Transcript Lepingute ettekanne-Jaanus Aun

Lepingulised suhted
metsaomaniku ja
metsaühistu vahel;
lepingud
metsamajandamise
praktikas
Jaanus Aun
SA Erametsakeskus
Üldist
Lepingulisi suhteid reguleerivad:
Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS),
võlaõigusseadus, asjaõigusseadus, metsaseadus
Oluline printsiip Eesti lepinguõiguses:
Kehtib LEPINGUVABADUSE põhimõte!
See tähendab, et pooled võivad valida:
millises vormis leping sõlmida;
millise sisuga leping sõlmida …
… kui seadus ei sätesta teisiti
Vorminõuded
Mida ütlevad õigusaktid metsanduses enimlevinud lepingute
vorminõuete kohta?
1. Kinnisasja võõrandamine – notariaalne vorm
2. Raieõiguse või metsamaterjali võõrandamisel sõlmivad
võõrandaja ja omandaja kirjaliku lepingu või vormistavad suulise
lepingu sõlmimisel kirjaliku akti
3. Raieks andmise leping – kirjalik (raiumise õiguse tõendamine:
raieõiguse olemasolu tõendav dokument või teenuse aluseks olev
kirjalik leping)
4. Kokkulepe ajutise tee kasutamiseks – võib olla suuline, kuid
soovitan alati kirjalikku kokkulepet
Vorminõuded
• Seega: tehing, milles lepitakse kokku puidu
võõrandamises, peab olema kirjalik!
Kirjalik peab olema ka:
• selle tehingu muutmise kokkulepe (sh. lepingu
pikendamine);
• volitus, mille alusel leping on sõlmitud;
• tagatislepingud (käendus, garantii)
• eellepingud
• Seega: näiteks raieõiguse võõrandamise lepingu
täitmisel tehtud suuline erikokkulepe, et “küte
jääb ikkagi metsaomanikule” ei ole õiguspärane.
Muudatus tuleb fikseerida kirjalikult.
Leping ühistu ja
metsaomaniku vahel
Metsa raie korraldamiseks/puidu
müügiks/metsamajandamistööde läbiviimiseks
sõlmivad metsaomanik ja ühistu esinduslepingu.
Ühistu kohustub korraldama metsa/puidu müügi
metsaomaniku volitusel. Ühistu roll täpsustatakse lepingus
(näiteks kas raieõiguse võõrandamisel kohustub ka
teostama järelvalvet).
Eraldi kokkulepe – tasu müügi korraldamise eest.
NB! Lepinguga võtab omanik kohustuse ise mitte samal
ajal müügiga tegeleda. Kui müük jääb ära metsaomanikust
tuleneval põhjusel, tuleb ühistule kulud hüvitada.
Leping ühistu ja
metsaomaniku vahel
Leping metsaomaniku ja ühistu vahel
on usaldussuhe. Kui metsaomanik on
ise ühistu liige, on tal ka võimalik
kontrollida ühistu tegevust nö.
seestpoolt.
Lepingud metsamajanduses
Kinnisasja võõrandamine
Kasvava metsa raieõiguse võõrandamine
Metsamaterjali võõrandamine
Töövõtulepingud – raieteenuse tellimine,
metsauuendustööde tellimine jms.
Kokkulepe ajutise tee kasutamiseks
Kasvava metsa raieõiguse
võõrandamine
Ostjal õigus langetada puud, need
omandada ja metsast ära vedada.
Tavakeeles raielangi müük. Maa jääb
omanikule, puud raiujale.
Raieõiguse võõrandamisel peab üleandja
tõendama vastuvõtjale raieõiguse olemasolu
ja vastuvõtja seda kontrollima.
Kontrollitakse: isikut tõendava dokumendi,
kinnistusraamatu kande ja metsateatise
alusel.
Raieõiguse lepingu eritüübid
Nn. potikaup ehk fikseeritud
müügihinnaga leping
Müügihind määratakse lepingus ühe suurusena ja
tasutakse tavaliselt ettemaksuna. Hiljem lähtudes
metsamaterjali kogusest arveldusi ei tehta.
Sortimendileping
Ostja tasub ettemaksu, lõplik arveldamine tegelikult raiutud
metsamaterjali koguse järgi
Raieõiguse lepingute
erinevus
Potikaup – plussid:
• On selge ja suhteliselt lihtne tehing
• Ostja saab kogu raha kohe kätte
Potikaup – miinused:
• Üks pool kannatab alati (puid raiutakse
vähem või rohkem prognoositust);
• Praktiliselt ei ole kasutatav
harvendusraiete puhul
Raieõiguse lepingute
erinevus
Sortimendileping – plussid:
• Makstakse kauba tegeliku koguse alusel
Sortimendileping – miinused:
• Äravedu langilt ei ole tavaliselt müüja
kontrolli all;
• Lõppmõõtmine ei ole müüja kontrolli all
Turul pigem suundumine sortimendilepingute suunas.
Raieõiguse lepingu erinõuded
Metsaseaduse kohaselt peab raieõiguse lepingus olema:
 poolte andmed;
 metsa, mille raieõigus võõrandatakse, asukoht (kinnistu
ja katastriüksuse number);
 tehtava raie liik;
 raiega hõlmatava metsa pindala suurus ja hinnanguline
maht tihumeetrites;
 allkirjad;
 raiet lubava märkega metsateatiste numbrid.
Seaduse nõuded on minimalistlikud!
Raieõiguse lepingu erireegel
Erisäte metsaseaduses:
Raieõiguse võõrandamise leping ei lõpe kinnisasja
võõrandamisega, kui raieõiguse võõrandaja on enne
kinnisasja omandiõiguse üleminekut raieõiguse saajale üle
andnud kinnisasja selle osa valduse, millel kasvab
raieõiguse esemeks olev mets. Raieõiguse võõrandamise
lepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle
kinnisasja omandajale.
EHK LIHTSAMALT: MAA MÜÜGIL RAIEÕIGUSE
LEPING EI LÕPE
Raieõigus – probleemid praktikas
 „Must müük“ ehk maksumuse teadlikult väiksem
kajastamine lepingus (soovitus: olla aus)
 Raieõiguse objekt/ala määratletud ebaselgelt
(soovitus: määratleda raiutav ala eraldise täpsusega)
 Suuliste lisalepete kirjalik mittevormistamine
(soovitus: kõik täiendavad kokkulepped kirja panna)
 Langilt raiutud puidu ebaõige kajastamine
(soovitus: tugev järelevalve, usaldusväärne partner või nn.
potikaup)
 Probleemid raietööde kvaliteedis
(soovitus: põhjalik leping, hoolikas partneri valik, ühistu
järelevalve, lepingulised trahvid)
Raieõigus – näiteid kohtupraktikast
 Raieõiguse objekt määratletud ebaselgelt
(soovitus: määratleda raiutav ala eraldise täpsusega,
pindalana)
Näide: lepingus kirjas raiutava mahuna metsateatisel
näidatud maht. Seda mahtu ületati, kostja selgitas, et
teatise maht on hinnanguline ja seda võibki ületada.
Kohus: kui lepingus viidatud metsateatise mahule, ongi see
poolte vahel kokkulepitud raie mahuks.
 Suuliste lisalepete kirjalik mittevormistamine
(soovitus: kõik täiendavad kokkulepped kirja panna)
Näide: raieõiguse ostja väidab, et andis metsaomanikule
üle 40 tm saepalki, aga eraldi dokumenti ei vormistatud.
Kohus: pool peab enda väidet kohtumenetluses tõendama
ehk saepalkide üleandmine on tõendamata
Raieõigus – näiteid
kohtupraktikast
 Suuliste lisalepete kirjalik mittevormistamine
Näide kirjaliku vormistamise kasulikkusest:
Skeem: metsaomanik
vahendaja
lõppostja
Lõppostja tasus kogu raieõiguse summa, aga raiet ei
teostatud ja leping lõppes. Vahendaja pikendas lõppostjaga
lepingut ja tema esindaja allkirjastas ka käenduslepingu. Raie
jäi aga teostamata, sest metsaomanik ei nõustunud esitama
uut teatist.
Vahendaja väide: lepingu pikendamine ei kehti, kuna
pikendamata oli leping metsaomanikuga ja vahendaja ei
saanud tagada uue teatise olemasolu
Raieõigus – näiteid kohtupraktikast
 Suuliste lisalepete kirjalik mittevormistamine
Näide kirjaliku vormistamise kasulikkusest:
Tartu Maakohus:
1) tulenevalt hea usu põhimõttest ei olnud lõppostjal alust
kahelda, et vahendajal ei olnud õigust lepingut pikendada;
2) Lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamisel tuleb
lähtuda lepingust, seal sätestatud vastutuse ulatusest ja
võimalikest piirangutest.
Tulemus: kohus mõistis vahendajalt ja tema esindajalt
solidaarselt välja ca 641 000 kr
Metsamaterjali müük
Tõendada tuleb päritolu
Vormistatakse leping või akt, kus
märgitakse:
• Poolte andmed;
• Metsamaterjali andmed (asukoht, kogus
sortimentide ja puuliikide lõikes);
• Metsateatise numbrid
• Poolte allkirjad
Metsamaterjali müük
Kokkulepitud summa mittemaksmine
(soovitus: ainult kirjalikud müügitehingud,
viivise sätestamine)
Ebausaldusväärne mõõtmine
(soovitus: spetsialisti kaasamine,
mõõtmismetoodika kirjeldamine
müügilepingus, tähelepanu pöörata
kvaliteeditingimustele)
Müügiteatis
Müüja ja ostja esitavad Maksu- ja
Tolliametile müüdud või ostetud raieõiguse
või metsamaterjali kohta teatise. Teatist ei
pea esitama, kui ostetakse või müüakse
kuni 20 tihumeetrit metsamaterjali aastas.
Teatis esitatakse müügi- või ostutehingu
sooritamise kvartalile järgneva kuu 10.
kuupäevaks tähtkirjaga, digitaalallkirjaga
varustatud e-kirjaga või e-maksuameti
kaudu.
Ajutise tee kasutamine
Põhimõte: tee kuulub maaomanikule!
Tee ei ole teealusest maast eraldatud objekt
Seega ei saa riigile või vallale kuuluv tee
asuda eramaal, küll võib see aga
mõlemalt poolt piirneda eraomandis
oleva maaga või olla määratud avalikuks
kasutamiseks.
Avalikuks kasutamiseks saab eratee
määrata ainult teeomaniku nõusolekul!
Kuidas pääseda juurdepääsuta
kinnistule?
Probleemid lahendatavad, kui pääs
maaüksusele on tagatud avaliku tee või
(riigi) metsatee kaudu.
Kahjuks väga paljudele metsatükkidele
puudub juurdepääs avalikult teelt.
Kuidas pääseda juurdepääsuta
kinnistule?
Asjaõigusseaduse § 156 lg. 1: omanikul, kelle
kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt
osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra
kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise
tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui
kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja
selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu
määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja
omaniku huve.
Kuidas pääseda juurdepääsuta
kinnistule?
SEEGA: keegi ei või keelata oma maa
kasutamist teisele kinnistule pääsemiseks
pelgalt enda omandiõiguse olemasolu
põhjendustel (a la “minu maa ja mina ei
luba”).
AGA: arvestama peab ka koormatava
kinnistu omaniku huvidega
Kokkuleppe vormistamine
Seadus ei nõua kirjalikku kokkulepet!
Soovitan kindlasti kirjalikku
kokkulepet!
Tee pikaaegse kasutamise puhul võiks
seada servituudi.
Kui kokkulepet ei saavutata … määrab tee
kasutamise kohus …
Kokkuleppe sisu
Koormatava kinnistu omaniku seisukohast
vajalik:
• määrata kasutamise aeg, koht, tasu ja tee
kordategemise tähtaeg (soovitav nõuda ka
võimalike kordategemiskulude eelnevat
deponeerimist).
METSATEED:näiteid
kohtupraktikast
Juurdepääsu saab nõuda, kui:
1) puudub pääs avalikult kasutatavale teele;
2) Juurdepääs peab olema maakorralduslikult võimalik;
3) Juurdepääsu taotleja huvi on ülekaalus võrreldes
koormatava kinnisasja omaniku kitsendustega
Ei ole oluline, et maa tagastamisel/erastamisel ei pandud
selget kohustust juurdepääsu taluda.
Juurdepääsu määramine on kohtute diskretsiooniotsus ehk
kohtu õigus kõiki asjaolusid kaaludes juurdepääsu
asukoht ja tingimused kindlaks määrata
METSATEED:näiteid
kohtupraktikast
Kohtud on rakendanud erinevaid kitsendusi.
Näiteks:
• Kinnistu läbitakse mootorsõidukiga mitte
kiiremini kui 20 km/h
• Metsaveoautode läbisõit tuleb eraldi
kooskõlastada
• Keelata tee kasutajal parkida autosi
koormataval kinnistul
METSATEED:näiteid
kohtupraktikast
Kui palju ligipääs maksab? Hinnakirja pole!
Kohtud on praktikas võtnud arvesse:
 tee hooldamise kulukust (kui on tegemist erateega
teeseaduse tähenduses)
 Juurdepääsu aluse maa maamaksu suurust
 Kinnisasja kasutamise tavasid
 Koormatava kinnisasja võimaliku turuhinna vähenemist
Tasu suurused väga erinevad, aga pigem tagasihoidlikud
(näit. 60 m pikkuse ja 3,5 m laiuse tee eest 400 kr a.; 3 m
laiuse ja 25 m pikkuse tee eest 365 kr a.; sama suur
summa 50 m pikkuse tee eest)
METSATEED: teekokkuleppe sisu –
näide elust
Rikkuja seisukoht, et kui maaomanik
nõustus tee kasutamisega:
1) pidi ta ka arvestama korvamatute
kahjulike mõjutustega oma kinnisasjale.
2) kui ta siiski on kahju tekitanud, tuleb
tekitatud kahju suuruse määramisel
juhinduda mitte tee kordategemise
maksumusest, vaid teealuse maa väärtusest
maa maksustamishinna alusel.
METSATEED: teekokkuleppe
sisu – näide elust
Maakohtu seisukoht:
kahju hüvitamisel tuleb arvestada, et
kannatanutele taastataks kahju
tekitamise eelne olukord, mis ei sõltu
kahjustatud ala maksustamishinnast;
asjaolu, et tee kasutamist lubati kevadisel
perioodil, ei andnud rikkujale õigust muuta
teed läbimatuks mülkaks.
Probleemide lahendused
Seadused reguleerivad vähe … metsaomanikud
peavad mõistma puiduettevõtete tööde vajalikkust
ja viimased austama võõrast maaomandit.
Kohtupraktika:
Pooled peavad kõik läbipääsu kasutamisega
tekkida võivad probleemid lahendama inimeste
mõistliku ühiselu ja vastastikuse arvestamise
ja austuse põhimõtete alusel.
Lepinguliste suhete areng
Partneri pikaaegne usaldamine ehk
majandamisleping ühistu/ettevõtte ja metsaomaniku
vahel. Partner korraldab kõik metsaasjad.
Takistused:
 vähene usaldus;
 teadmata ühikuhinnad tulevikus
Lahendus:
Raamkokkulepe, iga aasta alguses täpsustatakse tööde
mahud, hinnad jms.
Toimimise eeldus:
Ühistute tugevnemine
Abi lepingute sõlmimisel
Metsanduslikud näidislepingud:
www.eramets.ee (alajaotus metsa- ja
puidumüük)
http://www.eramets.ee/info/trukised/blanketid/
Aitab kohalik metsaühistu!
Oluline: abi tuleb küsida enne tehingu
tegemist!