Transcript Veräußerungsgewinn

Immobilienverband IVD
Die Veräußerung von Grundstücken
im Einkommensteuerrecht
6. November 2013
Hans-Joachim Beck
Leiter Abteilung Steuern
IVD Bundesverband
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Koalitionsvereinbarung
vom 4. Nov. 2013
• Kappungsgrenze von 15 % gilt für vier Jahre
• Wie bisher durch Verordnungen der Länder in
angespannten Märkten
Koalitionsvereinbarung
vom 4. Nov. 2013
Mietpreisbremse
• Bei einer Wiedervermietung darf die neue
Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen.
• Lag die bisherige Miete darüber, muss sie
nicht abgesenkt werden,
sie kann jedoch erst erhöht werden, wenn sie
von der ortüblichen Miete eingeholt worden
ist.
Koalitionsvereinbarung vom 4.
November 2013
Mietpreisbremse
• Durch Verordnungen der Länder in den
angespannten Märkten
Koalitionsvereinbarung vom 4.
November 2013
• Einführung einer degressiven AfA für den
Neubau von Wohnungen
Koalitionsvereinbarung
vom 4. Nov. 2013
Bestellerprinzip
Gebäude-AfA
Aufteilung der Anschaffungskosten
Nicht:
Bodenwert
Abzüglich Verkehrswert Gebäude
Sondern:
Verhältnis
• Verkehrswert Boden
zu
• Verkehrswert Gebäude
In vielen Gemeinden: Tabellenwerte
ermittelt anhand statistischer Zahlen
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Aufteilung Kaufpreis
Das Finanzamt erkennt die die Vereinbarung der
Parteien im Kaufvertrag an,
wenn als Bodenwert mindestens der
Bodenrichtwert angesetzt wird.
• Das entspricht im Ergebnis der
Restwertmethode
• und ist günstiger, wenn der Käufer einen
Überpreis zahlt.
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Hans-Joachim Beck
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Gebäude-AfA
Aufteilung der Anschaffungskosten
Anschaffungskosten
900.000 €
Anteil
Verkehrswert Boden
400.000 €
1/3
Verkehrswert Gebäude
800.000 €
2/3
1.200.000 €
1/1
Summe
Bodenwertanteil
1/3
300.000 €
Gebäudewertanteil
2/3
600.000 €
Wenn der Käufer einen „Unterpreis zahlt,
ist die Aufteilungsmethode sogar günstiger
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Hans-Joachim Beck
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Gebäude-AfA
Aufteilung der Anschaffungskosten
Falsch ist die Restwertmethode
Anschaffungskosten
900.000
Bodenwert
- 400.000
Rest = Gebäudewert
500.000
Wenn der Käufer einen „Unterpreis“ zahlt,
ist die Restwertmethode ungünstiger.
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Hans-Joachim Beck
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Gebäude-AfA
Aufteilung der Anschaffungskosten
Zahlt der Verkäufer einen „Überpreis“, ist die
Restwertmethode günstiger.
Restwertmethode
Verhältnisrechnung
Anschaffungskosten
1.500.000 €
1.500.000 €
Bodenwert
- 400.000 €
500.000 €
Rest = Gebäudewert
1.100.000 €
1.00.000 €
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Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns
Grundstück
gehört zu einem
Betriebsvermögen
Gewerbliche
Grundstückshandel
Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig
Grundstück gehört zum
Privatvermögen
Selbstnutzung oder
Vermietung und
Verpachtung
Veräußerungsgewinn
nur steuerpflichtig,
wenn Verkauf
innerhalb der
Spekulationsfrist von
10 Jahren
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Die Drei-Objekt-Grenze
• Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn
innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte
verkauft werden, die jeweils nicht mehr als 5 Jahr/10
Jahre gehalten worden sind.
• Wurden nicht mehr als drei Zählobjekte verkauft,
liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor,
wenn das Grundstück mit der unbedingten Absicht
der alsbaldigen Veräußerung gekauft/bebaut worden
ist.
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Spekulationsgeschäft
Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren angeschafft und
verkauft ,
ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig.
Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Datum der
schuldrechtlichen Kaufverträge.
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Immobilienverband IVD
Veräußerungsgewinn
A. hat am 27. April 2002 ein mit einem Neubau bebautes
Grundstück zu Anschaffungskosten von 1 Mio. € erworben
und dieses im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung genutzt. (Lastenwechsel: 1.7.1999).
Der Gebäudewertanteil betrug 80%.
Mit Kaufvertrag vom 1. April 2012 hat er dieses Grundstück
für 1,1 Mio. € wieder verkauft (Lastenwechsel 1. Juni 2009).
Fragen:
1.
Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?
2.
Wie errechnet sich der Veräußerungsgewinn?
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Immobilienverband IVD
Veräußerungsgewinn
• Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und
den Anschaffungskosten.
• Davon dürfen als Werbungskosten diejenigen Kosten abgezogen
werden, die zum Zwecke der Veräußerung aufgewendet wurden,
wie etwa Kosten für einen Makler oder für Anzeigen.
(Transaktionskosten)
• Die Anschaffungskosten sind um die Gebäude-AfA
(sowie erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen) zu
mindern, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
abgezogen worden sind.
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Veräußerungsgewinn, § 23 EStG
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Maklerprovision
Verkäufer trägt die Maklerprovision und erhöht den Kaufpreis
Einkommensteuer
• wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist,
• Erhöhung des Veräußerungserlöses
• Werbungskosten (Transaktionskosten)
Grunderwerbsteuer
Erhöhung der Bemessungsgrundlage
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Maklerprovision
Verkäufer trägt die Maklerprovision und
wälzt diese im Kaufvertrag auf den Käufer ab.
Der Käufer übernimmt die Verpflichtung des Verkäufers
Einkommensteuer
• wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist,
• Erhöhung des Veräußerungserlöses
• Werbungskosten (Transaktionskosten)
Grunderwerbsteuer
Erhöhung der Bemessungsgrundlage
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Maklerprovision
Verkäufer erstattet dem Käufer die Maklerprovision.
Einkommensteuer
• Minderung des Veräußerungsgewinns
• Erhöhung der
• Werbungskosten (Transaktionskosten)
Grunderwerbsteuer
Minderung der Bemessungsgrundlage
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