아파트 관리 유의사항 - 예산•회계분야 -

조성환

(정일회계법인 공인회계사)

목차

1. 회계처리기준 2. 예산분야 3. 세무분야 4. 장기수선충당금 5. 이익잉여금(잡수입) 처분 6. 공동체활성화단체지원적립금 7. 사업자 선정을 위한 계약방법 관련 8. 입주자대표회의 운영비 9. 사용료 부과 차액 10. 주차충당금 11. 과다부과한 퇴직급여, 연차수당, 수선충당금 등을 장기수선 충당금으로 적립 12. 기타

회계처리기준

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서울특별시 공동주택 관리규약준칙(규약)



공동주택관리 회계처리기준(기준)

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주택법, 시행령, 시행규칙(법,령,규칙) - 장기수선충당금 부과, 사용



일반기업회계기준

예산분야

 사업계획 및 예산안을 매 회계 연도 개시 1개월 전까지 입주 자대표회의에 제출하여 승인 (령 제55조의 2)  매년 11월 15일까지 차년도 세 입세출예산을 편성하여 당해연 도 12월 10일까지 입주자대표 회의의 승인(기준 제21조)  예산집행실적을 작성하여 입주 자대표회의에 보고, 입주자에 게 공시- 매 분기말(기준 제29 조)     

예산 미편성 사업계획서 미편성 기한이 지나서 편성 예산안,사업계획 부실

※ 수선 계획만 첨부

예산집행실적 미작성, 미 공시

세무분야

 비수익사업 : 납세의무 없음  수익사업(잡수입)에 대한 부가가치세, 법인세,주민세 납부의무(법인세법 제3 조) - 이자수입 - 어린이집 등 임대수입 - 재활용수입 - 알뜰시장수입 - 광고수입 - 중계기임대수입 - 검침수당 - 주차료수입  세무상 혜택 - 고유목적사업준비금 설정 ○ 이자수입 : 100% ○ 기타 수익사업소득 : 50%  고유번호증⇒사업자등록증(법인으)로 변경하지 않음(사업자등록 미신고)  수익사업의 전부 또는 일부 무신고  세무조사 후에도 미신고 - 부당과소신고 가산세 40% 적용 ※ 일반과소신고가산세:10%

주차장수입관련 국세청 예규



법인, 서면인터넷방문상담2팀-799, 2006.05.09

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 「국세기본법」 제13조 제2항의 규정에 의거 법인으 로 보는 단체로 승인받은 아파트 입주자대표회의가 관리비 외에 별도로 징 수하는 1가구 2차량 등에 대한 주차장 사용료는 「법인세법」 제3조 의 규정 에 의한 수익사업에 해당하는 것이며, 수익사업을 개시하는 때에는 법」 제110조 및 같은법 제111조 의 규정에 의하여 수익사업개시신고 및 사 업자등록(부가가치세 과세사업을 개시하는 경우에는 규정에 따라 사업자등록)을 하여야 하는 것입니다.

「법인세 부가가치세법 제5조 의 

법인, 서면인터넷방문상담2팀-2430, 2004.11.24

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 국세기본법 제13조 제2항의 규정에 의거 법인으로 보는 단체로 승인 받은 아파트 입주자대표회의가 관리비 외에 별도로 징수 하는 1가구 2차량 등에 대한 주차장 사용료, 단지 내 일부 장소의 제공대가 로 지급받는 금액(알뜰장터 사용수입, 게시물 부착수입 등)은 법인세법 제3 조 의 규정에 의한 수익사업에 해당하는 것입니다.

장기수선충당금

• 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요 한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립(법 제51조) • 장기수선계획의 수립 기준 : 별표 5(규칙 제26조)  장기수선충당금과 수선유지비를 구분하지 않고 혼용하여 부과 - 오배수관 교체(수선충당금) - LED 등 전면교체(수선유지비) - 소방시설공사(수선충당금) - 전자식인터폰 교체공사(예비비) - 회의실 CCTV•방송설비(수선유지비) - 옥상방수공사(예비비) - 통합관제시스템구축(경비비로 60개월 분할 부과) - 어린이놀이터공사(예비비) - 승강기 보수공사(수선충당금) ※ 승강기 비상통화장치 : 장시수선계 획 조정후 장기수선충당금 사용  수선유지비(충당금) 과다 부과, 장기수선에 사용

장기수선충당금 - 계속

   장기수선계획을 3년마다 검토•조정(법 제 47조) 장기수선계획에 따른 적정 금액을 부과  장기수선충당금은 관리주체가 사용계획 서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거 쳐 집행(령 제66조) 직전년도 12월 31일을 기준으로 장기수 선계획에 따라 적립해야 하는 장기수선충 당금, 실제로 적립한 장기수선충당금, 집 행금액(공사명 및 지출금액 등을 포함한 다) 및 잔액을 입주자등이 잘 알 수 있도 록 별지 제6호 서식에 따라 작성하여 매 년 3월말까지 게시판, 인터넷 홈페이지, 통합정보마당에 공개(규약 58조)  장기수선계획을 수립하지 않거나 수립 부 실  부과 금액이 크게 부족 ※ 노후된 아파트 : 장기수선충당금 부족으로 은행차입금으로 공사, 소유자가 이자까지 부 담  사용계획서 및 의결을 거치지 않고 수의 계약 명목으로 지출 ※ 전문가 자문단 자문(공사 1억원 이상, 용역 5천만원 이상)  실제 적립한 장기수선충당금, 집행금액 및 잔액은 게시판이나 인터넷 홈페이지나 통합정보마당에 공개하여야 함에도 미 공 개  장기수선이 아닌 소송비용 등 목적외 사 용

이익잉여금(잡수입) 처분

 ②잡수입을 공동체 활성화와 주민자치 활 동 촉진을 위하여 필요한 비용으로 우선 지출할 수 있다.

 ③ 제2항에 따른 잡수입의 지출 후 집행 잔액 중 입주자가 적립에 기여한 다음 각 호의 사항은 장기수선충당금으로 적립 - 중계기 설치에서 발생한 잡수입 - 어린이집 운영에 따른 임대료 등 - 기타(장기수선충당예치금이자수입, 옥외광 고판 광고수입 등)  ④제2항에 따른 잡수입의 지출 후 집행잔 액 중 입주자와 사용자가 함께 적립에 기 여한 다음 각 호의 잡수입은 관리비에서 차감하거나 예비비로 적립 - 재활용품 수입 - 알뜰시장 운영수입 - 광고판 게시 등 수입 - 기타(연체료, 검침수입 등) (규약 59조)  원칙없이 임의로 잉여금 처분  장기수선충당금 부족을 이유로 전액 장기수선충당금으로 적립  연체료수입 등 일부 잡수입을 ③항으 로 오해하여 예비비로 적립해야 할 잡 수익을 장기수선충당금으로 적립  잉여금을 고정자산 취득에 사용  규약 변경전의 기준에 따라 관리비 예 산의 2/100를 예비비로 적립 후 잔액 을 장기수선충당금으로 적립  당기순이익 일부를 차기로 이월 ※ 당해연도 당기순이익은 당기에 전액 처분이 원칙

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공동체활성화단체(노인정, 부녀회 등) 지원적립금

공동주택활성화 단체를 구성하기 위하여는 대표자, 구성원 등이 포 함된 신고서, 사업계획서 등을 입 주자대표회의에 제출하고 승인을 받아 운영 사업비는 잡수입의 100분의 40(예 시) 범위 내에서 지원단체에 지원 할 수 있음.   입대의 승인없이 운영 신고되지 않은 단체에 지원 이익잉여금은 공동주택적립금, 공 동체활성화단체지원적립금, 장기 수선충당부채적립금, 이월이익잉 여금으로 분류  규약에 명시된 지원범위를 초과  잡지출 또는 예비비에서 지출 (규약 제4장, 제33조의2~33조의 6, 기준 65조)

사업자 선정을 계약 방법 관련

《관련 규정》  법 제45조(관리비 등의 납부 및 공개 등) - 전자입찰방식 또는 기타  1.

령 제55조의 4(관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 ) 사업자 선정 원칙 : 경쟁입찰 2.

사업자 선정 주체 ☞ 관리업체가 사업자를 선정하는 경우 : 입대의 사항을 제외한 계약 ☞ 입대의가 사업자를 선정하는 경우 - 관리주체(주택관리업자) 선정 - 하자보수보증금 사용하는 공사 - 장기수선충당금을 사용하는 공사 - 전기안전관리를 위한 용역  국토해양부고시 2014-393호(주택관리업자 및 사업자 선정지침) : 별첨

위반 사례

              수의계약 사유가 아닌 공사를 수의계약 하나의 공사를 200만원 이하로 쪼개어 무자격업체와 수의계약 소방시설을 설계 ․ 시공하거나 감리하려는 자는 소방시설업을 등록한 자 만이 할 수 있으나 시공자격이 없는 업체와 수의계약 승강기 부품교체공사 업체 선정 입찰공고를 하면서 참가자격을 과도하게 제한하여 모든 업체가 입찰참가 자격이 없는 자가 되어 규정에 따라 무효처리 되었어야 하나 재공고 절차 없이 특정업체를 낙찰자로 선정 입주자대표회의에서 승강기 유지보수업체를 지명경쟁 방법으로 선정하기로 의결하였으나, 관리소장이 의결내용과 다르게 기존 유지보수업체인 (주) ✲✲ 와 수의계약 체결 공사물량 과다 산출, 공사단가를 높여 관리비 누수 입찰참가자 중 없이 ▢▢ 업체보다 낮은 입찰가를 제시한 업체가 4개사가 있었음에도 특별한 사정 ▢▢ 업체를 낙찰업체로 선정 입찰참가업체 9개중 최저가 업체를 낙찰자로 선정하지 않고, ▢▢▢▢▢ 건설(주)로부터 별도의 견적서(410,000천원)을 제출받아 낙찰자로 선정 일반경쟁입찰은 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있으나 2회차에서 수 의계약 제한경쟁입찰은 유효한 3인 이상의 입찰 참가 신청이 있어야 하나 입찰자가 3인 미만이거 나 유찰시 수의계약 적격심사제를 한다고 한 후 평가표가 없거나, 평가가 부실 알뜰시장 업체선정 입찰과정에서 **,000천원에 낙찰된 ㈜ ▢▢▢▢ 보다 높은 금액을 써 낸 ㈜ ○○○○물산이 특별한 이유없이 업체선정에서 배제 일반 공사•용역의 계약당사자가 권한이 없는 입대의 회장.

발전기금 제공업체와 계약

입주자대표회의 운영비

 운영비는 다과 음료, 교통비, 통신비 등으로 사용하되 위 락의 목적으로 사용할 수 없 다(규약 32조)  입주자대표회의운영비 사용 규정 제8조에 의한 운영비 : 회의비•업무추진비•교통비 등 실비보상금•공동체활성 화단체 운영지원금•교육및 자문비•보험료로 구성         경조사비 지출 출석수당을 출석여부에 관 계없이 지출 과다한 선물비 연말 회식비 내부분쟁으로 두 개의 입대 의 구성으로 운영비 이중 지 출 개인 소송비 지출 심야시간대에 술집에서 사 용 회장•감사 이외의 대표들에 게 위원회 명목으로 활동비 지급

사용료(전기,수도,가스,난방비 등) 부과 차액



사용료의 세대별 부담액 산정방 법

세대별 부담액 산정 방법 = 세 대별 사용료+공동 사용료 - 세대별 사용료 : 세대별사용량에 고지단가를 적 용하여 산출 - 공동 사용료 : (전체 고지서 금액 – 세대별부 과금액 합계)을 면적비율로 부 과  부과차익이 발생한 경우, 부과 차익을 공동사용료에서 정산하 지 않고 충당금으로 적립 후 차 월 이후에 부과부족액이 발생 하면 충당금에서 사용 ⇒ 당월 정산 원칙  부과차액이 발생한 때에는 당 월 공동사용료에서 차감하여 정산 처리 (규약 61조)

주차충당금

 주차충당부채 : 주차장보수에 사용 될 예정이나 금액, 지급시기, 대상 이 확정되지 않은 충당부채 (기준 별지 제10호서식 계정과목 해설)  주차시설 수선충당금은 다음의 용 도에 사용하는 것을 원칙으로 한 다.

1. 차단기 설치 운영에 사용한 비용 의 충당 2. 차량 스티커 제작에 사용한 비용 의 충당 3. 기타 주차 관련 시설의 개∙보수 및 유지 관리 비용 (서울특별시 주차장 관리규정)  주차장 보수 공사, 차선도색공사, 주차장 청소비, 주차위반스티커인 쇄, 자량리모컨 등 주차장 물품구 입, 공사비 등을 지출한 경우 주차 충당금에서 우선 사용하여야 하나 수선유지비나 잡비로 계상하여 관 리비로 부과하거나 잡지출이나 예 비비로 사용.

 주차리모컨, 주차위반스티커 비용 만 주차충당금에서 사용하고 기타 주차장보수공사, 차선도색비용 등 은 수선유지비로 관리비 부과

과다부과한 퇴직급여, 연차수당, 수선충 당금 등을 장기수선충당금으로 적립

•

관리비는 합리적으로 예산을 편성하여 부과 하고, 실제 지출액과 차이가 발생하는 경우 에는 정산을 하거나 다음 관리비 부과시 조정



2013년말 퇴직금 및 연차수당 추계액 초과 금액, 수선충당금 지 출예상 초과금액 등을 장기수선충당금으로 적립

        

기타

퇴직충당예치금, 주차충당예치금, 승강기충당예치금 등 1년 동안 지출거래 가 거의 없는 예금은 정기예금이나 입출금이 비교적 자유로우면서 금리가 높은 회전식예금, MMDA 등 수익이 높은 예금으로 운용하여야 하나 보통예 금으로 운영 퇴직급여, 주차료수입, 승강기수입, 잡수입 등을 별도 통장으로 관리하여야 하나 관리비통장에 통합 운영 독서실, 주민운동시설 등 공동주택의 입주자 공유인 복리시설은 주택법 제 42조제2항제1호 및 주택법 시행령 제47조 제1항 별표3에 따라 영리목적으 로 사용하거나 제3자에게 영리목적으로 운영하도록 할 수 없음에도 위탁이 아닌 임대로 운영, 지하주차장을 창고로 용도변경하여 무단 임대.

잡수입이 발생하는 공용시설물의 사용료 부과기준은 입대의 의결이 있어야 하나 의결없었으며, 계약사항이 차기 입대의에게 인수인계가 안되어 수입 이 중단됨.

정당한 채권자가 아닌 사업자에게 입금 적격 증빙(세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표 등)을 수취 하지 않아 회계투명성 저하 주차카드키, 현관문카드 보증금을 부채로 계상하여야 하나 잡수입으로 회 계처리한 후 잡지출에 사용함으로서 반환재원이 없어짐.

재무제표,공사•용역에 대한 입찰공고, 계약에 관한 사항, 관리비등의 사업계 획 및 예산안, 관리비등의 회계감사보고서, 공사•용역 정보 등 공시 불이행 입대의 회의록 관리부실 : 관리규약에서 정한 회의록을 작성하지 않거나 안 건에 대한 의사 표시여부 등을 확인 할 수 없음