteuerberichtigung.
Berechnung der höheren Belastung
EUR
Variante 1:
Umsatzsteuer auf die Afa-Komponente für 3 Jahre
6.300,00
Variante 2:
Vorsteuerberichtigung für die Jahre 2011 bis 2013
30.000,00
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Beispiel - Sachbezugswert/Rz 265 UStR
• Richtwert in der Steiermark ab 1.4.2010
EUR 6,76/m²
• Verminderung dieses Richtwertes um 10% Umsatzsteuer und
25% Betriebskosten
• 50-iger Abschlag für Nichtwohnraum
• 30-iger Abschlag bei niedrigem Ausstattungsstandard oder
Sanierungsbedürftigkeit
• Keller- und Dachbodenräume (soweit diese keine Wohnzwecke
dienen) sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen außer
Ansatz
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Beispiele - Sachbezugswert/Rz 265 UStR
Planungsprämissen
Vermietung eine Wohnung in der Steiermark ab 1.1.2011
Der Richtwert in der Steiermark beträgt EUR 6,76/m²
Gesamt Nutzfläche beträgt 300 m², die sanierungsbedürftige Wohnung beträgt 60 m².
Eine Dachreparatur im Jahr 1980 wurde in Höhe von EUR 25.726,18 inkl. 18% Vorsteuer
für das gesamte Gebäude vorgenommen.
Die Generalsanierung kostet im Jahr 2005 EUR 250.000,- für das gesamte Gebäude (Heizung,
Sanitäranlagen, Vollwärmeschutz, usw.).
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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (I)
1.) Sachbezugswertberechnung - nicht sanierungsbedürftig
Verminderung um 10% Umsatzsteuer
abzüglich 25 % Betriebskosten (BK)
EUR/m²
6,76
-1,69
Netto Miete ohne Ust und BK
5,07
50% Abschlag da Nichtwohnraum
0,00
Zischensumme
5,07
30% Abschlag Sanierungsbedürftig
0,00
Zischensumme
5,07
Mindestmiete monatlich für die 60 m² Wohnung
Mindestmiete jährlich für die 60 m² Wohnung
304,20
3.650,40
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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (II)
2.) 1,5 % Vorsteuerabzug-Kontroll-Berechnung
2.1.) Dachsanierung
Für die Dachsanierung im Jahr 1980 wurde ein 18%-ige Vorsteuerabzug vorgenommen.
Kosten für die Dachsanierung
Sanierung Brutto
EUR
25.726,18
dividiert durch 1,18 netto
21.801,85
Betrag pro m²
Betrag für die 60m² Wohnung pro Jahr
72,67
4.360,37
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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (III)
2.2.) Generalsanierung 2005
Für die Dachsanierung im Jahr 2005 wurde ein 20%-ige Vorsteuerabzug vorgenommen.
Kosten für die Generalsanierung
Sanierung Netto
Betrag pro m²
EUR
250.000,00
833,33
Betrag für die 60m² Wohnung pro Jahr
50.000,00
Kosten jährlich für die Dachsanierung für die 60 m² Wohnung
Kosten jährlich für die Generalsanierung für die 60 m² Wohnung
Summe der anteiligen Anschaffungskosten für die 60 m² Wohnung
4.360,37
50.000,00
54.360,37
davon 1,5 % Mindestjahresmiete lt. 1,5% Vorsteuerabzug-Kontroll-Berechnung
815,41
Laut Finanzamt muss daher der höhere Mindestjahresmietbetrag aus der Sachbezugswertmethode
in Höhe von EUR 4.360,37 als Entgelt ohne Betriebskosten verrechnet werden, um im umsatzsteuerrechtlich-unternehmerischen Bereich zu bleiben.
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Kontakt/Information
Dr. Peter Pilz
Wirtschafttreuhänder und Steuerberater, geschäftsführender
Gesellschafter von BFP und Kommunal-s
Tätigkeitsschwerpunkte:
Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts,
betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich,
Maastrichtberatung, Projektentwicklung, Sanierungsberatung,
Rechtsformgestaltung, Ausgliederungen.
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Kontakt/Information
Mag.(FH) Petra Simonis-Ehtreiber
Teamleiterin, Steuersachbearbeiter
von BFP und Kommunal-s
Tätigkeitsschwerpunkte:
Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts,
betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Vereine,
Ausgliederungen.
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Kommunal-s GmbH
Steuerberatungsgesellschaft
8010 Graz, Schubertstraße 62
Tel.: +43 (316) 321950 – 850
[email protected]
www.kommunales.at
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