Transcript inşaat ışletmelerinde vergi incelemeleri

AĞAOĞLU GRUBU EĞİTİM ÇALIŞMASI
İNŞAAT İŞLETMELERİNDE
VERGİ İNCELEMELERİ
NUR EKESAN
DENETİMDE ÜÇLÜ YAPI :
• TİCARET KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA;
• 1)Vergi yasaları ve Kara Para mevzuatı yönünden VERGİ
MÜFETTİŞLERİ,YMM ler
• 2) Bakanlar Kurulunun belirleyeceği ciro,aktif büyüklüğü ve
personel sayısı (Taslakta 200 mil,150 mil,500 kişi ) sınırının
üzerinde olan firmalar BAĞIMSIZ DENETÇİLER,
• 3) İşlemlerin ,TTK na ve ikincil mevzuata uygunluğu yönünden
• GÜMRÜK VE TİCARET BAKANLIĞI MÜFETTİŞLERİ
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
GÜMRÜK VE TİCARET BAKANLIĞI TEFTİŞİ
• 28/8/2012 gün ve 28395 sayılı RG de yayınlanan yönetmelik
• Gizli dahi olsa her türlü elektronik defter,kayıt ,dosya ,belge 2 – 10
işgünü içinde ibraz edilecek. (en az üç yüz gün adli para cezası)
• TÜM VARLIK,KAYNAK,GELİR VE GİDERLERİN GERÇEK
olduğuna ve bunların kayıtlara UYGUN olarak kaydedildiğini
incelerler (MD 7/2) (10 yıl inceleme zamanaşımı)
• SONUÇ: (Md 9)
• 1)Hukuki sorumluluk varsa ortaklar ve Genel Kurulun bilgisine
sunar
• 2)Kamu düzenine ve işletme konusuna aykırı işlemler veya
hazırlıklar,muvazaalı işlemlerin tespiti halinde şirketin feshi için
Rapor düzenler
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• 3)Denetim sırasında KAMU adına soruşturma ve kovuşturmayı
• gerektiren bir suç tespit ederse yetkili makamlara (SAVCILIK gibi)
bildirir.
• (TCK 155 Güveni kötüye kullanma: 1-7 yıl, TCK158 Ticari
dolandırıcılık 2-7 yıl,TCK 164 yanlış bilgi 6ay-3 yıl)
• 4)idari para cezası talep eder
• 5)Diğer Bakanlık kurul,kurum ve kuruluşların (MALİYE ,SGK gibi)
• görev alanına giren konuları ,yetkili birimlere bildirir.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
VERGİ İNCELEMESİ YAPAN BİRİMDE
DEĞİŞİKLİK
10.07.2011 tarihinden itibaren, (646 sayılıKHK) bütün birimler
doğrudan Bakana bağlı olarak ,tek çatı altında, (Vergi Denetim
Kurulu) toplandı.
• 29 ilde 40 Başkanlık halinde örgütlendi.
• Büyük ölçekli mükellefler (ciro 21.500.000 aktif 20.000.000
veya öz sermaye 8.000.000 esaslar ile bankalar ve finansman,
sigorta şirketleri, SPK’ na tabi şirketler)
• Organize Vergi Kaçakçılığı
• Örtülü Sermaye, Transfer Fiyatlaması (FİRMALARA YAZILAR
GİTMEYE,RAPORLAR İSTENİLMEYE BAŞLANDI), Yurtdışı
kazanç
• Küçük Orta Ölçekli Mükellefler
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
VERGİ İNCELEMESİNE MÜKELLEF
SEÇİMİNDE DEĞİŞİKLİK
• İncelenecek mükellef seçiminde (ihbar ve şikayet dışında)
merkezden RİSK ANALİZ SİSTEMİNE göre seçim yapılacak
(istisna olabilir)
• Vergi müfettişlerinin merkezden verilenler dışında,doğrudan ve
kendiliğinden inceleme seçme insiyatifi azalmıştır .(çapraz
incelemelerde bile tam incelemeye geçiş için yeni onay
gerekiyor)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
RİSK ANALİZİ SİSTEMİ
• Tüm ekonomik faaliyetler, vergiyle ilgili veriler ve istatistikî
bilgiler Bakanlık bünyesindeki “ulusal mali bilgi altyapısı” altında
toplanmaktadır.
• Bu otomasyon projesinde; risk kriterleri sektör, bölge ve
mükellef bazında tanımlanıp, ortalama standart değerden
sapmalar dikkate alınarak her mükellefin risk puanları
hesaplanır.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
‘’KDVİRA’’ SİSTEMİ
• 2010 YILI OCAK AYINDAN BU YANA BAKANLIK ,
• KENDİ VERİ TABANINDAKİ BİLGİLERLE+GÜMRÜK+BANKA
• VERİLERİNİ ENTEGRE ETMEKTE ,
• ÇAPRAZ KONTROL VE VERİ KARŞILAŞTIRMASI
• YOLUYLA KDV İNCELEMELERİNİ SONUÇLANDIRMAKTADIR.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
2013 İNCELEME PLANINDA İNŞAAT İŞLERİ VAR
•
•
•
•
•
•
•
2012-2013 ‘’Kayıtdışıyla Mücadele Eylem Planı’’nda
İNŞAAT MÜTEAHHİDİ GERÇEK KİŞİVE İNŞAAT ŞİRKETLERİ,
TAŞERONLAR,
İNŞAAT MALZEMESİ ÜRETİCİ VE SATICILARI,
MİMAR VE ŞEHİR PLANCILARI,
YAPI KOOPERATİFLERİ
yeralıyor .
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
TABGİS GELİYOR
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Tapu Bilgi sistemi
elektronik ortama aktarılıyor .
• Ayrıca Belediye Başkanlıklarındaki sicil ve kütükler de elektronik
ortama yazılıyor .
Bu işlemler 2013 içinde bitirilecek
• Böylece Vergi müfettişleri;
BİRDEN FAZLA İNŞAAT YAPAN ,DAİRE ALAN ,SATAN,KİRALAYAN
MÜKELLEFLERİ BU KAYITLARDAN TESPİT EDECEK,
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
DİĞER GÜNDEM MADDELERİ
• 2013 yılı sonuna kadar ;
GELİR VERGİSİ YASASININ YENİDEN YAZILMASI,GELİR VE
KURUMLAR VERGİLERİNİN TEK METİNDE TOPLANMASI,
VERGİ USUL KANUNUNUN YENİDEN YAZILMASI,
TRANSFER FİYATLANDIRMASI İLE İLGİLİ TEREDDÜTLERİN
GİDERİLMESİ,İNDİRİMLİ KDV İADESİ İLE İLGİLİ SIKINTILARIN
ÇÖZÜMÜ
BAKANLIĞIN ÖNCELİKLİ KONULARI ARASINDADIR
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
FİRMA SEÇİMİ KRİTERİ ÖRNEKLERİ
• Sektör karlılık oranının altındaki mükellefler
• Sürekli zarar beyan eden yükümlüler
• Sürekli devir KDV beyan eden firmalar
• Yüklü ortak cari hesabı (borçu c/h kayıtsız çıkış;alacaklı c/h
kayıtsız giriş, yüklü kasa ve banka hesabı bakiyeleri
• Transfer fiyatlaması verileri ve Raporlar,
• Sigortalı çalışan sayısı..
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• Kardeş taşeron firmalarla çalışan GYO lar,
• Büyük şehirlerde KENTSEL rantlar,
• Kurumlar vergisi ve KDV İSTİSNASININ İHLAL şartları (AMACA
UYGUN KULLANIM, İŞLETMEDEN ÇEKME ,TİCARETİNİ
YAPMA,DOĞAN ZARARIN %75 TEN FAZLASINI İNDİRME)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
İNŞAAT FİRMALARINDA İNCELEME SEÇİMİ
•
•
•
•
•
•
Büyük ,lüks ,markalı inşaat projeleri,
Sektör karlılık oranı altında gayrı safi karlılık oranı beyan edenler,
Yüksek devir KDV ve iade KDV,
İhbar ve istihbarat,
İstisna uygulamaları,kat karşılığı,hasılat paylaşımı,
Şirket banka hesaplarındaki olağan dışı hareketler,
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
VERGİ İNCELEMESİ USULÜNDE DEĞİŞİKLİK
(Vergi Usul Kanunu 140.madde)
• İncelemeye 10 gün içinde başlanır
• Vergi İncelemesi başlangıcında üç örnek tutanak düzenlenir. (1
mükellef, 1 birim, 1 daire)
• Defterler tutanakla teslim alınır.
• Esas prensip, inceleme işyerinde yapılır. Zaruri durum olursa
veya mükellef isterse defterler daireye getirilir.
• Edinilen bilgiler, işten ayrılınması halinde bile ifşa edilemez
• İş sırasında veya bitiminde tutanak düzenlenir.
• Rapor değerlendirme komisyonundan çıktıktan sonra15 gün
içinde defterler tutanakla iade edilir.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
İNCELENEN MÜKELLEFLERİN HAKLARI
• Vergi kanunlarıyla ilgili kararname, tüzük, yönetmelik, genel
tebliğ ve sirkülere aykırı rapor düzenlenemez. (Özelgeye
dikkat)
• Tam inceleme en fazla bir yıl, sınırlı inceleme 6 ayda bitirilir. 6
ay ek süre alınır ise mükellefe yazıyla bildirilir.(Yasal
süredir,uyulmaz ise kanuna aykırılık iddia edilebilir)
• Raporlar, Değerlendirme Komisyonu veya Merkezi
Değerlendirme Komisyonunda değerlendirilir.
• İnceleme tutanağını incelemek ve her türlü ifade ve itirazı
tutanağa kaydettirme hakkı
vardır.
Connect
to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• Defter ve belgelerin ibrazı için 15 gün yasal süre talep edilebilir
• İnceleme konusu hakkında bilgi alma hakkı vardır,
• Genel Tebliğ ve sirkülerlerde oluşan görüş değişikliği geriye
yürümez, özelgelerde yanılma hali uygulanır. (VUK 369)
• Yetkili YMM;SMM veya yasal temsilci bulundurma hakkı
• Gerektiğinde mükellef lehine düzeltmeler yaparlar.
• Vergi müfettişleri,hem mükellefin hem de kamunun hak ve
hukukunu gözetmek; nazik, kibar, ölçülü, saydam, tarafsız,
hesap verilebilir, öngörülebilir olma prensiplerine uyarlar.
(Yönetmelik md 5/1)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
İNCELEME DEĞİŞİKLİKLERİNİN MUHTEMEL
ETKİLERİ
• Torba yasadan yararlanmayan mükellefler ve 2009 sonrası
dönemler için inceleme ihtimali yüksektir……
• Vergi Denetim Kurulunun yeniden yapılanması sonucunda yeni
yapı oluşuncaya kadar uygulamada doğacak sıkıntılar
mükellefleri etkileyebilir.
• Orta vadede daha objektif kriterlere göre inceleme seçimi
yapılacağından , genel sektör ve mükellef profili dışına çıkan
firmaların inceleme görme ihtimali yükselecektir.
• İnceleme sayısında artış, derinliğinde azalma beklenebilir.
• İnceleme elemanlarının ,incelenen mükelleflerin haklarıyla ilgili
daha hassas davranması ,ilişkileri olumlu etkileyebilir.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• Sirküler ve Tebliğlere aykırı Rapor yazılamayacak olması ,
okuma komisyonlarının yetkileri mükellef açısından inceleme
sonucunun daha kestirilebilir olmasını sağlayacaktır.
• Farklı altyapıdan gelen denetim elemanları ile ,yeni müfettiş
yardımcılarının bir araya geleceği yapıda uyum sıkıntısı doğar
ise bunun ,müfettişlerin moral durumu ve incelemeler üzerinde
olumsuz etkileri de olabilir.
• YENİ ALINAN VERGİ MÜFETTİŞLERİNİN EĞİTİM VE
ADAPTASYON SÜRECİNDE YAŞANACAK SIKINTILAR
(mevcut kadro 5000 kişi) (289 KİŞİ ALINDI 400 KİŞİ
ALINACAK)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
İNŞAAT İŞLERİ İNCELENMESİNDE
ELEŞTİRİ KONUSU OLABİLECEK KONULAR
1) HASILAT GİZLEME VEYA DÜŞÜKLÜĞÜ ELEŞTİRİSİ
• Banka kayıtları, alıcı ifadeleri ) (Danıştay;tercih,kat,cephe gibi
faktörler nedeniyle teşmil edilemez), kurumsal firmaların emsal
satışları, tapu kayıtları, avans ve ortak cari hesaplar, yüksek ve
orantısız devir KDV’ler, reklamlar, hasılat paylaşımı esasına göre
arsa tahsisi yapan Belediye, TOKİ ve benzeri kuruluş kayıtları,
kredili konut satışlar…..
• Vuk taki ekonomik delil kapsamına giren her şey
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
2) YÜKSEK MALİYET ELEŞTİRİSİ
Kullanılmayan malzemenin sarf edilmiş gösterilmesi, (randıman
incelemesi KDV İADESİNDE DE HESAP SIKINTISI
)(,İNŞAAT RUHSATINDAKİ BİRİM MKARE FİYAT
BİLGİSİ,İNŞAAT MÜHENDİSLERİ ODASI VERİLERİ
Bayındırlık inşaat m2 birim fiyatları, emsal projelerdeki sarflar,
satıcıların ifadeleri ve koda girmeleri, Arsalar için emlak vergisi
rayiç bedelleri, genel giderlerinin yüksekliği (nakliyat, hafriyat,
akaryakıt vb.)…….
• 1991,1996 yargı kararları,2005 özelge (İstanbul)inşaatta safi
kar =HASILATIN %20 Sİ,MALİYETİN %25 idir.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
KARŞILAŞILABİLECEK CEZALAR VE ÇÖZÜMLER
Sahte Belge kullanımı; 3-5 YIL hapis cezası,üç kat vergi ziyaı
cezası,gecikme faizi
Muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge kullanımı;18 ay-3 yıl hapis
cezası,üç kat vergi ziyaı cezası,gecikme faizi
Diğer haller; bir kat vergi ziyaı cezası ,gecikme faizi; usulsüzlük ve
özel usulsüzlük
ÇÖZÜM YOLLARI:
,VUK 376 (usulsüzlükte 1/3,vergi ziyaında ½ indirim),TARHİYAT
ÖNCESİ UZLAŞMA,UZLAŞMA,İHTİLAF VE ÖDEME
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
3) KDV İNCELEMELERİ
• 1)TESLİM TARİHİ 2) İNDİRİMLİ ORAN 3)İNDİRİM KDV
• Dönem kayması ile ilgili olarak iskan; elektrik, doğalgaz kayıtları
• KDV yi doğuran olay –teslim-ile KV doğuran olayın –iktisaden
tasarruf hakkının devri- farkı)
• (BAŞKA DELİL YOKSA, FATURA, EN GEÇ YAPI KULL İZİN
TARİHİNDE DEĞİL AMA KAT MÜLKİYETİ TAPU
• TARİHİNDE KESİLMELİDİR.) KDV TAPU HARCI
MATRAHINA DAHİL DEĞİLİDİR. 1997/5 İÇ GNLGE
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• İhale makamlarından gelen bilgiler
• Oran ile ilgili fiili tespit ve yoklamalar m2 ve faydalı alan (kat
bahçeleri, çift kapı daireler+apart otel ünitesi)(örnek:iç yüzde
ile red+KV iade +denetim elemanı üzerine kdv +ek kv)
• Alıcı ifadeleri, satış sözleşmeleri,
• KDV istisnası şartlarının ihlali olasılığı (17/4-r)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
KDV İADE İNCELEMELERİ VE İNDİRİMLİ ORAN
• İade talebi fiili teslim dönemidir.(fatura önce olursa
• o dönemdir AMA ERKEN FATURA DURUMUNDA İADE YİNE
TESLİME BAĞLI)(Teslim:Alıcının tasarrufuna
terk,tutanak,yoklama,faturalı abonelik)
• Genel gider ve ATİK ten yüklenilen KDV ,iadeye konu işlemle
genel oranın çarpımından fazla olamaz,
• Konut teslimlerinde ,YERİNDE İNŞA EDİLMEYEN EŞYAYA(Beyaz
eşya )genel oran uygulanır.İndirim hakkı var,iadeye konu olmaz.
• Ortak sosyal alanlar için harcamalar indirim var,iadeye dahil değil.
• Konutları kendi kendine fatura ederse nihai tüketiciye teslim
olmadığından,iade için üçüncü şahsa satış beklenir.(oysa düşük,
bedelsizde emsal bedel üzerinden kdv alıyoruz:çelişki)
• Bina altındaki otopark harcaması da iadeye konu edilir.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
TEŞVİK BELGELİ YATIRIMLARDA KDV İADESİ
• YENİ TEŞVİK MEVZUATINA GÖRE YATIRIM DEĞERİ 500
MİLYON TL NİN ÜZERİNDEKİ, BÜYÜK VE STRATEJİK
YATIRIMLARDA İSTİSNAİ OLARAK BİNA VE İNŞAAT
YATIRIMLARINA AİT KDV DE İADE EDİLİR.
• İADE TANIMLANMIŞ AMA İSTİSNA DEĞİL,
• BU NEDENLE DE FATURAYI İNŞAATÇI KDV Lİ KESECEK
,YATIRIMCI İADE BAŞVURUSUNDA BULUNACAK
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
4) DAMGA VERGİSİ
• Sözleşmeler ile faturaların eşleşmesi, alt taşeronlara ödemenin
makbuz ile karşılaştırılması, kâğıtların kaç örnek düzenlendiği,
• Hasılat paylaşımı sözleşmesi de DV tabi ,ama GYO tarafsa ona
isabet eden bölüm istisnadır.
• Sözleşmelerin teklif kabul şeklinde düzenlenmesi de DV
sonucunu doğurur.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
5) YURTDIŞI İNŞAAT
5 ÖNEMLİ NOKTA: 1)işyeri ve daimi temsilci 2) Karın hesaplara
intikali,3)Ortaklara kar dağıtımı 4)İşçi ücreti 5)Değerleme
Ortakların banka hesapları, çalışan işçilerin hesapları, işlerin
sonuçlanıp sonuçlanmadığına ilişkin belgeler (bağımsız denetim
raporu, ilgili ülke makamlarının resmi yazısı (TESCİL),
sonuçlanan işlerle ilgili şube hesaplarının kapanışı,kazanç
üzerinde tasarruf edilebildiği anda kayda intikal etmelidir)
Yurtdışında işyeri ve daimi temsilci (ÇİFTE VERGİ
ANLAŞMALARI; işletmeyle baglantı,sabit,faaliyetin buradn
yurtlmesi md 5 ) varlığına ilişkin kanıtlar saklanmalıdır.Genel
giderden yurtdışına isabet eden kısma ait KDV maliyete
atılmalıdır. Yurtdışı giderler yurtiçi hesaplara gider
yazılmaz.İnşaat devam ederken getirilen dövizin kur farkları
istisnadır ,ama bittikten sonraki kur farkının merkezde genel
hükümlere göre beyan GEREKİR(6
Nolu KV teb).Her işten gelen
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• Kazancın Türkiyeye transferi ama DAB a bağlanması şart değil
ama, faaliyet bitip ,iş kapandığı zaman Türkiyedeki genel
hesaplara intikal ettirilmelidir.
Yurtdışına mal ve makine ihracından doğan dövize bağlı
alacaklar ,ticari alacak gibi değerlenmelidir.Sermaye
alacaklarının değerlenip gelir yazılması gerekmez.
• İnşaat için alınan döviz kredisinin kur farkları ve faizi,inşaat
bitiminde kredi kadar kısmın Türkiye deki işletmeye geri
getirilmesi kaydıyla ,merkezde gider yazılmaya başlanır.(1 nolu
kv teb)
Türkiye de ifa edilen ve yurtdışında yararlanılan mühendislik
,mimarlık ve tasarım gibi hizmetlerden ( teknik hizmetler inşaat
işiyle birlikte veya yurtdışında işyeri açılarak verilirse tamamı
istisnadır Tanım 6 nolu tebl)Connect
sağlanan
kazancın %50
sine kadar
to rsmkapitalkarden.com
and connect
with success
Yurtdışı inşaatlarda çalışan işçiler
• BORDRO YURTDIŞINDA TUTULUYOR VE VERGİLEME
YIRTDIŞINDA YAPILIYOR VE ,BU ÜCRET GİDERİ
YURTDIŞINDA MASRAF YAZILIYOR İSE STOPAJ YAPILMAZ
• YİNE ÜCRETLERİN ORADA TAHAKKUKU , VERGİLENMESİ VE
MASRAF KAYDEDİMESİ HALİNDE TÜRKİYEDEKİ BANKAYA
TRANSFER EDİLSE VE ÖDENSE DE STOPAJ YOK (1996
MUKTEZA)
• AMA,TÜRKİYEDE ŞİRKET MERKEZİ HESAPLARINA MASRAF
KAYDI VE MERKEZDEN ÖDEME HALİNDE STOPAJ VAR.
• YURTDIŞINDAKİ İŞÇİYE ORADA ÖDEME YAPILMASI,ANCAK
ONUN PARASININ EMANETEN BURAYA GETİRİLİP
TÜRKİYEDEKİ BANKASINA ÖDENMESİ DE MÜMKÜN
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
6) YILLARA SARİ İNŞAAT ONARMA İŞİ
• İşin bitim tarihi=Geçici kabul tarihi =idarenin onay tarihi
(ödeme gecikse bile)(Örnek:mühendislerin itibari kabul tarihi
=muvakkat geçici kabul dür diye rapor düzenlenmiş)veyafiili
tamamlama tarihi veya işin bırakılma tarihi veya (bitmeyen
işlerde) tasfiye kararının İdareye bildirim tarihi
• Kısım kısım yapılan işlerde KDV herbir kısmın idarece
onaylandığı tarihtir.
Taahhüdün varlığı, işin başlangıcından itibaren yıllara yaygın
olduğu biliniyor ise stopaj ilk yıldan itibaren başlar,ortak
giderlerin dağılımı (harcamalar oranında,amortisman kullanılan
gün oranında)arızi gelir (kur farkı,faiz)beyan zamanı,iş bitimi
(geçici kabul )
• Müteahhidin aldığı işi devretmesi halinde , yenisi
vergilenir,eskisinin sadece Connect
komisyon
geliri vardır
to rsmkapitalkarden.com and connect with success
7) KAT KARŞILIĞI VE HASILAT PAYLAŞIMI
• İdare =trampa ( YRGTY;Çift tipli karma sözleşme)İlk baştan
yanlış ,hukukta düzenlenmeli
• Şirketlerin arsalarını kat karşılığı vermesi KV Yönüyle ticari
kazanç kapsamındadır. Kısmi bölünme ile hisse satışı veya
hâsılat paylaşımı modelleri ile istisnadan yararlanmak için
önerilebilir, KÖTÜ HABER)(ANCAK İDARENİN 18/4/2012
GÖRÜŞÜ NEGATİF ’İRTİFAKIN KURULMASI,RUHSATIN
ALINMASI,TAPULARIN DAĞITIMI ORGANİZASYONDUR’’).
• SÖZLEŞMELERDE BU HUSUSLARA DİKKAT!
• 60 nolu sirküler Kdv doğuşu;müteahhhidin bağımsız bölüm
tesliminde eşzamanlı doğar.AMA ARSA TAPUSU ÖNCE
OLMAMALI (MALİYE YORUMU)
• Arsanın satış değeri,katların arsa payı dahil emsal satış
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
bedelidir
KAT KARŞILIĞINDA SON YORUM
• KAT KARŞILIĞINDA KURUMLAR VE KDV:
• Bakanlık aynı işlemden doğsa bile Kurumlar vergisi ve KDV
istisnaları için farklı yorumlar yapmaktadır.
• Kat karşılığı işlemler ticari organizasyon kapsamında olduğu için
Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanamaz denilmekte,
• AMA ,KDV AÇISINDAN 15/8 TARİHLİ İZMİR VDBŞK MUKTEZASI
• İSTİSNA UYGULANACAĞINA AÇIKLIK GETİRMEKTEDİR. OYSA
60 NO SİRKÜLER 1.8 DE ‘’İKTİSADİ İŞL DAHİL OLMASI
HALİNDE ALINAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER (ARSA PAYI DAHİL
)KARŞILIĞINDA GENEL ORANDA KDV KESİLİR’’
DENİLMEKTEYDİ.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
HASILAT PAYLAŞIMI
• Arsanın müteahhide kat karş devrinde (İSTİSNA YOKSA)
kdv ,katların devrinde doğuyor.(Alınacak bağımsız bölümlerin
arsa payı dahil emsal bedeli üzerinden) (VUK 267/2 maliyet
+%5) .(SATIŞ YOKSA %5 Mİ TAKDİR Mİ?)
• EĞER SÖZLEŞME DİKKATLİ DÜZENLENİR İSE KURUM
AÇISINDAN KV YÖNÜNDEN İSTİSNA ŞARTLARI İHLAL
EDİLMEYEBİLİR,ŞAHIS AÇISINDAN TİCARİ KAZANÇ
DOĞMAYABİLİR (SÖZLEŞME MUVAZAA OLMAMALI-AKTİF
PAZARLAMADA ADİ ORTAKLIK İHTİMALİ VAR+ KARMA
KAT KARŞILIĞI MODELİ SIKINTILI)
• Arsa sahibi gerçek kişi ise onun adına yapılan masraflar(yapı
denetimi,harç gibi)KKEG;arsa sahibi kuruma fatura edilebilir
• Arazinin beş yıl içinde parsellenerek satılması ticari
faaliyettir. Parselasyonun tapu siciline tescil tarihi önemli.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• 8)ADİ ORTAKLIKLAR
• Tüzel kişiliği yoktur ama ortaklar vergi yükümlüsüdür.KDV ve
muhtasar yönünden mükellefiyeti olmalıdır.(İş ortaklığı KV
mükellefi)
• Ama iş ortaklığında makine teçhizat alım ve geri dönüşünde
veya kiralamasında EMSAL BEDEL ile devir (KV+KDV) Ortak
kurum açısından iştirak kazancıdır. İş bitiminde zararı ortaklar
indiremez,bitse de müteselsil sorumluluk sürer.
• ADİ ORT da ZARAR İŞ BİTİMİNDE HİSSELER ORANINDA
ORTAKLARA DAĞITILIR.AMA DEVİR KDV KALIRSA
GİDERE ATILIR.KDV İADESİ ORTAKLARIN VERGİ
BORCUNA MAHSUBEN ALINABİLİR. ÇEKİLEN FON
FAZLALARI ADATLANDIRILMAZ.ÖNEMLİ MİKTARDA
MAKİNA TEÇHİZAT ,ZARAR ,DEVİR KDV ,ADİ ORT AVJ
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
9)KURUMLAR VERGİSİ İSTİSNASI (KVK 5/1)
. Faaliyet Konusu ,taşınmaz ticareti olanlar yararlanamaz( merkez
Depo,şube binaları hariç) (düzenli kira ticaret sayılabilir) (TTK
ULTRA VİRES SONRASI?FİİLİ DURUM ÖNE ÇIKIYOR.)
. AKTİFE Giriş Tarihinden itibaren(yarım alınan binalarda
tamamlanmak kaydıyla) cins tashih tarihi ,fiili kullanım,iskan izin
tarihlerinden hangisi önceyse;bölünme devir hallerinde ilk
firmadaki iktisap tarihi)730 gün,
.İnşa halindeki bina satışında sadece arsa yararlanır
. Gayrımenkul satış vaadi ,satış değildir,(ASIL OLAN TAPUDA
TESCİLDİR) AMA iki seneden önce gm satış vaadi yapılır ve
PARA TAMAMEN TAHSİL EDİLİRSE MUVAZAA İDDİA
EDİLEBİLİR.(2 yıl hesabında)
İlerideki fiyat farkları yararlananmayabilir.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
10)GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
• Halka açılma şartını (3 ay %25)yerine getirmeyen firmalarda
,istisna hakkının kaybedilmesi,
• GYO lar ile çalışan kardeş müteahhit firmalarla olan ilişkide
transfer fiyatlaması riski,
• GYO ların kurum ortaklarının iştirak kazancı istisnasından
yararlanmaması (KVK 5 /1-a) (gerçek kişi ortaklar ile kurum
ortaklar arasında %20 nihai vergi yükü farkı var)
• Gerçek kişinin bir yıl tutarak satması durumu da avantajlıdır.
• Esas faaliyet dışındaki mevduat,repo,borsa işlemi gibi
kazançlardan kesilen stopajlar ,GVK Geç 67 ye göre iade konusu
yapılabilir.
• Münhasıran gayrımenkul portföyüne ilişkin alım satım ve satış
vaadi sözleşmesi istisnadır DİĞER
DV tabi
Connect toişlemler
rsmkapitalkarden.com
and connect with success
11) 6322 sayılı YASA VE İNŞAAT
• Türkiye de ifa edilen ve yurtdışında yararlanılan mühendislik
,mimarlık ve tasarım gibi hizmetlerden ( teknik hizmetler inşaat
işiyle birlikte veya yurtdışında işyeri açılarak verilirse tamamı
istisnadır Tanım 6 nolu tebl) sağlanan kazancın %50 sine kadar
KV İSTİSNASI,
• Arsanın yeri veya konutun değeri/bulunduğu yer dikkate
alınarak farklı KDV oranı uygulamak için Bakanlar Kuruluna
yetki(yapı ruhsatı tarihi veya kamu iştiraki kuruluşlarınca ihale
tarihi Haziran öncesi olanlar hariç)
• Değeri 500 mil TL yi aşan teşvikli büyük yatırım projelerine
(inşaat harcaması dahil) KDV iadesi
• Özkaynaklarının üzerinde borçlanmalarda finansman giderinin
(vade farkı ,kmsyon dahil) %10 KKEG (2013 ten itibaren)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
SEKTÖRDEKİ GÜNCEL KONULAR VE MUHTEMEL
VERGİ SORUNLARI
• MÜTEKABİLİYET: Yabancı şirket ve şahısların satın aldıkları
arsaları kat karşılığı ve hasılat paylaşımı ile vermeleri veya
doğrudan satmaları halinde vergi nasıl alınacak, (KVK 27 özel
beyan ;15 gün içinde adına hareket eden kimse,GVK 101
münferit beyanname)Türkiye deki alıcının stopaj sorumluluğu
var mı?KDV ne olacak?Çifte vergileme anlaşmaları??Kurum ve
gerçek kişide istisnadan yararlanma hakkı var .
• 2/ B ARAZİLERİ; Alan kişi devredebilecek mi,kat karşılığı
verebilecek mi?Bu durumda iktisap değeri ve İKTİSAP
TARİHİ?
• KENTSEL DÖNÜŞÜM; Binalarını terk eden malikler aldıkları
daireleri satarlar ise tüccar sayılacaklar mı?Yıkım ve çevre
düzenleme masraflarını müteahhit
mi atacak?
Connect tomaliyete
rsmkapitalkarden.com
and connect with success
SORU –CEVAP:
• 1)DÖVİZLİ AVANSLAR DEĞERLENİR Mİ?
• Vergi Usul Kanunu 280 maddesi dövizli alacak ve borçların
değerlenmesi gerektiği yazılı ,AMA AVANSLARIN ALACAK –
BORÇ OLDUĞU tartışmalı
• Kanunda açık hüküm yok ama,Tebliğ ve muktezalara göre
değerlenmesi gerekir(KVK 1 nolu Tebliğ ;örtülü sermaye açısından
avanslar = borç ve alacaktır.Muktezalar da dövizli borç ve
alacakların değerlenmesi gerektiği yazılıdır.Yargı ise ağırlıklı olarak
‘’ sipariş gerçekleştiği sürece ,bunun borç olamayacağı’’
görüşündedir
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
2)Mal alımı ve aktif alımı ile ilgili finansman giderleri:
• EMTİA ALIMINDA;AKTİFE GİRİNCEYE KADAR ,TAHAKKUK
EDEN KUR FARKI VE FAİZLER MALİYETE ;DAHA SONRAKİLER
DOĞRUDANGİDERE ATILIR (VUK TEB 238)
• DANIŞTAY DAVA DAİRELERİ 1988’’ İMALATLA İLGİLİ
FİNANSMAN GİDERİ DOĞDUĞU DÖNEMDE ZARAR YAZILIR’’
• MALİYE GÖRÜŞÜNDE ISRARLI , İNŞAAT İŞİ
TAMAMLANINCAYA KADAR MALİYETTE DURMASI
UYGUN(ÇÜNKÜ İMALAT KONUSU, BİNADIR)
• SABİT KIYMET ALIMINDA ;KIYMETİN ALINDIĞI DÖNEM
OLURSONUNA KADAR TAHAKKUK EDEN FAİZ VE KUR
FARKLARININ MALİYETE ATILMASI ZORUNLU,DAHA
SONRAKİLER İHTİYARİ (VUK TEB 163)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
3) 150 M2 HESABINDA FAYDALI ALAN ( 9 ve 30
NOLU KDV GENEL TEBLİĞİ)
• Net alan=faydalı alan=temiz alan
• Duvarlardan 2.5X2 = 5 cm sıva payı düşülür,balkon
,kömürlük,garaj,asansör dahil (prensip)
• AMA BİNA İÇERİSİNDEKİ (,KÖMÜRLÜK,DEPO,SIĞINAK ,KAPICI
DAİRESİ,ASANSÖR,YAKIT DEPOSU,GENEL GİRİŞ ORTAK
KULLANIM ALANLARI HARİÇ
• KONUTLARDAKİ BALKON VE TERASLARIN 2 M2 Sİ HARİÇ
• GARAJLAR:BİNA İÇERİSİNDE İSE 2,3 ARABA BİLE OLSA
(İZDÜŞÜMÜ ŞART DEĞİL) ;BİNA DIŞINDA İSE 18 M2 LİK
BÖLÜMÜ HARİÇ
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• HAVUZ ,SOSYAL KLÜP,ÇOCUK PARKI GİBİ SOSYAL ALANLAR:
İKİ GÖRÜŞ :1) DİĞER ORTAK ALANLAR GİBİ DEĞERLENDİRİLİR
2)SOSYAL AMAÇ TAŞIMAZ, TADAD EDİLMEMİŞTİR.
KAT BAHÇELERİ VE TERASLAR:EĞER DAİREDEN ÇIKIŞ KAPISI
YOK İSE ORTAK ALAN KABUL EDİLEBİLİR.AMA , TİCARİ
İCAPLARA UYGUN OLMALI
TAŞINABİLİR EŞYA; SPLİT KLİMA,MOBİLYA,BEYAZ EŞYA İÇİN
GENEL ORAN UYGULANIR,İNDİRİM YAPILIR, AMA İADEYE KONU
EDİLMEZ.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
DUBLEX VE İKİZ EVLER:
• Vuk 3/B ‘’İktisadi ticari icaplara uygun olmayan+olayın özelliğine
göre normal ve mutad olmayan durumu iddai eden ispatla mükellef
• YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ,PROJE,TADİLAT RUHSATI VAR
MI?
• BİRİMLER BİRBİRİNE BAGLI MI ,TAMAMALAYICI MI
(MUTFAK,WC ?)
• ALANLAR AYNI KİŞİ VE AKRABA MI?
• REZİDANSLAR VE HOME OFİSLER: Asıl olan proje ve inşaat
ruhsatında +tapu kaydında konut olmasıdır.Daha sonra ofis olarak
kullanılması,teslim anında konut olduğu gerçeğini değiştirmez.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
ÖNEMLİ KONULAR:
• KONUT TESLİMİNDEN SONRA ÇIKAN KUR FARKI VE VADE
FARKLARI DA KONUTUN TABİ OLDUĞU ORANDA KDV YE TABİ
(GT 105/E)
• HENÜZ İNŞAATI TAMAMLANMAMIŞ YERLER (TAPU
SENEDİNDE VEYA İSKAN RUHSATINDA KONUT OLMAK VE
150 M2 NİN ALTINDA OLMAK KAYDIYLA)CİNS TASHİHİ
YAPILMASA BİLE KONUT SAYILIR ,İNDİRİMLİ KDV
• AVM NİN AKTİFİNDE YER ALDIĞI ŞİRKET HİSSELERİNİN
SATIŞI ‘’PEÇELEMEDİR’’ RAPORU VAR
• GM SATIŞ VAADİ İLE DAİRE ALAN ŞAHIS TAPU ALMADAN
SATAR İSE NE OLACAK?
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
KNUNEN KABUL EDİLMEYEN GİDERİN KDV Sİ
KDV mad 30 /d’’KKEG ye ait KDV indirim yapılmaz.’’ Mad 58
‘’Vergiye tabi işlemler üzerinden hesaplanan KDV ,GV ve KV
matrahı yönünden gider yazılamaz’’
DOLAYISIYLA KKEG YE AİT KDV DE KKEG dir
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
İNŞAAT TAMAMLANMADAN TESLİM
•
•
•
•
KV açısından vergiyi doğuran olay ,gelirin tahakkuku
KDV açısından teslimdir
SATIŞ VAADİ SÖZL.:karşılıklı vaad,taahhüt var,satış ve teslim yok,
SATIŞ SÖZLEŞMESİ: Edimler tanımlanıyor,henüz vergiyi doğuran
olay yok
• İNŞAAT SÜRERKEN KAT İRTİFAKLI TAPU DEVRİ:Satış
sözleşmesindeki edim henüz gerçekleşmemiştir ,VERGİ YOK
• İNŞAAT SÜRERKEN KAT MÜLKİYETLİ TAPU (iskan alınmış cins
tashihi yapılmış)DEVRİ:13/4/2011
• TARİHLİ ANKARA ÖZELGESİ ‘’ TESLİMDİR’’ YORUMU VAR.
TARTIŞMALI
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• KV AÇISINDAN İKTİSADİ TASARRUF HAKKININ DEVRİ KABUL
EDİLMELİDİR.BU DA SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE YAZILI
ŞARTLARDA TAPU SİCİLİNE KAYITİLE GERÇEKLEŞTİĞİ
KABUL EDİLİR.
• KDV AÇISINDAN ‘’TESLİM’’ FİİLİ ,EKONOMİK TASARRUF HAKKI
DEVRİNDEN ÖNCEYSE;
• (BU DURUM ,FİİLİ KULLANIM,FATURA (10/B),AİDAT
,SU,GAZ,TEL,İKAMETGAH,TESLİM TUTANAĞI ,KAT
MÜLKİYETİ,İSKAN GİBİ DELİLLERLE HANGİSİ ÖNCEYSE
TESPİT EDİLEBİLİR)
• KDV ÖNCEDEN TAHAKKUK ETTİRİLMELİDİR.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
KUR FARKI VE FAİZ GELİRLERİNİN DURUMU
• Yargı organı kararlarında yıllara sari inşaatta ,hasılatın
değerlendirilmesi sonucu elde edilen faiz (kur farkı ) gelirleri
• İNŞAAT BİTİMİ SIRASINDA VERGİLENİR.
• Maliye Bakanlığı ;bu gelirler ÖZSERMAYENİN PARÇASIDIR VE
TİCARİ KAZANCA DAHİLDİR ,elde edildiği yılda vergilenir,inşaatın
bitmesi beklenilmez.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
MALZEME ALIŞLARINDA NELERE DİKKAT EDELİM?
• ALIŞ –VERİŞİN BEDELİ MUTLAKA BANKADAN ÖDENMELİ,
• YOĞUN ALIŞ YAPILAN SATICILAR NEZDİNDE GÜNÜNDE
ÇAPRAZ İNCELEME,MALİYE KOD LİSTESİNDEN SORGULAMA
• SATICININ ALTINDA İMALATÇI OLMASI GÜVEN VERİR,
• ALINAN MALZEMENİN İMALATTA KULLANILABİLİR OLMASI,
• SATICIYA BU CİNS VE MİKTAR MALIN GİRİŞİ,
• NAKLİYE İRSALİYE VE FATURASI,
• İÇ DENETİME DİRENÇ GÖSTEREN FİRMALARLA İLŞKİYİ
DURDURMA,
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
EL SANATLARI MERKEZİNE BAĞIŞ
• KV 10/9 VE 1 NOLU KV TEBL GÖRE;
• El sanatları alanında araştırma ,eğitim,uygulama yapan
merkezlere ilişkin harcama + nakden bağışların %100 ü kurum
kazancından indirilir.
• KÜLTÜR BAKANLIĞINDAN UYGUNLUK YAZISI ALIP
BEYANNAMEYE EKLEMEK
• VE KURUM KAZANCI OLMASI HALİNDE ?? (YOKSA
DEVRETMEZ)
• KDV Sİ İNDİRİLMEZ GİDER YAZILIR. (KDV 30/A BEDELSİZ
TESLİMLERİN KDV Sİ İNDİRİLMEZ)
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
MALİYET DAĞITIMININ ÖNEMİ
• VERGİ MATRAHININ TESPİTİ AÇISINDAN ; MALİYETİN
DOĞRU DAĞITILMAMASI ;
• İMAL EDİLEN BAĞIMSIZ BİRİMLERİN BİR KISMININ STOKTA
KALMASI,
• DÜŞÜK KDV ORANINA TABİ BÖLÜMLERİN MALİYETİNE FAZLA
PAY VERİLMESİ,
• İNŞAATIN BİR KISMININ SABİT KIYMET OLARAK AKTİFTE
KALMASI,
• İLİŞKİLİ KİŞİLERE SATILAN BİRİMLERİN MALİYETİNİN EKSİK
TESPİT EDİLMESİ
• GİBİ DURUMLARDA SIKINTI YARATIR.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
MALİYET TESPİTİ VE DAĞITIMI
• İKTİSADİ İŞLETMELRE DAHİL GM LER MALİYET BEDELİYLE
DEĞERLENİR(269)
• İNŞA EDİLEN BİNALARDA İNŞA VE İMAL GİDERLERİ ,MALİYET
BEDELİ YERİNE GEÇER (VUK 270-271)
• MEVCUT BİR BİNAYI ALARAK YIKILMASINDAN VE
TESVİYESİNDEN DOĞAN GİDERLER DE ARSA MALİYETİNE
EKLENİR
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• DOĞRUDAN GİDERLER:
• ARSA MALİYETİ+İNŞAAT MALZEMESİ+İŞÇİLİK+VERGİ ,RESİM
HARÇ+FİNANSMAN
• DOLAYLI GİDERLER
• ORTAK GENEL GİDERLER (HERBİR İŞE YAPLIAN HARCAMA
ORANINDA)
• AMORTİSMANLAR (HERBİR İŞTE KULLANILAN GÜN SAYISINA
GÖRE)
• DOĞRUDAN GİDERLERİN DAĞITIMINDA ;FİİLİ MALİYETE
ULAŞMAYA ÇALIŞILMALIDIR.
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
• BETON ,ÇİMENTO,DEMİR GİBİ MALZEMELERDEN M3,M2,KG
HESABIYLA ,PROJE VE YAPI DENETİM RAPORLARI ESAS
ALINARAK,
• ARSA DAN DÜŞEN M2 PAYI ESAS ALINARAK,
• İŞÇİLİK M2 ESAS ALINARAK,
• FİİLEN KULLANILAN MALZEMELER (AVM YE HARCANAN
DEKORASYON MALZEMESİ,HER TİP DAİREYE KULLANILAN
MALZEME ,KONFERANS SALONU KOLTUKLARI)GİBİ FİİLİ
KULLANIM YERLERİNE DAĞITILMALIDIR
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success
TEŞEKKÜRLER…..
NUR EKESAN
Connect to rsmkapitalkarden.com and connect with success