Transcript 80 Jahre

Bau- und
Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
1 VU
Wintersemester 2010/2011
Vortragender
Dipl.-Ing. Andreas Fürst
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
1
Liegenschaftsbewertung
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
Formen der Wertermittlung
• Verkehrswert
• Beleihungswert
• Substanzwert
• Versicherungswert
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
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Liegenschaftsbewertung
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)
Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im
Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im
Enteignungsverfahren
Bewertungsgrundsatz
• Verkehrswert =
Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im
redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann
• besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer
Betracht zu bleiben
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
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Liegenschaftsbewertung
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
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Liegenschaftsbewertung
Vergleichswertverfahren
Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten
Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt
Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.)
Geänderte Marktverhältnisse
=> Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses
Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag
=> Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
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Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
Grundlage :
bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge
(Vermietung, Verpachtung);
Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den
Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die
bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit
einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der
angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Anwendung:
Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und
Geschäftsgrundstücke
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
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Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
Projekt: Lebensmitteleinzelhandel
Ertragswert
Bodenwert
m²
5.301
à
€ / m²
100
€
530.100
Bauwert
Jahresrohertrag
Verkauf
Lager
Summe Rohertrag
600 m²
275 m²
875 m²
10
10
je m² / M
Ausgaben
Instandhaltung, Instandsetzung
vom Neubauwert
Mietausfall
Verwaltung
Bodenverzinsung
Summe der Ausgaben
1,00%
1,00%
0,50%
7,50%
v.
v.
v.
v.
Neubauwert
Jahresrohertrag
Jahresrohertrag
Bodenwert
765.625
105.000
105.000
530.100
p.A.
je m² p.M.
Zusammenfassung
Ertrag
Ausgaben
Reinertrag
RND
Zinssatz
Professor
Horst Cerjak, 19.12.2005
Vervielfältiger
Ertragswert der baulichen Anlagen
p.A.
p.A.
23 Jahre
7,50%
10,81
6.000
2.750
8.750 p.M.
105.000 p.A.
10,00
-7.656
-1.050
-525
-39.758
-48.989
4,67
105.000
-48.989
56.011,25
100 / Rate
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
9,25
605.296
7
Summe Rohertrag
875 m²
je m² / M
Ausgaben
Instandhaltung, Instandsetzung
vom Neubauwert
Mietausfall
Verwaltung
Bodenverzinsung
Summe der Ausgaben
1,00%
1,00%
0,50%
7,50%
v.
v.
v.
v.
Neubauwert
Jahresrohertrag
Jahresrohertrag
Bodenwert
765.625
105.000
105.000
530.100
8.750 p.M.
105.000 p.A.
10,00
-7.656
-1.050
-525
-39.758
-48.989
4,67
Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
p.A.
je m² p.M.
Zusammenfassung
Ertrag
Ausgaben
Reinertrag
RND
Zinssatz
Vervielfältiger
Ertragswert der baulichen Anlagen
p.A.
p.A.
23 Jahre
7,50%
10,81
105.000
-48.989
56.011,25
100 / Rate
9,25
605.296
weitere Ableitungen
abzgl. Wertminderung infolge Mängel, Schäden, Reparaturrückstau
Zustandsnote
dadurch in €
2
-10.602
zzgl. Bodenwert
530.100
sonstige Wertbeeinflussende Umstände
Hochwasserthema
-43.062
Ertragswert der Liegenschaft
gerundet
Rate für
i=7,5%
n=23
BW=100
RW=0
nachschüssig
1.081.732
120%
% bez. auf SW
1.082.000 je m² NFL=
1.236,6
Verkehrswert
Bei gegenständlicher Liegenschaft wird der Verkehrswert vorrangig vom Ertragswert bestimmt.
Der Verkehrswert wird daher:
- ausschließlich vom Ertragswert bestimmt.
- vom gewogenen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet.
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
Ertragswert = Verkehrswert
Verkehrswert gerundet
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
1.081.732
1.082.000 € 1.236,57 / m² NFL
8
Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
Verzinsung des Bodenwertes:
- Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren
Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz
100
Zinssatz:
- Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden
- Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude
angewendet
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Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
Vervielfältiger :
- Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu
zahlenden Zeitrente gleichgesetzt
Vervielfältiger richtet sich nach
- Kapitalisierungszinsatz
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
qun  1
V n
qu * (qu  1)
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qu = 1 + p/100
p = Kapitalisierungszinssatz
n = Restnutzungsdauer
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Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
Kapitalisierungszinssatz :
-
Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet
Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz
unterworfen ist
 Grundsatz: - geringes Risiko
- großes Risiko
->
->
niedrige Verzinsung
hohe Verzinsung
- Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz
Sekundärmarktrendite
- Geldwertanpassungsabschlag
+ Allgemeines Risiko
+ geringe Mobilität der Investition
= Kapitalisierungszinssatz
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Grundlage =
Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert
sonstiger Bestandteile
Bodenwert=
Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer
unbebauter und unbestockter Liegenschaften
Bauwert =
Summe der Werte aller baulichen Anlagen;
Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am
Bewertungsstichtag;
Abzuziehen sind die technische und
wirtschaftliche Wertminderung
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Ermittlung:
x
+
=
./.
=
+
+
+
./.
=
+
=
+
./.
=
Summieren des Bodenwertes
(Vergleichswert) mit dem Bauwert
Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt
zeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten
Baunebenkosten
Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen
technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel)
Gebäudezeitwert
Zeitwert der Außenanlagen
Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen
eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände
eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände
Wert baulicher Anlagen insgesamt
Bodenwert im bebauten Zustand
Verkehrswert als Sachwert
eventuell Zuschläge wegen Rechten
eventuell Abschläge wegen Belastungen
Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Herstellungskosten:
Objektart
Bezugseinheit
Wohn-, Geschäfts-, Büro- und
gewerblich genutzte Bauten
m² Netto-Grundfläche oder
m³ Brutto-Rauminhalt
Eigentumswohnungen
m² Wohnnutzfläche
Industriegebäude, Hallen
m² Brutto-Grundfläche
Ermittlung mit Richtpreisen:
- Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart
- Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart
(Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung
- Region der bewerteten Liegenschaft
- Käuferinteresse (Ust.)
- Baupreisindex
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Technische Lebensdauer
- Qualität des Baumaterials
- Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile
Wirtschaftliche Nutzungsdauer:
-
Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen
entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist
Verkürzung möglich durch
- nicht entsprechen moderner Bedürfnissen
- zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung
- technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Übliche Gesamtnutzungsdauer
Gebäudeart
Einfamilienhäuser in normaler Bauausführung
Übliche Gesamtnutzungsdauer
80 Jahre
Büro- und Verwaltungsgebäude
50-80 Jahre
Geschäftshäuser, Kaufhäuser je nach Standort
40-60 Jahre
Supermärkte
20-40 Jahre
Werk- und Lagerhallen, Fabrikgebäude
30-50 Jahre
Betriebsgebäude für besondere Industriezweige
10-30 Jahre
Tankstellen
10-20 Jahre
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Verlängerung der Restnutzungsdauer
- durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen
- Ermittlung eines fiktiven Baujahres
Bewertungsjahr
Übliche Gesamtnutzungsdauer
Baujahr des Gebäudes
Verlängerung der Restnutzungsdauer d. Modernisierung
=> Fiktives Baujahr
2009
80 Jahre
1940
50 Jahre
1990
Fiktives Alter des Gebäudes
Restnutzungsdauer
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
19 Jahre
(80-19)
61 Jahre
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Berechnung der Alterswertminderung
- Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger
Ausstattung)
W=A/D*100 (in %)
- Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit
einfacher bis normaler Ausstattung)
W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %)
- parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit
geringwertiger Ausstattung)
W=A²/D²*100 (in %)
A ……. Alter des Gebäudes in Jahren
D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Bauwert der Außenanlagen
=> Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern,
Schwimmbecken, Tennisplätze
-
Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten
- einfache Anlagen
- durchschnittliche Anlagen
- aufwändige Anlagen
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2-4 %
5-7 %
8-12%
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Liegenschaftsbewertung
Discounted Cash-Flow Verfahren
Berechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und
den Zinserwartungen eines Inverstors
Vorteil:
ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen
=> Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme
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Sachwertermittlung
Zustandsnote nach Heideck
Note
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
Abminderungswert
0,00%
0,32%
2,49%
8,09%
18,17%
33,09%
52,49%
75,32%
100,00%
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
Beschreibung
neuwertig, mängelfrei
normal erhalten, nur übliche Erhaltungsaufwendungen
(deutlich) reparaturbedürftig (instandsetzungsbedürftig)
umfangreiche Instandsetzung erforderlich
abbruchreif, wertlos
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
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Sachwertermittlung
Zustandsnote nach Heideck
Note
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
Abminderungswert
0,00%
0,32%
2,49%
8,09%
18,17%
33,09%
52,49%
75,32%
100,00%
Beschreibung
neuwertig, mängelfrei
normal erhalten, nur übliche Erhaltungsaufwendungen
(deutlich) reparaturbedürftig (instandsetzungsbedürftig)
umfangreiche Instandsetzung erforderlich
abbruchreif, wertlos
Nutzungsdauer
Hochwasserthema
Nutzungsdauer nach normalem Verfahren:
Beseitigungskosten p.A.
Zinssatz
Kosten
gew. ND
erbaut
Bewertung
Best.dauer
RND
Sanierung:
RND
zusätzl. RND
Σ
30 Jahre
1987
2004
17 Jahre
13 Jahre
€
3.500,00
6%
€ 43.062,00
durch Verjüngungsprinzip Verlängerung der
RND um 10-15 Jahre!
Ansatz: Bewertungsstichtag + 10 Jahre
13 Jahre
10 Jahre
23 Jahre
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Projekt: Lebensmitteleinzelhandel
Sachwert
Bodenwert
m²
5.301
à
€ / m²
100
€
530.100
Sachwertermittlung
Bauwert
Herstellwert
Verkauf
Lager
bauliche Außenanlagen
600 m²
275 m²
25,00% des Bauwertes
700
700
420.000
192.500
153.125 100% asphaltiert
765.625
Wertminderung wg. Alter oder Schäden
keine Schäden in Ansatz zu bringen
0
Gebäudewert nach Alter bzw. Schäden
765.625
Alterswertminderung
gew. ND
Bestandsdauer
Restnutzungsdauer
Restnutzungsdauer nach Ross
Restwert
Zustandsnote
30 Jahre
17 Jahre
23 Jahre
0,5 * (rel. Alter² + rel. Alter) * 100 =
55,61%
2,00
->
2,49%
17 / 30
rel. Alter
56,67%
44,39%
-339.852
(100%-44,39%)*2,49%=
1,38%
-10.602
-350.454
wirtschaftliche Wertminderung
wirtschaftliche Wertminderung bzgl. Hochwasserthema
-43.062
Gebäudewert
372.109
Sonstige Anlagen
Gestaltungsgrün
Zusammenfassung
Bodenwert
Gebäudewert
Wert der sonstigen Anlagen
Sachwert
Niveau angegeben
530.100
372.109
0
902.209
0% des Gebäudewertes
0
58,76% des Sachwertes
Marktanpassung
Lage
Infrastruktur
Haustyp
Marktanpassung daher
Verkehrswert
Verkehrswert gerundet
Rechte / Lasten
gut
üblich
üblich
0% von Summe Boden-, Gebäude- u. Außenanlagenwert
0
902.209
902.000
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Bücherliche Lasten
außerbücherliche Lasten
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Projekt: Lebensmitteleinzelhandel
Ertragswert
Bodenwert
m²
5.301
à
€ / m²
100
€
530.100
Bauwert
Jahresrohertrag
Verkauf
Lager
Summe Rohertrag
600 m²
275 m²
875 m²
10
10
je m² / M
Ausgaben
Instandhaltung, Instandsetzung
vom Neubauwert
Mietausfall
Verwaltung
Bodenverzinsung
Summe der Ausgaben
1,00%
1,00%
0,50%
7,50%
v.
v.
v.
v.
Neubauwert
Jahresrohertrag
Jahresrohertrag
Bodenwert
765.625
105.000
105.000
530.100
p.A.
je m² p.M.
Zusammenfassung
Ertrag
Ausgaben
Reinertrag
RND
Zinssatz
Vervielfältiger
Ertragswert der baulichen Anlagen
p.A.
p.A.
23 Jahre
7,50%
10,81
-7.656
-1.050
-525
-39.758
-48.989
4,67
105.000
-48.989
56.011,25
100 / Rate
9,25
605.296
weitere Ableitungen
abzgl. Wertminderung infolge Mängel, Schäden, Reparaturrückstau
Zustandsnote
dadurch in €
2
-10.602
zzgl. Bodenwert
530.100
sonstige Wertbeeinflussende Umstände
Hochwasserthema
-43.062
Ertragswert der Liegenschaft
gerundet
6.000
2.750
8.750 p.M.
105.000 p.A.
10,00
Rate für
i=7,5%
n=23
BW=100
RW=0
nachschüssig
1.081.732
120%
% bez. auf SW
1.082.000 je m² NFL=
1.236,6
Verkehrswert
Bei gegenständlicher Liegenschaft wird der Verkehrswert vorrangig vom Ertragswert bestimmt.
Der Verkehrswert wird daher:
- ausschließlich vom Ertragswert bestimmt.
- vom gewogenen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet.
Professor Horst Cerjak, 19.12.2005
Ertragswert = Verkehrswert
Verkehrswert gerundet
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
1.081.732
1.082.000 € 1.236,57 / m² NFL
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LV Bau- und Immobilienfinanzierung
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Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK
Lessingstraße 25/II
8010 Graz
Tel +43 (0) 316 873 - 6251
Fax +43 (0) 316 873 – 6752
[email protected]
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