Transcript 권리분석 및 현장 컨설팅보고서

o법원: 강릉 o 사건번호: 2012타 경1234호
물건번호: 2번 (입찰 예정일:2000년 00월00일)
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1
법원:
목
사건번호:
차(1)
타경
호
컨설팅 보고서
=====================================================
1.매각 대상물 표시------------------------------4.
2.매각 대상물 현장사진(1)(2)----------------5.
3.위치도/지적도---------------------------------7.
4.내부평면도/토지이용계획도--------------9.
5.등기부 권리 현황-----------------------------11.
6.사용권리 현황---------------------------------12.
7.낙찰가 율 그래프-----------------------------13.
8.예상 낙찰가 율 표----------------------------14.
9.법령규정에 의한 제한사항----------------15.
10.법적권리 위험부담 점검사항(1)(2)---16.
=====================================================
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2
법원:
목
사건번호:
차(2)
타경
호
컨설팅 보고서
======================================================
11.매수인 인수사항부담----------------------18.
12.명도계획 및 비용(1)(2)--------------------19.
13.예상 임대료 수익률 비교(1)(2)----------21.
13.일반매매와 경매 비용 비교표------------23.
14.감정가 대비 경제적 가치표---------------24.
15.종합 대상물 현황표(건축 대장 등)------25.
16.SWOT분석-------------------------------------26.
17.주변매물호가 및 임대 호가표------------27.
18.보고서 확인서명란--------------------------28.
♣위의 사항 기본 보고서 이며 필요시 추가분기록
======================================================
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3
법원:
사건번호:
매각 대상물 표시
타경
호
컨설팅 보고서
----------------------------------------------------------------------------------
대상물의 표시-----------------------------
공부상 표시(주소):
공부 외 표시:
----------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------
매각목록---------------------------------
토 지:
건 물:
기 타:
----------------------------------------------------------------------------------
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4
법원:
사건번호:
현장 사진(1)
타경
호
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5
법원:
사건번호:
현장 사진(2)
타경
호
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6
법원:
위치도
사건번호:
타경
호
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7
법원:
지적도
사건번호:
타경
호
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8
8
법원:
사건번호:
내부 평면도
타경
호
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9
법원:
사건번호:
토지이용계획도
타경
호
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10
법원:
사건번호:
타경
호
대상물의 등기부권리현황
컨설팅 보고서
등기부 권리 현황
1.-1980.03월05일 소유권이전:홍길동
2.-1988.05.월08일 근저당(우리 은행:35,000,000)
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11
법원:
사건번호:
타경
대상물의 사용권리사항
호
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12
법원:
사건번호:
낙찰가 율 그래프
타경
호
컨설팅 보고서
6
5
4
계열 1
계열 2
계열 3
3
2
1
0
항목 1
항목 2
항목 3
항목 4
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13
법원:
사건번호:
예상 낙찰가 표
160
140
120
100
80
60
40
20
0
타경
호
컨설팅 보고서
인근 낙찰사례
70
60
50
40
30
20
10
0
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14
법원:
사건번호:
타경
호
법령 규정에 의한 제한 사항
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15
법원:
사건번호:
타경
호
컨설팅 보고서
법적권리 위험 부담 점검사항(1)
(소유권상실 및 추가위험부담)
소유권 상실위험:
최선 가처분{ x }
최선순위 전소유자에 의한 가압류(인수조건으로 한경우) { 0 }
최우선 순위 청구권가등기(담보가등기 제외) { }
예고 등기{ x }
최선순위 환매 특약(한해 기간) { x }
추가위험부담:
맹 지{ x }
유치권{ 0 }
부속물 매수청구권/제시 외 물건 매수 청구권{ x }
최선순위 저당의 변제 또는 대위변제로 인한 후 순위 권리 { }
전기세 수도세 가스비 공동관리비 { 0 }
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16
법원:
사건번호:
타경
호
컨설팅 보고서
법적권리 위험 부담 점검사항(2)
(사용/수익 제한의 부담)
최선순위 지상권
법정 지상권{ 0 }
분묘 기지권 { x }
최선순위지역권 { 0 }
특수 지역권 { x }
최선순위전세권(배당요구 하지 않을 경우) { }
채무자와 소유자가 다른 경우의
채무자 처의 최선순위 대항력 있는 임차권 { 0 }
세대 합가 의 위험{ x }
소방도로 편입지역{ }
접도지역{ }
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17
법원:
사건번호:
타경
매수인 인수하게 될 부담
호
컨설팅 보고서
부동산 사용비용:
공용관리비: 2002년3월-2003년4월:
수 도 비:2002년3월-2003년4월:
전 기 비:2002년3월-2003년4월:
가 스 비:2002년3월-2003년4월:
+사용자 원칙에 의한 수도,전기,가스비등 실제 전사용자가 사
용한 것은 부담이 없다고 본다.
부동산 건축물 부과비용:
건축과 문의-불법건축물로 인한 강제 이행금 부과이력 없음
제시 외 건물 구청에 신고 될 겨우 제시 외 건물 철거 명령 후
미 이행 시 강제 이행금 부과 될 경우 가능성 있음.
(일부 테라스 또는 보일러 실/추가 증축부분)
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18
법원:
사건번호:
타경
명도 계획 및 비용(1)
호
컨설팅 보고서
명도계획
명도
대상자
권리
관계
예정 기
간
소유자: 홍길동(2층 전부)/
세입자:유관순(1층102호)/세입자:황진이(1층101호)
소유자겸 채무자
주거 임차인
소유자세입자 있는 경우
: 매각대금 납부 후 2-3개월 정도 소요됨
소유자세입자 없는 경우
: 매각대금 납부 후 바로 입주 가능
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19
법원:
사건번호:
타경
명도 계획 및 비용(2)
호
컨설팅 보고서
명도비용
강제
집행
이사
합의
명도
소송
인도명령대상자와 명도 협의가 안 될 때 강제집행 가능함.발생
하는 비용은 평균평당10-12만원으로 살림 및 집기의 양에 따
라 차이가 있음.
소유자겸 채무자:100만원
주거 임차인:101호:배당금액이 있으므로 50만원
102호:배당금액이 없으므로 100만원
잔금 납부 후 6개월 내 인도명령을 부여 받지 않을 경우
명도소송에 의해 강제집행을 부여 받아야 함
그러므로 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청 함.
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20
법원:
사건번호:
타경
호
컨설팅 보고서
예상 수익률 비교 (현 시세 기준)1
매매 의 경우
낙찰금액:00000000원
실투자 금액0000000000원-매매금액0000000원
=매매 차액:0000000원
반 전세의 경우
낙찰금액:00000000원
반 전세 보증금 합계 금액:000000원+
실투자 금액0000000000원-반 전세보증금0000000원
=0000000원
실 투자금액: 0000000원(년: 00000원의 임대료 수입)
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21
법원:
사건번호:
타경
호
컨설팅 보고서
예상 수익률 비교(현 시세 기준)2
전세 의 경우
낙찰금액:00000000원
전세 보증금 합계 금액:000000원
실투자 금액0000000000원-전세보증금0000000원
=0000000원
실투금액: 000000000000원
월세의 경우
낙찰금액:00000000원
월세보증금 합계금액:000000000
실투자 금액0000000000원-월세보증금0000000원
=0000000원
실 투자금액: 0000000원(년: 00000원의 임대료 수입)
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22
법원:
사건번호:
타경
호
컨설팅 보고서
예상 일반매매와 경매비용비교 표
매
매
경
매
취득금액
취 등록세
지방교육세
농어촌 특별세
국민주택채권
등기비용
수수료
체납공과금
명도비용
합
계
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23
법원:
사건번호:
타경
호
감정가 대비 경제적 가치 표
감정 가
격평가
낙찰가
격평가
토지:
건물:
기타:
합계:
m2(
m2(
m2(
평)
평)
평)
원
원
원(제시 외)
원
토지:
건물:
기타:
합계:
m2(
m2(
m2(
평)
평)
평)
원
원
원(제시 외)
원
컨설팅 보고서
원대법률부동산연구소
{부동산 법원경매컨설팅
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24
법원:
사건번호:
종합대상물의 현황
토지
현황
1.위치 및 주변 환경:
2.교통상황:
3.형태 및 이용상태:
4.면접도로현황:
5.토지이용계획 제한사항:
6.기타:
건물
현황
1.건물의 구조:
2.이용상태:
3.설비내역:
4.부합물 및 종물:
5.기타:
타경
호
컨설팅 보고서
원대법률부동산연구소
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25
법원:
사건번호:
타경
SWOT 분석
위치 및 주변 환경
교통상황
형태 및 이용상태
면접도로현황
토지이용계획 제한
사항
위치 및 주변 환경
교통상황
형태 및 이용상태
면접도로현황
토지이용계획 제한사
항
Strength
(강점)
Opportuni
ties(기회)
호
컨설팅 보고서
건물의 구조
이용상태
설비내역
부합물 및 종물
Weakness
(약점)
Threats
(위협)
건물의 구조
이용상태
설비내역
부합물 및 종물
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26
법원:
사건번호:
타경
주변호가조사 현황
매물 현황
대동아파트
대동아파트
대동아파트
호
컨설팅 보고서
대동아파트
매매호가
전세호가
월세호가
매물현황
반 전세호가
교육환경
편의시설
교통환경
기타
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27
법원:
사건번호:
확인 서명란
타경
호
컨설팅 보고서
컨설팅 의뢰인
서명 :
컨설팅 담당자
서명 :
인
담당
팀장
컨설팅 팀장
서명 :
인
대
컨설팅 대표
서명 :
인
컨설팅
의뢰인
담당
직원
표
인
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28
법원:
사건번호:
타경
호
컨설팅 보고서
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29