Transcript 사업환경 분석 Ⅲ
November 2012
2
Ⅰ
사업 개요
Ⅱ
개발환경 분석
Ⅲ
사업환경 분석
Ⅳ
개발컨셉 및 마케팅
Ⅴ
사업비용 분석
Ⅰ
3
사업 개요
1
본건 사업개요
2
건축 개요
3
층별 개요
4
도면
5
사업지 위치
Ⅱ
개발환경 분석
Ⅲ
사업환경 분석
Ⅳ
개발컨셉 및 마케팅
Ⅴ
사업비용 분석
Ⅰ
사업 개요
본건 사업개요
본건 사업은 인천광역시 남동구 구월동 1131-7,8번지 일대 715.20M²(216.35평)의 일반상업지역 부지에
부속시설 및 병원, 기타 근린생활시설이 포함된 특2급 호텔 건물을 신축하는 사업으로 최고의 수익을
목표로 합니다.
[ Project Site ]
예술회관역(롯데백화점인천점)
사업지
4
사업 개요
Ⅰ
건축개요
위치
인천광역시 남동구 구월동 1131-7,8번지
지역/지구
일반상업지역,방화지구,중심미관지구,제1종지구단위계획구역
대지면적
715.20 M²(216.35 py)
건축면적
425.25 M²(128.64 py)
연면적
6,813.94 M²(2,061.22 py)
용적율
825.70% (허용상한 1,000%)
건폐율
59.46% (법정 70%)
구조
철근콘크리트 구조
층수
지하2층, 지상15층
주차대수
27대 (자주식 11대, 기계식 16대)
건물구성
관광숙박시설
기타
객실규모 : 127실
5
사업지
일반상업지역
예술회관역
Ⅰ
사업 개요
층별개요
면적
층별
6
용도
M²
PY
지상 15층
399.68
120.90
객실
지상 14층
399.68
120.90
객실
지상 13층
399.68
120.90
객실
지상 12층
399.68
120.90
객실
지상 11층
399.68
120.90
객실
지상 10층
408.75
123.65
객실
지상 9층
408.75
123.65
객실
지상 8층
408.75
123.65
객실
지상 7층
408.75
123.65
객실
지상 6층
408.75
123.65
객실
지상 5층
408.75
123.65
객실
지상 4층
408.75
123.65
객실
지상 3층
415.43
125.67
일식, 회의실
지상 2층
365.09
110.44
연회장(뷔페식당)
지상 1층
341.87
103.42
로비
지하 1층
505.29
152.85
주차장, 휘트니스
지하 2층
326.61
98.80
전기실, 기계실, 발전기실
합계
6,813.94
2,061.22
사업 개요
Ⅰ
도면
대지 위치
인천광역시 남동구 구월동 1131-7,8번지
대지 면적
715.20
지역/지구
규
모
건축 면적
연면적
용적율산정면적
건폐율
용적율
건물 용도
건물 구조
도로
일반상업지역,방화지구,중심미관지구,제1종지구단위계획구역
지하2층,지상15층 ( 최고높이:57.90M )
425.25
6,813.94
5,905.41
59.46%
825.70%
관광숙박시설
철근콘크리트
15M 도로, 8M 보행자우선도로접함
주차 산정
조경 면적
인센티브
공개공지
7
관광숙박: 300M2당 1대
법
정
계
획
주차장
전면공지
공개공지
계
법
계
정
획
(단위M2)
계획27대 /법정:22대 (숙박시설: 6,472.35M2/300=21.57대)
대지면적의 15%
107.28
108.98M2 ( 지상 : 55.34 + 옥상 : 53.64 )
허용용적율*(계획면적/대지면적)*0.4=800*(115.78/715.20)*0.4=51.80%
허용용적율*(계획면적/대지면적)*0.3=800*(54.08/715.20)*0.3=18.15%
기준용적율*(설치면적-의무면적/대지면적)*a=800*(55.34-35.76)/715.20)*0.4=8.76%, a=0.4(피로티)
허용용적율+인센티브=800+(51.80+18.15+8.76)=878.71%
대지면적의 5%
35.76
55.34
비
고
3층이상,20층이하
법정70%
허용800%,상한1000%
자주11대/기계16대, 법정주차의
50%=10.78대<자주식11대
법정이상 : 15.24%
인센티브 합계:78.71%
숙박시설:10,000M2미만
대지면적의5%이상
사업 개요
Ⅰ
도면
8
사업 개요
Ⅰ
도면
9
사업 개요
Ⅰ
도면
10
사업 개요
Ⅰ
도면
11
사업 개요
Ⅰ
도면
12
사업 개요
Ⅰ
도면
13
Ⅰ
사업 개요
사업지 위치
14
15
Ⅰ
사업 개요
Ⅱ
개발환경 분석
1
입지환경 분석
2
교통환경 분석
3
상권환경 분석
Ⅲ
사업환경 분석
Ⅳ
개발컨셉 및 마케팅
Ⅴ
사업비용 분석
Ⅱ
개발환경 분석
입지환경 분석
자연적 특성
인천 남동구는 상공업중심의 도심지역과 택지개발, 대단위 아파트 조성등 쾌적한
신주거 환경으로 형성되어 있으며, 그 중 구월동은 인천광역시청, 교육청,
종합문화예술회관, 인천터미널등 공공기관과 금융업 기업체 및 쇼핑, 의료 등
행정,문화,금융,경제의 주요기관이 밀집되어 있는 요충지이다.
지리적 특성
인천 남동구는 북쪽과 동쪽으로 만월산, 철마산, 거마산이 부평구와 경계를 이루고
서쪽으로 바다와 접한 소래포구 및 106만평 규모의 광활한 해양생태공원 조성지가
있으며, 남동쪽으로 수인산업도로를 경계로 경기도 시흥, 부천과 접해 있으며, 대규모
공업단지인 논현고잔동에 남동인더스파크가 위치하고 있어 환황해권 대외 교역의
교두보 역할을 하고 있으며, 또한 제2경인고속도로, 서해안고속도로, 외곽순환도로
및 도시전철통과지역으로 교통의 요충지로서 서해안 시대를 여는 중핵도시기능을
담당하게 될 것으로 전망되고 있으며, 그 중심에 위치한 구월동은 인천의
비즈니스,생활,문화의 중심부에 위치하여 있으며, 인천지하철 1호선, 2호선과 수도권
광역급행열차 GTX를 아우르는 트리플 역세권이 형성되고 있다.
16
Ⅱ
개발환경 분석
교통환경 분석
트리플 초특급 역세권!
인천지하철 1호선, 2호선과 수도권 광역급행열차 GTX를 아우르는 트리플 역세권과 인천의
비즈니스, 생활, 문화의 중심부에 위치한 사업지는 초특급 역세권에 위치하고 있습니다.
광역으로 통하는 교통인프라
경인고속도로 – 서울 및 부천, 인천국제공항을 빠르게 연결합니다.
서울외곽순환도로 – 일산 및 과천, 의왕, 안양지역까지 직행합니다.
경인국도 – 서울 영등포 및 구로 진입이 한결 용이합니다.
환승 가능한 더블 역세권
인천 지하철 1호선과 인천지하철 2호선(2013년 완공예정) 환승역
시내버스 노선의 80%가 경유하는 인천의 교통 요충지
산업공단 근로자 및 서울지역 출퇴근 이용객의 꾸준한 증가
17
Ⅱ
개발환경 분석
상권환경 분석
구월동 상권의 현위치
인천 구월동 상권은 계산지구와 함께 인천의 대표적인 신흥상권으로 평가받는다.
역세권에 자연적으로 형성된 구상권인 부평·동인천·주안과 달리 택지개발지구라는 게
특징이다. 공공기관·백화점·병원·공원·예술회관과 어우러진 인천 남동구의 핵심
상권이라고 할 수 있다.
구월동 상권의 특징
구월동 상권의 가장 큰 특징 가운데 한 가지는 집객시설이 풍부하다는 점이다.
인천시청을 비롯해 경찰청·노동청·한국전력공사·근로복지공단 등 공공기관과 까르푸(CGV)·롯데백화점·뉴코아·신세계·이마트 등의
대형판매시설, 그리고 인천종합터미널·예술회관과 7개의 금융기관 등 수많은 시설들이 들어서 있다.
이로인해 학생부터 중·장년층에 이르기까지 다양한 계층의 사람들이 모여들어 소비를 한다. 특히 10~20대는 영화관 및 예술회관
외에 로데오거리에서 많은 시간을 보내며 쇼핑과 문화를 즐긴다.
구월동 상권의 미래
상권 북쪽의 간석동 일대와 시청 동쪽의 구월퍼스트시티 및 만수동, 서쪽의 문학동·학익동일대, 남쪽에 위치한 남동공단, 연수구에
이르는 풍부한 배후가구는 구월동 상권의 발전을 보장한다. 275만명이 거주하는 인천에서도 신흥상권으로 분류되는 구월동은
핵심판매상권으로 성장할 수 있는 다양한 요건을 갖춘 유망 입지“로 분석되며, 특히 10~20대가 모이는 곳을 메인상권으로 보는
최근의 추세를 감안하면 앞으로도 규모가 더 커질 수밖에 없을 것이라는 분석이다.
18
19
Ⅰ
사업 개요
Ⅱ
개발환경 분석
Ⅲ
사업환경 분석
1
호텔사업 추진배경
2
외국인 입국자 예상 추이
3
2012년 상반기 외국인 입국자 현황
4
인천지역 호텔업 등록현황
5
아시아경기대회 기대효과
6
S.W.O.T 분석
Ⅳ
개발컨셉 및 마케팅
Ⅴ
사업비용 분석
Ⅲ
사업환경 분석
호텔사업 추진배경
추진배경
지난해 한국을 방문한 외국인 수가 980만이 넘어 바야흐로 1천만 외국인 관광객 및 비즈니스고객 (하루 출장비 $150 안팎)들이
상용목적으로 입국하고 있으나 도심지내 이들이 체류할 수 있는 숙박 시설이 턱 없이 부족해 한국을 방문하는 외국인 관광객이 더
늘어나도 걱정인 상황이다. 더구나, 이전 한국 숙박시설은 고가의 럭셔리 호텔이 아니면 검증이 안된 저가형 숙소인 모텔이나
여관으로 양분 되어 있다.
필요성의 증가
2003년 이후 한류 등 국제적으로 우리나라를 찾는 외국관광객이 꾸준히 증가하고 있는 추세이다. 특히 일본, 중국 등 아시아
국가들의 비중이 높게 나타나고 있으며, 이들은 경제적 부담이 큰 특1급 호텔보다는 합리적인 비용수준에서 고품질의 특화된
서비스를 제공받을 수 있는 중저가 숙소에 대한 선호도가 높게 나타나고 있으나 이들 수요를 충족할 수 있는 중저가호텔은
절대부족한 상황.
수요 및 숙박시설현황
2014년 인천아시안게임을 유치한 인천광역시의 2011년 말 기준 숙박시설(특2급호텔 이상) 현황은 필요 객실 2,832실중 가용 객실
2,400실로 432실이 부족한 상황으로 숙박시설 확충이 무엇보다 시급한 상황이다. 또한 관광산업 활성화 및 지역경제 활성화 효과를
위해서도 중저가호텔은 선택이 아닌 필수이며, 아시아드 선수촌이 들어서는 구월동은 2014 아시안게임의 직접적인 수혜지역으로
중저가호텔이 들어서기엔 부족함이 없는 입지조건이다.
20
Ⅲ
사업환경 분석
외국인 입국자 예상 추이
구분
2007년
2008년
2009년
2010년
2011년
2012년
2013년
2014년
전체
6,448
6,891
7,818
8,798
9,463
10,101
10,672
11,154
일본
2,236
2,378
3,053
3,023
2,987
2,997
2,918
2,868
중국
1,069
1,168
1,342
1,875
2,419
2,830
3,240
3,550
대만
335
320
381
406
461
511
573
624
홍콩
140
160
216
229
240
250
573
624
동남아
967
1,066
1,082
1,305
1,384
1,490
1,570
1,650
기타
1,701
1,798
1,743
1,959
1,972
2,023
2,113
2,198
미국달러
929.2
1,102.6
1,264.5
1,151.1
1,096.1
1,046.4
1,010.0
990.0
일본100엔
789.8
1,076.6
1,364.0
1,319.9
1,305.2
1,268.9
1,235.0
1,200.0
중국위안
122.2
159.4
186.8
170.8
166.1
167.6
163.4
159.9
전세계
401.0
2.9
(1)
5.0
4.4
4.5
4.4
4.6
한국
5.1
2.5
0.3
6.3
4.4
4.2
4.2
4.1
중국
9.7
9.6
9.2
10.3
9.6
9.5
9.4
9.0
일본
2.3
(1.2)
(6)
3.9
1.5
2.1
0.7
1.6
입국자수(천명)
환율(평균,원)
GDP성장률(%)
자료 : 문화체육관광부, 외환은행, Bloomberg, 신한금융투자
21
Ⅲ
사업환경 분석
2012년 상반기 외국인 입국자 현황
2012년 상반기 외래관광객 작년 대비 100만 명 증가
2012년 6월까지 외래관광객 23% 증가한 534만명
2012년 5월까지 관광수지 적자 1.4억 불로 크게 줄어, 흑자에 청신호
문화체육관광부(장관 최광식)는 2012년 상반기 외래관광객 입출국 및 관광수지 통계를 발표하였다.
< 올해 말까지 외래관광객 1,100만 명 무난히 달성 가능 >
2012년 상반기 외래관광객은 전년 433만 명에서 23% 증가한 533만 명에 이를 것으로 예상되는데, 이는 작년보다 100만 명이
늘어난 수치이다. 이러한 추세로 볼 때 연말까지는 올해 유치 목표 1,100만 명을 무난히 달성할 것으로 전망된다.
이러한 외래관광객의 급증은 작년 초반의 연평도사건에 의한 남북정세 불안과, 동일본 지진 및 방사능 피해 불안에 따른 동북아 지역
여행심리 위축 분위기를 벗어나기 위해 작년 하반기에 집중적으로 전개한 ‘안전한 한국’이 주효하였고, 특히 한국대중가요(K-POP)
인기를 활용한 한류 마케팅, 쇼핑매력 홍보 등의 효과가 올 상반기까지 지속되었기 때문인 것으로 분석된다.
또한 이는 외래관광객 방한비자 개선, 공항․항만 출입국 편의 지원 등 정부의 적극적인 제도 개선에도 큰 영향을 받은 것으로 보인다.
작년 동일본 재지진 이후 우리 관광의 최대 시장인 일본의 방한객은 감소하였으나, 신한류 열풍, 엔고현상 등 우호적 환경을 바탕으로
문화체육관광부, 한국관광공사가 방한수요 조기회복을 위한 마케팅을 진행한 결과, 작년 하반기 이후 일본 관광객의 방한은 지속적인
성장세를 보이고 있으며, 올해 상반기에는 전년 대비 약 30% 증가한 182만 명의 일본 관광객이 방한한 것으로 보인다. 중국화 강세를
기회로 삼아 제2시장인 중국의 관광객들을 대상으로 방한 쇼핑관광 매력을 적극적으로 홍보한 것에 힘입어 올해 상반기에는 전년 대비
약 30% 증가한 120만 명의 중국 관광객이 방한한 것으로 분석되었다.
앞으로 문화체육관광부, 한국관광공사는 숙박, 가이드, 안내체계 등 수용태세를 개선하고, 의료, 공연, MICE 등 고부가가치 관광 상품을
지속적으로 개발하여 외래관광객 1,000만 명 유치를 조기에 달성하고, 관광수지 흑자를 낼 수 있도록 노력을 경주해 나갈 계획이다.
<자료출처:문화체육관광부 2012.07.10>
22
사업환경 분석
Ⅲ
인천지역 호텔업 등록현황
객
번호
등급
합계
호
텔
명
스탠더드 디럭스
Standard Deluxe
실
스위트
Suite
수
소
한실
9
재
지
소계
등록연월
(변경등록)
2,400
1
특1급
파라다이스 호텔 인천
67
92
17
176
중구 항동1가3-2
1965.12
2
특1급
하얏트리젠시 인천 호텔
488
24
11
523
중구 운서동 2850
2003.09
3
특1급
쉐라톤 인천호텔
305
16
321
연수구 송도동 6-9
2009.07
(2010.08)
특1급 소계
3
4
특2급
라마다송도호텔
5
특2급
로얄관광호텔
6
특2급
베스트웨스턴
인천 에어포트호텔
7
특2급
8
9
178
3
202
연수구 동춘동 812
1985.1
112
6
118
남동구 간석동 173-4
1992.01
21
271
14
306
중구 운서동 2850
2004.02
하버파크호텔
210
3
213
중구 항동3가 5
2009.07
특2급
베스트웨스턴 프리미어
송도 파크 호텔
274
21
5
300
연수구 송도동 93-1
2009.07
(2010.12)
특2급
베니키아 프리미어
송도 브릿지 호텔
235
2
4
241
연수구 송도동 10-2
2009.07
(2011.01)
특2급 소계
23
1,020
6
21
1,380
Ⅲ
사업환경 분석
아시아경기대회 기대효과
인천을 ‘세계 일류 명품도시, 인천’으로 비상하게 할 아시아경기대회의 파급효과는
다음의 「대외경제정책연구원 용역결과(2006.7.3)」 로 입증된다
< 대외경제정책연구원 용역결과(2006.7.3) >
인천 아시아경기대회가 성공적으로 개최됐을 경우 전국적으로 12조9천억원의
생산유발효과와 부가가치 5조6천억원의 효과가 발생한다.
26만8천여명의 고용창출로 인천뿐만 아니라 우리나라로서도 확실한 경제적
이득을 거두게 된다.
인천 아시아경기대회는 또한 관광 인천의 밑거름이 돼 줄 것이다.
즉 아시아경기대회 인천유치에 따른 도로와 가로 정비는 물론이고
사회기반시설과 통신, 교통 인프라 구축 등이 국고와 시비, 민자를 통하여
자연스럽게 이루어진다. 뿐더러 세계 규모의 국제컨벤션센터와 50개 이상의
특급호텔 등이 들어서면 인천의 자산이 되며 향후 관광인천 발전에 기여할 것
이란 사실은 쉽게 짐작할 수 있다.
이와 함께, 투자유치는 가속화될 것이다. 아시아 40억 인구의 눈과 귀가 몰릴 인천 아시아경기대회는 송도국제도시에 세계인의
이목을 집중시키고 언론의 스포트라이트를 자연스레 받아 그 자체로 인천을 세계무대에 소개하는 자리가 돼 줄 것이다.
이는 거대 해외자본의 투자유치를 더욱 앞당기는 계기이기도 하다.
2014년 인천 아시아경기대회의 성공적 개최는 아시아지역 스포츠 발전과 국제스포츠를 통한 지방도시 발전의 성공적 모델을
제시할 것이다.
24
Ⅲ
사업환경 분석
S.W.O.T 분석
강 점(Strength)
인천시내 호텔 공급 부족으로 인하여 수요성이
매우 우수함
인천지하철 1호선 및 2호선 지하철역과 가깝고
제1,2경인고속도로 인접으로 서울 진입 용이
롯데백화점 및 신세계백화점을 중심으로 형성
되어 있는 구월동 상업지역에 속해 있어 유동
인구가 풍부하여 고정 수요층 확보 용이
사업지 인근 아시아드선수촌 조성에 따른 후광
효과
기 회(Opportunity)
2015년 말까지 ‘관광숙박시설확충을위한특별법’에
따른 관광숙박시설의 사업승인 및 인허가 절차
간소화, 관광진흥개발기금 우선지원, 용적률 및
주차장 등 다양한 특례 제공
아시안게임 및 한류, K-pop 영향에 따른 외국인
관광객 증가
아파트 투자 관망세에 따른 투자자의 투자처 전환
인천지역 중저가 숙박(호텔)시설 공급부족 상황
25
약 점(Weakness)
수용 곤란한 고분양가 책정시 미분양 발생 가능
☞ 초기 붐업 실패시 미분양 장기화 가능성
서울이 아닌 인천이라는 소비자의 고정 관념
객실판매 편중으로 인한 부대시설의 미약
국내 중저가호텔에 대한 신뢰성 부족
위 협(Threat)
해외 선진호텔업계의 중저가브랜드 호텔 국내시장
진출로 인한 경쟁 호텔의 증가
특급 호텔들의 위기의식으로 인한 가격 인하
국내외 경기침체로 인한 소비심리 위축
전반적인 부동산 경기 침체에 따른 부동산 시장
관망 상태
Ⅰ
사업 개요
Ⅱ
개발환경 분석
Ⅲ
사업환경 분석
Ⅳ
개발컨셉 및 마케팅
Ⅴ
26
1
개발 구상
2
개발 컨셉
3
운영계획
4
마케팅 전략 및 계획
사업비용 분석
Ⅳ 개발컨셉 및 마케팅
개발 구상
27
1
정부시책의 강력한 부동산 정책에 APT, 주상복합 등의 천편 일률적인 시행사업의 위축과 후퇴로 잠시
틈새시장의 역할을 자청했던 도시형생활주택과 오피스텔도 현재는 포화 상태에 의한 침체기를 여실히
보여주고 있는 실정인 바,
2
이에 따라 그간 일부에 국한 되었던 “타운하우스”, “전용콘도미니엄” 글로벌 시대를 지향했던 “호텔 및
레지던스”등이 새로운 부동산 시장을 이끌고 있는 도래 시점에서
3
당사는 이에 현 사업지의 탁월한 입지 위치, 정부의 특별법 제정으로 관광숙박시설의 사업승인 및 인허가
절차 간소화, 관광진흥개발기금 우선지원 등 다양한 특례 제공에 편승한 중저가 숙박시설과 부대시설을 통한
수익 창출등 다양한 측면적 검토를 통하여 현재 국내 관광 우위를 점유하는 다국적 외국인 관광객을 깊이
염두에 두고
4
투자금의 일정 수익을 보장하는 객실 분양으로 부동산 시장의 새로운 트렌드 창출 취지와 아울러 상가
부분도 투자 및 운영에 동시에 부가가치를 줄 수 있는 “ SHOP”개발로“윈-윈” 계획을 추구하고자 하는
전환적 발상과 더불어
5
국내 최초 호텔 & 리조트 운영 전문 법인인 “㈜에이치.티.씨”와 연계한 운영으로 공신력 확보 및 수익율
극대화 추구
Ⅳ 개발컨셉 및 마케팅
개발 컨셉
Rational Business Hotel
HOTEL 객실 127실
신개념의 특급 호텔 수준의
고품격호텔
24시간 지원되는 호텔 서비스
상가의 활용
부대시설 및 서비스 편의시설
외국인 의료관광객을 위한
논스톱 의료 서비스
휘트니스센타, 뷔페,
회의실, 로비, 일식점
객실 고객을 위한 식사서비스 및
지역민을 위한 프리미엄 뷔페 운용
숙박+관광+쇼핑의 종합적인
특급호텔 수준의 호텔
가격
품격있는
호텔서비스
특1급
호텔
특2급
HOTEL
호텔
Guwol
1급
호텔
외국인 관광객을
위한 합리적인
호텔
숙박특화형
호텔
부담없는
숙박료
원,
투룸
오피
스텔
시설 및 서비스 수준
28
Ⅳ 개발컨셉 및 마케팅
운영계획
HOTEL
Guwol
분양,임대/운영,관리
호텔 객실
뷔페
시행사 & 운영사
연회장
휘트니스센타
일식점
분양,임대 / 운영 관리를 통한 지속적인 건물가치 향상 및 고품격 서비스 제공
분양자의 투자비에 대한 고정적인 투자 수익율 확보 및 부가가치 창출
29
시설물 관리
Ⅳ 개발컨셉 및 마케팅
마케팅 전략 및 계획
초기
마케팅 전략
잠재적 수요자의
심리적투자욕구자극
인지도
구축
수요자붐형성
입소문유발
중·후기
실질적 집객+ 실계약
마케팅 계획
오프라인
투자타켓의세미나운영
홍보기사와광고를통한마케팅
경제지특집기사의자연스러운
붐유도
일간지, 경제지, 무가지등
다양한매체구성의효과
전단을통한집객확보
연계성
온라인, 오프라인
매체의 적절한 Mix
매체 연결을 통한
시너지 효과
온라인
네이버 뉴스캐스트를
이용한 효율적 광고
온라인신문의TEXT광고를통한
효과극대화
지속적인노출을통한장기적
관점의꾸준한수요자유지
효율적 매체계획으로 실 투자자 극대화 + 비용대비 월등한 문의콜 확보
30
31
Ⅰ
사업 개요
Ⅱ
개발환경 분석
Ⅲ
사업환경 분석
Ⅳ
개발컨셉 및 마케팅
Ⅴ
사업비용 분석
1
사업비용 분석표
2
호텔운영이익 분석표
Ⅴ
사업비용 분석
사업비용 분석표
작성일자 : 2012.11.20
항목
토
지
매
입
공
사
비
용
역
비
(단위 : 천원)
내용
단위
단가
토지매입비
216.35
평
13,000
취득제세금
토지비
소계
2,964,550
도급공사비
2061
평
4,200
인테리어공사비
2061
평
1,800
소계
4.60%
2061
평
100
206,100
2061
평
100
206,100
측량/지질조사비
1
식
한전불입금
1
식
33,000
상수도 시설분담금
1
식
29,790
하수 원인자부담금
1
식
광고기획 및 선전비
1
식
400,000
400,000
홍보물 제작비
1
식
150,000
150,000
회원모집 및 유지관리비
1
식
150,000
150,000
소계
700,000
공사비
18
개월
기
공사비 대출이자
10
개월
타
일반관리비
12
개월
예비비
1식
2.3%
92,724
155,514
보존등기비
69.3%
6,000
418,200
토지비 대출이자
16.6%
3,709,800
12,366,000
감리비
사업비용 총계
1131-7,8번지
8,656,200
설계비
소계
32
2,810,000
비고
25,290
소계
마
케
팅
비
비율%
129,260
중개수수료
소계
분
담
금
금액
10,000
0.9%
온라인&지면광고
카다록, 전단지
3.9%
390,766
3.16%
171,000
19억, 연리6.0%
366,833
124억, 연리3.55%
120,000
200,000
1,248,599
17,852,863
7.0%
100.0%
VAT별도
Ⅴ
사업비용 분석
호텔운영이익 분석표
작성일자 : 2012.11.20
항목
수
입
비
용
(단위 : 천원)
내용
단위
단가
비고
지하1층 근생시설
72
평
1,200
86,400
분양가(평당 400만원)의 30% 적용
2층 근린생활시설
138
평
1,500
207,000
분양가(평당 500만원)의 30% 적용
3층 근린생활시설
72
평
1,500
108,000
분양가(평당 500만원)의 30% 적용
상
가
임
대
료
지하1층 근생시설
12
월
1,152
13,824
분양가 70%에서 보증금을 제외한 금액
2층 근린생활시설
12
월
2,760
33,120
분양가 70%에서 보증금을 제외한 금액
3층 근린생활시설
12
월
1,440
17,280
분양가 70%에서 보증금을 제외한 금액
12평형 객실
22
실
27,740
610,280
(95,000원 * 365일) * 80%(가동율)
13평형 객실
99
실
29,200
2,890,800
(100,000원 * 365일) * 80%(가동율)
23평형 객실
4
실
52,560
210,240
(180,000원 * 365일) * 80%(가동율)
24평형 객실
1
실
55,480
55,480
(190,000원 * 365일) * 80%(가동율)
27평형 객실
1
실
61,320
61,320
(210,000원 * 365일) * 80%(가동율)
소계
127
소계
0.0%
소계
64,224
수입 총계
금
융
비
용
관
리
비
용
사업비 대출이자
98.3%
100.0%
1,047,088
관리자
1
인
45,000
45,000
총무회계
1
인
20,000
20,000
시설관리인원
4
인
24,000
96,000
주차요원
2
인
18,000
36,000
호텔운영직원
5
인
35,000
175,000
소계
1,047,088
청소원
10
인
9,600
96,000
건물운영관리비
12
월
35,000
420,000
시설유지관리비
1
식
{사업비(179억)-보증금(4억)} * 6%
26.9%
(전기2, 소방1, 시설1)
76,562
소계
1년 운영이익
3,828,120
식
세전이익
401,400 (계약해지후 환불)
1.7%
3,892,344
1
지출 총계
33
비율%
상
가
보
증
금
객
실
숙
박
료
지
출
비
용
금액
객실수입비용 * 2%
964,562
24.8%
2,011,650
51.7%
1,880,694
48.3%