Transcript Bentuk Kontrak Pertemuan 03 - 04 Tahun

Matakuliah : S0812 – Aspek Hukum dan Manajemen Kontrak
Tahun
: 2008
Bentuk Kontrak
Pertemuan 03 - 04
DOKUMEN KONTRAK
DOKUMEN KONTRAK
• Memuat aturan pokok mengenai hubungan kerja, hak,
kewajiban , tanggung jawab serta lingkup kerja masing-masing
penandatanganan
Bina Nusantara
1. INTERAKSI ANTARA PEMILIK DAN KONTRAKTOR
• KONTRAK EPK (engineering, pengadaan & konstruksi)
adalah dokumen yang memuat persetujuan bersama secara
sukarela, yang mempunyai kekuatan hukum, dimana pihak
kesatu berjanji untuk memberikan jasa dan menyediakan
material untuk membangun proyek bagi pihak kedua,
sedangkan pihak kedua berjanji membayar sejumlah uang
sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah
digunakan.
• Pada dasarnya kontrak harus bersifat wajar (fair) terhadap
kedua belah pihak, dan tidak bermaksud untuk mengambil
keuntungan sepihak dengan cara merugikan pihak lain.
Bina Nusantara
1. INTERAKSI ANTARA PEMILIK DAN KONTRAKTOR
• Pembentukan kontrak dihasilkan dari interaksi pihak-pihak
yang bersangkutan (pemilik-kontraktor atau pemilikkonsultan dll)
• INTERAKSI ini terdiri dari PROSES yang panjang mulai dari
pemilik mengadakan undangan prakualifikasi, menyusun
dokumen lelang, lelang, peserta lelang membuat proposal,
sampai negosiasi dengan calon pemenang.
Proses ini diakhiri dengan penandatanganan kontrak oleh
pemenang dan pemilik
Bina Nusantara
1. INTERAKSI ANTARA PEMILIK DAN KONTRAKTOR
KONTRAK PEMBANGUNAN YG LENGKAP AKAN MENGANDUNG HAL2 SBB:
– Adanya pasal yang melindungi kepentingan pemilik terhadap
kemungkinan tidak tercapainya sasaran proyek, disebabkan oleh
sesuatu yang menjadi tanggung jawab kontraktor.
– Adanya pasal yang memperhatikan hak-hak kontraktor.
– Memberikan keleluasaan kepada pemilik untuk meyakinkan
tercapainya sasaran2 proyek tanpa mencampuri tanggung jawab
kontraktor. Hal ini dijelaskan dengan memberikan kesempatan
pemantauan dan pengawasan yang luas sewaktu proyek sedang
berjalan, seperti laporan berkala, pengetesan, uji coba dll.
– Penjabaran yang jelas akan segala sesuatu yang diingini oleh pemilik.
Misalnya definisi lingkup kerja, spesifikasi material dan latan.
Demikian pula syarat dan kondisi aspek komersial
Bina Nusantara
1. INTERAKSI ANTARA PEMILIK DAN KONTRAKTOR
Mekanisme PERLINDUNGAN TERHADAP RESIKO dalam suatu
kontrak yang baik (untuk pemilik) meliputi :
– Jaminan pelaksanaan (perfomance bond)
– Garansi dan pertanggungan (warranty)
– Pembayaran berdasarkan kemajuan pekerjaan (progress
payment)
– Hak untuk mengadakan inspeksi dan test
– Hak mendapatkan laporan berkala
– Hak melaksanakan penjaminan mutu (quality control)
Bina Nusantara
2. PENYUSUNAN DAN PENGELOLAAN KONTRAK
(1)
Perencanaan
&
Strategi
(2)
Pembentukan
(penyusunan )
Kontrak
(3)
Pelaksanaan Kontrak
(Contract Execution)
Komersial





Bina Nusantara
Strategi kontrak
Jenis Kontrak
Kelengkapan paket
Kondisi lokal
Kepentingan spesifik
proyek






Rancangan kontrak
Prakualifikasi
Menyusun paket
lelang
Membuat proposal
Negosiasi
Tanda tangan kontrak





Prosedur pembayaran
Klaim
Change order
Back-charge
Penutupan Kontrak
Teknis





Program QA,/QC
Inspeksi
Testing
Jaminan
Laporan
3. RANCANGAN KONTRAK
• Rancangan kontrak adalah dokumen yang setelah
ditandatangani; menjadi kontrak resmi yang mengikat kedua
belah pihak
• Rancangan kontrak ditambah dengan surat atau dokumen lain
akan menjadi paket lelang (RFP-request for proposal)
• Paket lelang (RFP) dikirim ke peserta lelang yang telah lulus
prakualifikasi untuk diminta mengajukan proposal
Bina Nusantara
3. RANCANGAN KONTRAK
• A. SUMBER REFERENSI
Pendekatan yang digunakan sebagai Iangkah awal, memakai standar
kontrak yang dikeluarkan oleh organisasi sebagai referensi
• B. KOMPONEN RANCANGAN KONTRAK
– Komponen I
= Pokok-pokok persetujuan (article of agreement)
– Komponen II
= Syarat-syarat umum (general codition)
– Komponen III
= Syarat-syarat khusus (special condition)
– Komponen IV
= Uraian lingkup kerja spesifikasi teknikdan
gambar desain engineering
Bina Nusantara
3. RANCANGAN KONTRAK
• KOMPONEN I
(pokok-pokok
persetujuan-article of
agreement)
Memuat materi pokok
rencana persetujuan
antara pemilik dan
kontraktor (bila
ditandatangani akan
menjadi inti dr dokumen
kontrak)
Bina Nusantara
Memuat :
• Pernyataan persetujuan kedua belah pihak untuk
bekerjasama dalam bentuk kontrak
• Harga kontrak
• Tanggal mulai berlaku (effective date)
• Jadwal penyelesaian pembangunan secara makanikal
(mechanical completion)
• Jaminan (Bond) dan pertanggungan (guaranties and
warranty) perihal
– performance atau kinerja
– jadwal penyelesaian proyek
– mutu pekerjaan
• Pajak, asuransi dan royalti
• Penghentian pekerjaan (terminasi)
• Pengurangan dan penambahan pekerjaan
• Keadaan Force Majeure
• Pengaturan hak kepemilikan
• Persengketaan , arbitrase
3. RANCANGAN KONTRAK
• KOMPONEN II
Syarat-syarat umum (general codition)
Memuat syarat2 umum yang
memberikan definisi bagaimana
pekerjaan harus dilaksanakan (project's
procedures).
Termasuk penjelasan , petunjuk dan tata
cara penyelenggaraan proyek
Demikian juga mengenai garis garis
wewenang dan tanggung jawab pihak2
yang bersangkutan.
Bina Nusantara
Petunjuk & prosedur meliputi:
• Desain engineering
• Pengadaan material dan jasa
• Konstruksi dan subkontrak
• Perencanaan, pengendalian biaya &
Jadwal
• Pengendalian mutu
• Laporan kemajuan proyek
• Korespondensi dan sistem arsip
• Prosedur persetujuan, keuangan dan
pembayaran
• Penyelesaian dan penutupan proyek
3. RANCANGAN KONTRAK
• KOMPONEN III
Syarat-syarat khusus (special
condition)
Memuat syarat2 khusus sbb:
– Pengadaan material dan jasa
yang ditanggung oleh pemilik
– Lingkup kerja khusus seperti
pelatihan (training)
– Fasilitas sementara
– Kondisi2 lain yang di luar
komponen II yang perlu
diketahui oleh kontraktor
Bina Nusantara
• KOMPONEN IV
Uraian lingkup kerja spesifikasi teknik
dan gambar desain engineering
Memuat uraian perincian lingkup kerja
proyek secara menyeluruh (project's
scope of work): termasuk kriteria dan
spesifikasi
Dalam spesifikasi dijelaskan segala
sesuatu yg tidak dapat ditunjukkan
dalam bentuk gambar, mis. Mutu
peralatan, kriteria kerja dll, yg
merupakan kelengkapan dr gambar
spesifikasi.
3. RANCANGAN KONTRAK
• KOMPONEN IV
Kelengkapan dr gambar spesifikasi al :
– Rincian lingkup pekerjaan seperti : unit
utama, unit utiliti, unit off-site,
instrumen & pusat pengendalian
(control room)
– Lingkup kerja desain dan engineering
– Standar, kode (code) dan satuan ukuran
– Gambar serta keterangan singkat
seperti :
• Gambar denah (lay-out)
• Gambar peralatan dan asesori
• Gambar isometrik dll
Bina Nusantara
• C.ADENDUM
merupakan pelengkap atau
perubahan, atau tambahan dari
dokumen2 tadi yang terjadi
selama proses lelang dan akan
menjadi bagian dari kontrak
1
Undangan untuk ikut
lelang
2
Petunjuk lelang
3
Proposal
4
Pokok-pokok
Persetujuan (articles of
agreement
5
Syarat-syarat Umum
6
Syarat-syarat Khusus
7
Lingkup proyek
spesifikasi & kriteria
8
Gambar-gambar desain
& engineering
9
Adendum
Bina Nusantara
PAKET LELANG
A = Dokumen lelang
A+B = Paket lelang
(RFP)
B = Rancangan kontrak
C = Adendum, muncul
pd waktu negosiasi
Catatan :
• Komponen
1,2,4,5,6,7&8
dipersiapkan
oleh
pemilik proyek
• Komponen
3
dipersiapkan
oleh
pemilik, diselesaikan
oleh peserta lelang
• Komponen 9 adalah
hasil interaksi antara
pemilik & peserta
sebelum
penandatanganan
kontrak
PAKET LELANG
Menurut Kepres No. 16 Tahun 1994 ada 4 macam Pelelangan
•
•
•
•
PELELANGAN UMUM
– Pelelangan ini terbuka untuk umum bagi dunia usaha yang memenuhi
syarat/kriteria/kualifikasi dibidangnya.
– Diumumkan secara luas melalui media massa, cetak dan sebagainya.
PELELANGAN TERBATAS
– Pelelangan untuk pekerjaan tertentu, diikuti minimal oleh lima rekanan, Syarat rekanan
yang mengikuti adalah tercantum dalam Daftar Rekanan Mampu (DRM)
– Rekanan tersebut tercantum dalam Daftar Rekanan Terseleksi (DRT) yang dipilih diantara
DRM. Pelelangan ini diumurnkan secara luas.
PEMILIHAN LANGSUNG/PENUNJUKKAN LANGSUNG
– Membandingkan dan melakukan negosiasi dari tiga penawar yang ditunjuk baik teknis
maupun harganya.
– Rekanan2 tersebut tercatat dalam DRM yang sesuai dalam bidang usahanya.
PENGADAAN LANGSUNG
– Hal ini dilakukan diantara rekanan satu pengusaha golongan ekonomi lemah (GEL) tanpa
melalui lelang atau pemilihan langsung.
Bina Nusantara
5. KONTRAK HASIL PENUNJUKAN LANGSUNG
• A. PROSES PEMBENTUKAN
model kontrak harga tidak tetap
dengan jumlah fee tetap (cost plus
fixed fee-CFF), yang dihasilkan oleh
penunjukan langsung dengan sebab
utama belum lengkapnya definisi
lingkup kerja proyek
• B. PASAL KONTRAK
Format untuk kontrak jenis ini
umumnya tidak standar, disusun sesuai
keperluan (pasalnya lebih fleksibel dan
spesifikasi)
Bina Nusantara
Elemen-elemen yg penting:
• Lingkup proyek
• Jadwal penyelesaian proyek
• Batasan Reimbursable dan
reimbursable
• Program
pemantauan
pengendalian
• Prosedur
persetujuan
pembayaran
• Tanggung jawab pemilik
kontraktor
• Asuransi dan klaim
• Terminasi kontrak
non
dan
dan
dan
5. KONTRAK HASIL PENUNJUKAN LANGSUNG
C. LINGKUP KERJA
Lingkup kerja minimal harus
mencantumkan :
– Lokasi proyek
– Kapasitas instalasi
– Karakteristik
bahan
mentah dan produk
– Proses yang dipilih
– Jadwal yang diingini
– lndikasi biaya
– Filosofi desain (umur
instalasi,
tingkat
teknologi dll)
Bina Nusantara
D. BUTIR BUTIR REIMBURSABLE
Di dalam kontrak, hendaknya dijabarkan terinci
klasifikasi pekerjaan mana yang dapat ditagih
kembali (reimbursable), dan mana yg bukan.
Yang dapat ditagih semua pengeluaran yg
digunakan (biaya langsung, tidak langsung dan
overhead)
– Pelayanan & upah pekerja, gaji pokok,
tunjangan & jaminan
– Pengadaan material & peralatan termasuk
transportasi
– Membeli atau menyewa peralatan konstruksi
– Pembelian alat2 kecil mis alat kantor,
komputer dll
– Royalti, asuransi, perijinan, patent dll
– Pengeluaran u/ fasilitas sementara mis
bedeng & biaya tak langsung
5. KONTRAK HASIL PENUNJUKAN LANGSUNG
• E. PROGRAM IMPLEMENTASI
Program
atau
rencana
implementasi
proyek
disiapkan oleh kontraktor
utama, setelah disetujui oleh
pemilik.
akan
menjadi
petunjuk
dasar
penyelenggaraan proyek
Bina Nusantara
• F. LETTER OF INTENT
Sambil menunggu adanya kontrak
resmi,
biasanya
pemilik
mengeluarkan surat LETER OF
INTENT (agar segera mulai kerja)
• LATER OF INTENT
pemilik memberikan wewenang
untuk mulai mengerjakan bagian
dari lingkup kerja proyek
5. KONTRAK HASIL PENUNJUKAN LANGSUNG
• PENUNJUKAN LANGSUNG
artinya tidak melalui proses lelang
dan dikenal sebagai kontrak hasil
negosiasi atau negotiated contract
• Atau proyek yang bersifat khusus
(menyangkut teknologi baru)
• Dilakukan untuk proyek ekspansi atau
duplikasi, dimana kontraktor yg sama
telah menunjukkan keberhasilan pd
proyek terdahulu
• Pemilihan umumnya terletak pada
kepercayaan pihak pemilik terhadap
kontraktor, didasarkan atas
– pengalaman,
– pengetahuan
– dan kesiapan
Bina Nusantara
• Penunjukkan langsung lebih banyak
menyingkat waktu
6. JENIS KONTRAK
Variasi kontrak jenis ini sbb :
• A. KONTRAK dgn HARGA
TETAP
(LUMP-SUM atau FIXED
PRICE)
pada
kontrak
ini,
kontraktor setuju untuk
melaksanakan
semua
pekerjaan proyek yg
dicantumkan
dim
kontrak dengan imbalan
uang
(harga) yang
jumlahnya tetap.
Bina Nusantara
•
Harga Tetap dengan Eskalasi
disini terdapat ketentuan bahwa harga kontrak dapat
disesuaikan, naik/turun, yang didasarkan atas suatu
indeks eskalasi yg disetujui bersama
•
Harga Tetap dengan Perangsang
dalam hal ini kontraktor akan mendapat tambahan
harga yg telah disetujui formulanya sebagai
perangsang, mis dapat menyelesaikan proyek lebih
awal dari rencana
•
Kontrak dengan Satuan Harga Tetap [unit price)
kontrak ini sering dijumpai dlm keadaan bilamana
jenis pekerjaan dan spesifikasinya dapat secara jelas
ditentukan, sedangkan jumlah atau besarnya
pekerjaan belum diketahui secara tepat.
6. JENIS KONTRAK
• B.
KONTRAK
DENGAN
HARGA TIDAK TETAP
(COST-PLUS
atau
REIMBURSABLE)
pada kontrak ini, pihak
pemilik
membayar
semua biaya (jasa &
material)
yg
dikeluarkan
untuk
melaksanakan proyek
yg diatur dlm kontrak
ditambah dgn sejumlah
uang dlm bentuk upah
(fee)
Bina Nusantara
Variasi kontrak jenis ini sbb :
• Harga Tidak Tetap dengan Upah Tetap (cost plus fixed fee-CFF)
Pemilik membayar kembali semua biaya proyek yang dikeluarkan
oleh kontraktor, ditambah fee yang jumlahnya tetap
• Harga Tidak Tetap dengan Suatu Batas Maksimum
Pemilik membayar kembali semua biaya yg dikeluarkan oleh
kontraktor untuk merampungkan proyek ditambah upah, sampai
pada suatu batas maksimum (diatas batas max tanggungan
kontraktor)
• Harga Tidak Tetap dengan Resiko Ditanggung Bersama
Disini jumlah upah akan naik sesuai dgn penghematan yang
dihasilkan tetapi akan mendapat hukuman denda sesuai dgn
jumlah kelebihan biaya yg terjadi diatas sasaran
• Harga Tidak Tetap dengan Upah Berubah-ubah
Kontrak harga tidak tetap dengan jumlah perangsang berubahubah
Pertama diadakan persetujuan sasaran biaya proyek & jumlah
upah
Diakhir proyek ternyata biaya dibawah sasaran, maka jumlah
upah naik demikian sebaliknya
Kontraktor tidak dikenakan hukuman