Transcript Opmerking bij prestatieafspraken Brielle

Opmerking bij prestatieafspraken Brielle
De tekst van de prestatieafspraken is door de betrokken partijen vastgesteld. Deze versie is
echter ten tijde van de upload in de dPi nog niet ondertekend. Ondertekening staat gepland
voor 31 december 2016.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
29 november 2016
Op basis van het bod d.d. 30 juni komen Vestia en gemeente Brielle en de gevoerde overleggen, d.d. 13 juni en 19 september 2016,
tot prestatie afspraken voor 2017. We beschrijven de gemaakte prestatie afspraken aan de hand van de hierna genoemde investeringen.
Investeringen
1. Liberalisatie en Verkoop (op viercijferig postcodeniveau aangeven)
2. Nieuwbouw en aankoop van woningen
3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep
4. Huisvesting van specifieke groepen
5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen
6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
7. Financiële paragraaf
Gemeentelijke doelstellingen op basis van Woonvisie Brielle 2010 – 2020
A. Aantrekken en behouden gezinnen
B. Kwaliteit bestaande woningvoorraad: duurzaam en levensloopgeschikt
C. Nieuwbouw: kwantitatief en kwalitatief regionaal programma
D. Betaalbaarheid
E. Doorstroming bevorderen
F. Leefbaarheid behouden en versterken
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
1
1. Liberalisatie en Verkoop
Hoofddoel: A. Aantrekken en behouden (jonge) gezinnen E. Doorstroming bevorderen
Er is een beheerovereenkomst tussen Vestia en de gemeente omtrent het beheer van een aantal woningen, die bij mutatie verkocht worden. Deze
overeenkomst lijkt in strijd met de nieuwe woningwet en zou gestopt moeten worden. Het is noodzakelijk om daaromtrent op korte termijn nadere afspraken te
maken. Het betreft op dit moment nog 5 woningen (zie bijlage 2).
Draagt bij aan de gemeentelijke
doelstelling
1. Verkoop van (potentieel) niet-DAEB
Agenda gemeente Brielle 2010 - 2020
Prestatie afspraken 2017 Vestia – Gemeente
Doorzicht 2018-2021
Vergroten middelduur koopsegment niet
ten koste van sociale voorraad.
Vestia is door haar toezichthouders gehouden
aan het Verbeterplan teneinde weer financieel
gezond te worden. De strategie is gericht op
verkoop en beheer.
Vestia heeft in Brielle een verkoopvijver van circa
945 eengezinswoningen. (zie bijlage op postcode
niveau).
In principe zou Vestia vanuit haar
saneringscontext in 2017 minimaal 43 woningen
verkopen; uitgaande van alleen verkoop bij
mutatie voor dit woningtype van 4,6 % op
jaarbasis. Maar wij stellen voor in Brielle
Bij gelijkblijvende marktomstandigheden met
een lage rente realiseert Vestia de komende
jaren een beperkt verkoopprogramma van
eengezinswoningen ( m.n. bij mutatie).
Bij verbetering van de marktomstandigheden
en een stijging van de rente wordt het aantal
te verkopen woningen verhoogd.
volgend jaar maximaal 10 woningen
daadwerkelijk te gaan verkopen uit de
verkoopvijver.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
2
2. Scheiding Daeb / niet Daeb
Behoud sociale voorraad.
3. Inkomensafhankelijke huurverhoging
Doorstroming wordt onvoldoende
bevorderd.
Scheiding Daeb / niet-Daeb wordt in Q3 2016
naar gemeente Brielle gecommuniceerd en Vestia
vraagt zienswijze op. Dit maakt geen deel uit van
deze bieding/prestatieafspraken.
Het scheidingsvoorstel wordt ultimo 2016 bij de
(Autoriteit Wonen) AW ingediend, voorzien van de
zienswijzen van de gemeenten waar Vestia
woningbezit omzet van Daeb in niet-Daeb. Na
goedkeuring door AW wordt de scheiding in 2017
verder voorbereid en geeffectueerd per 1 januari
2018.
Afspraak: Vestia mag de 4 beheerpanden, in
eigendom van de gemeente Brielle, op basis van
de nieuwe Woningwet niet langer beheren. De
panden worden voor 1 januari 2017 overgedragen
de nieuwe beheerder. Het betreft Kaaistraat 9,
Langestraat 40, Rozemarijnstraat 40 en
Rozemarijnstraat 44.
Vestia past, indien toegestaan, de mogelijkheid
van de inkomensafhankelijke huurverhoging toe
om de verhouding tussen prijs en kwaliteit te
verbeteren en de doorstroming te bevorderen.
De scheiding is een eenmalige activiteit. De
aanpassing van de huurprijzen naar niet –
Daeb wordt in de loop der jaren bij mutaties
doorgevoerd.
De groei van het vrije sector segment
respectievelijk de afname van de sociale
voorraad verloopt zodoende geleidelijk,
afhankelijk van de mutatiegraad.
Vestia past de mogelijkheid van de
inkomensafhankelijke huurverhoging jaarlijks
toe o.b.v. het vigerende rijksbeleid. Wij maken
met u afspraken over de inzet van deze
middelen in uw gemeente.
Reactie gemeente, thema Daeb / niet-Daeb
-Gemeente geeft aan zeker gematigd positief te zijn over de beweging van Vestia in haar scheidingsvoorstel van 50 %/ 50 % naar 75 %/ 25 %.
Dit is als eindvoorstel gepresenteerd, gemeente vraagt of het mogelijk is dat de verhouding nog meer Daeb gaat worden?
Reactie gemeente, thema verkoop
- Het zou wenselijk zijn als er geen verkoop uit de verkoopvijver plaatsvindt vanuit de Daeb-tak (en dus alleen vanuit de niet-Daeb-tak). De provincie Zuid-Holland gaat
corporaties benaderen om een deel van het Vestia bezit in de gemeente Brielle over te nemen, dan wel te investeren in nieuwe woningen. Het ministerie adviseert
gemeenten, en dus ook Brielle om op zoek te gaan naar andere corporaties om die rol op te pakken. Deze corporaties zeggen echter ‘wij dragen al bij aan het herstelplan
van Vestia, en zijn niet van plan niet ook nog eens bij aankoop van Vestia woningen het volle pond te betalen’.
Hier is nog tijd voor nodig. Daarom is het belangrijk niet uit de Daeb-tak te verkopen.
- Wat verkoop van individuele woningen betreft zou het in 2017 gaan om 10 woningen, dat is in ieder geval al beperkt t.o.v. voorgaande jaren. Het verzoek van de gemeente
blijft om géén woningen meer te verkopen, mocht er verkoop plaatsen vinden dan het verzoek uit de niet-DAEB voorraad.
- Kan Vestia de gemeente Brielle op de hoogte brengen als er een partij zich bij Vestia meldt die serieus interesse heeft in overname van het bezit in de gemeente?
- Is er een actuele lijst beschikbaar welke panden inmiddels verkocht zijn?
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
3
2. Nieuwbouw en aankoop van woningen
Hoofddoel: A. Aantrekken en behouden (jonge) gezinnen C. Nieuwbouw: kwantitatief en kwalitatief regionaal programma E. Doorstroming
bevorderen
Draagt bij aan de gemeentelijke
doelstelling
1. Nieuwbouw en aankoop
Agenda gemeente Brielle 2010 - 2020
Prestatie afspraken 2017 Vestia – Gemeente
Doorzicht 2018-2021
-Nieuwbouw eengezinswoningen in duurdere
huur en koop voor jonge gezinnen.
-In Brielle ook vraag naar categorie
< € 140.000,-.
Vestia is in 2017 niet in de gelegenheid om
nieuwbouw t e realiseren of woningen aan te
kopen, ook niet voor specifieke doelgroepen
noch conform specifieke kwaliteitsnormen.
Naar verwachting zal Vestia geen nieuwbouw
in Brielle ontwikkelen of aankopen doen.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
4
3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep
Hoofddoel: D. betaalbaarheid E. Doorstroming bevorderen
Draagt bij aan de gemeentelijke
doelstelling
1. Afspraak over aftoppen aantal woningen
(per maand)
Agenda gemeente Brielle 2010 - 2020
Prestatie afspraken 2017 Vestia – Gemeente
Doorzicht 2018-2021
- Sociale huurvoorraad door Vestia beleid
onder druk. Sociale voorraad mag niet
afnemen in relatie tot de doelgroep.
Gemeente Brielle zet zich maximaal in om
negatieve gevolgen sanering Vestia, te
compenseren.
- Behoud sociale voorraad voor starters en
gezinnen (tegengaan ontgroening).
Vestia gaat uit van een gemiddelde
mutatiegraad overall van 5,0 % (op basis van
de afgelopen 3 jaar ca. 80 mutaties per jaar). Mutatie woningen met (harmonisatie) netto
huurprijs tussen € 710,68 - € 850,- worden
afgetopt naar de Daeb-grens (€ 710,68).
Waar nodig, bijvoorbeeld voor statushouders,
e
zal Vestia aftoppen naar de 2 aftoppingsgrens
e
(€ 628,76) of 1 aftoppingsgrens (€ 586,68).
Jaarlijks wordt deze afspraak opnieuw herijkt.
- Mutatie woningen met (na harmonisatie) een
huurprijs boven € 850,-, worden niet afgetopt.
Deze woningen krijgen een markthuur in de
vrije sector.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
5
4. Huisvesting van specifieke doelgroepen
Hoofddoel: D. betaalbaarheid
Draagt bij aan de gemeentelijke
doelstelling
1.Bijzondere doelgroepen
2. Huisvesting vergunninghouders.
Agenda gemeente Brielle 2010 - 2020
Prestatie afspraken 2017 Vestia – Gemeente
Doorzicht 2018-2021
Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v.
per doelgroep gespecificeerde
huisvestingsopgave.
-Vestia en de andere corporaties in de regio
zorgen onderling voor een verdeling van de
bijzondere doelgroepen.
-Vestia labelt waar nodig woningen voor
bijzondere doelgroepen
De gezamenlijke werkwijze van de corporaties
en de gemeente wordt naar verwachting
gecontinueerd.
Huisvesting vergunninghouders door
gemeenten en corporaties.
-Vestia levert haar bijdrage aan de realisatie
van de taakstelling huisvesting
vergunninghouders, en topt hiertoe waar nodig
e
huurprijzen af naar 2 aftoppingsgrens
e
(€ 628,76) of de 1 aftoppingsgrens (€ 586,68).
De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw
beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar
aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen
aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke
extra inzet wordt jaarlijks bekeken.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
6
5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen
Hoofddoel: B. Zorgen voor woningvoorraad met toekomstwaarde E. Doorstroming bevorderen
Draagt bij aan de gemeentelijke
Agenda gemeente Brielle 2010 - 2020
Prestatie afspraken 2017 Vestia – Gemeente
Doorzicht 2018-2021
Aanpak onderhoud corporatie woningen
Vestia geeft in totaal 80 miljoen euro uit aan onderhoud
voor haar totale landelijke voorraad (Woningen/ BOG/
MOG/ ZOG) in 2017. Dit bedrag wordt verdeeld over:
Planmatig Onderhoud: voornamelijk de technische
staat bepaalt hierin welke complexen worden
aangepakt. Dit betekent dat de planmatige uitgaven
jaarlijks per gemeente kunnen verschillen. Momenteel
is Vestia bezig om de planmatige onderhoudsbegroting
van 2017 vorm te geven. Deze wordt in het vierde
kwartaal vastgesteld, en dan kan op gemeenteniveau
aangegeven worden waar én hoeveel planmatig
onderhoud gaat plaatsvinden.
Dagelijks Onderhoud: naar aanleiding van
reparatieverzoeken en bij woningen die leeg komen en
opnieuw verhuurd worden (mutaties) . Waar dit én in
welke omvang dit gebeurt is afhankelijk van de
reparatieverzoeken van huurders en waar mutaties
plaatsvinden. Voor de totale voorraad blijven we onze
basiskwaliteit hanteren, waarop we de meldingen
beoordelen.
Overig Onderhoud: deel van het budget ligt jaarlijks
min of meer vast waar het gaat om contractonderhoud
voor installaties, onderhoud groen, schoonmaken en
bijdragen aan VvE’s.
Vestia voert regulier (planmatig) onderhoud uit in haar
voorraad in Brielle conform onderhoudsbeleid gehele
Vestia portefeuille.
Voor de portefeuille Brielle investeert Vestia naar
verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of
levensloopbestendigheid.
-
doelstelling
1.Planmatig onderhoud
2. Verbeteren levensloopbestendigheid.
Kwaliteit
Aanpassen / opplussen bestaande woningen
voor toenemende vraag langer thuis wonen
(voor ouderen met lichte beperking).
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
-
De woningen worden goed
onderhouden en beheerd
m.b.v. planmatig onderhoud,
mutatie-onderhoud en
reparatieonderhoud.
Vestia blijft de klantprocessen
meten en realiseert de
gestelde normen
(klanttevredenheidsscores).
Voor de portefeuille Brielle
investeert Vestia naar verwachting
niet in concrete maatregelen voor
opplussen of
levensloopbestendigheid.
7
3.Investeringen in duurzaamheid
Duurzaamheid
Ambities gemeente opnemen in
prestatieafspraken met woningcorporaties.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
Vestia onderzoekt per onderhoudsproject welke
kwalitatieve verbeteringen en/of
duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden.
Voor 2017 investeert Vestia niet in kwalitatieve of
duurzaamheids- maatregelen in Brielle.
De inzet wordt jaarlijks beoordeeld.
8
Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
Hoofddoel: F. Leefbaarheid behouden en versterken
Draagt bij aan de gemeentelijke
Agenda gemeente Brielle 2010 - 2020
Prestatie afspraken 2017 Vestia – Gemeente
Doorzicht 2018-2021
doelstelling
1. Inzet sociaal beheer
Leefbaarheid behouden.
1.Vestia besteedt het benodigde budget voor
leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend
met het wettelijke maximum bedrag van
€126,25 (gemiddeld per /Daeb
verhuureenheid).
De inzet van sociaal beheer wordt naar
verwachting gecontinueerd.
Het bedrag per Daeb eenheid wordt naar
verwachting jaarlijks herijkt.
2.Sociaal beheer heeft contact met de
bewoners in het complex, signaleert bijzondere
problematiek en verwijst zo nodig door.
2. Gerichte inzet sociaal beheer voor
Zwartewaal
Leefbaarheidsvisie Zwartewaal
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
Inzet vanuit sociaal beheer gevraagd om bij te
dragen aan visie ontwikkeling leefbaarheid
voor kern Zwartewaal. Positieve
grondhouding; nog geen concrete afspraken.
9
7. Financiële paragraaf
Financiële paragraaf Prestatieafspraken
Inleiding
Veel eerder dan in het Verbeterplan 2014-2021 (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een
situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen
investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn. Vestia heeft de koers
hierdoor moeten aanpassen: van ‘duurzaam financieel herstel in 2021’ naar een ‘duurzaam verdienmodel op lange termijn’. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat
er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Ook waren aanpassingen in de strategie noodzakelijk vanwege de
Herziene Woningwet 2015 en het Sociaal Huurakkoord.
Financiële Indicatoren
Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking
tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/AW. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua
financiële ratio’s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van
Vestia, luiden:
Indicator
Loan to Value
Solvabiliteit
ICR
DSCR
Norm
75% (of lager)
20% (of hoger)
1,4 (of hoger)
1,2 (of hoger)
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
Ultimo 2015
110%
6%
1,29
0,79
10
Op basis van de jaarcijfers 2015 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop:
De ondergrens WSW bij solvabiliteit geldt voor de waardering op bedrijfswaarde. In de tabel is zichtbaar dat die norm niet wordt gehaald. Er is nog geen norm voor de
solvabiliteit op marktwaarde. In de praktijk ligt de solvabiliteit op marktwaarde van corporaties tussen 40-60%.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
11
Bijlage 1
Verdeling naar huurcategorie per 1 januari 2016
Totaal Brielle
< 628,1592*
628,- tot 710,1359
710,- tot 800,156
800,- tot 850,47
850,- tot 900,20
> 900,9
6
* Exclusief 5 beheerpanden
Daeb / niet-Daeb 95 % / 5 %
Bijlage 2
Beheerpanden
Vhe nummer
178922
178926
178939
178940
178946
Adressen
Kaaistraat 29
Langestraat 40
Raas 1
Rozemarijnstraat 40
Rozemarijnstraat 44
Aantal kamers
4
3
4
3
5
Adressen beheerpanden Brielle
VheNummer Straat Nlaats Gebruik Kamers
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
12
Bijlage 3 Verkoopvijver Brielle voor 2017 en verder
Complexnummer
Complexnaam
Aantal woningen
900030
Verkoop Brielle
43
900031
Coppelstockstraat
10
900035
Clarissenstraat
4
900036
Dijkstraat e.o. 25 t/m 35 oneven
8
900038
Dijkstraat 37 en 38
2
900039
Langestraat
5
900040
12
M.H. Trompstraat oneven
900045
Witte de Withstraat 2b, 4, 6, 8
4
900047
Boterstraat en Rozemarijnstraat
9
900049
Lijnbaan 1982
10
900053
Lijnbaan 1985
6
900058
Zoutziederstraat
19
900062
Gerard van Voornestraat
39
900063
Rugge, eengezinswoningen
307
900066
Zuurland drive in
224
900068
Zuurland, eengezinswoningen
900071
Kleine Goote, eengezinswoningen
900076
Oosterschelde
900084
Willem Alexanderstraat
900086
Vroonstraat
8
900088
Burg van den Blinklaan
9
900091
Hellehoek
8
900092
Achterweg
2
900093
Hollemarestraat
6
83
110
8
10
946
De verkoopvijver voor Brielle bedraagt 946 woningen, inclusief Zwartewaal.
De mutatiegraad voor deze complexen is gemiddeld 4,6 % wat betekent dat er maximaal 44 woningen verkocht kunnen worden.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
13
Bijlage 4 Liberalisatievijver Brielle
Complexnaam
Poortgebouw Brielle
Carre Brielle
Verkoop Brielle
Coppelstockstrat
Maarland Zuidzijde
Clarissenstraat
Dijkstraat e.o. 25 t/m 35 oneven
J. de Klerkstraat
Dijkstraat 37 en 39
Langestraat
M H Trompstraat oneven
Witte de Withstraat
Witte de Withstraat 2b, 4, 6, 8
Boter en Rozemarijnstraat
St. Catharijnehof
Lijnbaan 1982
Franschestraat en Arsenaalstraat
Lijnbaan 1985
Molenstraat
Werfje
Zoutziederstraat
Dijkstraat 1993
Gerard van Voornestraat
Rugge, eengezinswoningen
Zuurland drive in
Zuurland, eengezinswoningen
Kleine Goote, eengezinswoningen
Akker/Tas eo, eengezinswoningen
Amer en Krammer
Oosterschelde
Vierpolders Dijckpotingen/Croeslaan
Beheerpanden
Willem Alexanderstraat 1997
Verkoop Vierpolders
Vroonstraat
Burg Van den Blinklaan
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
Complexnr
900028
900029
900030
900031
900033
900035
900036
900037
900038
900039
900040
900044
900045
900047
900048
900049
900052
900053
900055
900057
900058
900060
900062
900063
900066
900068
900071
900073
900074
900076
900082
900083
900084
900085
900086
900088
Postcode
3232
3232
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3231
3232
3232
3232
3232
3232
3232
3232
3232
3237
3231
3238
3237
3237
3237
Aantal woningen
56
88
16
7
16
3
8
1
2
3
12
1
4
9
6
9
11
6
2
2
19
8
25
274
207
73
95
45
13
7
4
3
4
18
8
9
14
Verkoop Zwartewaal
Hellehoek
Achterweg
Hollemarestraat
Totaal aantal woningen
900090
900091
900092
900093
3238
3238
3238
3238
14
6
2
5
1101 (69 %)
Op basis van de maximale huurprijzen komen er circa 1.100 woningen in aanmerking om bij mutatie met een geliberaliseerde huur verhuurd te worden.
Daeb / niet-Daeb 31 % / 69 %
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
15
Vestia en de gemeente Brielle tekenen voor de omschreven prestatieafspraken.
Aldus ondertekend 29 november 2016
………………………………..
Wethouder A. Schoon
Gemeente Brielle
………………………………….
G.P.M. den Ouden
Vestigingsmanager
Vestia Goudsesingel Rotterdam
Aanvulling reactie gemeente Brielle:
Gezien het feit dat de sociale woningmarkt in de gemeente Brielle zwaar onder druk staat, verzoeken wij u met klem om géén individuele verkopen en zeker ook
géén complexgewijze verkoop te verrichten van het DAEB bezit van Vestia in de gemeente Brielle.
Ook verzoeken wij Vestia met klem om het werkgebied binnen het kernwerkgebied te heroverwegen. De minister heeft het kernwerkgebied vastgesteld, ‘uw’
kernwerkgebied (Rotterdam, Delft, Zoetermeer en Den-Haag) valt binnen het kernwerkgebied. Wij verzoeken u dan ook om ‘uw’ kernwerkgebied uit te breiden
naar het gehele vastgestelde kernwerkgebied. De gemeenten binnen de regio en subregio zijn een samenwerking met elkaar aangegaan, dit staat omschreven in
‘Dat spreken we af!’ het zou voor u spreken als u in het regionaal en subregionaal verband hiermee rekening houdt. Zowel de verkoop als het scheidingsvoorstel
van Vestia zijn in strijd met het geen in de woonvisie van Brielle en in de regionale woonvisie Voorne-Putten 2016-2020 vermeld staat.
Prestatie afspraken Vestia – gemeente Brielle 2017
16