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Tendencias y perspectiva para el sector de vivienda en México
Sandra Beltrán, Analyst Septiembre 2014
Agenda 1. Antecedentes 2.
Tendencias recientes en el sector de vivienda en México 3. Perspectiva para el sector 4. Implicaciones para emisores calificados 5. Cambios potenciales en las calificaciones 6. Emisores calificados
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Antecedentes
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Antecedentes
Transición de la industria 2010 - 2012 Ciclos más largos de capital de trabajo, mayores costos y retrasos en subsidios generaron presiones en la liquidez » Desde 2010, la industria de la vivienda experimentó un periodo de transición hacia nuevas políticas que resultaron en ciclos más largos de capital de trabajo – Hipoteca verde – – Enfoque en construcción vertical Incremento en los requisitos de Infonavit » Unos años antes, los desarrolladores de vivienda habían incrementado su oferta hacia sectores de más bajos ingresos elegibles a subsidios » Las elecciones presidenciales de 2012 resultaron en cambios en los titulares de las principales entidades del sector lo cual provocó retrasos operativos » Los subsidios también sufrieron retrasos importantes afectando la demanda de vivienda
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Antecedentes
Cambio en la política de vivienda y reglas de operación En un principio el cambio en la política aumentó la incertidumbre en el sector » El cambio de gobierno también resultó en una nueva política de vivienda – – En un principio había incertidumbre en torno a las reglas de operación Se anticipaba que los desarrolladores tendrían que cumplir con nuevos estándares y que el registro y clasificación de las reservas resultaría en cambios en el valor de las mismas » Ante la incertidumbre, la banca comercial comenzó a disminuir su exposición al sector » Lo anterior creó un entorno desafiante que finalmente resultó en el incumplimiento de las empresas más grandes del sector » A finales del 2013, los subsidios disponibles aumentaron sustancialmente, lo cual favoreció al sector » El gobierno federal también anunció la disponibilidad de alrededor de $12,000 millones de pesos para subsidios en 2014
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Antecedentes
La nueva política de vivienda » Enfoque en – Contención de la mancha urbana – – Ciudades compactas, vivienda vertical Servicios, infraestructura y fuentes de empleo » Subsidios y crédito sujeto a perímetros de contención urbana y clasificación de las reservas Fuente: Guía de aplicación del Anexo de Puntaje de las Reglas de Operación para Desarrolladores y Verificadores 2014 disponible en www.conavi.gob.mx.
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Antecedentes
La nueva política de vivienda Calificación CONAVI de acuerdo a los Perímetros de Contención Urbana del Modelo Geoestadístico
Fuera de contorno U1 U2 U3
R1
A (empleo y vivienda)
B (sin empleo y/o vivienda)
R2 R3 R4 Aplica para subsidio No aplica para subsidio Fuente: Conavi
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Antecedentes
La nueva política de vivienda FC 31%
Inventario de Reservas
U1 4% U2 9% FC 29%
Viviendas por contorno
U1 8% U2 25% R4-B 7% R3-A 1% R4-A 4% U3 44% U3 38% Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014. FC = Fuera de contorno.
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Montos anuales de créditos otorgados por Infonavit y Fovissste (millones de pesos) 200 150 100 50 Nueva Usada Ot ros 111 138 146 2007 2008 2009 163 2010 153 2011 142 2012 138 2013 63 2014 Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Oferta de vivienda registrada (Unidades) Evolución de Regist ro Linear (Evolución de Regist ro ) 80,000 60,000 40,000 20,000 Fuente: Registro Único de Vivienda (RUV).
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Evolución mensual de monto de crédito originado por Infonavit y Fovissste por tipo de vivienda 20 15 10 Nueva Usada Ot ras 10 9 11 13 12 11 12 11 10 12 10 16 8 9 11 10 11 14 5 Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Evolución mensual de subsidios colocados por tipo de vivienda
Nueva Usada Otras 1,500 1,000 500 0
Fuente: SNIIV de CONAVI.
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Perspectiva para el sector
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Perspectiva para el sector
La perspectiva para el sector es estable Desde el cierre de 2013 nuestra perspectiva es estable pero hemos modificado nuestras expectativas de crecimiento » Inicialmente esperábamos que las ventas crecieran 10% en 2014 » El primer semestre del 2014 fue más débil de lo anticipado – – Bajo nivel de inventarios Continúan los procesos de reestructura de Geo, Homex y Urbi » La perspectiva está soportada por medidas para impulsar la demanda de vivienda – Presupuesto de MXN 12,000 millones para subsidios en 2014 – MXN 1.86 billones disponibles para el sector dentro del Plan Nacional de Infraestructura 2014 – 2018 – – Mayor flexibilidad dentro de los criterios de elegibilidad para subsidios Mejores condiciones de crédito hipotecario de Infonavit y Fovissste incluyendo mayores montos y créditos en pesos » La perspectiva también considera la relativa fortaleza crediticia de los emisores
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Perspectiva para el sector
Ventas y rentabilidad histórica y esperada 1,350 1,300 1,250 1,200 1,150 1,100 1,050 Ingresos 31.6% 19.3% 1,153 Margen operat ivo 32.1% 29.7% 19.2% 1,178 17.2% 1,147 Margen Brut o 29.3% 27.7% 1,257 1,226 16.5% 15.3% 2010 2011 2012 2013 2014E 1,328 28.1% 15.9% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2015E Fuente: Moody’s con base en datos de emisores calificados y estimaciones propias.
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Implicaciones para emisores calificados
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Implicaciones para emisores calificados
Riesgos » Reducción en la oferta de Geo, Homex y Urbi podría crear incentivos para los desarrolladores calificados para expandirse geográficamente – En 2009, el 95% de las viviendas escrituradas por Cadu estaban en Quintana Roo y actualmente solamente es el 73% – Javer , ha mostrado interés en crecer a través de adquisiciones de desarrollos » A pesar de que la diversidad geográfica ayuda a reducir la volatilidad y ciclicidad e la industria también podría afectar a la rentabilidad debido a mayores gastos relacionados con abrir nuevas plazas » Mayor monto disponible para subsidios aumenta los incentivos de los desarrolladores de vivienda a modificar sus portafolios para atender este segmento – – Aumento en la dependencia de apoyos federales Deterioro en la rentabilidad por menor precio promedio » Cambios en las estrategias de negocios también incrementan el riesgo de evento y ejecución
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes » Estabilidad en las políticas de vivienda por el resto del sexenio » Mayor coordinación entre entidades federales de vivienda podría resultar en estabilidad en la política de vivienda a más largo plazo » El modelo de negocios de las empresas calificadas ha sido probado tras la reciente crisis del sector – Portafolios flexibles – – Políticas financieras conservadoras Estrategias de crecimiento prudentes » Fortaleza financiera relativa de los desarrolladores mexicanos frente a sus pares internacionales provee cierto colchón bajo los niveles actuales de calificación
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes » La rentabilidad debiera beneficiarse de criterios más flexibles para la elegibilidad de subsidios que han resultado en un mayor precio promedio de este tipo de productos » Evidencia de una creciente confianza en los mercados de capitales en el sector – Mejores condiciones de crédito – – Colocaciones recientes de Vinte y Cadu Sin embargo, esperamos que el sector se mantendrá dependiente de la banca de desarrollo para el financiamiento a la construcción
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 Monto mensual de subsidios otorgados por precio promedio de vivienda $222,408 $252,717 - $364,702 $539,788 No disponible Fuente: SNIIV de CONAVI.
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes Evolución mensual de vivienda registrada por precio promedio $222,409 $80,000 $60,000 $40,000 $20,000 $0 $252,717 - $364,702 $539,788 $914,620 Arriba de $1,724,980 Fuente: SNIIV de CONAVI.
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes 6.00x
5.00x
4.00x
3.00x
2.00x
1.00x
0.00x
-1.00x
0% ARA 20% PulteGroup Meritage DR Horton Cadu Cyrela Vinte Ryland Even Toll Brothers Lennar William Lyon MDC Standard Pacific M/I Homes Gafisa Javer PDG AV Homes Brookfield KB Home Viver Beazer Homes 40% 60% Deuda / Capit alización 80% 100% Fuente: Moody's Financial Metrics.
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes 20% 15% 10% 5% 0% -5% 0 Cadu Vinte William Lyon Javer M/I Homes ARA Even Gafisa Meritage Ryland Standard Pacific Cyrela MDC Beazer Homes KB Home PDG Toll Brothers Viver AV Homes Brookfield 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 Ingresos en miles de dólares PulteGroup Lennar 6,000 7,000 DR Horton 8,000 Fuente: Moody's Financial Metrics.
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Cambios potenciales en las calificaciones
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Cambios potenciales en las calificaciones
» Todos los emisores calificados tienen perspectiva estable por lo que esperamos estabilidad en las calificaciones » Debido a que la perspectiva del sector está basada en la estabilidad de las políticas de vivienda esta podría modificarse si existiera evidencia de una reducción importante en el apoyo al sector o si dejara de existir coordinación entre las instituciones de vivienda » En general, las empresas que podrían ser más vulnerables son aquellas con mayor dependencia a subsidios o con estrategias de crecimiento más agresivas » Sin embargo, las empresas calificadas que cumplen con esas características han demostrado tener portafolios flexibles adaptándose a las condiciones cambiantes del sector » Mientras las empresas mantengan flexibilidad no esperamos cambios en las calificaciones
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Emisores calificados
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Emisores calificados
Universo de emisores calificados en México
Emisor
ARA Cadu Vinte Javer
Calificación Perspectiva
Ba2 Estable B1 Estable B1 B2 Estable Estable
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Emisores calificados
» ARA – – – – Una de las empresas más grandes del sector con desempeño estable durante la crisis Políticas financieras y estrategias de crecimiento conservadoras Tiene un portafolio de productos diversificado y con una exposición moderada a subsidios Esperamos que tanto ingresos como márgenes comiencen a recuperarse en el 2S14 » Cadu – – Líder regional con escala moderada Enfoque en el sector de bajos ingresos con dependencia alta en subsidios – Durante la crisis del sector mostró su habilidad para adaptarse al entorno cambiante sin afectar sus operaciones
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Emisores calificados
» Vinte – – – Desarrollador con escala moderada pero métricas crediticias sólidas Portafolio de productos diversificado Eficiencia operativa resultado del foco en control de costos » Javer – – – Logró adaptarse rápidamente al retraso en subsidios Foco en planes de expansión a través de adquisiciones de desarrollos EBITDA incremental de los desarrollos adquiridos debería resultar en mejoras graduales de su perfil financiero
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