Transcript 강의교안(주택관리분야) 첨부파일

장기수선계획제도 및 공동주
택관리 사업자선정
공동주택관리의 이해
공동주택 의 의미
- 공동주택은 불특정의 많은 사람이 일정한 주거
공간에 개인의 전용공간과 입주자 전체의 공용공
간을 함께 공유하는 주거의 특성을 가지는 것을
말함
- 전유부분과 공용부분의 구분관리가 필요
- 공용부분에 대한 관리의 중요성이 부각되는 주
택의 형태
공동주택 의 관리란?
- 공동주택의 주거특성상 입주자 등은 개인의 전
용공간은 주거로 사용하고 공용시설 등은 주거의
편익으로 활용하고 있다.
- 세대 전용공간은 입주자 등이 관리를 하지만 공
용공간은 입주자 등이 개별적으로 관리를 할 수가
없어 별도의 관리기구를 구성하여 관리를 하도록
하고 이에 따라 발생하는 비용을 관리비로 납부하
도록 법적제도화 된 것이 공동주택의 관리라 말함
공동주택 관리에 대한 인식 전환
- 공동주택관리에 대한 입주민 참여 확대
·공동주택 관리 정보 공개 확대, 입주민 의사 반영 확대
·공동주택 커뮤니티 활성화
- 공동주택관리에 대한 공정성 확보
·동별 대표자 선출 절차 개선
- 공동주택관리에 대한 투명성 증대
·주택관리업자 및 공사, 용역업자 선정 투명성 확보
·관리비 및 잡수입 등에 대한 체계적인 관리
☞ 공동주택 관리 : 사적 자치 ⇒ 공적지원 및 감독과 사적자치
입주자대표회의 구성과 운영
입주자대표회의의 성격
System
입주자대표회의 대표자 자격요건
입주자
세입자나 소유자의 인척 등은 제외
선출공고일 현재 주민등록을 마친 후 6월 이상
6월이상 거주
해당 동에 한함
결격사유 없는 경우에 한함
동별 세대수에 비례 (면적과 관계없음)
관리규약
시행령에 규정
입주자대표회의의 구성
최초구성시기
• 입주예정자의
과반수 입주
구성원수
• 관리규약에서
정함
입주자대표회의
• 관리규약정원의
2/3이상
성
립
최소구성원
• 4명
(회장 1인 포함한
3인의 이사 및
1인의 감사)
구성원-의결정족수의 기준 수
관리규약(원칙)
주택법 시행령
관리규약상
구성원 21 명
과반수 11 명
정원 21명
구성원 14 명이상 유효
관리규약정원 (시행령)
과반수 8 명
입주자대표회의 회의절차
입주자 등이 열람청구 또는
자기비용으로 복사 요구할
시 관리규약이 정하는
바에 따라
회의록 작성 및 공개
전원서명 관리주체 보관
회의개최
일사부재리 “재심의’
개최공고 및 통보
5일전. “일시/장소: 의 안
회의소집권자 : 회장
소집요구 : 회장,감사,관리주체
1.구성원 1/3이상 14일
이내 청구
2.입주자 등 1/10이상 요청
입주자대표회의의 의결사항
관리규약으로 정하여야 하는 사항
결의할 수
없는 사항
☞ 입주자대표회의에서 결의 할 수 없음
① 관리규약의 개정안 제안과 관리비
예산확정, 공용부분의 보수 등
주택관리업자의 재신임
☞관리업무의 연속성 유지
구성원
2/3 이상
☞관리업무의 혼란 방지
② 관리방법의 결정. 변경이나
주택관리업자의 선정 제안
③ 자치관리기구의 관리사무소장 선임
④ 회장 등 임원선출
구성원
과반수
사업주체관리
사업주체
입주자
통지내용
①입주예정 세대수 및 입주 세대수
②공동주택관리방법에 관한 결정의 요구
③사업주체의 성명. 주소
통지
통지
입주예정자
과반수 입주
한때
자치관리기
구
주택관리업자 선정
관리기간 : ① 자치관리기구 구성 또는
② 입주자등에 의한 주택관리업자
선정 될 때까지
입주자대표회의
자치관리 결정방법
통지
사업주체
입주예정자 과반수 입
주
통보
관리방법 결정
(자치관리)
관할 시장.
군수.구청장
입주자
요구 받은
날로부터
3월 이내
입주자대표회의
신고
자치관리 결정
요구
입주자대표회의
사업주체
대통령령
기술인력 및 장비
결정
(자치관리)
요구 받은
날로부터
6월 이내
대표자 선임
관리사무소장
구성
자치관리기구
자치관리의 운영
감독
입주자대표회의
선임
직원 겸직
자치관리기구
대표자
구성원 과반수 찬성
관리사무소장
위탁관리의 운영
입주자대표회의
관리계약
주택관리업자
부당간섭
관리
직원인사
노무관리 등
장기수선계획의 올바른 이해
장기수선계획
장기수선계획
수립
장기수선계획
조정 및 검토
주택법상
강제
장기수선충당금
사용
장기수선충당금
적립
장기수선계획 조정 및 검토
입주자대표회의
및
관리주체
체계적관리
⇒장기수선계획서
및 검토자료
보관
조정의 방향
3년마다 조정
⇒입주자 과반수
서면동의 얻은 경우
3년 경과 전
조정 가능
①공동주택의
효율적 관리
②입주자등의
권익보호
위하여
장기수선계획 조정절차
1
관리영역
수선대상
항목조정
2
수선주기
수선율
조정
3
신재료 및
신공법의
채택에
의한 조정
①전유부분 제외
②신설. 증설. 개량하여야 할 항목 추가(법령변화도 반영)
③예측되는 재건축. 리모델링 등 변화 사항 반영
① 과거 수선자료를 수집하여 시설물별로 노후화 정도를
파악
②건축물 등의 장수명과 효율적인 유지관리를 위하여 수
선주기를 수정, 보완 재조정
①사용검사 시 사용된 건축재료가 시중에 공급되지 않거나
종전의 공법이 현재에 사용되지 않을 경우 발생
②입주자등에게 적합성 여부에 확신을 주고 유지관리 측면
에서 안정성과 수선주기의 연장 가능성 충분히 고려
장기수선충당금의 적립
징수
관리주체
매월적립
입주자
사용검사일(임시사용승인일)로부터
1년이 경과한 날이 속하는 달
사업주체
징수
입주자대표회의
지정 금융기관
미분양세대
장기수선충당금의 사용
관리주체
사용계획서
의결
수립.조정
장기수선계획
♦주요시설 교체 및 보수
♦장기수선충당금 사용 가능
입주자대표회의
입주자 과반수의 서면동의
⇒①하자심사 또는 조정비용
②하자진단 및 감정에
소요되는 비용
장기수선계획 관련 과태료
500만원이하
장기수선계획
을 수립하지않
거나 검토하지
않은자 및 검토
기록을 보관하
지 아니한자
500만원이하
1,000만원 이하

장기수선충당
금을 적립하지
아니한 자
⇒관리주체
수립 또는 조정된
장기수선계획에
의하여 주요시설을
교체하거나 보수
하지 아니한
입주자대표회의를
대표하는 자
 장기수선충당금을 이 법
에 따른 용도 외의 목적
으로 사용한 자
장기수선계획 수립대상
• 장기수선계획 수립대상
– 300세대 이상의 공동주택
– 승강기가 설치된 공동주택
– 중앙집중식 난방방식의 공동주택
• ☞ 장기수선계획 수립 및 조정(조정시기마다 검토의무있음)의무가 있
음에도 불구하고 장기수선계획이 수립 또는 조정(검토포함2014.6.25 현재 장기수선이 조정된 지 3년이 경과한 공동주택의 관리
주체와 입주자대표회의는 시행일 이후 3개월 이내에 검토의무가 발
생)되지 않은 공동주택이 많이 있는 것으로 확인됨
장기수선계획 수립의무 제정사유
• 장기수선계획의 수립이 고도의 전문성을 필요로 함
• 적산자료와 원가계산자료가 필요
• 공동주택 및 주요시설물의 특징자료가 필요
• 공동주택건설에 대한 사후유지관리 부분에 대하여 사업주체의 책임
을 부여
• 공동주택의 건설에 소요된 비용을 적정하게 적용
장기수선계획의 수립주체
• 사업주체
• 리모델링 사업을 하는 자
• 관리주체 및 입주자대표회의(주택법 제정 시행 시 장기수선계획이 수
립되지 않은 공동주택 또는 사업주체가 작성한 장기수선계획서가 존
재하지 않는 공동주택)
장기수선계획 수립방법
• 장기수선계획 대상 공종 정리
– 해당 공동주택의 건축부분과 시설물을 기초로 장기수선계획 수립
대상 공종을 정리
• 공종별 시설물 및 장비 등의 특성 정리
• 공종별 사용검사 도면에 따른 수량 및 면적 적용
• 공종별 최종 시행단가를 계획서에 적용
• 장기수선계획기간의 결정 및 적용
• 장기수선계획서의 구성(표제부, 시행지침, 판단기준, 총괄표)의 확정
장기수선계획 조정사유
• 불측의 사고로 인한 수선공사의 시행
• 법령의 변화(주택법 또는 관련법령)
• 장기수선충당금의 부족
• 새로운 계획대상 항목의 신설
– 장기수선계획 수립기준에 없는 항목은 입주자 과반수 동의를 반
드시 얻도록 함
• 공종별 수선시기의 조정
장기수선계획의 조정시기
• 원칙: 3년마다 입주자대표회의와 관리주체가 실시
• 예외: 주요시설의 신설 또는 관리여건상 필요하다고 판단한 경우에는
3년이 도래하기 전에도 장기수선계획조정 가능
•
장기수선계획의 조정시기는 사용검사일로부터 3년이 경과한 날이
지난 뒤임.
• 장기수선계획의 조정시기가 도래한 경우 입주자대표회의와 관리주
체는 반드시 장기수선계획서를 검토한 후 검토사항을 기록하고 보관
하여야 함
장기수선계획대상 시설물
• 장기수선계획수립기준에 있는 공사의 종류 중에서 당해 공동주택에
건설 또는 설치된 것
• 공용부분의 시설물
– 건축물 내 외부의 주요구조부
– 전기 소화 승강기 및 지능형 홈네트워크 설비
– 급수 위생 가스 및 환기설비
– 난방 및 급탕설비
– 옥외 부대시설 및 복리시설
장기수선계획조정 방법
관리상태
및
수선이력
의
계획 반영
관리상태와 이용형
태 수선내역 등을
정리한 자료를 계
획에 반영할 수 있
도록 한다
노후화의 상태에
따라 수선주기, 수
선율을 재조정하고
수선횟수를 파악
☞ 동일한 공종의 시설물도 설치위치
에
따라 수선주기가 변할 수 있다는 점
등을 감안하여 장기수선계획에 반영
예)승강기 도르레 등
☞ 공종별 수선예정시기를 적정하게
판단하여 계획서와 공사 시행시기가
일치할 수 있도록 함
☞ 법령에서 정하는 장기수선계획의
수립기준은 보편적기준임을 인식하
고 관리
현장의 시설물의 상태에 맞추어 수
선
주기를 연장하거나 단축
☞ 장기수선계획 수립대상 공종의
잔여수선횟수를 파악하여 적정한 장
기수선충당금이 산출될 수 있도록
질의회신
질의
장기수선충당금 사용계획서를 주
택법시행령 제66조에 따라 입주자
대표회의 승인을 얻고자 하는데 공
사의 시행전에 하는 것인지 공사완
료 후 대금지급시기에 하는 것인지?
회신
장기수선충당금은 장기수선계획
에 따라 공동주택의 주요시설물의
교체 또는 보수공사 비용으로 사용
되는 것입니다. 주택법시행령 제
66조에 따라 장기수선충당금 사용
계획서를 작성하여 입주자대표회
의 승인을 얻도록 한 것은 장기수
선계획의 적정한 집행을 위한 것으
로 장기수선충당금 사용계획서의
승인은 장기수선계획대상 공사의
시행시기 이전에 이루어져야 할 것
입니다.
질의회신
질의
장기수선계획 조정주기가 도래하
여 장기수선계획조정(안)을 관리주
체가 작성하여 입주자대표회의에
보고한 후 동의(또는 승인)를 얻으
려 하나 장기수선계획조정으로 비
용부담이 늘어날 것을 이유로 입주
자대표회의에서 장기수선계획조정
(안)에 대하여 의결을 피하는 경우
해결방법은?
회신
주택법 시행규칙 제26조 제2항에
따라 입주자대표회의와 관리주체
는 3년마다 장기수선계획을 조정
하도록 되어있습니다. 장기수선계
획의 조정시기가 도래하였을 경우
입주자대표회의와 관리주체가 장
기수선계획을 조정하는 것이나 질
문의 사례와 같이 특별한 사정이
있는 경우 관리주체가 단독으로 장
기수선계획을 조정할 수 있을 것입
니다.
장기수선계획실무
1. 준 비 과 정
• 확인작업
• 장기수선계획조정방향의 결정
2. 장기수선계획의 수립 또는 조정
• 장기수선계획 수립기준 검토
• 공동주택 및 시설물 현황파악
• 효율적인 유지관리를 위한 장기수선계획의 조정
장기수선계획실무
• 확인작업
– 1.장기수선계획서의 비치
– 2.적절한 시기에 계획이 조정 및 검토가 되었는지?
– 3.장기수선충당금의 징수적립 비율이 관리규약과 일치
하는지?
– 4.수선대상 시설물의 종류와 수량
– 5.장기수선충당금 사용계획서
장기수선계획실무
 확인작업의 필요성
장기수선계획 수립·조정 및 장기수선 충당금의 징수·
적립·사용 등에 관련된 서류의 확인은 장기수선계획
조정의 기초적 실무이나 상당수의 관리주체와 입주자
대표회의는 장기수선 계획서 등에 대하여 크게 관심을
두지 않고 있다가 특정한 시기(장기수선계획서 등이
사회적 이슈가 되었을 경우나 장기수선충당금을 사용
하고자 하는 경우)에만 급하게 찾아보고 정리하는 경
우가 많아서 장기수선계획의 적정한 조정 및 검토가 이
루어지기가 어려움
장기수선계획실무
• 장기수선계획서의 비치
– 주택법령이 제정 시행된 지 10년이상이 경과된 즈음에
이론적으로 장기수선계획 수립대상 공동주택에서 장
기수선계획서가 없다는 것은 불가능함.
– * 주택법(부칙 제6916호 2003.5.29 제10조 - 장기수선
계획 미수립 공동주택단지의 일반적 경과규정 ; 부칙
제8383호 2007.4.20 제5조 - 주상복합 아파트의 장기
수선계획 수립 및 장기수선충당금의 징수적립)에서 정
한 강행규정으로 장기수선계획 수립대상 공동주택의
관리주체와 입주자대표회의는 장기수선계획서를 반드
시 비치하여 관리하여야 함
장기수선계획실무
• 적절한 시기에 계획이 조정되었는지?
– 장기수선계획은 관리주체로 하여금 3년마다 조정(검
토)하도록 되어 있으나 관리소장의 잦은 이직과 관리
주체 및 입주자대표회의의 관심부족 등으로 적정하게
조정이 되어 있지 않은 단지가 많다. 장기수선계획이
장기간 조정이 되지 않고 방치될 경우 장기수선 이력이
남아있지 않고 물가 상승률 등의 데이터가 부족하여 장
기수선계획의 조정이 어려움이 발생하고 장기수선계
획에 따라 시설물을 유지보수하는 것에 어려움이 있음.
장기수선계획실무
• 장기수선충당금의 징수적립 비율이 관리규약과
일치하는지?
– 장기수선충당금의 적립요율은 관리규약으로 정하도록
하고 있음. 또한 주택법 제55조에 따라 관리주체는 장
기수선계획에 의하여 산출된 장기수선충당금을 관리
규약에 따라 징수 적립하도록 되어 있는데 장기수선충
당금의 실제 적립비율과 관리규약에서 정하는 적립요
율(장기수선계획에 따라 산출된 장기수선충당금에 대
한 비율임 : 주택법 시행령 제66조)이 다른 경우 주택법
에 따라 500만원 이하의 과태료 대상임에도 유의하여
야 함.
장기수선계획실무
• 수선대상 시설물의 종류와 수량
– 2014년 현재 주택법 시행규칙 별표5에 제시된 장기수
선계획의 수립 기준은 147개의 항목으로 구성되어 있
음. 공동주택에 따라서 시설물의 존재 여부가 다를 수
있으므로 관리주체는 해당 공동주택에 적용될 수선대
상 시설물을 파악하여 정리해야 하며 전유부분과 공용
부분에 혼재하는 시설물의 경우에는 공용부분에 해당
되는 시설물만을 구분하여 수량 파악을 해야 함. 특히
사업주체가 작성한 상당수의 장기수선계획서에는 전
유부분의 시설물이 포함되어 있음에 유의해야 함.
장기수선계획실무
• 장기수선충당금 사용계획서
장기수선충당금의 사용절차는 주택법 시행령 제66조 제2항에 따라 장기
수선충당금 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의의 의결을 거친 후
사용하도록 하고 있으며 법원에서도 장기수선충당금사용계획서가 없이
장기수선충당금을 사용한 관리주체에 대하여 위법한 관리행위라는 판단
을 하고 있음.
•
•
•
•
•
•
1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과
공사내용
2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위
3. 수선공사의 설계도면 등
4. 공사기간 및 공사방법
5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액
6. 공사발주 방법 및 절차 등
장기수선계획 수립 및 조정
•
건축물 등의 존속기한 설정
– 공동주택의 수명을 결정짓는 요소는 다양하지만 재건
축의 판단근거가 되는 도시 및 주거환경 정비법상 노후
·불량주택의 기준을 시도조례로 정하고 있으며 2014년
현재 서울시와 경기도의 도시 및 주거환경정비조례에
서는 철근 콘크리트구조의 공동주택에 대하여 노후·불
량 공동주택으로 판단하는 기간은 40년(1991년 이후
건축된 공동주택기준)으로 정하고 있음
장기수선계획 수립 및 조정
I.
장기수선계획 수립기준 검토(1-수선주기 및 수선율)
– 장기수선계획 수립기준은 장기수선계획 수립대상 공동주택의 관
리주체가 일반적으로 활용할 수 있도록 폭넓은 항목에 대하여 기
준을 제시하고 보편적인 관리사례와 기술검토 과정을 거쳐서 시
설물 등의 교체주기와 수선주기를 정하여 제시하고 있음. 그러나
동 기준은 절대적 강행규범이 아니라는 사실에 주의하여야 할 필
요가 있고 기준에 포함이 된 항목은 장기적인 수선유지보수 계획
을 세워야 하겠지만 수선주기와 교체주기는 시설물의 초기제작
및 건설상태와 관리상태는 물론이고 지형·기후 등 다양한 요인에
의하여 달라질 수 있다는 사실을 반영하여야 함.
– 예시) 재도장 주기의 지역적 특성
장기수선계획 수립 및 조정
I.
장기수선계획 수립기준 검토(2-수선항목)
– 관리주체가 장기수선계획을 조정할 때에는 반드시 주택법 시행규
칙 별표5를 확인하여 법령에 따라 새로이 장기수선계획에 포함하
여야 할 시설물이 있는지 검토해야 하며 장기수선계획이 수립기
준에 따른 수선 또는 교체주기를 검토하여 공동주택 단지 실정에
맞도록 적정하게 조정하여야 함
※ 장기수선계획의 수립기준에 관한 경과조치(예시)
-
-
관리주체는 이 규칙 시행일부터 6월 이내에 종전의 장기수선계획을
별표 5의 개정규정에 적합하도록 하여야 한다(주택법 시행규칙 부칙
제550호 제3항)
별표 5의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 법 제47조에 따라 장기
수선계획을 수립하거나 조정하는 경우부터 적용한다.(주택법 시행규
칙 부칙 제323호 2011.1.6, 제449호 2012.3.16)
장기수선계획 수립 및 조정
I.
공동주택 및 시설물의 현황파악
– 장기수선계획을 올바르게 수립 또는 조정하기 위한 전
제조건 중 가장 중요한 부분은 해당 공동주택의 시설물
등을 정확하게 파악하고 시설물 상태를 올바르게 진단
하는 임. 또한 장기수선 계획수립 기준에 포함되지 않
은 시설물 중 관리특성상 장기적이고 체계적인 유지관
리가 필요한 시설물에 대하여는 장기수선계획 수립대
상 시설물에 포함하는 것도 신중히 검토하여야 함.
장기수선계획 수립 및 조정
I.
공동주택 등의 효율적인 유지관리를 위한 계획의 조정
(1) 실현가능한 계획의 작성
장기수선계획은 공동주택 및 주요 시설물의 효율적인 유지관리와 수
명연장을 통하여 공동주택 입주민의 주거편익 증진을 위하고 법령에
정하는 근본 취지를 실무에 반영할 수 있도록 실제로 하고 관리현장에
서 적용 가능한 장기수선계획서가 될 수 있도록 계획이 작성되어야 함
.
장기수선계획 수립 및 조정
I.
공동주택 등의 효율적인 유지관리를 위한 계획의 조정
(2) 공동주택 및 시설물 등의 상태분석
공동주택의 효율적인 유지관리를 위한 장기수선계획을 조정하는 과정 중 가장 중요한 것은
각각의 공동주택마다 특성을 달리하고 있는 공동주택과 시설물 등의 정확한 상태를 분석하는
것임. 주택법시행규칙에 의한 장기수선계획수립기준은 건축물과 시설물 등이 가지는 종합적
인 특성을 고려하여 보편적인 기준을 제시한 것에 불과한 것이기에 이를 지나치게 의존하면
관리의 효율성을 제고하기가 어려움이 있음. 많은 관리주체들이 장기수선계획을 조정하면서
장기수선계획수립기준 일부항목에 대한 수선주기와 수선율이 현실성이 떨어진다는 생각을
가지면서도 자신의 관리단지에 적합하게 변경하여 반영하지 못하는 주요한 이유는 시설물의
정확한 상태를 분석하는 것이 어렵기 때문이며 건축물과 기계장치 등의 수명을 측정하는 방
법이 현실적으로 많지 않고 기술적으로도 완벽하게 수명을 측정하는 것은 쉽지 않으므로 관
리주체의 기술력을 가지고 시설물 등의 상태를 완전하게 분석하는 것은 어려움이 있다고 봄.
그러나 전문기술인력이 기계적이고 과학적으로 분석해도 완전히 조사할 수 없는 부분을 관리
주체는 쉽게 알 수 있다는 점을 간과해서는 안됨.
장기수선계획 수립 및 조정
I.
공동주택 등의 효율적인 유지관리를 위한 계획의 조정
(3) 현장의 특수성을 감안하여 판단한 내구연한·수선주기·수선율을 반영
한 장기수선계획의 조정
아무리 좋은 식재료가 있다고 하더라도 그것을 요리하는 요리사가 누
구인지 어떤 재료를 얼마나 조화롭게 투입하여 조리하는가에 따라 맛
은 현저한 차이가 있듯이 장기수선계획을 조정하기 위하여 시설물의
상태를 분석하고 특징을 파악하였다면 이를 장기수선계획조정 작업
에 적극 활용하여야 할 것임.
특히 장기수선계획은 3년 주기로 조정하므로 관리과정에서 발견된 시
설물 등의 특성에 대한 분석자료를 잘 정리해 두었다가 조정작업 수행
시 반영을 해야함.
질의회신
질의
공동주택 공용부분 주요시설의
수선공사에 소요되는 비용을
잡수입에서 바로 사용할 수 있
는지?
회신
공동주택 공용부분 주요시설 공
사는 장기수선충당금에서 그 비
용을 사용하여야 하고, 이를 잡
수입에서 바로 사용할 수 없음
*공동주택 관리규약에 따라 장
기수선충당금으로 적립된 잡수
입은 더 이상 잡수입이 아니라
장기수선충당금에 해당되므로
사용가능
질의회신
회신
질의
장기수선계획의 조정작업을 수행
할 때 항목을 추가할 수 있는지, 항
목을 추가할 수 있다면 입주자 과
반수 동의를 반드시 받고 항목을
추가해야 하는 것인지?
장기수선계획수립대상은 주택법시행
규칙 별표5를 기준으로 하는 것이며 주
택법시행규칙 별표5에 없는 별도의 항
목을 장기수선계획에 추가하고자 하는
경우에는 주택법시행규칙 제26조 제2
항을 적용하여 입주자 과반수 동의를
얻어야 하는 것입니다. 다만 3년마다
시행하는 정기 장기수선계획의 조정 시
에 주택법령의 개정으로 장기수선계획
수립기준(주택법시행규칙 별표5)이 개
정되어 새로운 항목이 추가된 경우에
동 항목을 추가하는 경우는 입주자 동
의절차를 거치지 아니하고 항목을 추가
할 수 있습니다.
질의회신
회신
질의
통합경비시스템공사에 대한 장기수
선계획이 수립되어 있지 않은 경우,
입주자대표회의에서 입주민의 동의
를 받아 장기수선계획을 조정하여
장기수선충당금을 사용하여 통합경
비시스템 공사를 하겠다고 함
이 경우 장기수선계획을 조정하여
현재까지 적립해 놓은 장기수선충
당금으로 바로 통합경비시스템 공
사를 시행할 수 있는지 여부 및 만
약 규정을 위반하여 공사를 진행 시
처벌 규정은?
1.주택법 시행규칙 제26조제2항에
따라 입주자대표회의와 관리주체는
법 제47조제2항에 따라 장기수선계
획을 3년 마다 조정하되, 주요시설을
신설하는 등 관리여건상 필요하여
전체 입주자 과반수의 서면동의를
얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에
조정할 수 있도록 하고 있으므로 질
의의 경우 장기수선계획을 조정하여
통합경비시스템 공사를 진행할 수
있을 것으로 판단됨.
2.주택법 제101조제1항에 따라 제
47조제2항을 위반하여 수립되거나
조정된 장기수선계획에 따라 주요
시설을 교체하거나 보수하지 아니한
입주자대표회의 대표자는 1천만원
이하의 과태료 처분을 받을 수 있음.
질의회신
회신
질의
.
「주택법」 제44조제1항 및 제2
항에 따라 공동주택관리규약의
준칙을 참조하여 정한 공동주택
관리규약에서 같은 법 시행령 제
55조제2항에 따른 잡수입으로
인하여 발생한 당기순이익의 일
부를 장기수선충당금으로 적립
하도록 한 것은 장기수선계획에
따라 장기수선충당금을 해당 공
동주택의 소유자로부터 징수하
여 적립하도록 한 같은 법 제51
조제1항에 위반되는지?
「주택법 시행령」 제55조제2
항에 따른 잡수입으로 인하여
발생한 당기순이익의 일부를
「주택법」 제44조제2항라 정
한 공동주택관리규약에서 장기
수선충당금으로 적립하도록 한
것은 장기수선계획에 따라 장기
수선충당금을 해당 공동주택의
소유자로부터 징수하여 적립하
도록 한 같은 법 제51조제1항에
위반되는 것으로 보기는 어려운
것임.
질의회신
질의
승강기의 보수를 위해 관리비를
지출했으나 장기수선계획에 따른
장기수선충당금으로 사용할 수 있
는 부품이 포함된 경우 그 부분에
대해 장기수선충당금으로 부과하
고 초과 납부된 관리비는 입주자
등에게 반납해야 하는지?
회신
☞ 주택법 제51조, 같은 법 시행령 제
66조, 같은 법 시행규칙 제30조, 별표5
에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및
보수에 필요한 장기수선충당금의 사용
은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절
차는 관리규약으로 정하도록 하고 있다.
승강기 보수는 장기수선계획과 관리규
약이 정하는 바에 따라 장기수선충당금
을 사용해야 한다.
☞ 초과 납부된 관리비의 반납에 관해
서는 해당 관리규약에서 정하는 바에
따라 조치할 수 있을 것이나 관리규약
에 관련 내용이 없을 경우에는 관리규
약을 제정한 입주자 등이 관리규약의
제·개정 취지 등을 감안해 판단, 처리
해야 한다.
질의회신
질의
장기수선충당금에 편입된 관리 관
련수입금이나, 수선주기가 도래한
시설물을 다른 비용으로 보수해 남
은 장기수선충당금을 주민 숙원사
업에 사용할 수 있는지?
회신
☞ 주택법 시행령 제66조의 규정에 의
하면 장기수선충당금의 사용은 장기수
선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리
규약으로 정하도록 규정하고 있으므로,
장기수선충당금은 관리규약에서 정하
는 바에 따라 장기수선계획에 의해 사
용해야하므로 장기수선계획에 포함되
지 않은 경우는 장기수선충당금을 사용
할 수 없음.
☞ 주택법 제47조 제2항에서 입주자대
표회의 및 관리주체는 장기수선계획을
주택법령에서 정하는 수립기준에 적합
하도록 장기수선계획을 3년마다 적정
하게 조정하고 이에 의해 주요시설을
교체하거나 보수해야 함.
질의회신
질의
회신
• 「주택법 시행규칙」 별표 5
에 규정되어 있는 공동주택
공용부분 주요시설의 수선공
사를 하려는 경우,
가. 입주자대표회의와 관리
주체는 반드시 이를 장기수선
계획에 반영하여야 하는지?
나. 반드시 장기수선계획에
반영하여야 한다면, 그 수선
공사에 소요되는 비용을 잡수
입에서 바로 사용할 수 있는
것인지?
가. 질의 가에 대하여
「주택법 시행규칙」 별표 5에 규
정되어 있는 공동주택 공용부분 주
요시설의 수선공사를 하려는 경우,
입주자대표회의와 관리주체는 반드
시 이를 장기수선계획에 반영하여
야 한다고 할 것임
나. 질의 나에 대하여
「주택법 시행규칙」 별표 5에 규
정되어 있는 공동주택 공용부분 주
요시설의 수선공사를 하려는 경우,
수선공사에 소요되는 비용을 잡수
입에서 바로 사용할 수는 없다고 할
것임
질의회신
질의
회신
「주택법」 제43조제3항에 따
른 입주자대표회의와 관리주체
는 장기수선계획을 반드시 3년
마다 조정하여야 하는지?
「주택법」 제43조제3항에 따
른 입주자대표회의와 관리주체
는 장기수선계획을 반드시 3년
마다 조정하여야 하는 것은 아
니라 할 것임.
* 3년마다 검토를 하고 검토기
록을 보관하는 것은 의무사항임
질의회신
질의
장기수선계획서에서 수선주기
를 연도별로 표기하고 있는데
공사의 시행을 사용검사 시 또
는 직전공사시행시기로부터 수
선주기가 도래한 날에 정확히
하여야 하는지?
회신
☞ 장기수선계획수립기준(주택법
시행규칙 별표5)에서 공동주택의
주요시설물의 교체 또는 수선주기
를 연단위로 표기하고 있는 것을
감안할 때 공동주택에서 실시하는
장기수선계획대상 공사는 공사시
행시기가 도래한 날로부터 1년의
기간 내에 완료하면 될 것이다.
질의회신
질의
장기수선공사는 장기수선계획
에 따라 반드시 보수하는 것인
지와 장기수선공사를 할 때에는
입주자의 동의를 반드시 받아야
하는지?
회신
장기수선공사는 장기수선계획
에 따라 반드시 보수하여야 하는
것이며 입주자 동의는 불필요한
것임.
질의회신
질의
 주택법 시행규칙 <별표5>의 장기수
선계
획 수립기준 중 수선주기를 아파트
회신
자체적으로 변경(외벽페인트칠의 수
선
 아파트 실정에 맞게 수선주기 조정
주기를 5년에서 7년으로 변경)할 수
가능
있는지?
 관리주체 3년 마다 조정
 관리여건상 필요에 의해 입주자 과
반수
의 서면동의 시 3년 경과 전 조정가
능
 주택법 제47조 제2항 및 같은 법 시
질의회신
질의
회신
장기수선충당금은 반드시 장기
수선계획에 따라야 하는지 및 전
용부분에도 사용 가능한지?
1.장기수선충당금의 사용은 장기
수선계획에 따르므로(법 제51조
제2항) 장기수선계획에 따르지
않은 사용은 가능하지 않음
2.장기수선계획은 공용부분에 대
해 수립하므로(법 제47조제1항)
전용부분에는 사용이 가능하지
않음
* 예) 개별난방 방식의 공동주택
에 개별세대별로 보일러 설치 비
용을 장기수선충당금으로 사용
은 불가
질의회신
질의
 장기수선충당금을 입주자대표회의
의결로
회신
장기수선계획에 포함되지 않은 난방방
식의 전환을 위한 공사비와 CCTV 공사
비로 사용이 가능한지?
 장기수선충당금은 장기수선계획에
따라 사용하여야 함
장기수선충당금을 난방방식전환을
위한 공사비와 CCTV설치공사비로 사
용하고자하는 경우에는 주택법시행규
칙 제26조에 따라 입주자과반수의 서
면동의를 얻어 장기수선계획을 조정한
후 조정된 장기수선계획에 따라 사용할
수 있음
주요 판례
사건개요
 입주자 대표회장과 관리소장
이 장기수선충당금을 정당한
사용근거가 없이 인출하여 입
주자대표회의 임원들에게 지
급할 명절선물비용으로 사용
하고 해당 금원을 잡수익이라
고 주장하여 입주자대표회의
동의를 얻어 사용했으므로 불
법영득의사가 없다고 주장함
.
판결
 장기수선충당금을 포함한 장기수선충당
금의 이자도 주택법령에 따라 엄격하게
용도가 제한된 금원으로 봐야 하므로 이
를 다른 용도로 사용한 것은 횡령에 해당
된다고 판단함(대법원 확정)
주택관리업자 및 사업자선정지침의 목적
• 주택법시행령 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 법 시
행령 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 법 시행령 제
55조의4에 따른 공사 및 용역 등 사업자의 선정에 관하여 위임된 사
항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함
주택관리업자 및 사업자선정지침의 적용대상
1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 「주택법 시행령」(
이하 “영”이라 한다) 제55조의4제1항제2호에 따라 공사의 사업자를 선
정하는 경우
2. 관리주체가 영 제55조의4제1항제1호에 따라 청소, 경비, 소독, 승강기
유지, 지능형 홈네크워크, 수선․유지(냉방․난방시설의 청소를 포함한다)
및 물품의 구입과 매각 등을 위하여 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는
경우
입찰의 종류와 방법
사업자 선정의 방법
- 경쟁입찰
공개경쟁입찰의 종류
가. 일반경쟁입찰
나. 제한경쟁입찰 –사업실적, 기술능력, 자본금을 제한
-유효한 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 함
다. 지명경쟁입찰 – 5인이상의 입찰대상자에게 지명통지
- 2인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 함
- 입찰시행 전 사전행위 – 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰을 시행하고자하는 경
우에는 사전에 입주자대표회의의 의결을 얻어야 함
수의계약
1. 공산품을 구입하는 경우
2. 공사 및 용역 등의 금액이 200만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우
3. 2회 이상 유찰된 경우(일반경쟁입찰로 한정한다)
4. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족
도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로
관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의
의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우
5. 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표 4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사
업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자
대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우
6. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경
우
입찰의 무효
1. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원
으로 한정한다)이 아닌 자의 입찰
2. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰
3. 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 정정날인을 누락한 입찰
4. 담합하거나 타인의 경쟁참가를 방해하거나 입주자대표회의 또는 관리주체의 업무집행
을 방해한 자의 입찰
5. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰. 이 경우 입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또
는 회사명을 기재한 경우와 입찰참가신청서를 제출할 때에 사용신고한 인감과 다른 인감
으로 날인된 경우도 포함
6. 입찰참가자가 3인이었으나 그중 2인이 무효인 경우
7. 입찰서 및 제출서류를 그 도착일시까지 정해진 입찰장소에 도착하지 아니한 입찰
8. 입찰보증금의 납부일시까지 정해진 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰
*주택관리업자 및 사업자선정지침 별표3참조
입찰의 주요내용
1. 입찰공고기간
- 입찰예정일로부터 14일 전(단 입주자대표회의에서 의결한 긴급입찰 및 재공고는 7일)
2. 공고내용, 참가자격, 제출서류, 현장설명 시 필요사항
- 주택관리업자 및 사업자선정지침의 내용에 따름
3. 입찰가격 산출
- 부가가치세를 제외한 금액
4. 보증금
- 입찰보증금: 입찰금액의 5% 이상
- 계약이행 보증금: 공사계약-계약금액의20%, 용역 및 단가계약-계약금액의 10%
*계약금액이 200만원 이하인 경우에는 면제가능
입찰결과 공개
1. 주택관리업자 또는 사업자의 상호․주소․대표자 및 연락처
2. 계약기간
3. 낙찰금액
4. 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)
시행시기: 2014.6.25
낙찰자의 결정
주택관리업자 및 사업자 선정방법
구분
계약대상물
- 공동주택 위탁관리
1.주택관리업자
- 하자보수보증금으로 직접보수
하자보수
하는 공사
장기수선
가.
-장기수선계획에 따른 각종 공사
공사
-관리비 중 수선유지비를 사용하는
일반보수
공사
선정
입찰방법
경쟁입찰
경쟁입찰
경쟁입찰
경쟁입찰
(공사금액 200만
원 이하 예외)
낙찰방법
계약자
적격심사제
입주자
(최저낙찰제)
대표회의
적격심사제
입주자
(최저낙찰제)
대표회의
적격심사제
입주자
(최저낙찰제)
대표회의
적격심사제
(최저낙찰제)
관리주체
- 경비
- 청소
- 소독
- 승강기유지
- 지능형홈네트워크
나. 용역
- 전기안전관리
- 정화조청소, 관리
2.
경쟁입찰
(용역금액 200만
원 이하 예외)
적격심사제
(최저낙찰제)
관리주체
- 저수조 청소
사업자
- 건축물 안전진단
- 주민운동시설의 위탁
- 기타 용역
구입
다.
물품
매각
잡수입
라.기타
보험
계약
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우
1. 사업자를 선정하는 경우에는 사전에 입주자대표회의의의결을거쳐야한다.
2. 일반보수업자의선정은 입주자대표회의에서승인한사업계획및예산에따라야한다.
3. 입찰과정은입주자대표회의의감사가 참관할수 있도록한다.
- 물품 등 자산구입
(차량,경유,비품등)
- 재활용품 판매
- 고정자산 처분 등
광고게재 등
경쟁입찰
(구입가격 200만
원 이하 예외)
경쟁입찰
(매각금액 200만
원 이하 예외)
경쟁입찰
(수입금액 또는 보험료
보험계약
200만
원 이하 예외)
적격심사제
(최저낙찰제)
적격심사제
(최고낙찰제)
관리주체
관리주체
적격심사제
(최고낙찰제)
(최저낙찰제)
관리주체
질의회신
질의
회신
입주자대표회의에서 주택관리
업자 및 하자보수보증금을 사용
하여 직접공사하는 사업자를 선
정하는 경우 또는 관리사무소장
이 사업자를 선정할 때에 제한
경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰을
실시한 후 유찰 시에도 수의계
약이 가능한지
1. 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우
에는 다시 입찰공고하여야 하며, 2
회차까지 유찰된 경우에는 3회차에
는 수의계약을 할 수 있습니다. 이
는 일반경쟁입찰에 한하여 적용하
는 것임
2.제한경쟁입찰(3인 이상이 제한경
쟁입찰에 적합하게 응찰하여야 함)
이나 지명경쟁입찰(5인 이상 입찰대
상자를 지명하여 그 중에서 2인 이
상이 입찰에 응찰하여야 하는 것임)
의 경우에는 입찰참가자를 제한하
거나 지명한 입찰이므로 미응찰 등
의 사유로 수의계약을 할 수 없음
질의회신
질의
주택화재보험업체 선정 시「주
택관리업자 및 사업자 선정지침」
에 따라야 하는지?
회신
공동주택의 주택화재보험업체
선정은「주택관리업자 및 사업
자 선정지침」에 따라 사업자를
선정해야 하는 것임.
질의회신
질의
국토해양부고시 제2012-600호
의 제29조 제1항에 따르면 입찰
보증금은 입찰금액의 5퍼센트
로 하되, 입찰서를 제출할때에
현금, 공제증권 또는 보증서로
제출하여야 한다.로 규정되어있
습니다.
그렇다면 여기서 입찰보증금은
반드시 임찰금액의 5퍼센트만
을 정확하게 제출하여야 하는지?
정확하게 5퍼센트가 아닌 5퍼센
트이상을 첨부하면 입찰의 무효
사유가 되거나 하지는 않은지?
회신
입찰보증금은 입찰금액의 5퍼센트
로 한다고 정하고 있습니다. 이와
관련하여 입찰금액의 5퍼센트에 미
달하는 금액을 입찰보증금으로 납
부한다면 소정의 입찰보증금을 납
부하지 않은 입찰에 해당되어 동 지
침 [별표 3] 제14호에 따라 무효로
처리하는 것이 타당할 것이나, 이와
달리 입찰금액의 5퍼센트를 초과하
난 금액을 입찰보증금으로 납부한
경우는 입찰보증금을 받는 취지를
고려할 때 입찰참가자격에 영향을
주지 않을 것으로 판단되니 참고하
시기 바랍니다.
질의회신
질의
국토해양부 고시 제2012-885
호 주택관리업자 및 사업자선정
지침 [별표2]의4.5.항 관련 수
의계약으로 의결된 경우
1) 계약의 내용(조건)을 변경할
수 있는지요?
예) 계약기간-2년, 계약금액150만원/월, 소독횟수-연4회
2) 변경 가능하다면 절차는?
회신
1.'주택관리업자 및 사업자 선정지
침(제2012-600호, 2012.9.11.)'
[별표 2] 제4호 또는 제5호에 따라
기존 사업자를 다시 선정하여 수의
계약을 하는 경우 반드시 기존 계약
내용대로 계약을 해야 하는 것은 아
니며, 새로 계약을 체결하는 시점에
서의 판단에 따라 계약내용을 변경
하는 것이 금지되는 것은 아님.
2. 계약조건의 변경절차에 대하여
주택법령 및 지침에서 정하는 절차
는 없는 바, 공동주택의 관리규약
등에 따라 합리적으로 판단하는 것
임.
질의회신
질의
회신
「주택관리업자 및 사업자 선정
지침」에 따른 입찰과정에서 주
택관리업자가 위탁관리수수료
8개월분을 발전기금으로 제공
하기로 입찰서를 제출한 경우
유효한지?
입찰과정에서 주택관리업자가
위탁관리수수료 8개월분을 발
전기금으로 입주자대표회의에
제공하기로 입찰서를 제출한
경우에는 그 입찰서는 「주택
관리업자 및 사업자 선정지침」
제9조제2항에 따라 무효로 판
단 됩니다.
질의회신
질의
회신
입주자대표회의에서 주택관리
공동주택의 관리주체는 경비, 청
업자 선정 시 그 주택 관리업
소 등 용역을 위해 사업자를
자가 경비나 청소 용역업체를
선정할 경우에는 경쟁입찰(최
수의계약에 의해 업체 선정이
저낙찰제, 적격심사제)에 의하
가능한지?
도록 하고 있으므로(지침 별표4)
수의계약으로 업체 선정은 불가
함
질의회신
질의
공사 및 용역의 입찰공고는
어디에 하는지?
회신
공사 및 용역의 입찰공고의 경우,
지침 개정(‘12.9.11)전에는 일간
신문, 입찰전문사이트 등에 가능
하였으나, 현재는 공동주택관리
정보시스템(www.k-apt.go.kr)에
반드시 공고하여야 함
(일간신문 등에 병행하여 공고하
는 것은 가능)
질의회신
질의
회신
단지 사정상 예산이 한정되어
있는 경우 입찰가격 상한을
미리 정하여 공고 할 수 있는
지?
단지 여건에 따라 예산이 한정되
는 등 필요가 있다면 입찰공고
시 입찰가격 상한을 공고할 수
있음 이 경우 사전에 건축사,
기술사 등 전문가의 확인 후 가
능함 (지침 제16조제2항)
질의회신
질의
알뜰시장 주관업자나 재활용품
수거업자 선정 시 수의계약에
의한 재계약이 가능한지?
회신
계약기간이 만료되는 기존 사
업자(공사 사업자 제외)의 사업
수행실적을 평가하여 다시 계
약이 필요하다고 입주자대표회
의에서 의결하는 경우에는 수
의계약이 가능함(지침 별표2)
질의회신
질의
주택관리업자 및 사업자 선정
지침을 위반한 경우 처벌 및 처
분근거는?
회신
주택관리업자 및 사업자 선정지
침에 대해 해당 공동주택 관리
의 지도·감독 권한을 가진 시장
·군수·구청장은 주택법 제59조
및 주택법 제101조에 따라 시
정명령 또는 과태료를 부과할
수 있음
질의회신
질의
1.주택법시행령 별표8 '주택관리
업의 등록기준'상의 기술인력이
별표5의 기술자 추가보유에 포
함인지,별도인지?
2.1인이 건축기사, 전기산업기사,
공인중개사 등 (비고2)상의 3개
의 자격을 보유한 경우 기술자
숫자를 1인으로 보는지, 3인으로
보는지?
3.(비고2:기술자 등 보유항목)에
서 임대사업자, 부동산투자회사
(부동산투자법). 건설업자(건설
업법)는 무엇을 말하는지?
회신
1. 주택법시행령 제68조 제1항과 관련
하여 [별표 8] 주택관리업의 등록기준
에서 정한 기술인력은 '주택관리업자
및 사업자 선정지침(제2012-600호)
[별표 5]에서 정하고 있는 기술자 추가
보유에 포함되지 않음.
2. 1인당 1개 자격만 인정하는 것이므
로 1인이 복수의 자격을 소지하고 있는
경우에는 인정받을 한 개의 자격을 정
하여야 함.
3. 주택관리업자가 별도로 예시한 해당
법령에 따른 사업자가 되기 위해 정한
요건을 충족하고 그에 따른 등록을 마
친 경우를 의미하는 것임
질의회신
질의
어린이집 운영자 선정 시 주택
관리업자 및 사업자 선정지침을
적용해야 하는지?
회신
어린이집 운영자 선정은 주택
관리업자 및 사업자 선정지침
적용을 받지 않음.