Transcript Raadsvoorstel - Gemeente Haaksbergen

Raadsvoorstel
Raadsvergadering
d.d.
nr.
Onderwerp:
Marktplan
Voorstel:
1.
Kennisnemen van het schema “Beoordeling biedingen Marktplan” waarin de biedingen van de
drie partijen voor het Marktplan worden beoordeeld op basis van de ruimtelijke toets, de
financiële toets en de uitvoerbaarheid/haalbaarheid.
2.
Op basis van dit schema geen voorkeur uitspreken voor het plan van Lidl voor de ontwikkeling
van het Marktplan, bestaande uit:
1.800 vierkante meter nieuwe supermarkt aan de Hibbertsstraat;
300 tot 500 vierkante meter detailhandel aan de Markt;
10 appartementen boven de detailhandel;
(openbare) parkeervoorziening op locatie De Bron en ondergrondse parkeervoorziening
voor de appartementen.
3.
a.
Op basis van dit schema geen voorkeur uitspreken voor het plan (variant 1A) van
de heer B. Roerink voor de ontwikkeling van het Marktplan, bestaande uit:
1.750 vierkante meter nieuwe supermarkt aan de Hibbertsstraat;
500 vierkante meter detailhandel aan de Markt;
16 appartementen boven de detailhandel en de supermarkt;
(openbare) parkeervoorziening op locatie De Bron en op het dak parkeren voor de
appartementen.
b.
Op basis van dit schema geen voorkeur uitspreken voor het plan (variant 1B) van de heer
B. Roerink voor de ontwikkeling van het Marktplan, bestaande uit:
1.600 vierkante meter bestaande supermarkt aan de Hibbertsstraat;
500 vierkante meter detailhandel aan de Markt;
18 appartementen boven de detailhandel en de supermarkt;
(openbare) parkeervoorziening op locatie De Bron en op het dak parkeren voor de
appartementen.
4.
Op basis van dit schema voorkeur uitspreken voor het plan van Nordwick v.o.f. en medewerking
verlenen aan het plan van Nordwick v.o.f. voor de ontwikkeling van het Marktplan, bestaande uit:
1.000 vierkante meter detailhandel aan de Markt;
24 appartementen boven de detailhandel;
6 woningen aan de Hibbertsstraat;
parkeerplaatsen achter de woningen en deel in openbaar gebied.
1
Inleiding / aanleiding
Op 30 november 2011 heeft uw raad diverse besluiten genomen over de overgang van
Marktpromenadeplan naar Marktplan. Bij amendement A2 d.d. 30 november 2011 heeft uw raad het
volgende besloten:
1
Het besluit tot instemming met het aangepaste “Masterplan Marktpromenade dd 30 januari 2008
(nota 2008-8/1a) in te trekken en dus niet tot verdere uitvoering van dit masterplan over te gaan.
2
De grondexploitatie behorende bij het aangepaste “Masterplan Marktpromenadeplan in te trekken
en de gronden over te hevelen naar niet in exploitatie genomen gronden.
3
De haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” als ruimtelijk kader aan te nemen.
4
De gronden die bij de gemeente in eigendom zijn op de gebruikelijke wijze als reguliere kavels
aan te bieden.
Ruimtelijk kader
Sinds dit besluit geldt de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” als ruimtelijk kader.
In dit ruimtelijk kader zijn in eerste instantie de algemene trends en ontwikkelingen in centra besproken.
Vervolgens is gekeken naar de omvang en branchering van het centrum van Haaksbergen en de
gewenst ontwikkelingsrichting. Uit deze analyses is uiteindelijk het ruimtelijk en functioneel concept voor
het Marktplan voortgekomen. Dit concept beschrijft twee varianten voor de ontwikkeling van het
centrum.
Variant 1, met een supermarkt als publiekstrekker aan de Markt heeft in eerste instantie de voorkeur.
Mocht blijken dat partijen het niet eens kunnen worden, dan zal ingezet worden op uitvoering van
variant 2 (zonder supermarkt, met detailhandel en appartementen aan de Markt en woningbouw aan de
Hibbertsstraat), waarin alleen de huidige bouwkavels worden bebouwd.
Zie hiervoor ook paragraaf 5.6 Strategie en uitvoering “Haalbaarheidsstudie De Markt Centraal”.
Variant 1 (met supermarkt)
Variant 2 (zonder supermarkt)
Dit ruimtelijk kader is op 5 maart 2014 door uw raad op onderstaande punten verruimd met het
specifieke doel om een ontwikkeling van variant 1 door Explorius en Lidl samen te onderzoeken:
mogelijkheid behoud pand Konings Schoenen;
mogelijkheid nieuwe vestiging supermarkt;
entree nieuwe supermarkt aan nieuw parkeerterrein.
2
Financieel kader
Het financiële kader voor de ontwikkeling van het Marktplan staat in de grondexploitatie.
Wij stellen deze grondexploitatie (behorende bij de jaarrekening) altijd op op basis van het meest
actuele realistische scenario (variant 1 of variant 2). De huidige grondexploitatie is gebaseerd op
variant 2.
In de grondexploitatie hebben wij alle verwachte kosten en opbrengsten geraamd gebaseerd op de
betreffende variant. Elke variant heeft een eigen grondexploitatie. De geraamde opbrengsten voor
variant 1 zijn hoger dan de geraamde opbrengsten voor variant 2. Echter zijn de totale kosten voor
variant 1 veel hoger dan bij variant 2. Zo is er bij variant 1 een hoger bedrag voor planschade geraamd,
zijn de geraamde plankosten hoger (gezien het bestemmingsplanrisico) en zijn er meer kosten
gerekend voor de aanpassing van het openbaar gebied. Bij variant 1 hebben wij voor het openbaar
gebied kosten gerekend voor de aankoop en aanleg van de parkeerplaatsen op het terrein van De Bron,
het aanpassen van de Marktsteeg en het aanleggen van het parkje achter de pastorie; bij variant 2 zijn
dit kosten voor het aanpassen van de Marksteeg, het aanleggen van het parkje en het aanpassen van
het parkeerterrein achter de Chinees aan de Molenstraat.
Uitwerking plannen
Na het raadsbesluit van 30 november 2011 is een selectieprocedure gestart om een ontwikkelaar te
vinden voor de ontwikkeling van variant 1 van het Marktplan. Dit heeft niet tot resultaat geleid omdat er
geen plan was waarbij een bestaande supermarkt werd verplaatst. Nadien is er met verschillende
partijen gesproken. Dit heeft er toe geleid dat er een intentieovereenkomst met Explorius en Lidl is
aangegaan om de ontwikkeling van variant 1 te onderzoeken. Ondanks de verruiming van het ruimtelijk
kader is er geen plan ontwikkeld dat past binnen de (verruimde) ruimtelijke en financiële kaders. Na het
mislopen van de onderhandelingen tussen de gemeente, Explorius en Lidl, verzoekt Lidl de gemeente
de mogelijkheden te onderzoeken om alsnog een Lidl te realiseren binnen het Marktplan. Hierover
hebben wij bijna een jaar exclusief gesproken met Lidl. Met Lidl is er, ondanks de aanpassing van het
ruimtelijk kader, geen plan te ontwikkelen dat binnen de door de raad vastgestelde ruimtelijke en
financiële kaders past. Zo werd er geen nieuwe brede Marktsteeg gerealiseerd, werden er geen
appartementen aan de markt gerealiseerd en voldeed de ruimtelijke uitstraling niet. Daarnaast paste het
voorstel niet binnen het geldende financiële kader.
Sinds eind 2015 hebben wij gesprekken gevoerd met diverse geïnteresseerde partijen over de
ontwikkeling van het Marktplan. Dit heeft er toe geleid dat drie partijen een bieding hebben uitgebracht:
Lidl, Nordwick v.o.f. en de heer B. Roerink.
Deze drie voorstellen hebben wij beoordeeld op een drietal hoofdcriteria:
1
Ruimtelijke toets;
2
Financiële toets;
3
Uitvoerbaarheid/haalbaarheid.
Op basis van deze beoordeling hebben wij op 24 mei 2016 besloten met Nordwick verder in
onderhandeling te treden en de onderhandelingen met Lidl en Roerink op te schorten.
Middels bijgaande brief van 16 september 2016 hebben wij uw raad geïnformeerd over de acties die wij
de afgelopen jaren hebben ondernomen om de vastgestelde kaders verder uit te werken.
Zoals gebruikelijk bij projectontwikkeling hebben wij een intentieovereenkomst getekend met Nordwick,
waarin we hebben afgesproken exclusief met elkaar te spreken over de ontwikkeling van variant 2 van
het Marktplan.
Deze intentieovereenkomst liep eerst tot 1 november 2016. Doordat het proces langer duurt hebben wij
besloten deze intentieovereenkomst voort te zetten tot en met 31 december 2016. Tot die tijd zijn
gesprekken met overige partijen opgeschort.
Op 28 september 2016 heeft uw raad bijgaande motie aangenomen waarin ons college wordt
opgeroepen om bij besluitvorming de raad in positie te brengen de ingediende plannen tegen elkaar af
te wegen op basis van de door de raad vastgestelde kaders op 30 november 2011 en 5 maart 2014, in
volle breedte.
3
De plannen van Nordwick zijn op 12 oktober 2016 gepresenteerd aan de commissie Ruimte en Milieu.
Op 7 november jl. heeft Nordwick hun plan gepresenteerd aan alle geïnteresseerden. Tevens heeft er
een hoorzitting plaatsgevonden en hebben wij van 7 tot en met 14 november digitaal meldpunt
geopend, waarbij iedereen zijn mening heeft kunnen geven over het plan van Nordwick.
Op 27 oktober 2016 heeft uw raad bijgaande motie aangenomen waarin wordt uitgesproken dat het
wenselijk is ook Lidl uit te nodigen voor de raad een openbare presentatie te houden van haar
oorspronkelijk ingediende plan voor de Markt en ook de heer Roerink indien gewenst. Zowel Lidl als
Roerink hebben hun oorspronkelijke plannen op 16 november 2016 aan de commissie Ruimte en Milieu
gepresenteerd.
De gesprekken met Nordwick hebben geleid tot een definitief plan en een definitieve bieding, deze
voegen wij als bijlage toe aan dit voorstel.
Bestuurlijk / wettelijk kader
Algemene Wet bestuursrecht
Wet ruimtelijke ordening
Besluit ruimtelijke ordening (waarin opgenomen de zogenaamde ladder van duurzame verstedelijking)
Programmabegroting 2017
Structuurvisie 2013, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 5 maart 2014
Haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”(opgesteld door DTNP), zoals vastgesteld door de
gemeenteraad op 30 november 2011.
Beleidsnota en actieprogramma economie, zoals vastgesteld door het college op 16 september 2014
Argumenten
2.1
Het plan van Lidl is niet uitvoerbaar wat grondpositie betreft.
Voor de uitvoering van het plan van Lidl zijn gronden nodig die eigendom zijn van Roerink (Markt
19 en De Bron) en van de Rooms Katholieke Parochie Sint Franciscus van Assisië. Omdat Lidl
geen afspraken heeft kunnen maken over de aankoop van deze gronden is het plan niet
uitvoerbaar door Lidl. Dit is door Lidl ook bevestigd tijdens hun presentatie in de commissie
Ruimte en Milieu op 16 november 2016.
2.2
De procedure voor de benodigde bestemmingsplanwijziging zal lang zijn met een onzekere
afloop.
In het plan van Lidl wordt een nieuwe supermarkt en daardoor circa 1.300 vierkante meter meer
detailhandel toegevoegd dan in het plan van Nordwick. Gezien de jurisprudentie met betrekking
tot de ladder van duurzame verstedelijking en de reeds bekende en eventuele nieuwe bezwaren
zal deze bestemmingsplanprocedure lang zijn met een onzekere afloop.
De bezwaren gaan met name over toevoeging van het aantal vierkante meters detailhandel in
combinatie met het ontstaan van verdere leegstand in het centrum van Haaksbergen.
De ladder van duurzame verstedelijking heeft ook gespeeld bij de bestemmingsplanprocedure
voor de uitbreiding van Groenrijk.
Een langdurige bestemmingsplanprocedure zal ook negatieve financiële gevolgen hebben voor
de grondexploitatie. De plankosten zullen toenemen (meer ambtelijke uren en externe
(juridische) kosten) en de koopprijs zullen wij later ontvangen. Wij hebben in de grondexploitatie
geraamd dat wij de opbrengst voor deze locatie in 2018 ontvangen, ieder jaar uitstel kost circa
€ 50.000,-. Lidl heeft aangegeven de koopprijs te willen betalen binnen één maand nadat zij een
onherroepelijke omgevingsvergunning hebben. Lidl geeft aan geen rentevergoeding te willen
betalen tot die tijd.
4
3.1
Beide plannen van Roerink passen niet binnen het financiële kader.
Beide biedingen van Roerink passen niet binnen de vastgestelde grondexploitatie. Er dient dus
een extra verliesvoorziening te worden getroffen van € 390.000 (variant 1 A Lidl) of € 600.000
(variant 1B Aldi),bovenop de reeds getroffen verliesvoorziening van € 1.076.000. Voor de extra
verliesvoorziening zal dekking gezocht moeten worden.
Ook gaat Roerink er in zijn bieding vanuit dat waterberging plaats vindt in de openbare ruimte.
Op grond van het Gemeentelijk Rioleringsplan dient waterberging plaats te vinden op eigen
terrein dan wel afgekocht te worden. Dit financiële effect is niet verwerkt in de grondexploitatie.
Bij een verhoging van de verliesvoorziening is ook de goedkeuring van de provincie noodzakelijk
vanwege het opgelegde preventief toezicht.
3.2
De procedure voor de benodigde bestemmingsplanwijziging voor een nieuwe supermarkt zal
langdurig zijn met een onzekere afloop.
In het plan van Lidl wordt een nieuwe supermarkt en daardoor circa 1.300 vierkante meter meer
detailhandel toegevoegd dan in het plan van Nordwick. Gezien de jurisprudentie met betrekking
tot de ladder van duurzame verstedelijking en de reeds bekende en eventuele nieuwe bezwaren
zal deze bestemmingsplanprocedure lang zijn met een onzekere afloop.
De bezwaren gaan met name over toevoeging van het aantal vierkante meters detailhandel in
combinatie met het ontstaan van verdere leegstand in het centrum van Haaksbergen.
De ladder van duurzame verstedelijking heeft ook gespeeld bij de bestemmingsplanprocedure
voor de uitbreiding van Groenrijk.
Een langdurige bestemmingsplanprocedure zal ook negatieve financiële gevolgen hebben voor
de grondexploitatie. De plankosten zullen toenemen (meer ambtelijke uren en externe
(juridische) kosten) en de koopprijs zullen wij later ontvangen. Wij hebben in de grondexploitatie
geraamd dat wij de opbrengst voor deze locatie in 2018 ontvangen, ieder jaar uitstel kost circa
€ 50.000,-. Roerink heeft aangegeven de koopprijs te willen betalen binnen twee maanden na
een onherroepelijk bestemmingsplan en omgevingsvergunning (variant 1A) dan wel binnen één
maand na een onherroepelijke omgevingsvergunning (variant 1B). Roerink is bij variant 1A niet
bereid een rentevergoeding te betalen tot die tijd, bij variant 1B is hij wel bereid een
rentevergoeding te betalen tot die tijd van 1,5 %.
4.1
Het plan van Nordwick sluit aan bij het ruimtelijk kader.
Het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van het Marktplan is omschreven in de
haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”. Hierin staat dat wanneer blijkt dat partijen het niet eens
kunnen worden over de invulling van variant 1, dan ingezet zal worden op uitvoering van variant
2. Jarenlange gesprekken met verschillende partijen over de uitvoering van variant 1 hebben niet
tot overeenstemming geleid. Wij hebben geen plan/bieding ontvangen die past binnen de
ruimtelijke en financiële kaders en op korte termijn uitvoerbaar is. Op grond van de
haalbaarheidsstudie zetten we dan in op variant 2. Dit betreft de realisatie van detailhandel en/of
horeca en appartementen aan de Markt en woningbouw aan de Hibbertsstraat, waarin alleen de
huidige bouwkavels worden bebouwd. Het plan van Nordwick voorziet hierin.
Ten opzichte van de haalbaalbaarheidsstudie De Markt Centraal wijkt het plan iets af, te weten
minder vierkante meters detailhandel en/of horeca en de locatie van de appartementen.
4.2
De bieding van Nordwick past binnen het vastgestelde financiële kader.
Het financiële kader voor de ontwikkeling van het Marktplan ligt vast in de grondexploitatie voor
het Marktplan. Zoals op 16 november 2016 ook schriftelijk aan uw raad aangegeven gaat de
huidige grondexploitatie uit van variant 2. De bieding voor variant 2 van Nordwick past binnen
deze grondexploitatie.
5
4.3
Het plan is wat grondpositie betreft uitvoerbaar.
Voor de realisatie van het plan van Nordwick is alle benodigde grond in eigendom van de
gemeente. Er hoeft geen andere grond te worden aangekocht.
4.4
Voor de uitvoering van het plan is een beperkte planologische verandering nodig.
De locatie valt binnen het oude bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum, zoals vastgesteld door
de gemeenteraad op 15 juli 1981 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op
20 juli 1982.
Omdat dit bestemmingsplan ouder is dan 10 jaar is er op grond van de Wet ruimtelijke ordening
een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit hebben wij nog niet gedaan in afwachting van de
ontwikkeling die hier zal gaan plaatsvinden.
Op deze locatie zijn al bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden conform het huidige
bestemmingsplan. De toevoeging van detailhandel in het plan van Nordwick is circa 500
vierkante meter. De ladder van de duurzame verstedelijking zal als onderdeel van de
planologische procedure nader worden uitgewerkt. Omdat bij het plan Nordwick slechts sprake is
van een kleine planologische verandering verwachten wij geen problemen in de
ladderonderbouwing.
4.5
De hoorzitting en de berichten die zijn ontvangen via het digitale meldpunt hebben wij
meegewogen in dit voorstel.
Op 7 november 2016 heeft Nordwick de plannen gepresenteerd tijdens een openbare
informatiebijeenkomst voor alle geïnteresseerden. Tijdens deze avond heeft iedereen tijdens een
hoorzitting zijn mening over het plan kunnen geven. Tevens is er een digitaal meldpunt geopend
waar iedereen zijn mening over het plan heeft kunnen geven. Het verslag van de hoorzitting en
de berichten die zijn binnengekomen via het digitale meldpunt sturen wij als bijlage mee. De
hoofdpunten zijn in bijgaande memo genoemd en voorzien van een reactie.
Risico’s
1.
Indien de raad geen of een andere keuze maakt leidt dit tot een verslechtering van de
economische en financiële positie van Haaksbergen.
Geen of een andere keuze maken kost tijd. Er vindt dan op korte termijn geen ontwikkeling
plaats. We zullen dan opnieuw in onderhandeling moeten.
Tevens verwachten wij dan niet in 2018 de koopprijs te ontvangen, zoals hierboven al benoemd
kost ieder jaar uitstel € 50.000.
Daarnaast is er geen zekerheid over het nieuwe onderhandelingsresultaat.
2.
Er moet nog een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen.
Zoals onder de argumenten reeds omschreven is er voor elke ontwikkeling op deze locatie een
bestemmingsplanwijziging nodig. Bij een bestemmingsplanprocedure is er geen een garantie dat
deze procedure leidt tot een onherroepelijke bestemmingsplan.
6
Planning / Procedure
Over de besluitvorming communiceren wij via de gebruikelijke kanalen., zoals Gemeentenieuws, de
gemeentelijke website en nieuwsbrieven.
Als de gemeenteraad kiest om medewerking te verlenen aan het plan van Nordwick zullen we
vervolgens een koopovereenkomst opstellen. In deze overeenkomst zal ook een bankgarantie worden
opgenomen ter nakoming van alle verplichtingen. Zoals toegezegd zullen wij deze koopovereenkomst
voor wensen en bedenkingen aan u voorleggen. Ook wordt de bestemmingsplanprocedure voortgezet.
Dit betreft de reguliere (publiekrechtelijke) procedure waarbij ook zienswijzen en beroep kan worden
ingesteld.
Bijlage(n):
- fysiek, ter inzage:
- Bieding Nordwick v.o.f. d.d. 14 november 2016 (geheim/niet openbaar), ter inzage bij griffier
- digitaal:
- schema “Beoordeling biedingen Marktplan”
- Brief aan gemeenteraad d.d. 16 september 2016
- Motie d.d. 28 september 2016
- Motie d.d. 27 oktober 2016
- Bieding Nordwick v.o.f. d.d. 14 november 2016 (met weggelakt bedrag)
- Bieding Lidl
- Bieding de heer B. Roerink
- Verslag hoorzitting d.d. 7 november 2016
- Binnengekomen berichten via digitaal meldpunt (2 delen)
- Hoofdpunten binnengekomen berichten (bij hoorzitting en via digitale meldpunt) voorzien van reactie.
Burgemeester en wethouders
M.E. Kragting-de Groot
secretaris
G.J. Kok MDR
burgemeester
Aldus vastgesteld
tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 21 december 2016
mr. G. Raaben
griffier
G.J. Kok MDR
voorzitter
7