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서울디지털단지 성공요인 분석 및 Biz-Model 개발
자체 Workshop
2010.12.15.
목차
Part I
: 과업 개요
Part II
: 서울디지털산업단지 발전과정 및 성공요인
Part III
: 서울디지털산업단지 현황 및 과제
Part IV : 산업단지 구조고도화 관련 제도 및 사례분석
Part V
Trinity Holdings
: 산업단지 관련 비즈니스 모델 제시
Industrial Complex BIZ-Model
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Part I. 과업 개요
1. 과업의 배경 및 목적
2. 과업의 내용 및 접근방법
3. 과업의 범위
Trinity Holdings
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1. 과업 배경 및 목적
Part I - 과업 개요
배경
• 급변하는 건설산업 환경에 대처하기 위해 다각적인 부동산 수익모델들의 개발이 필요
한 시점임
• 금융위기 이후 실물경제의 중요성이 다시금 부각되면서 산업단지에 대한 관심이 증대
함
• 60년대 개발된 후 산업구조 변동의 영향으로 슬럼화되었던 구로공단이 2000년대에 들
어 벤처기업 중심의 서울디지털단지로 성공적으로 변화됨
• 서울디지털단지의 성공 이후 정부측에서는 민간유도의 기존공업단지의 재정비 및 산
업구조 고도화를 한국산업단지개발을 위한 핵심전략의 일환으로 규제 완화 및 자금
지원 등 민간지원정책들을 적극적으로 추진 중임.
목적
• 서울디지털 단지의 성공 요인, 현황 및 산업단지 구조고도화 관련 민간지원정책들에
대한 분석을 통해, 국내 및 해외 산업단지 및 부동산 개발 관련 새로운 비즈니스 모델
로서의 적용가능성을 검토하고자 함
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2. 과업의 내용 및 접근방법
Part I - 과업 개요
과업의 내용
• 서울 디지털단지의 성공요인, 현황 및 과제 분석
• 산업단지 구조고도화를 위한 민간지원제도 및
관련 사례검토
• 국내외 산업단지개발 관련 비즈니스 모델로의
적용 가능성 검토
과업의 접근방법
• 문헌조사: 서울다지털단지 발전과정 및 현황,
산업단지 정책 및 관련사례
• 현장답사: 서울디지털단지 최근 현황 및
상세정보
• 관계자 (한국산업단지공단 및 입주업체 협의회)
인터뷰: 공공 및 민간의 요구 및 협력가능성
검토
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2. 과업의 범위
Part I - 과업 개요
시간적 범위
• 1960년대: 구로공단의 형성
• 1980년대: 구로공단의 쇠퇴
• 1990년대: 서울디지털단지의 형성
• 2010년: 서울디지털단지의 현재
공간적 범위
• 서울디지털 제 1, 2, 3단지
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Part II. 서울디지털단지 발전과정 및 성
공요인
1. 구로공단의 형성 및 쇠퇴
2. 서울디지털단지 발전과정
3. 서울디지털단지 개발계획
4. 서울디지털단지 성공요인
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1. 구로공단의 형성 및 쇠퇴
Part II – 발전과정 및 성공요인
1960년대 대내외적 시류에 편입하여 공업위주의 대외지향적 경제개발 전략의 일환으로
국내 최초로 수출산업공단지 조성 (서울 구로, 인천 주안부평)
대외적 상황
대내적 상황
• 전후 최대 호황기를 맞이한 선진국들은 자국의 노동력 부족, 임금상승으로 재구조화 진
행 (국제분업화)
• 미국의 원조가 줄어 경제적 자립을 위해 국가의 정책적 전환이 필요
(농업지향 → 공업지향)
<구로1단지 준공 직후 모습>
구로공단의 ‘구로동’ 입지선정 사유
• 국유지 많아 토지획득이 용이하고 노동력 확보 유리
⇒ 한국경제인협회가 정부에 구로동을 건의 (1993년)
• 당시 구로동은 서울 중심가 재개발로 도심 에서
이주한 난민들의 마을 (원주민조차 없는 서울의 변두리)
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Part II – 발전과정 및 성공요인
1. 구로공단의 형성 및 쇠퇴
60년대 후반 ~ 80년대 중반, 저임금 노동력과 정부의 집중지원에 힘입어 구로공단의 수출실
적은 국내 총수출의 10% 이상을 기록할 정도로 급성장함
구분
1969
1971
1973
1977
1979
1980
수출액
$31,060천
$114,489천
$318,325천
$1,151,260천
$1,631,790천
$1,873,725천
섬유(40.3%)
섬유(51.4%)
섬유(51.8%)
섬유(43.1%)
섬유(41.9%)
섬유(52.2%)
가발(21.6%)
잡화(23.4%)
업종별
점유율
1위
2위 전기전자(21.6%)
전기전자(32.0%) 전기전자(34.3%) 전기전자(35.2%)
구로공단 급성장의 이면
• 당시 농촌의 압출요인으로 인하여 도시로 유입되는 저임금 미숙련 노동력 활용 (지방에서
상경한 미혼여성, 중학교 과정을 마친 젊은이들 등)
• 중화학공업으로의 정부정책 변환에도 불구하고, 세계적인 3저 호황(달러약세, 저유가,
저금리)에 힘입어 섬유봉제 등 경공업을 중심으로 저임금 경쟁력으로 바탕으로 한 수출을
지속시킴
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Part II – 발전과정 및 성공요인
1. 구로공단의 형성 및 쇠퇴
‘80년대 중반 이후, 임금상승과 노사분규로 인한 해외기업 철수 및 동남아시아로의 국내기업
이전 , 미국일본의 시장수축에 따른 수출산업의 침체, 3D기피 등으로 쇠퇴기를 맞이함
구로공단 업종별 해외 공장 진출 현황 (1996년)
식품
섬유
목재
인쇄
석유화학
비금속
1차금속
조립
금속
기타
계
0
23
0
1
1
0
4
20
4
53
• 구로공단의 가장 많은 입주업체와 고용인원을 보유하고 있던 섬유부문과 조립금속
부문에서 대거 해외진출 ⇒ 국내 생산 감축 및 공단 내 고용감소
• 구로공단 수출의 상당 부분을 차지하던 의류업체도 하청, 해외 OEM 등
임금
상승
Trinity Holdings
지가
상승
교통난
증가
노사
분규
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기업이전
수출침체
미국, 일본의
시장수축
2. 서울디지털단지 발전과정
Part II – 발전과정 및 성공요인
• 정부의 지원정책, 벤처창업붐, 분양사업의 수익성 등이 맞물려 단기간의 성장을 이룸.
• 전면적인 마스터플랜 없는 블록별 재정비 방식으로 이루어짐
공급측면의 지원정책들 (사업시행자)
블록별 재정비 방식
정부의 규제완화
• 공장 이전적지별 재개발
• 아파트공장을 수도권 정비계획법에 따른 공장총량규제에서 제외
• 인허가 과정에서 용적률 인센티브를 주는대신
• 아파트형공장 설립주체를 궁공부문에서 민간부문으로 확대
기부체납형식으로 도로확장 및 공원 조성을 위
서울시의 금융지원
한 공간 확보
• 사업시행자에게 건설비의 75%까지 융자(200억 한도)
수요측면의 지원정책들 (입주기업)
서울시의 세제 및 금융지원
• 아파트형공장 입주시 취/등록세 면제 및 재산세 및 종토세 감면
• 최초 입주기업에게 입주자금의 75%까지 융자 (8억 한도)
입지경쟁력의 향상
구로, 금천구청의 기반시설 지원 및 입지환경 개선
• 도로확장, 노후시설 개보수 등 기반시설 확보
• 주차구획선 제거, 전선 지중화, 옥외간판 정비 등 입지환경 개선
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구로공단의 이전적지와 아파트형공장 조성지 (2002)
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2. 서울디지털단지 발전과정
Part II – 발전과정 및 성공요인
주요 연혁
• 1997년 ‘구로공단 첨단화 계획’ 수립 / 산자부 (현 지식경제부)
• 1997년 ‘공업배치및공장설립에관한법률시행령’ 개정
• 2000년 ‘서울디지털산업단지’로 명칭 변경 / 산자부
• 2000년 KICOX 벤처센터 (국내 제1호 벤처집적시설) 준공 / 한국산업단지공단
• 2001년 구로디지털단지역 지구단위계획 수립 / 구로구청
• 2003년 ‘가리봉 균형발전촉진지구’의 지정 / 구로구청
• 2004년 ‘금천패션타운’ 지정 (2단지 중심) / 금천구청
• 2006년 벤처기업협회 이전 (테헤란로  서울디지털단지)
• 2009년 ‘산업단지 리모델링 및 관리운영 개선방안’ 수립
• 2010년 한국디지털산업단지 기업인연합회 사단법인전환
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3. 서울디지털단지 개발계획
Part II – 발전과정 및 성공요인
1997년 「구로공단 첨단화 계획」
 종래 지자체 및 공공기관에 한정되었던 개발주체를 민간에까지 확대하여
민간기업의 자율적 참여를 유도
(간접개발 방식)
Ex) 정부주도 시, 막대한 재정 소요, 임시이주공장 마련, 재정착률 미흡
사업내용
 산업구조 변화에 부응하여 주력업종을 첨단지식산업으로 재편
 4개 첨단지식업종을 중심으로 공단 재편 계획을 수립함
- 고도기술(48.7%), 패션디자인(27.5%), 벤처(17.0%), 기타 지식산업(6.8%)
- 위의 4개 업종을 블록으로 구분하여 약 10년간(‘97-’06) 재배치 추진
 법령 개정 : 「공업배치 및 공장설립에 관한 법률 시행령」, 1997. 7
- 과밀억제지역 내 행위제한, 산업단지 입주기업 제한 등을 완화
- 비제조업 및 R&D 업종의 단지 내 입주 허용
 계획 변경 : 「산업단지 관리기본계획」
- 입주대상을 연구개발, 정보통신, 소프트웨어 등 지식산업만 허용
- 용도구획별 건축허용범위를 조정하여 지식 및 정보통신산업 관련 건축물도 설치 가능토록 함
- 민간 참여 유도를 위해 아파트형공장 자금지원제도 마련 → 민간의 아파트형공장 건설 활성화 계기
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3. 서울디지털단지 개발계획
Part II – 발전과정 및 성공요인
2009년 ‘산업단지 리모델링 및 관리운영 개선방안’ 수립
사업내용
 법령 개정
 계획 변경
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[Back Up] 서울 디지털단지의 성장 (1997 ~ 2010)
입주업체 수
서울디지털산업단지 입주업체수
12,000
9,622
10,000
7,387
8,000
4,000
30,254
2,206
442
23,768
18,155
20,000
747
597
38,652
40,000
30,000
5,124
6,000
2,000
전국 국가산업단지 입주업체수
50,000
10,000
12,086
10,540
8,859
2000년 대비 2009년 1,251% 증가
분양가
2003년 300~340만원/평
Trinity Holdings
→ 2009년 700만원/평
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2000년 대비 2009년 222% 증가
2009년
2008년
2007년
2006년
2005년
2004년
2003년
2002년
2001년
2000년
1999년
1997년
VS
1998년
-
2009년
2008년
2007년
2006년
2005년
2004년
2003년
2002년
2001년
2000년
1999년
1998년
1997년
-
[Back Up] 서울 디지털단지의 성장 (1997 ~ 2010)
입주업체도 2001년에는 전기전자, 기계 등 제조업 관련 기업이 60% 였으나,
2010년은 IT 중심의 비제조 업체가 약 60% 이르는 등
고부가가치산업중심의 산업단지로 성공적인 변화를 지속하고 있음
비제조,
섬유의복,
목재종이,
5.5%
5.2%
2.2%
석유화학,
2.1%
섬유의복,
기계, 5.9%
12.9%
목재종이,
14.6%
전기전자,
전기전자,
35.1%
비제조,
석유화학,
기계, 25.0%
2001년 입주업종 비율
23.0%
59.2%
3.1%
2010년 입주업종 비율
※ 비제조 : 소프트웨어, 엔지니어링, 디자인, 방송영상연구개발, 기타
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[Back Up] 아파트형공장 사례: 대륭건설
회사연혁
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4. [Back Up] 아파트형공장 사례: 대륭건설
회사연혁
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4. [Back Up] 아파트형공장 분양 사례
최근 아파트형공장 현황
(단위 : ㎡)
최종균, 2010, 아파트형공장의 개발 현황과 활성화 방안 연구
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4. 서울 디지털산업단지 성공요인
규제 완화
 96년부터 수도권 총량제 대상에서 아파트형공장은 제외
 제조업에 한정되었던 입주업종을 지식 및 정보통신 산업으로 확대하여 중소벤처기업의 입지난
해소
저비용, 근무환경 양호
 2000년대 초반 강남 분양가의 10~20% 수준으로 사무실 확보 가능
 아파트형공장의 전용면적 비율이 높고, 전기요금도 산업용으로 적용 받아 50% 할인,
내외 인테리어, 지원시설 등이 도심 오피스 수준으로 유지되어 양호한 작업환경 제공
입지 우위
 서울을 포함한 수도권의 인력, 기술, 자본 등의 인프라를 활용
 인력 및 물류의 이동이 편리함. 김포인천국제공항과 근접하여 중소벤처기업의 글로벌 접근성
양호
집적효과
 기업간 커뮤니티 형성, 정보수집 용이 (시너지 가능성 Up)
 한국산업단지공단이 주최하는 ‘서울산학기술포럼’을 통한 경제주체간 네트워크 강화’
 우수기술에 대한 수요기업 발굴, 기술이전 도모
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Part III. 서울 디지털단지 현황 분석
1. 서울디지털단지 현황분석
2. 보완과제 도출
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4. 서울 디지털산업단지 현황 분석 – 1단지
분양가 현황
• 대륭 포스트타워 1차:
지원시설 및 교통
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5. 서울 디지털산업단지 현황 분석 – 2, 3단지
분양현황
지원시설 및 교통
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Part IV. 산업단지 구조고도화 관련 제
도 및 사례 분석
1. 관련 제도 검토
2. 관련 해외사례
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[Back Up] 산업단지 구조고도화 정책
–한국산업단지공단-
추진배경
• 60-80년대 조성된 산업단지는 산업구조 변화, 기반시설 노후화, 주변지역 도심화
등으로 경쟁력 저하
• 수도권과 대도시권 산업단지는 주변지역의 지가상승, 임차기업 증가, 인력난,
교통난 등으로 기업 경영여건 악화
• 산업의 지식기반화, 융복합화, 도시화의 진전 등의 산업단지 패러다임 변화로
인해 구조고도화에 대한 요구 증가
시기별 산업단지 현황
구분
60년대
70년대
80년대
90년대
단지명
서울디지털
부평주안, 울산
반월,구미,여수,창
원, 온산,익산
남동,시화,군산
군장, 녹산,대불,
북평 등
기존 산업단지를 신 성장동력 거점으로 활용하여 산업발전의 활로를 열기 위해
구조고도화 사업 필요
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[Back Up] 산업단지 구조고도화 정책
–한국산업단지공단-
산업단지 구조고도화 최근 추진현황
• ‘09. 4
산업단지 리모델링 및 관리시스템 개선방안 보고
• ‘09. 12
구조고도화 시범단지 선정
• ‘10. 4
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 개정 공포
• ‘10. 6
구조고도화 세부 사업계획 수립
• ‘10. 7
구조고도화사업계획 승인신청
기본방향
구조고도화 정책방향을 수립한 후 지역별단지별 기본계획을 수립하여 단계적으로 사업 추진
1단계 : 정책방향 수립
2단계 : 시범사업 추진
• 비전, 추진전략 수립
• 09.12 시범단지 선정 (3개)
• 실행방안 도출
• 10.04 구조고도화사업실시계획 수
• 중장기 실행계획 수립
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립, 추진
3단계 : 본 사업 추진
• 구조고도화 시범사업의 성과 평가
후, 산업단지 전체를 대상으로 한
본사업 추진 예정
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[Back Up] 산업단지 구조고도화 정책
–한국산업단지공단-
문제점
1. 신규 단지에 대한 지원제도는 양호하나, 기존 단지에 대한 유지보수제도 미흡
•
개발사업이 준공된 산업단지는 기반시설 설치지원 대상에서 제외
•
제도 이원화 : 산집법(구조고도화) & 산입법(재정비) → 관계부처 역할분담 필요
2. 구조고도화의 필요성에 대한 공감대는 확산되었으나, 민간 주도로 추진 가능한
비즈니스모델 발굴 미흡
•
구조고도화사업에는 대규모 비용이 소요 → 정부예산의 지속적 투입 한계
•
정부는 최소지원(trigger money), 민간이 주도할 수 있는 사업모델 발굴 필요
향후추진계획
관련 법제도 정비
• 사업시행자
: 국가, 지자체, 공공+민간
• 사업추진절차
: 계획수립→승인→지구지정→시행
• 구조고도화사업에 대한 정부지원
근거 마련
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민간주도 성공모델 발굴
지원체계 정비
• 각종 규제완화 및 지역경제정책 방
향과 연계한 모델 발굴
(예) 슬럼화구역의 블록형 재개발
• 용적률, 개발부담금 등의 제도개선
을 통해 민간사업참여 활성화 방안
마련 (단기과제)
• 저탄소 녹색성장기조와 연계
(예) 도금, 주물, 금형, 염색 등 기반
기술업종의 이전 집단화를 통해 산
업경쟁력 제고 & 쾌적환경 조성
• 산업단지 구조고도화 사업시행을
위한 추진체계를 마련하고 지원제
도 확충 (장기과제)
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1. 산업단지 구조고도화 관련 제도
법률 검토
• 산집법
지자체별 지원현황
• ㅁ
• ㅇ
• ㅍ
주요 선행연구
• ㅁ
• ㅇ
• ㅍ
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[Back Up] 산업단지에 대한 지원제도
세제지원
입주자
(지방세법 제276조)
(최초 입주시)
• 취득세 & 등록세 면제
• 재산세 5년간 50% 경감
(비수도권은 100% 면제)
건축주
• 취득세 & 등록세 면제
• 재산세 5년간 50% 경감
(비수도권은 100% 면제)
• 종합토지세는 분리과세대상으로 하여 과세 표준액의 50% 경감
금융지원
(서울)
서울신용보증재단에서 서울시중소기업육성기금 지원액 3,200억 원의 일부를
아파트형공장 입주자금으로 지원 : 연리 5%(변동), 3년 거치 5년 균등상환
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[Back Up] 현행 아파트형공장 관련 법률
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제4장의2 ‘아파트형공장’ 주요 내용

설립 : 아파트형공장은 공장설립에 관한 동법의 조항을 준용

자금지원 : 다른 법률 준용 (지방세법 등)

분양방법 : 모집공고안을 작성하여 공개 모집

입주업종 : 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 벤처기업, 생산지원시설 등
(생산지원시설은 건축연면적의 30%수도권, 50%비수도권까지 가능)

관리주체 : 관리단(구분소유 성립하는 경우) 또는 설립자 (구분소유 성립하지 않는 경우)
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[Back Up] 아파트형공장 설립절차
택지취득허가
공장설립 허가
건축허가
• 토지취득허가 신청서
• 설립허가 신청서
• 건축 신청서
• 토지이용 계획서
(설계도, 지적도 포함)
• 사업계획서
• 설계도서
• 공장배치도
• 기타 관련 서류
• 기타 관련 서류
• 기타 관련 서류
분양공고, 계약
시공
• 일간지 공고
• 설계도서
• 공고 후 20일 경과 후
계약 체결
• 감리
준공
• 사용검사 신청서
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•
•
•
•
•
•
분양신청서
도면
입주업체 모집공고안
분양가 내역서
착공 신고서
기타 관련 서류
입주
• 설계도서
• 건축물 관리 대행사 선
정
• 지적정리
• 소유권 보존 등기
• 면적확정
• 공장 설립 완료 보고서
제출
• 제세공과금 납부
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분양승인, 착공
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[Back Up] 전국 산업단지 현황
(2010년 2사분기 현황)
경기
서울
인천
충남
국가
5
일반
42
농공
87
외국
2
국가
1
일반
2
국가
일반
2
7
대전
국가
일반
1
2
일반
95
농공
1
강원
국가 일반 농공 자유 첨단
1
18
충북
38
1
2
국가 일반 농공 외국 첨단
대구
광주
국가
3
국가
2
일반
17
일반
6
농공
47
농공
1
자유
2
외국
1
첨단
1
Trinity Holdings
4
2
46
경북
전북
전남
국가
울산
43
2
1
국가
일반
농공
외국
6
40
59
1
국가 일반 농공 외국
1
12
2
1
국가
일반
농공
2
12
4
경남
국가
일반
농공
외국
자유
5
26
49
1
2
Industrial Complex BIZ-Model
제주
국가
7
일반
58
농공
75
국가
1
외국
1
일반
1
자유
1
농공
3
첨단
1
부산
국가 일반 농공 외국 첨단
1
17
1
1
2
32
2. 산업단지 구조고도화 해외 사례 검토
영국 트래포드 파크
스페인 포블레노우
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Industrial Complex BIZ-Model
33
Part IV. 산업단지 관련 비즈니스 모델
및 전략 제안
1. 국내 적용 모델 및 전략
2. 해외 적용 모델 및 전략
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Industrial Complex BIZ-Model
34
1. 국내사업 모델 및 전략
구조고도화 시범사업단지 내 민간
참여 가능사업 검토
• 반월 시화 단지 사례
• 국가산업단지 vs. 지방산업단지
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Industrial Complex BIZ-Model
35
[Back Up] 사업성 검토 (예시)
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Industrial Complex BIZ-Model
2006, 아파트형공장 사업의 시행방안에 관한 연구
36
2. 해외 사업 모델 및 전략
낙후산업단지 리모델링 관련 노하우 축적
• 낙후산업단지의 구조고도화는 향후 대부분의 후발 개발도상국들의 산업정책에 있어 역
시 필연적 이슈가 될 것임
• 따라서, 시행착오를 통해 쌓은 관련 전략 및 프로세스에 관한 노하우는 해외사업 진출의
중요한 자산이 될 것 임.
IT 및 문화 컨텐츠 산업 지원 특화
• 특히, IT산업 및 문화 컨텐츠 산업에 비교우위를 갖는 우리나라의 여건을 고려하여 이러
한 산업지원에 필요한 기반시설 및 지원시설에 특화할 필요가 있음.
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37