Tendencias y perspectiva para el sector de vivienda en

Download Report

Transcript Tendencias y perspectiva para el sector de vivienda en

Tendencias y perspectiva para el sector de vivienda en México

Sandra Beltrán, Analyst Septiembre 2014

Agenda 1. Antecedentes 2.

Tendencias recientes en el sector de vivienda en México 3. Perspectiva para el sector 4. Implicaciones para emisores calificados 5. Cambios potenciales en las calificaciones 6. Emisores calificados

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 2

1

Antecedentes

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 3

Antecedentes

Transición de la industria 2010 - 2012 Ciclos más largos de capital de trabajo, mayores costos y retrasos en subsidios generaron presiones en la liquidez » Desde 2010, la industria de la vivienda experimentó un periodo de transición hacia nuevas políticas que resultaron en ciclos más largos de capital de trabajo – Hipoteca verde – – Enfoque en construcción vertical Incremento en los requisitos de Infonavit » Unos años antes, los desarrolladores de vivienda habían incrementado su oferta hacia sectores de más bajos ingresos elegibles a subsidios » Las elecciones presidenciales de 2012 resultaron en cambios en los titulares de las principales entidades del sector lo cual provocó retrasos operativos » Los subsidios también sufrieron retrasos importantes afectando la demanda de vivienda

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 4

Antecedentes

Cambio en la política de vivienda y reglas de operación En un principio el cambio en la política aumentó la incertidumbre en el sector » El cambio de gobierno también resultó en una nueva política de vivienda – – En un principio había incertidumbre en torno a las reglas de operación Se anticipaba que los desarrolladores tendrían que cumplir con nuevos estándares y que el registro y clasificación de las reservas resultaría en cambios en el valor de las mismas » Ante la incertidumbre, la banca comercial comenzó a disminuir su exposición al sector » Lo anterior creó un entorno desafiante que finalmente resultó en el incumplimiento de las empresas más grandes del sector » A finales del 2013, los subsidios disponibles aumentaron sustancialmente, lo cual favoreció al sector » El gobierno federal también anunció la disponibilidad de alrededor de $12,000 millones de pesos para subsidios en 2014

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 5

Antecedentes

La nueva política de vivienda » Enfoque en – Contención de la mancha urbana – – Ciudades compactas, vivienda vertical Servicios, infraestructura y fuentes de empleo » Subsidios y crédito sujeto a perímetros de contención urbana y clasificación de las reservas Fuente: Guía de aplicación del Anexo de Puntaje de las Reglas de Operación para Desarrolladores y Verificadores 2014 disponible en www.conavi.gob.mx.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 6

Antecedentes

La nueva política de vivienda Calificación CONAVI de acuerdo a los Perímetros de Contención Urbana del Modelo Geoestadístico

Fuera de contorno U1 U2 U3

R1   

A (empleo y vivienda)

B (sin empleo y/o vivienda)

 R2 R3 R4  Aplica para subsidio  No aplica para subsidio Fuente: Conavi               

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 7

Antecedentes

La nueva política de vivienda FC 31%

Inventario de Reservas

U1 4% U2 9% FC 29%

Viviendas por contorno

U1 8% U2 25% R4-B 7% R3-A 1% R4-A 4% U3 44% U3 38% Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014. FC = Fuera de contorno.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 8

2

Tendencias recientes en el sector de vivienda en México

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 9

Tendencias recientes en el sector de vivienda en México

Montos anuales de créditos otorgados por Infonavit y Fovissste (millones de pesos) 200 150 100 50 Nueva Usada Ot ros 111 138 146 2007 2008 2009 163 2010 153 2011 142 2012 138 2013 63 2014 Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 10

Tendencias recientes en el sector de vivienda en México

Oferta de vivienda registrada (Unidades) Evolución de Regist ro Linear (Evolución de Regist ro ) 80,000 60,000 40,000 20,000 Fuente: Registro Único de Vivienda (RUV).

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 11

Tendencias recientes en el sector de vivienda en México

Evolución mensual de monto de crédito originado por Infonavit y Fovissste por tipo de vivienda 20 15 10 Nueva Usada Ot ras 10 9 11 13 12 11 12 11 10 12 10 16 8 9 11 10 11 14 5 Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 12

Tendencias recientes en el sector de vivienda en México

Evolución mensual de subsidios colocados por tipo de vivienda

Nueva Usada Otras 1,500 1,000 500 0

Fuente: SNIIV de CONAVI.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 13

3

Perspectiva para el sector

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 14

Perspectiva para el sector

La perspectiva para el sector es estable Desde el cierre de 2013 nuestra perspectiva es estable pero hemos modificado nuestras expectativas de crecimiento » Inicialmente esperábamos que las ventas crecieran 10% en 2014 » El primer semestre del 2014 fue más débil de lo anticipado – – Bajo nivel de inventarios Continúan los procesos de reestructura de Geo, Homex y Urbi » La perspectiva está soportada por medidas para impulsar la demanda de vivienda – Presupuesto de MXN 12,000 millones para subsidios en 2014 – MXN 1.86 billones disponibles para el sector dentro del Plan Nacional de Infraestructura 2014 – 2018 – – Mayor flexibilidad dentro de los criterios de elegibilidad para subsidios Mejores condiciones de crédito hipotecario de Infonavit y Fovissste incluyendo mayores montos y créditos en pesos » La perspectiva también considera la relativa fortaleza crediticia de los emisores

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 15

Perspectiva para el sector

Ventas y rentabilidad histórica y esperada 1,350 1,300 1,250 1,200 1,150 1,100 1,050 Ingresos 31.6% 19.3% 1,153 Margen operat ivo 32.1% 29.7% 19.2% 1,178 17.2% 1,147 Margen Brut o 29.3% 27.7% 1,257 1,226 16.5% 15.3% 2010 2011 2012 2013 2014E 1,328 28.1% 15.9% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2015E Fuente: Moody’s con base en datos de emisores calificados y estimaciones propias.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 16

4

Implicaciones para emisores calificados

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 17

Implicaciones para emisores calificados

Riesgos » Reducción en la oferta de Geo, Homex y Urbi podría crear incentivos para los desarrolladores calificados para expandirse geográficamente – En 2009, el 95% de las viviendas escrituradas por Cadu estaban en Quintana Roo y actualmente solamente es el 73% – Javer , ha mostrado interés en crecer a través de adquisiciones de desarrollos » A pesar de que la diversidad geográfica ayuda a reducir la volatilidad y ciclicidad e la industria también podría afectar a la rentabilidad debido a mayores gastos relacionados con abrir nuevas plazas » Mayor monto disponible para subsidios aumenta los incentivos de los desarrolladores de vivienda a modificar sus portafolios para atender este segmento – – Aumento en la dependencia de apoyos federales Deterioro en la rentabilidad por menor precio promedio » Cambios en las estrategias de negocios también incrementan el riesgo de evento y ejecución

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 18

Implicaciones para emisores calificados

Mitigantes » Estabilidad en las políticas de vivienda por el resto del sexenio » Mayor coordinación entre entidades federales de vivienda podría resultar en estabilidad en la política de vivienda a más largo plazo » El modelo de negocios de las empresas calificadas ha sido probado tras la reciente crisis del sector – Portafolios flexibles – – Políticas financieras conservadoras Estrategias de crecimiento prudentes » Fortaleza financiera relativa de los desarrolladores mexicanos frente a sus pares internacionales provee cierto colchón bajo los niveles actuales de calificación

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 19

Implicaciones para emisores calificados

Mitigantes » La rentabilidad debiera beneficiarse de criterios más flexibles para la elegibilidad de subsidios que han resultado en un mayor precio promedio de este tipo de productos » Evidencia de una creciente confianza en los mercados de capitales en el sector – Mejores condiciones de crédito – – Colocaciones recientes de Vinte y Cadu Sin embargo, esperamos que el sector se mantendrá dependiente de la banca de desarrollo para el financiamiento a la construcción

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 20

Implicaciones para emisores calificados

Mitigantes 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 Monto mensual de subsidios otorgados por precio promedio de vivienda $222,408 $252,717 - $364,702 $539,788 No disponible Fuente: SNIIV de CONAVI.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 21

Implicaciones para emisores calificados

Mitigantes Evolución mensual de vivienda registrada por precio promedio $222,409 $80,000 $60,000 $40,000 $20,000 $0 $252,717 - $364,702 $539,788 $914,620 Arriba de $1,724,980 Fuente: SNIIV de CONAVI.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 22

Implicaciones para emisores calificados

Mitigantes 6.00x

5.00x

4.00x

3.00x

2.00x

1.00x

0.00x

-1.00x

0% ARA 20% PulteGroup Meritage DR Horton Cadu Cyrela Vinte Ryland Even Toll Brothers Lennar William Lyon MDC Standard Pacific M/I Homes Gafisa Javer PDG AV Homes Brookfield KB Home Viver Beazer Homes 40% 60% Deuda / Capit alización 80% 100% Fuente: Moody's Financial Metrics.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 23

Implicaciones para emisores calificados

Mitigantes 20% 15% 10% 5% 0% -5% 0 Cadu Vinte William Lyon Javer M/I Homes ARA Even Gafisa Meritage Ryland Standard Pacific Cyrela MDC Beazer Homes KB Home PDG Toll Brothers Viver AV Homes Brookfield 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 Ingresos en miles de dólares PulteGroup Lennar 6,000 7,000 DR Horton 8,000 Fuente: Moody's Financial Metrics.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 24

5

Cambios potenciales en las calificaciones

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 25

Cambios potenciales en las calificaciones

» Todos los emisores calificados tienen perspectiva estable por lo que esperamos estabilidad en las calificaciones » Debido a que la perspectiva del sector está basada en la estabilidad de las políticas de vivienda esta podría modificarse si existiera evidencia de una reducción importante en el apoyo al sector o si dejara de existir coordinación entre las instituciones de vivienda » En general, las empresas que podrían ser más vulnerables son aquellas con mayor dependencia a subsidios o con estrategias de crecimiento más agresivas » Sin embargo, las empresas calificadas que cumplen con esas características han demostrado tener portafolios flexibles adaptándose a las condiciones cambiantes del sector » Mientras las empresas mantengan flexibilidad no esperamos cambios en las calificaciones

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 26

6

Emisores calificados

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 27

Emisores calificados

Universo de emisores calificados en México

Emisor

ARA Cadu Vinte Javer

Calificación Perspectiva

Ba2 Estable B1 Estable B1 B2 Estable Estable

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 28

Emisores calificados

» ARA – – – – Una de las empresas más grandes del sector con desempeño estable durante la crisis Políticas financieras y estrategias de crecimiento conservadoras Tiene un portafolio de productos diversificado y con una exposición moderada a subsidios Esperamos que tanto ingresos como márgenes comiencen a recuperarse en el 2S14 » Cadu – – Líder regional con escala moderada Enfoque en el sector de bajos ingresos con dependencia alta en subsidios – Durante la crisis del sector mostró su habilidad para adaptarse al entorno cambiante sin afectar sus operaciones

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 29

Emisores calificados

» Vinte – – – Desarrollador con escala moderada pero métricas crediticias sólidas Portafolio de productos diversificado Eficiencia operativa resultado del foco en control de costos » Javer – – – Logró adaptarse rápidamente al retraso en subsidios Foco en planes de expansión a través de adquisiciones de desarrollos EBITDA incremental de los desarrollos adquiridos debería resultar en mejoras graduales de su perfil financiero

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 30

Sandra Beltrán Analyst [email protected]

+1253 5718

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 31

© 2013 Moody’s Investors Service, Inc. and/or its licensors and affiliates (collectively, “MOODY’S”). All rights reserved.

CREDIT RATINGS ISSUED BY MOODY'S INVESTORS SERVICE, INC. (“MIS”) AND ITS AFFILIATES ARE MOODY’S CURRENT OPINIONS OF THE RELATIVE FUTURE CREDIT RISK OF ENTITIES, CREDIT COMMITMENTS, OR DEBT OR DEBT LIKE SECURITIES, AND CREDIT RATINGS AND RESEARCH PUBLICATIONS PUBLISHED BY MOODY’S (“MOODY’S PUBLICATIONS”) MAY INCLUDE MOODY’S CURRENT OPINIONS OF THE RELATIVE FUTURE CREDIT RISK OF ENTITIES, CREDIT COMMITMENTS, OR DEBT OR DEBT-LIKE SECURITIES. MOODY’S DEFINES CREDIT RISK AS THE RISK THAT AN ENTITY MAY NOT MEET ITS CONTRACTUAL, FINANCIAL OBLIGATIONS AS THEY COME DUE AND ANY ESTIMATED FINANCIAL LOSS IN THE EVENT OF DEFAULT. CREDIT RATINGS DO NOT ADDRESS ANY OTHER RISK, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO: LIQUIDITY RISK, MARKET VALUE RISK, OR PRICE VOLATILITY. CRE DIT RATINGS AND MOODY’S OPINIONS INCLUDED IN MOODY’S PUBLICATIONS ARE NOT STATEMENTS OF CURRENT OR HISTORICAL FACT. CREDIT RATINGS AND MOODY’S PUBLICATIONS DO NOT CONSTITUTE OR PROVIDE INVESTMENT OR FINANCIAL ADVICE, AND CREDIT RATINGS AND MOODY’S PUBLICATIONS ARE NOT AND DO NOT PROVIDE RECOMMENDATIONS TO PURCHASE, SELL, OR HOLD PARTICULAR SECURITIES. NEITHER CREDIT RATINGS NOR MOODY’S PUBLICATIONS COMMENT ON THE SUITABILITY OF AN INVESTMENT FOR ANY PARTICULAR INVESTOR. MOODY’S ISSUES ITS CREDIT RATINGS AND PUBLISHES MOODY’S PUBLICATIONS WITH THE EXPECTATION AND UNDERSTANDING THAT EACH INVESTOR WILL MAKE ITS OWN STUDY AND EVALUATION OF EACH SECURITY THAT IS UNDER CONSIDERATION FOR PURCHASE, HOLDING, OR SALE.

ALL INFORMATION CONTAINED HEREIN IS PROTECTED BY LAW, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO, COPYRIGHT LAW, AND NONE OF SUCH INFORMATION MAY BE COPIED OR OTHERWISE REPRODUCED, REPACKAGED, FURTHER TRANSMITTED, TRANSFERRED, DISSEMINATED, REDISTRIBUTED OR RESOLD, OR STORED FOR SUBSEQUENT USE FOR ANY SUCH PURPOSE, IN WHOLE OR IN PART, IN ANY FORM OR MANNER OR BY ANY MEANS WHATSOEVER, BY ANY PERSON WITHOUT MOODY’S PRIOR WRITTEN CONSENT. All information contained herein is obtained by MOODY’S from sources believed by it to be accurate and reliable. Because of the possibility of human or mechanical error as well as other factors, however, all information contained herein is provided “AS IS” without warranty of any kind. MOODY'S adopts all necessary measures so that the information it uses in assigning a credit rating is of sufficient quality and from sources MOODY'S considers to be reliable including, when appropriate, independent third party sources. However, MOODY’S is not an auditor and cannot in every instance independently verify or validate information received in the rating process. Under no circumstances shall MOODY’S have any liability to any person or entity for (a) any loss or damage in whole or in part caused by, resulting from, or relating to, any error (negligent or otherwise) or other circumstance or contingency within or outside the control of MOODY’S or any of its directors, officers, employees or agents in connection with the procurement, collection, compilation, analysis, interpretation, communication, publication or delivery of any such information, or (b) any direct, indirect, special, consequential, compensatory or incidental damages whatsoever (including without limitation, lost profits), even if MOODY’S is advised in advance of the possibility of such damages, resulting from the use of or inability to use, any such information. The ratings, financial reporting analysis, projections, and other observations, if any, constituting part of the information contained herein are, and must be construed solely as, statements of opinion and not statements of fact or recommendations to purchase, sell or hold any securities. Each user of the information contained herein must make its own study and evaluation of each security it may consider purchasing, holding or selling. NO WARRANTY, EXPRESS OR IMPLIED, AS TO THE ACCURACY, TIMELINESS, COMPLETENESS, MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR ANY PARTICULAR PURPOSE OF ANY SUCH RATING OR OTHER OPINION OR INFORMATION IS GIVEN OR MADE BY MOODY’S IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER.

MIS, a wholly owned credit rating agency subsidiary of Moody’s Corporation (“MCO”), hereby discloses that most issuers of debt securities (including corporate and municipal bonds, debentures, notes and commercial paper) and preferred stock rated by MIS have, prior to assignment of any rating, agreed to pay to MIS for appraisal and rating services rendered by it fees ranging from $1,500 to approximately $2,500,000. MCO and MIS also maintain policies and procedures to address the independence of MIS’s ratings and rating processes. Information regarding certain affiliations that may exist between directors of MCO and rated entities, and between entities who hold ratings from MIS and have also publicly reported to the SEC an ownership interest in MCO of more than 5%, is posted annually at www.moodys.com under the heading “Shareholder Relations — Corporate Governance — Director and Shareholder Affiliation Policy.” For Australia only: Any publication into Australia of this document is pursuant to the Australian Financial Services License of MOOD Y’S affiliate, Moody’s Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 and/or Moody’s Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (as applicable). This document is intended to be provided only to “wholesale clients” within the meaning of section 761G of the Corporations Act 2001. By continuing to access this document from within Australia, you represent to MOOD Y’S that you are, or are accessing the document as a representative of, a “wholesale client” and that neither you nor the entity you represent will directly or indirectly disseminate this document or its contents to “retail clients” within the meaning of section 761G of the Corporations Act 2001. MOODY’S credit rating is an opinion as to the creditworthiness of a debt obligation of the issuer, not on the equity securities of the issuer or any form of security that is available to retail clients. It would be dangerous for retail clients to make any investment decision based on MOODY’S credit rating. If in doubt you should contact your financial or other professional adviser.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014 32