Transcript 토지의 주변환경과 개발가능성 확인하기

토지구입방법 및 유의할 점
토지 매매 시 먼저 본인의 상황을 먼저 파악하는 것이 필요하다.
첫째, 토지를 구입 할 때 ‘어떤 목적을 갖고 있는지 정확히 파악하기’ 그 목적은
직장생활 은퇴 후 노후를 설계하기 위한 토지가 될 수 있고 복잡한 도시생활을
탈피하여 세컨드 하우스개념으로 주말주택(농장)이 될 수도 있다. 투자목적이
분명해 졌을 때 토지를 매매·구입할 시기와 선택, 땅에 대한 애정과 소중함이
생기기 때문이다. 좋은 땅과 좋지 않는 땅을 나누는 건 굉장히 주관적이고 나누
기 어려운 부분이다. 이유는 어떠한 토지를 봤을 때, 이 토지가 나에게는 전원
주택을 올리기에 안성맞춤인 땅인지 다른 투자가 왔을 때는 투자가치를 느끼지
못할 수도 있기 때문이다.
둘째, 토지의 입지적 ‘접근성’ 확인하기
토지의 모양·주변환경·진입의 도로의 유무 등 다양한 관점에서 투자할 땅을 관
찰해야 하는 것이다. 진입도로를 확인 할 때는 공공기관확인작업 또한 필요하
다.
셋째, 지적도 상에서의 ‘땅의 “모양”과 “경계”’를 확인하기
부동산 투자를 할 때는 공부상 내용은 파악하고 또 전문가 도움이 절대적으로
필요하다.
넷째, 토지의 주변환경과 개발가능성 확인하기
토지이용계획확인서, 용도지역,관리지역,피해야 할 토지 토지투자요령
※토지이용계획확인서
1) 개념
토지에 대한 공법상의 제한사항을 확인 할 수 있는 서류로 도시관리
계획으로 결정·고시된 내용 / 다른 법률에 의해 결정·고시된 지역·지
구·구역 등의 지정 / 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정 여부 등에
관한 계획을 확인하는 서류
2) 내용
• 토지가 어떻게 이용가능한지 /
어떤 종류의 건축물을 지을 수 있는지 등
토지 이용 전반에 관한 규제사항 기재
• 땅의 현재 상태와 활용가능성여부를 보여 주기 때문에
땅 투자하려면 반드시 살펴봐야 함
3
3) 확인내용
용
1
도시관리
계
획
도
지
역
(제1종전용•제2종전용•제1종일반•제2종일반•제3종일반•준)주거지역
(중심•일반•근린•유통)상업지역
(전용•일반•준)공업지역
(보전•생산•자연)녹지지역
(보전•생산•계획)관리지역
농림지역
자연환경보전지역
용
도
지
구
(자연•수변•시가지)경관지구
(중심지•역사문화•일반)미관지구
고도지구(
m 이상 • 이하 또는
층 이상 • 이하)
방화지구•방재지구
(문화자원•중요시설물•생태계)보존지구
(학교•공용•항만•공항)시설보호지구
(자연•집단)취락지구
(주거•산업•유통•관광휴향•복합)개발진흥지구
특정용도제한지구
아파트지구, 위락지구, 리모델링지구
기타(
)
용
도
구
역
개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
도시계획시설
도로•공원•기타(
지구단위계획구역
(제1종, 제2종)지구단위계획구역
건폐율( ), 용적률( ), 층수( ), 건축물용도( ) (자세한 사항 별도 확인 :
과)
기
타
)
개발밀도관리구역, 기반시설부담구역, 개발행위허가제한지역,
도시개발구역, 재개발구역, 도시계획입안사항
4
2
군사시설
군사시설보호구역•해군기지구역•군용항공기지구역(비행안전구역,기지보호구역)
해당없음
3
농
지
농업(진흥•보호)구역
해당없음
4
산
림
보전임지(생산•공익)
해당없음
5
자연공원
공원구역•공원보호구역
해당없음
6
수
도
상수원보호구역•수질보전특별대책지역•수변구역
해당없음
7
하
천
하천구역•하천예정지•연안구역•댐건설예정지역
해당없음
8
문 화 재
문화재•문화재보호구역
해당없음
9
전원개발
전원개발사업구역(발전소•변전소) •전원개발사업예정구역
해당없음
10
토지거래
허가구역
해당없음
11
개발사업
택지개발예정지구, (국가•지방•농공)산업단지
해당없음
12
기
타
해당없음
5
1) 용도지역제도, 땅(토지)의 관리계획이다.
첫째, 그 땅에 지을 수 있는 건물의 종류이다.
둘째, 건물의 층수이다.
셋째, 바닥의 활용 정도이다.
<땅의 가치>
산업지역←공업지역←주거지역←녹지지역←관리지역←농림지역←자연환경보
전지역
<용도지역>
주거
도시지역 상업
공업 보존관리지역
녹지 생산관리지역
관리지역
계획관리지역
농림지역
자연환경보전지역
2) 관심을 끄는 특수한 토지
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
맹지이지만 길을 낼 수 있는 땅이다.
맹지에 도로로 내어줄 수 있는 땅도 관심을 둘 만하다.
혐오시설이 들어선 주변의 땅도 관심을 둘 만하다.
정체가 상습적으로 발생하는 지역도 뜨게 된다.
폐유지ㆍ폐천 등의 국공유지도 눈여겨봐야 한다.
분묘가 있는 임야 지분도 살만하다.
폐도에도 관심을 둘 만하다.
저당이 잡혀 경매에 내놓으려는 땅도 투자대상이다.
①
②
③
④
혐오시설 부근에 있는 땅
건축허가를 도저히 받을 수 없는 땅
이미 땅 주인이나 기획부동산 등에서 계발하거나 리모델링한 땅
땅을 산 후 추가비용이 많이 드는 땅
3) 피해야 할 토지
4) 관리지역
- 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적 관리
와 농림업의 진흥 산림의 보전을 위해 농림 또는 자연 환경보전에 준하여
관리가 필요한 지역이다.
보전관리지역 ; 자연환경보호, 수질오염방지,녹지공간 확보, 및 생태계보전등을
위한 보전이 필요한 지역.
생산관리지역 ; 농업, 임업, 어업 등을 위하여 관리가 필요하나 주변과의 관계
를 고려할 때 농림지역으로 관리하기가 곤란한 지역.
계획관리지역 ; 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 제한적
이용과 개발이 필요하여 계획적, 체계적 관리가 필요한 지역
5) 토지 투자 시 유의사항
①
지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라
토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제 각각이다. 따라서 땅을
살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지 기획단 이
라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는
달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안 된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자
를 할 수 있다.
② 토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다.
토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사
가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을
지어 출ㆍ퇴근 하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한
곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중 호우 시 침수피해는 없는
지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
③ 개발계획을 너무 믿지 말자
구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽
다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과는 달리 추진일정이 더디
다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통
부 등에 문의 해봐야 한다.
④ 융자를 조심하라
대부분이 자금 조달로 인한 대출이다 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을
수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환 시를 생각해서 투자하는 것
이 좋다.
⑤여윳돈을 투자하자
부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게 팔리는 것이 아니다. 만약에 급한
일로 인한 자금의 회전이 필요 시 매입금액 보다도 더 싸게 팔게 된다.