Transcript 4.1 HAK ATAS TANAH – Hukum Agraria

M.HAMIDI MASYKUR SH,M.Kn
DUA BENTUK HAK ATAS TANAH
 HAK PRIMER
 Hak atas tanah yang bersumber langsung dari hak
bangsa Indonesia, yang dapat dimiliki oleh seseorang
atau badan hukum
 HAK SEKUNDER
 Hak atas tanah yang tidak bersumber langsung dari hak
bangsa Indonesia bersifat sementara, dan waktunya
terbatas.
HAK PRIMER
(1) Hak Milik atas tanah
(2) Hak Guna Usaha
(3) Hak Guna Bangunan
(4) Hak Pakai
HAK SEKUNDER
(1) HAK GADAI
(2) HAK USAHA BAGI HASIL
(3) HAK MENUMPANG
(4) HAK SEWA ATAS TANAH PERTANIAN
HAK ATAS TANAH TERDIRI DARI
TUJUH MACAM PASAL 16 UUPA
(1) Hak Milik
(2) Hak Guna Usaha
(3) Hak Guna Bangunan
(4) Hak Pakai
(5) Hak Sewa
(6) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak
tersebut di atas yang ditetapkan dengan serta UU
serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang
disebutkan dalam pasal 53 UUPA
HAK MILIK
HAK MILIK
Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh, yang dapat
dipunyai orang atas tanah, yang dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain (pasal 6 UUPA),
TURUN TEMURUN
Menunjukkan hak tersebut ada selama pemilik masih hidup, jika ia
meninggal dunia, hak tersebut dapat dialihkan kepada ahli warisnya.
TERKUAT
Hak miliknya lebih kuat dibandingkan hak atas tanah lainnya dan
jangka waktu kepemilikannya tidak terbatas
TERPENUH
Hak milik memberikan pemiliknya wewenang paling luas dibanding
hak atas tanah lainnya. Tidak berinduk kepada pada hak atas tanah
lain, dan peruntukannya tidak terbatas selama tidak ada pembatasan
dari penguasa
 Ketentuan mengenai pemberian hak milik atas tanah (baru)
yang dikuasai oleh negara dan atas hak pengelolaan diatur dalam
Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala BPN nomor 9
Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak
atas tanah Negara dan hak pengelolaan.
 Pasal 22 UUPA menegaskan ada 3 hal yang menjadi
dasar
lahirnya hak milik atas tanah, yaitu:
1.
2.
3.
Menurut Hukum Adat
Karena Ketentuan Undang-Undang
Karena Penetapan Pemerintah
 Hak Milik atas Tanah dapat hapus atau hilang apabila:
1.
Tanahnya menjadi tanah negara terjadi karena
1.
2.
3.
4.
5.
2.
Pencabutan hak
Dilepaskan dengan suka rela oleh pemiliknya
Dicabut untuk kepentingan umum
Tanahnya diterlantarkan
Tanahnya dialihkan kepada warga negara asing
Tanahnya Musnah
CIRI-CIRI DAN SIFAT HAK MILIK
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Wajib didaftarkan
Dapat beralih kepada ahli waris
Dapat dialihkan
Dapat diwakafkan
Turun Termurun
Dapat dilepaskan
Dapat dijadikan induk hak lain
Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak
tanggungan
HAK GUNA USAHA
PENGERTIAN
Hak yang diberikan oleh negara kepada perusahaan pertanian,
perusahaan perikanan, perusahaan peternakan, dan perusahaan
perkebunan untuk melakukan kegiatan usahanya di
Indonesia.(pasal 28 ayat (1),(2),(3) UUPA.
PIHAK YANG DAPAT MEMEGANG HGU (Pasal 30,31 UUPA)
Selain orang perorangan warga negara Indonesia tunggal, badan
hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Negara Republik
Indonesia dengan dua syarat utama:
1. Didirikan menurut ketentuan hukum negara Republik Indonesia
2. Berkedudukan di Indonesia
JANGKA WAKTU
Diatur dalam pasal 29 UUPA, perpanjangan diatur lanjut pada PP No
40/1996 tentang HGU,HGB dan Hak Pakai atas Tanah.
KEWENANGAN PEMBERIAN HGU
Pasal 8 dan pasal 13 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3
Tahun 1999 tentang pelimpahan wewenang pemberian dan
pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara
HGU
DAPAT
BERALIH&
HAPUS
HGU DAPAT BERALIH, menurut pasal 28 (3) UUPA, dan dipertegas
oleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnya pasal 16 (2) karena:
1.
2.
3.
4.
5.
Jual beli
Tukar Menukar
Penyertaan dalam Modal
Hibah
Pewarisan
HGU DAPAT HAPUS, Karena terjadi tujuh sebab (pasal 3,4 UUPA
dan pasal 17 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Karena berakhirnya jangka waktu
Karena tidak terpenuhinya syarat pemegangnya
Karena pencabutan hak
Karena penyerahan suka rela
Karena diterlantarkan
Karena Kemusnahan tanahnya
Pemegang HGU tidak memenuhi syarat dan tidak melepaskannya
kepada pihak yang memenuhi syarat
SIFAT DAN CIRI HGU
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Wajib di daftarkan
Dapat beralih kepada ahli waris
Dapat dialihkan
Jangka waktunya terbatas
Dapat dilepaskan oleh pemilik HGU sehingga
menjadi tanah negara
Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak
tanggungan
HAK GUNA BANGUNAN
PENGERTIAN
Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang
paling lama 20 tahunan (pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA.
SUBYEK HGB
1.
2.
Warga Negara Indonesia
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia,
dan berkedudukan di Indonesia.
ADA 3 MACAM TANAH YANG DIBERIKAN HGB
1.
2.
3.
HGB yang diberikan dari tanah negara
HGB yang diberikan dari tanah hak pengelolaan
GHB yang diberikan diatas tanah hak milik
DASAR HUKUM HGB
HGB sesuai dengan asal haknya, mempunyai dasar
hukum masing-masing dan mempunyai kriteria
sendiri-sendiri. HGB diatas tanah negara dapat
ditingkatkan menjadi hak milik berdasarkan
keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 16 Tahun 1997 tentang perubahan hak milik
menjadi HGB.
sedangkan HGB diatas hak milik dapat ditemukan
penjelasannya pasal 24 ayat (1),(2),(3) dan 24 PP
Nomor 40 tahun 1996.
HGB DAPAT BERALIH
Menurut pasal 35 aat (3), yang dipertegas oleh PP
Nomor 40 Tahun 1996, khususnya pasal 34 ayat (2),
karena :
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Penyertaan dalam modal
4. Hibah
5. Pewarisan
PEMBEBANAN HGB DENGAN HAK TANGGUNGAN
Pasal 39 UUPA berbunyi,HGB dapat dijadikan jaminan
utang dengan dibebani hak tanggungan.
UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan pada
pasal 4 menyatakan hak atas tanah yang dapat
dibebani hak tanggungan adalah:
1. Hak Milik
2. HGU
3. HGB
HGB DAPAT HAPUS
1. Berakhirnya jangka waktu pemberiannya
2. Tidak Terpenuhinya syarat pemegangnya
3. Pencabutan hak
4. Penyerahan suka rela
5. Diterlantarkan
6. Pemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya
7. Pemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya
berdasarkan perjanjian pemberian haknya
8. Putusan Pengadilan
9. Kemusnahan tanahnya.
SIFAT DAN CIRI HAK GUNA BANGUNAN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Wajib di daftarkan
Dapat beralih kepada ahli waris
Dapat dialihkan
Jangka waktunya terbatas
Dapat dilepaskan oleh pemilik HGB sehingga
menjadi tanah negara
Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak
tanggungan
HAK PAKAI
PENGERTIAN
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung
oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau pengelolaan tanah, segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan
Undang-undang
HAK PAKAI
adalah hak-hak lainnya atas tanah yang tidak mungkin
diberikan dengan status hak atas tanah dalam bentuk hak
milik,HGB,HGU (penjelasan pasal 41 dan 42 UUPA)
PERKATAAN “menggunakan”
dalam hak pakai menunjuk pada pengertian digunakan
untuk Mendirikan bangunan
PERKATAAN “memungut hasil”
Menunjuk
kepada
Pertanian,
perikanan,
peternakan,dan perkebunan
SIFAT DAN CIRI HAK PAKAI
1.
2.
3.
4.
5.
Wajib di daftarkan
Dapat dialihkan
Dapat diberikan dengan Cuma-Cuma dengan
pembayaran/pemberian jasa berupa apapun
Dapat dilepaskan oleh pemilik Hak pakai
Dapat dijadikan jaminan utang dengan fidusia
HAK SEWA
PENGERTIAN
Hak sewa ada dua macam
1.
Hak sewa u bangunan (pasal 44-45 UUPA)
2. Hak sewa tanah pertanian (pasal 53 UUPA akan dihapus/sementara)
Pasal 44 ayat (1) UUPA, seseorang atau badan hukum mempunyai hak
sewa atas tanah, apabila ia berhak untuk mempergunakan tanah milik
orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada
pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Pasal 53
 Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam pasal
16 ayat (1) huruf h, ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak
menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi
sifat-sifatnya yang bertentangan dengan Undang-undang ini dan
hakhak tersebut diusahakan hapusnya didalam waktu yang singkat. (2)
Ketentuan dalam pasal 52 ayat (2) dan (3) berlaku terhadap peraturanperaturan yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini.
RUMUSAN PENGERTIAN HAK SEWA
Mempergunakan tanah milik orang lain
2. Adanya pembayaran uang sewa
3. Harus memenuhi syarat syahnya suatu perjanjian
pasal 1320 KUHPerdata.
1.
SIFAT DAN CIRI HAK PAKAI
1. Tidak perlu di daftarkan
2. Cukup dengan perjanjian yang dituangkan di atas
3.
4.
5.
6.
7.
8.
akta dibawah tangan atau akta otentik
Bersifat pribadi
Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya
Dapat diperjanjikan
Tidak terputus bila hak milik dialihkan
Dapat dilepaskan
Tidak dapat dijadikan jaminan dengan hak
tanggungan
1. HAK GADAI pasal 53 UUPA
Hak gadai atas tanah seperti terdapat pada pasal 7 UU
nomor 56 Prp Tahun 1960
“Tanah tanah pertanian yang sudah digadaikan selama
7 tahun atau lebih harus dikembalikan kepada
empunya tanpa kewajiban untuk membayar tebusan
apapun”.
SIFAT DAN CIRI HAK GADAI
Jangka waktunya terbatas
2. Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris
3. Tidak berakhir karena meninggalnya pemegang
gadai.
1.
2. HAK BAGI HASIL
PENGERTIAN
Hak atas tanah yang dimiliki oleh pemilik tanah
karena pengelolaan sebidang tanah pertanian oleh
pihak lain yang jumlahnya ditentukan atas
kesepakatan pada pihak dari hasil yang diperoleh.
Undang-Undang No 2 Tahun 1960 tentang perjanjian
bagi hasil.
3. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
PENGERTIAN
Pemilik
tanah
pertanian
menyerahkan
pengelolaannya kepada pihak lain setelah ada
perjanjian sewa atas tanah dimaksud.
4. HAK MENUMPANG
DASAR HUKUM
Pasal 53 UUPA
PENGERTIAN
Hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan
dan menempati rumah diatas tanah pekarangan orang lain
(magersari: bukan pekarangan)
SIFAT DAN CIRI
1.
Hak yang sangat lemah
2. Tidak ada pembayaran sewa
3. Jika pemilik tanah memerlukan tanahnya hak tersebut hapus
4. Turun temurun
5. Tidak dapat dialihkan
5. HAK PENGELOLAAN
DASAR HUKUM
(Halaman 578 Budi Harsono)
PENGERTIAN
Hak menguasai dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya
SUBYEK HAK PENGELOLAAN
Pasal 67 PMNA/KABPN Nomor 9 Tahun 1999 adalah
instansi
pemerintah,
pemerintahan
daerah,
BUMN(persero dan Perum BUMN Daerah, PT Persero,
Badan otorita dan badan-badan hukum pemerintah).
Semoga Bermanfaat
M. Hamidi Masykur