Transcript HuG MV 05.04.2011 Kurzreferat Langner

Haus und Grund Horb e.V.
Mitgliederversammlung 5.4.2011
Kurzreferat zu
•Möglichkeiten der Mieterhöhungen
•Mietvertrag für Studentenwohnungen
•Kündigungsmöglichkeiten
RAe Dr. Patzelt & Partner GbR,
Horb, RA u FA H.-Michael Langner
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Mieterhöhungen:
•Durchbrechung der Vertragsbindung
•Gesetzl. Regelungen nur für Wohnraum, bei
Gewerberaum u.a. nur bei vertraglicher Vereinbarung
•Ziel der Mieterhöhung ist die Anpassung der vertragl.
Gegenleistung an veränderte wirtschaftliche
Verhältnisse, weil der Vertrag ein Dauerschuldverhältnis
ist, anders ausgedrückt: Inflationsausgleich
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• Daher NIEMALS folgende „Begründung“
schreiben:
• „Die Miete ist schon 5 Jahre gleich
geblieben. Alles wird teurer, daher
muss auch ich erhöhen. Auch das
Heizöl ist viel teurer geworden...“
• Folge: SchE für Anwalt des Mieters
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• Welche Möglichkeiten zur Erhöhung gibt es?
– Vereinbarung § 557 I BGB
– Staffelmiete (§§ 557 II iVm 557a BGB)
– Indexmiete (§§557 II iVm 557b BGB)
– Voraussetzungen:
• Vereinbarung bei Beginn und per Nachtrag
• Miete ein Jahr unverändert
• Ausschluss anderer Änderungen
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• Vorteile:
– Klare Regelungen für beide Seiten
• Nachteile
– Staffelmiete: Erhöhung ohne Bezug zum
Mietmarkt ( will Mieter nicht)
– Indexmiete: Bindung an Warenkorb ohne
Bezug zu Miete; Möglichkeit der
Verringerung zugunsten des Mieters
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• Erhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete ( § 558 BGB)
• Definition: Entgelte für vergleichbare Wohgen
in vergleichb. Gemeinden in den letzten 4
Jahren ( § 558 II BGB)
• Voraussetzung: 15 Monate unverändert
• Beachtung der Kappungsgrenze: nicht mehr
als 20 % in den letzten 3 Jahren
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• Nachweismöglichkeiten zur Höhe der
ortsübl. VerglMiete:
– Mietspiegel ( einfach § 558c BGB od.
qualifiziert § 558d BGB), zB Schramberg, Sindelfingen
– Mietdatenbank (§ 558e BGB), zB Rottweil
– Gutachten eines Sachverständigen
(Kostenrisiko)
– Vergleichswohnungen
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• Vergleichswohnungen,
Voraussetzungen:
– 3 Stück mindestens
– auch eigene zulässig
– Vergleichbarkeit zu Kernkriterien als
Zulässigkeitsvoraussetzung
– nicht etwa Identität
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• Geltendmachung: Textform und Begründung
• Verfahren der Geltendmachung (§ 558b BGB):
– Zustimmung des Mieters
– Beginn ab übernächster Monat nach Zugang
– Sonst Klage auf Zustimmung:
• Vergleichswohnungen sind Zulässigkeitsvoraussetzung
• Begründetheit über Nachweis eine Gutachtens im gerichtl.
Verfahren, Kosten trägt der Verlierer
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• Modernisierungserhöhung (§559 BGB):
– Voraussetzungen:
– Gebrauchswerterhöhung (Ausbau Zimmer)
– Wohnwertverbesserung (neues Bad)
– Nachhaltige Energie und Wasserersparnis
– Umbau wegen behördl. Auflagen
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• Was sind keine Gründe:
– Austausch alte Heizung gegen neue
– Einbau eine kostensparenden Heizung, die
genauso viel Energie braucht wie die alte
– Einbau neuer Fenster weil die alten undicht
sind
– Renovierung des Bades ohne zusätzlichen
Komfort
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• Wie macht man das geltend?
– In Textform
– Vor Beginn ( Frist 3 Monate) mit einer
Aufstellung an alle Mieter über die vorauss.
Kosten und die Dauer der Arbeiten (sonst
verzögerte Erhöhungsansprüche und kein
Duldungsanspruch, § 554 III BGB)
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– Gültig ab 3. Monat nach Geltendmachung
– Arbeiten sind dann abgeschlossen und die
Erhöhung wird anhand der Kosten ( die
nachgewiesen werden) auf der Basis des
Voranschlages vorgerechnet: 11 % der Kosten,
verteilt ( nach Fläche) auf die Wohnungen
– Anrechnung der Drittmittel ( alle Subventionen, zB
BAFA und LAKRA) und Kürzung um Anteil der
Renovierung ( zB Dämmung und neuer Putz: Putz
wird abgezogen!)
– Berücksichtigung einer Mietminderung
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Berechnung Mieterhöhung nach §§ 559 ff BGB Muster
Kosten der Maßnahmen insgesamt
156.000,00 €
Öffentl. Zuschüsse insgesamt ( § 559a I 3.Alt BGB) 17.600,00 €
Anteil Instandhaltung ohne Modernisierung (25%) 39.000,00 €
Investitionssumme netto
99.400,00 €
Zinsverbilligung KfW Darlehen ( § 559a II BGB)
Darlehenssumme
150.000,00 €
verbilligter Zins p.a. nominell
1,75%
Marktzins erstrangige Grundschuld, nominell
4,50%
Diff Zins
2,75%
Jahreszins aus Differenz
4 .125,00 €
Erhöhungsbetrag gesamt ( 11%, vgl § 559 I BGB)
10.934,00 €
umlagefähig (= zinsbereinigt)
6 .809,00 €
80 % davon (Quote)
Umlage pro Wohnung Erhöhung p.a. alte Miete mtl Erhöhung geltend gemacht neue Miete
Whg DG, Fläche in m² 80
Eigentümer
Erhöhung p.a. alte Miete
Erhöhung Quote
neue Miete
Whg 1. OG rechts, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung
80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €
Whg 1. OG Links, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung
80
1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €
Whg EG rechts Fläche in m²/ Anteil Erhöhung
80
1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €
Whg EG links Fläche in m²/ Anteil Erhöhung
80
1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €
Gesamtfläche
400
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• Etwas ganz anderes:
– Mieterhöhungen dürfen nicht verwechselt
werden mit Erhöhungen der
Betriebskosten („Nebenkosten“):
– Die gehen nach § 560 BGB nach jeder
Abrechnung und richten sich allein nach
den Kosten!!
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• Kurzüberblick über Kündigungen im
Mietverhältnis
– Keine vollständige Zusammenfassung
– Nicht berücksichtigt sind
Umwandlungskündigungen
– Werksmietwohnungen
– andere Rechte und Gewerberaumverträge
– außerordtl. Kündigungen ( zB bei Erbfall)
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• Kündigungstypen und Voraussetzungen:
– Kündigungen nur schriftlich ( § 568 BGB)
– Ordentliche und außerordentl., dazu gehören
fristlose Kündigungen (s.u.)
– Kündigungsschutz für Mieter in
Wohnraummietverhältnissen: Kündigung nur
aus gesetzl. normierten Gründen (§ 571 BGB)
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• Was ist eine Kündigung:
– Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige
Willenserklärung (Gegenteil: Vertragsaufhebung)
– Sie wird, wenn sie zulässig und begründet ist, allein mit
dem Zugang beim Vertragspartner wirksam, sie muss
hierfür nicht angenommen werden
– Sie ist fristgerecht wenn sie bis zum 3. Werktag des
mitzuzählenden Monats zugeht ( § 573c BGB)
– Der Zugang muss beweisbar sein ( Einschreiben)
– Wirkung fällt weg wenn kein Widerspruch (§ 545 BGB)
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• Exkurs: was ist anders bei Studentenwohnungen
– Kein spezieller Mietvertrag, es sind
Wohnraumvermietungen wie sonst auch ( Sonderfall
Kettenmietfälle)
– Sonderregelungen nur beim Kündigungsschutz und
bei den Mieterhöhungen ( § 549 BGB)
– Kein Kündigungsschutz bei
• Vorübergehendem Gebrauch, zB Ferienwohnung
• Typisches Studentenzimmer:
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• Voraussetzungen für Studentenzimmer (nicht
Studentenwohnung!!)
– Es liegt innerhalb der Wohnung (nicht des Hauses!)
des Vermieters
– Es ist (teil-)möbliert vom Vermieter
– Und wird nicht von einer Familie (!) bewohnt
– Konsequenz: Kündigung bis 15.d.M. auf Monatsende
( § 549 II Ziff 2 iVm 573c III BGB)
– Hat nichts mit ELW zu tun, da gilt § 573a BGB (s.u.)
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• Wie geht die ordentliche Kündigung im
Wohnraummietvertrag durch den Vermieter?
– Nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt
• Auffangtatbestand in § 573 I BGB, gilt für Sonderfälle, da die
Aufzählung in II nicht abschließend ist, kommt selten vor
– Typisierte Gründe vorliegen (§ 573 II BGB), nämlich:
• Pflichtverletzung (§573 II Ziff 1 BGB)
• Eigenbedarf(§573 II Ziff 2 BGB)
• Verhinderung angemessener wirtschaftl. Verwertung (§ 573 II
Ziff 3 BGB)
– Geht nie: zur Mieterhöhung!!
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• Wie geht die ordentliche Kündigung im
Wohnraummietvertrag durch den Mieter?
• Immer, ohne Begründung und mit einer
festen Frist von 3 Monate, sie muss aber
auch schriftlich sein
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• Was hat der Mieter an Gegenrechten?
– er kann bis 2 Monate vor Vertragsende
widersprechen (§ 574 BGB)
– Ziel: Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit,
etwa wegen Härtefall
– Hier muss der Mieter begründen und ggfs
beweisen
– Vermieter muss auf dieses Recht in der
Kündigung hinweisen, sonst gilt Frist (s.o.) nicht
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• Kündigungsfristen:
– Sie sind asymmetrisch
– Für Vermieter bis 5 Jahre Laufzeit des
Mietvertrags 3 Monate
– Zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate
– Und ab 8 Jahren 9 Monate
– Längere Fristen in Altverträgen sind idR
unwirksam (Art 229 § 3 X EGBGB)
– Für Mieter sind es immer 3 Monate (s.o.)
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• Sonderfall Einliegerwohnung (§ 573a BGB)
– Voraussetzung: 2-Fam-Haus
– Vermieter wohnt in einer Wohnung selbst (er
persönlich, nicht etwa Kinder o.ä.!)
– In der Kündigung wird auf die richtige Norm
hingewiesen (Zulässigkeitsvorauss.)
– Folge: keine Begründung nötig wie in § 573 BGB,
also auch wenn kein berechtigtes Interesse
gegeben ist. Dann verlängert sich die
Kündigungsfrist um 3 Monate
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• Wie und wann gehen fristlose
Kündigungen im Wohnraummietvertrag?
– Wenn eine Vertragsverletzung einer Partei
vorliegt und deshalb für die andere Partei ein
wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung
des Vertrags unzumutbar geworden ist
(§ 543 BGB)
– Folge: es können SchE Ansprüche entstehen
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• Das ist für den Mieter der Fall, wenn
– Keine Gebrauchsüberlassung der
Mietsache erfolgt oder diese später wieder
entzogen wird (§ 543 II Ziff1 BGB)
– Eine Gesundheitsgefährdung vorliegt
(§ 569 I BGB), zB Schimmel
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• Das ist für den Vermieter der Fall, wenn
– Eine Hausfriedensstörung durch den Mieter
vorliegt (§ 569 II BGB)
– Obhutspflichtverletzungen,
Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den
Mieter (§ 543 II Ziff 2 BGB) begangen werden
– Zahlungsverzug (§ 543 II Ziff 3 BGB) vorliegt
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• Allg Voraussetzungen für fristlose
Kündigungen ( also für beide Parteien):
– Abmahnung an den Gegner, damit sich
dieser vertragstreu verhält
– Nicht nötig wenn:
• Keine Aussicht auf Erfolg
• Sehr schwere Pflichtverletzung („...ich bring
dich um und schneide dich in kleine Stücke...“)
• Zahlungsverzug
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• Hauptfall: Zahlungsverzug
– Mehr als eine Miete ( KM + NK) fortlaufend offen
(§§ 543 II Ziff 3a iVm 569 II Ziff 1 BGB)
– Betrag offen, der ohne fortlaufend zu sein zwei
Mieten erreicht (§ 543 II Ziff 3b BGB)
– gilt nicht bei offenen NK Rückständen oder
Kautionsrückständen!! Da geht nur § 573 II Ziff 1
BGB ( Gesetzesänderung geplant)
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• Heilungsmöglichkeit für Mieter:
– Vollständige Zahlung des (Miet-)Rückstandes
bis spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit
(§ 569 III Ziff 2 BGB)
– Geht nicht wenn in den letzten 2 Jahren schon
einmal vom Mieter genutzt worden
– Hat keine Wirkung auf fristgemäße Kündigung
nach § 573 II Ziff 1 BGB wg Vertragsverstoß
(deshalb beides im Kündigungsschreiben!)
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• Sind noch Fragen?
• Danke für Ihre Aufmerksamkeit
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