Transcript (주제2) 토지가격비준표 개선방안(최성미).

토지가격비준표 개선방안
한 국 감 정 원 부동산연구원
최성미 부연구위원
1
목 차
Ⅰ
서론
Ⅱ
현행 토지가격비준표 작성 절차
Ⅲ
토지가격비준표 개선의 기본 틀
Ⅳ
베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
Ⅴ
결론
2
Ⅰ. 서론
□ 연구의 배경 및 필요성
개별공시지가의 적정성 : 표준지 공시지가와 비준표 모형에 의해 좌우
일부 비준표 항목의 큰 가격배율 차
→ 개별 필지간, 표준지와 개별 필지간 지가불균형 유발
비준표 배율조정에 관한 종합성, 객관성이 결여된 지자체 의견
비준표 배율조정을 최소화 할 수 있는 방법론 검토 필요
3
Ⅰ. 서론
□ 연구의 목표
토지가격비준표의 적정성 제고 방안 마련
1
전문가의 주관적 평가 경험과 지식이 반영된 계량모형 구축
2
미시적인 지가변화폭과 지가변화요인 반영
3
표준지 분포의 지역별 편차 축소
4
Ⅱ. 현행 토지가격비준표 작성 절차
□ 토지가격비준표의 개념
개별토지에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있도록 고안된 간이 지가산정표
개별공시지가 = 표준지 공시지가(비교표준지의 가격) x 토지가격비준표 가격배율
전국의 읍면동 용도지역별로 지목, 토지면적, 용도지구 등 18개 특성에 대한 배율표가
작성되고 있음
[현행 토지가격비준표 중 토지용도 배율표(예)]
토지용도
주거용
상업업무
주상복합
공업용
전
답
임야
주거용
1.00
1.36
1.19
0.98
0.80
0.77
0.49
상업업무
0.74
1.00
0.88
0.72
0.59
0.57
0.36
주상복합
0.84
1.14
1.00
0.82
0.67
0.65
0.41
공업용
1.02
1.39
1.21
1.00
0.82
0.79
0.50
전
1.25
1.70
1.49
1.23
1.00
0.96
0.61
답
1.30
1.77
1.55
1.27
1.04
1.00
0.64
임야
2.04
2.78
2.43
2.00
1.63
1.57
1.00
5
Ⅱ. 현행 토지가격비준표 작성 절차
□ 현행 토지가격비준표 프로세스
의견조사단계 : 지역현황 파악, 가격배율 및 비준표 활용기준 관련 의견 수렴
검토단계 : 최적지가 모형 설정
검증단계 : 지가모형에 대한 검증 통해 가격배율(안) 산출
확정단계 : 가격배율(안)에 대한 협의 통해 가격배율 확정
6
Ⅲ. 토지가격비준표 개선의 기본 틀
□ 전문가의 정성적 평가지식 반영
표준지 공시지가, 전문가 지식, 실거래가격을 기초로 베이지안 모형 적용
현행 비준표와의 차이
- 현행 비준표 : 모형 설정 후 도출된 배율에 조정의견을 반영하여 가격배율(안) 도출
- 베이지안 모형 : 모형설정 단계에서 전문가 의견이 반영되어 배율 도출
7
Ⅲ. 토지가격비준표 개선의 기본 틀
□ 유사가격권별 미시적 비준표 작성
유사가격권별 미시적 비준표 작성
가격배율 적정성 개선, 필지별 지가균형성 제고
8
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
□ 베이지안(Bayesian)의 개념
1) 베이지안 추론
모수 : 과거 경험이나 전문가의 견해 등을 통해 계량화가 가능한 확률변수
사후분포 : 자료의 정보와 사전정보를 결합하여 모수에 대한 정보를 업데이트
베이지안 방법의 모든 추론의 근거
2) 우도함수(likelihood), 사전분포(prior), 사후분포(posterior)
우도함수
사전분포
(자료정보)
Update!
사후분포
9
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
3) 베이지안 방법의 장점과 단점
 과거 경험이나 전문가의 견해 등을 사전정보로 이용할 수 있음
장점
 표본의 수가 작은 경우, 정확한 추론 결과 제시 가능
 계층적 모형을 사용함으로써 주위로부터 정보를 빌려와서(borrowing strength)
분석의 정밀도를 높일 수 있음
단점
 다양한 사전분포를 고려한 민감도 분석 필요함
 사후분포의 계산 복잡, 분석 소프트웨어가 제한적
4) 베이지안 방법의 활용사례
경제, 보건의료, 품질관리, 금융 등 다양한 분야에서 활발히 적용되고 있으며
최근 국내외 부동산 분야에서도 활용되고 있음
10
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
□ 전문가 설문조사 및 사전분포의 설정
1) 전문가 설문조사
구분
조사기간
조사대상
내용
• 2014년 11월 6일(목) ~ 11월 14일(금)
• 한국감정원 본·지사 내 지가변동률 담당자, 표준주택업무 담당자,
감정평가업무 담당자
조사내용
• 도시규모별, 용도지역별, 토지 특성요인별 격차율
조사결과
• 28개 본·지사 총 122부 회수
2) 사전분포 설정
exp(회귀계수)=격차율 → 로그격차율의 평균(μ), 분산(σ2) 계산
각 회귀계수에 대해 p(β) ~ N(μ, σ2) 설정
11
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
□ 미시적 베이지안 모형분석(사례연구)
1) 분석개요
기초자료
실거래 자료, 표준지 공시지가, 전문가 설문조사 자료
Hedonic
model
방법론
Bayesian
hedonic
Model
모형설정
현행 비준표 항목 변수의 축소 및 확대, 특성변수 내 세부 항목의 통합 및 분리를
통한 변수 재설정
분석지역
서울 25개 구, 경북 영천시
12
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
2) 헤도닉 모형과 베이지안 모형의 비교
다중회귀분석 결과에 비해 베이지안 분석 결과가 배율의 방향성, 크기 측면에서 개선됨
- 전문가 의견이 반영되어 각 특성항목의 가격 배율 격차가 축소 조정됨
[영천시 시내지역의 주거지역 사례]
토지용도
고저
형상
항목
헤도닉
베이지안
항목
헤도닉
베이지안
항목
헤도닉
베이지안
주거용
1.00
1.00
저지
1.15
0.90
정방형
1.00
1.00
상업업무
3.93
1.35
평지
1.00
1.00
가장형
1.00
1.05
주상복합
3.83
1.23
완경사
0.91
0.93
세장형
0.87
0.96
전
2.70
0.82
급경사
0.65
0.76
사다리형
0.93
0.96
답
2.36
0.75
-
-
비정형
0.70
0.77
방위
도로접면
항목
헤도닉
베이지안
항목
헤도닉
베이지안
남향
1.00
1.00
광로
2.57
1.77
동향
0.93
0.97
중로
1.66
1.35
서향
0.85
0.96
소로
1.26
1.16
북향
0.86
0.92
세로
1.00
1.00
13
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
3) 미시비준표
현행 비준표는 읍면동 용도지역을 하나의 유사가격권으로 상정하여 작성
→ 동일용도지역 내 가격 형성 및 분포가 다양하게 나타나고 있는 부분 반영 어려움
시군구 내 동일 용도지역과 토지이용상황을 가격권별로 구분하여 비준표 작성
[현행비준표(서울시 구로구 주거지역)]
방위
형상
도로접면
남향
1.00
정방형
1.00
광대한면
1.28
동향
0.99
가장형
1.00
광대소각
1.38
서향
0.98
세장형
1.00
광대세각
1.35
북향
0.98
사다리형
0.98
중로한면
1.18
삼각형
0.95
중로각지
1.24
고저
평지
1.00
역삼각형
0.90
소로한면
1.06
저지
0.97
부정형
0.95
소로각지
1.10
완경사
0.96
자루형
0.90
세로가
1.00
급경사
0.86
세각가
1.04
고지
0.84
세로불
0.90
세각불
0.91
맹지
0.86
14
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
[특성요인별 가격배율의 변동폭(서울시 구로구 주거지역 주거용)]
15
Ⅳ. 베이지안 모형에 기초한 비준표 작성 방안
[특성요인별 가격배율의 변동폭(서울시 구로구 주거지역 상업업무용)]
16
Ⅴ. 결론
미시적 비준표
- 유사가격권 설정 연구와 연계
- 전문가 의견 수렴 정교화
- 연속형 변수에 대한 검토
- 정교한 분석모델 구축 방안 마련
17
18