Transcript 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용

공동주택 입주자대표회의 교육
2012.12
목
차
 1. 공동주택 관계법령 소개
 2. 공동주택 관리규약 해설
 3. 공동주택관련법령 소개(주택법 외)
공동주택 관리에 대한 인식 전환
 입주민 참여 확대
 ·공동주택 관리 정보 공개 확대, 입주민 의사 반영 확대
 ·공동주택 주민간 커뮤니티 활성화
 공정성 확보

·동별 대표자 선출 절차 개선
 투명성 증대


·주택관리업자 및 공사, 용역업자 선정 투명성 확보
·관리비 및 잡수입 등에 대한 체계적인 관리
 ☞ 공동주택 관리 : 사적 자치 ⇒ 공적 관리
주택관리법령 주요내용
주택법 시행령 개정(‘10.7.6)
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
추진방향
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
- 공동주택 관리의 민주성과 투명성 제고
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
- 입주자 등의 권익보호와 복리증진
주요내용
기존주택 그린홈化 활성화 추진
- 동별 대표자의 선출방식 개선
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 관리비 집행의 투명성 확보 등
- 주택관리업자 선정 등에 대한 경쟁입찰제 도입
공동주택
리모델링 우수단지
T/F 구성 및
활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 공동주택관리
선정
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세대수에 비례, 관리규약에서 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자로 구성
- 선거구
: 2개
동 이상으로
‘한국형
그린홈
시범단지’
조성 묶거나 통로나 층별로 가능
- 최소인원 : 4명
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
* 100~200세대
규모로
하반기
착공추진
수개의 공구로
순차조성,
건설’11년
시, 우선
입주자대표회의의
구성 후 다음 공구 입주
예정자의 과반수 입주 시 입주자대표회의 재구성
기존주택 그린홈化 활성화 추진
동별 대표자 자격 : 단지 안에서 주민등록 후 6개월 이상 거주 입주자
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
동별 대표자 선출방법
- 해당 선거구 입주자 등(입주자, 사용자)의 보통, 평등, 직접, 비밀선거
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 입후보자가 2명 이상 : 입주자 등의 다 득표자
- 입후보자가 1명
: 입주자 등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성
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(참고) 동별 대표자 결격사유(영 제50조)
- 금고 이상 실형집행 후 5년 미 경과자
‘한국형
조성 선고 받고 유예기간중인 자
- 금고그린홈
이상의시범단지’
형의 집행유예
- 민간의
창의·기술력을 벌금
활용하여
그린홈
공동주택
단지의
선도적
모델 제시
- 공동주택관리관련
100만원
이상
선고 받은
후 5년
미 경과자
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
- 선거관리위원회 위원(잔여임기 남기고 사퇴한 자 포함)
- 소유자의
대리관련
서면위임장이
없는 배우자 또는 직계 존비속
기존주택
그린홈化
활성화
추진
- 해당기준
공동주택
관리주체
소속
임직원,
관리주체에
용역
- 개보수
마련 및
인센티브
제공,
주택기금
지원 추진
등공급자(사업자)의
소속임원
- 해당 공동주택의
동별
대표자
사퇴(해임)
후제도개선
4년 미 경과자
공동주택
리모델링 T/F
구성
및 활성화를
위한
방안 마련(상반기 중)
- 관리비 등(관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등) 3개월 이상 연속 체납자 등
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구성 : 최소 4명 이상
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
- 회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
500세대 미만인 경우 : 동별 대표자에 의한 선출
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
- 관리규약으로 정한 정원(2/3이상 선출시는 그 인원)의 과반수 찬성
* 예 : 정원 9명, 5명 선출시 5명 찬성 또는 6명(2/3)이상 선출시는 4명 이상 찬성
기존주택 그린홈化 활성화 추진
500세대
경우
: 전체 입주자
등이 회장,
감사만
- 개보수
기준이상의
마련 및
인센티브
제공, 주택기금
지원
추진 직접
등 선출
- 후보자가 2명 이상 : 다 득표자
- 후보자가 1명 : 10분의 1 이상이 투표, 투표자 중 과반수 찬성
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
임기 : 2년으로 하되, 한 차례만 중임가능 (총 4년)
※ 2010.7.6 이후 최초로 동별 대표자 및 임원 선출공고하는 때부터 적용
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(참고) 입주자대표회의 의결사항 등(영 제51조)
의결방법 : 구성원 과반수 찬성
‘한국형
그린홈 시범단지’ 조성
주요내용
- 민간의
창의·기술력을
그린홈제안
공동주택 단지의 선도적 모델 제시
- 관리규약의
개정안활용하여
및 관리방법의
- 관리비 등의
집행을
사업계획
및 예산의 승인(변경승인 포함),
* 100~200세대
규모로
조성,위한
’11년
하반기 착공추진
관리비등의 결산의 승인
- 공용시설물의
결정
기존주택
그린홈化 사용료
활성화 부과기준의
추진
- 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 단지 안의 도로, 주차장, 승강기 등의 유지 및 운영기준
- 장기수선계획에 따른 공용부분의 보수, 교체 및 개량
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립, 조정
- 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안
- 공동체 활성화 및 질서유지에 관한 사항 등
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교육내용
- 관리규약
기타 조성
관리관련 규정
‘한국형
그린홈 또는
시범단지’
- 관리비, 사용료 및 장기수선충당금의 산정방법
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
- 관리현황의 공개방법 및 관리업무의 전산화 등
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
교육주관 : 시장, 군수, 구청장
- 시행방법
: 일시,장소,기간,교육내용,
대상자를 10일전까지 공고
기존주택
그린홈化
활성화 추진
- 개보수
기준: 마련
인센티브
주택기금 지원 추진 등
교육시간
매년 및
실시,
매 회별제공,
4시간
비용부담
공동주택
리모델링 T/F운영비(사용료)
구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 입주자대표회의
- 필요시 지자체가 전부 또는 일부 지원
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동 별 대표자, 입주자대표회의 회장 및 감사선출을 위해 자체적으로 구성
- 구, 시, 군 선관위에 투표 및 개표 관리 등 선거지원 요청가능
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
구성 : 위원장 포함 5명 이상 9명 이하
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
- 선거관리위원회 구성은 의무사항
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
- 500세대 이상의 경우 선관위 소속 직원 1명을 위원으로 위촉 가능
결격사유그린홈化
: 동별 대표자나
사퇴한 동별 대표자 및 선관위원은 자격없음
기존주택
활성화 추진
- 개보수
기준
마련 및
인센티브
의사결정
: 구성원
과반수
찬성제공, 주택기금 지원 추진 등
운영․업무(동별 대표자 입후보자 결격사유 확인 포함) ․경비, 위원의 선임
공동주택
리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
및
임기 등에 관한 사항 : 관리규약으로 규정
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제안자 : 입주자대표회의 의결, 전체 입주자등의 10분의 1
- 자치관리
주택관리업자에
의한 위탁관리 제안
‘한국형
그린홈또는
시범단지’
조성
- 민간의
창의·기술력을
활용하여
그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
결정방법
: 입주자 등의
과반수 찬성
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
인접한 단지와 공동관리(1,500세대 이하로서 입주자 등 과반수 서면동의)
또는 500세대 이상으로 구분관리 가능
기존주택 그린홈化 활성화 추진
위탁관리 시 주택관리업자 선정방법
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 입주자대표회의는 국토해양부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법
- 계약기간 만료 주택관리업자는 입주자 등 1/10 서면 이의제기 없는
경우 리모델링
입주자대표회의
공동주택
T/F 구성2/3
및 찬성으로
활성화를 결정가능
위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
계약기간
- 장기수선계획의 조정주기(3년) 고려
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(참고)주택관리업자[관리주체]선정방
법(지침)
입찰공고
- 공고주체 : 입주자대표회의
‘한국형
그린홈: 시범단지’
조성
- 공고방법
공동주택관리정보시스템에
입찰예정 14일전까지 공고
- 민간의
창의·기술력을 활용하여
그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
※ 공동주택관리정보시스템
: www.k-apt.go.kr
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
입찰방법
- 경쟁입찰(일반, 제한, 지명)을 통하여 최저낙찰제(위탁관리수수료)로 선정
기존주택
그린홈化 활성화 추진
* 제한 : 사업실적, 기술능력, 자본금 제한, 5인 이상 입찰참가 필요
- 개보수
기준
마련장비,
및 인센티브
제공,
지원
추진이상
등 입찰참가 필요
* 지명
: 특수한
설비, 기술,
자재,주택기금
물품, 실적
등, 3인
※ 일반경쟁입찰의 경우 2회까지 유찰시 3회에는 수의계약 가능
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
선정결과 공개
- 공개방법 : 공동주택관리정보시스템에 공개
- 계약주체 : 입주자대표회의(낙찰일로부터 10일이내)
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자치관리의 경우 자치관리기구가 갖출 기술인력 및 장비
- 비상용 급수펌프(수중펌프) 및 절연저항계(누전측정기) 각 1대 이상
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
- 건축물 안전점검의 보유장비(망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기,
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 1대 이상)
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
관리사무소장은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선임
관리사무소장의
시 30일내
기존주택
그린홈化결원
활성화
추진 새로 선임 필요
* 위탁관리의 경우 15일내(영 제69조)
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원 겸임 금지
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
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(참고) 관리주체의 업무(영
제55조)
주요업무
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
-공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
- 민간의
창의·기술력을
활용하여 그린홈
공동주택
-공동주택단지안의
경비·청소·소독
및 쓰레기
수거 단지의 선도적 모델 제시
-관리비 및 사용료의
징수와
공과금의
납부대행
* 100~200세대
규모로 조성,
’11년
하반기
착공추진
-장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
-관리규약으로 정한 사항의 집행
기존주택 그린홈化 활성화 추진
-입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
월별 관리비 등과 잡수입 등 장부 작성 및 증빙자료 5년간 보관
입주자리모델링
등의 열람청구
및및
복사요구
시 위한
자기비용으로
복사 마련
허용(상반기 중)
공동주택
T/F 구성
활성화를
제도개선 방안
* 다만, 사생활침해, 감사, 입찰계약, 인사관리, 의사결정과정 또는 내부검토과
정
에 있는 사항 등 공정한 수행에 현저한 지장 초래할 경우 제외
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수립주체 : 관리주체
※ 입주자대표회의가 승인 (변경승인 포함)
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
수립기한
: 회계연도 개시
1개월그린홈
전
- 민간의
창의·기술력을
활용하여
공동주택 단지의 선도적 모델 제시
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
결산 (관리주체 ⇒ 입주자대표회의]
- 매 회계연도 종료후 2개월 이내 사업실적 및 결산서 제출
기존주택 그린홈化 활성화 추진
- 개보수
기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
※ 회계감사
- 요구 : 입주자등 10분의 1 이상 요구, 입주자대표회의 의결
- 대상 리모델링
: 사업실적
및구성
결산서
등
공동주택
T/F
및 활성화를
위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 보고 : 감사인이 회계감사 보고서 제출 (관리주체, 입주자대표회의)
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계약주체의 관리비 등의 투명한 집행
- 관리주체가 계약자가 되는 경우
‘한국형
시범단지’
·청소, 그린홈
경비, 소독,
승강기 조성
유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지 등을 위한 용역 및
공사
- 민간의
창의·기술력을
활용하여
그린홈
·장기수선충당금을
사용하는
장기수선
공사공동주택 단지의 선도적 모델 제시
* 100~200세대
규모로 계약자가
조성, ’11년되는
하반기
착공추진
- 입주자대표회가
경우
·하자보수보증금으로 직접 보수하는 공사
선정방법
: 국토해양부
기존주택
그린홈化
활성화장관이
추진 고시하는 계약방법
- 입찰공고 : 입찰예정 14일전까지 ,일간신문, 입찰전문 인터넷 등
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 입찰방법 : 경쟁입찰( 일반, 제한, 지명), 최저 낙찰제
* 입주자대표회의 감사가 입찰과정 입회
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
-계약체결 : 낙찰 후 10일 이내
-수의계약 : 공산품, 200만원 이하 금액, 기존 용역사업자의 실적을 평가하여
입주자대표회의 과반수 찬성을 거친 경우, 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급 경
우
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개정절차 및 방법
- 입주자대표회의
의결조성
또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상 제안
‘한국형
그린홈 시범단지’
※ 최초 관리규약은 사업주체가 제안, 입주예정자 과반수 서면동의
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
- 개정안은 관리규약 준칙과 달라진 내용 기재
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
- 인터넷 홈페이지 또는 게시판 게시하거나 입주자 등에 개별 통지
⇒ 전체 입주자 등 과반수 찬성으로 확정
기존주택 그린홈化 활성화 추진
※ 관리주체
동의
- 개보수
기준 마련
및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 경미한 주택내부의 구조물과 설비 증설, 제거
- 공동주택의 광고물․표지물 또는 표지 부착행위
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 가축을 사육, 방송시설 사용으로 주거생활에 피해를 미치는 행위
- 발코니 또는 외벽 돌출물 설치행위 등
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(참고) 공동주택관리규약준칙(영
제57조)
준칙 제정 및 개정권자 : 시․도지사(우리시의 경우 구청장)
‘한국형
시범단지’ 조성
준칙의그린홈
주요내용
- 입주자
등의 권리 활용하여
및 의무 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
- 민간의
창의·기술력을
- 입주자대표회의
구성․운영
등
* 100~200세대
규모로 조성,
’11년 하반기
착공추진
- 동별 대표자의 선거구․선출절차․해임사유(업무상 위법행위로 한정)
- 선거관리위원회의 운영․업무․경비, 위원의 선임 및 임기 등
기존주택 그린홈化 활성화 추진
- 입주자대표회의 소집절차
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 공동주택의 관리책임 및 비용부담, 위수탁 관리계약 사항
- 관리비등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수, 부과, 예치, 사용절차
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
- 규약 위반자 및 공동생활 질서 문란자에 대한 조치
- 공동주택의 층간 소음(애완견 짖는 소리 등)
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공개주체 : 관리주체
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
공개대상 : 150세대이상 의무관리대상 공동주택
- 미창의·기술력을
공개 시 : 100만원
이하의
과태료
부과 단지의 선도적 모델 제시
- 민간의
활용하여
그린홈
공동주택
※ 전국 13,000개 단지 공개대상
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
공개범위 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등
기존주택
그린홈化
활성화
추진
공개방법
: 공동주택
관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에
공개
- 부과된 관리비 등을 다음달 말일까지 공개
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
관리비 등은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치, 관리
공동주택
리모델링 T/F별도
구성계좌)
및 활성화를 위한 제도개선 방안 마련(상반기 중)
(장기수선충당금과
- 관리사무소장 직인과 입주자대표회의 회장 인감을 복수로 등록 가능
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(참고) 관리비 등 공개대상 항목(영 제58조)
사용료
관리비
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
11.전기료
1. 일반관리비
- 민간의
창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택
단지의 선도적 모델 제시
12.수도료
2. 청소비
13.가스사용료
3. 경비비 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
* 100~200세대
14.지역난방방식의 난방비, 급탕비
4. 소독비
15.정화조 오물수수료
5. 승강기 유지비
16.생활폐기물 수수료
6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비
기존주택 그린홈化 활성화 추진
17.보험료
7. 난방비
18.입대의
운영비
8. 급탕비
- 개보수
기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금
지원 추진
등
19.선관위 운영경비
9. 수선유지비
10. 위탁관리수수료
기타
공동주택 리모델링 T/F 구성 및 활성화를 위한
제도개선 방안 마련(상반기 중)
20.안전진단 실시비용
21.장기수선 충당금
22.잡수입
21
수립주체 : 공동주택을 건설, 공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자
* 사용검사시 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 관리주체에게 인계
수립대상 : 300세대 이상, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식 공동주택
수립범위 : 공동주택의 공용부분
조정 : 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 필요한 경우
전체 입주자의 과반수 서면동의를 얻어 3년 전에도 조정 가능
장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한
장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 적립
* 공동주택의 사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는
해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있음
* 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는
지체없이 확인서를 발급해 주어야 함
☞ 주택법 시행령 개정(‘11.4.6)
요율 : 공동주택의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정함
적립금액 : 장기수선계획에서 정함
적립 : 사용검사일(임시사용승인일)부터 1년이 경과한 날이 속한 달부터 매월
장기수선충당금의 사용
- 원칙 : 장기수선계획, 예외 : 입주자 과반수의 서면동의시 ①~ ③도 가능
* 사용절차는 관리규약
① 조정 등의 비용
- 하자담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위 분쟁발생시 위원회 조정신청
② 하자진단에 소요되는 비용과 감정에 소요되는 비용
- 하자보수청구에 이의가 있는 경우 하자진단의뢰 비용
☞ 하자진단결과 통보(사업주체와 입주자대표회의)
- 하자진단결과를 당사자간 다툴 경우 안전진단기관에 감정요청
③ ①,②호 비용을 청구하는데 드는 비용
예치 및 관리
- 관리주체 명의로(입주자대표회의 회장 인감과 관리소장 직인을 복수 등록 가능)
- 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(은행,중소기업, 상호저축, 보험, 농협, 수
협,
신용협동, 새마을금고, 산립조합, 한국주택금융공사, 우체국)에 예치․관리
공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담
주요시설의 교체 및 보수 목적
특별수선충당금의 적립 등
- 적립의무 : 임대사업자
- 적립 : 사용검사일부터 1년이 지난달부터 매월 적립
- 요율 : 50년, 30년 임대주택은 표준건축비의 1만분의 4
10년, 5년 임대주택은 표준건축비(사업계획승인시)의 1만분의 1
- 예치 : 임대사업자 및 해당 임대주택 관할 지자체장과 공동명의로 예치
* 국가, 지자체, LH공사, 지방공사는 단독명의로 예치․관리
-사용 : 장기수선계획에 의함
* 임대사업자는 특별수선충당금을 사용하려면 미리 지자체장과 협의 필요
공동주택관리를 업으로 하는 자는 시장․군수․구청장에게 등록
* 등록사항 변경은 사유발생 후 15일 이내
※ 주택관리업 등록현황 : 전국 509개 업체(우리구 4개업체)
등록기준 : 자본금 2억원 이상, 주택관리사 1명 이상, 전기, 연료사용기기,
고압가스, 위험물취급관련 기술자 각 1인 이상
주택관리업자 시설 및 장비 보유
- 5마력이상의 양수기 및 절연저항계(누전측정기) 각 1대 이상, 사무실
주택관리사(보) 의무배치
- 주택관리사보 : 150세대 이상 ~ 500세대 미만
- 주택관리사
: 150세대 이상 ~
배치신고제도 : 자격증 위조 및 변조 방지, 무자격자 배치 방지
주택관리사보 자격시험
- 시험과목 : (1차) 민법, 회계원리, 주택관리 시설개론
(2차] 주택관리 관계법규, 공동주택 관리실무
* 관계법규 : 주택법, 임대주택법, 건축법 등
주택관리사보 시험위원회
- 시험관련 중요사항 결정
- 구성 : 위원장 포함 7명 이내
선정절차
- 시․도지사 매년 공동주택 모범관리단지 선정
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
- 공동주택 모범관리단지 중 국토부장관이 우수관리 선정
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
* 100~200세대 규모로 조성, ’11년 하반기 착공추진
선정대상 : 150세대 이상 의무관리 공동주택
우수단지 지원내용 등
기존주택 그린홈化 활성화 추진
- 공동주택 관리업무 수행비용 지원 우선대상자로 선정 (지자체 조례)
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 공동체 활성화 등에 필요한 각종 지원(강의․상담 등)
평가분야리모델링
: 일반관리,
공동체
에너지
절감(상반기 중)
공동주택
T/F 시설유지관리,
구성 및 활성화를
위한활성화,
제도개선
방안 마련
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주택관리사 배치의무자 추가 – 사업주체(직접관리기간)
- 관리업무인계기간 대통령령(1개월), 미인계시 과태료 1천만원
‘한국형 그린홈 시범단지’ 조성
※ 종전은 주택관리업자, 입주자대표회의, 임대사업자
- 민간의 창의·기술력을 활용하여 그린홈 공동주택 단지의 선도적 모델 제시
실무경력
인정범위
확대착공추진
* 주택관리사보
100~200세대 규모로
조성,
’11년 하반기
- 150세대이상에서 50세대이상으로, 주택관리사보 합격전 경력도 인정
기존주택 그린홈化 활성화 추진
주택관리업 등록요건의 강화
- 개보수 기준 마련 및 인센티브 제공, 주택기금 지원 추진 등
- 주택관리사 자격자가 임원 또는 사원의 3분의1이상 상사법원
관리사무소장
배치신고
및 직인
신고 업무
위탁
공동주택
리모델링
T/F 구성
및 활성화를
위한
제도개선 방안 마련(상반기 중)
- 대한주택관리사협회로 위탁, 분기별로 지자체 보고
30
500세대 이상 단지 입주자대표회의 회장, 감사의 간선허용(관리규약 규정시)
동별 대표자 중임제한 완화(중임허용(계속 재임은 2기만), 관리규약 규정시)
동별 대표자의 해임사유 완화(위법행위→관리규약), 해임요건 명시
* 동별 대표자 : 선거구 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성
입주자대표회의 회장, 감사 : 입주자등 1/10이상 투표와 투표자 과반수 찬성
선거관리위원회는 한시조직으로 운영(관리규약 규정 시 상설운용 허용)
* 구성원(5~9명→9명 이하), 결격사유 완화(사퇴한 동별 대표자 및 선관위원은 허용)
주민운동시설의 외부위탁과 외부인 사용 허용(사용료 징수도 가능)
→ 입주민 찬성비율 상향(1/2→3/4), 시행 1년 유예(’14년부터, 업계적응 고려)
2
주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11)
적격 심사제 도입(’13년부터 시행, 그 이전이라도 관리규약으로 정할 경우 시행가능)
< 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 >
- 항목 및 배점 : ①관리능력(70), ②입찰가격(30)
① 기업신뢰도(30) ☞ 신용평가등급(10), 행정처분건수(10, 세대당), 입주민 만족도(10)
업무수행능력(30) ☞ 기술자등추가보유(10), 관리실적(10), 장비추가보유(10)
사업제안서(10) ☞ 계획의 적합성(PT,5), 협력업체(청소,경비등)와상생협력(5)
< 비고 >
- 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음(입찰가격은 최소 30이상)
- 기술자 20인이상, 장비 10대이상은 만점
- 관리실적 60개 단지 이상 만점(실적없는 경우 참가자 평균 적용)
- 입주민 만족도 평가점수 없는 경우 참가자 평균점수 적용
4
주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11)
적격 심사제 도입
< 공사, 용역 등 사업자 적격심사제 표준평가표 >
- 항목 및 배점 : ①관리능력(70), ②입찰가격(30)
① 기업신뢰도(30) ☞ 신용평가등급(15), 행정처분건수(15)
업무수행능력(30) ☞ 기술자등보유(10), 업무실적(10), 장비보유(10)
사업제안서(10) ☞ 계획의 적합성(PT,10)
< 비고 >
- 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음 (입찰가격은 최소 30이상)
- 기술자 및 장비보유는 입찰공고시 제시사항 모두 확보 경우 만점
- 업무실적은 10건 이상 만점
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11)
주택관리업자 선정시 입찰가격을 위탁관리수수료 → 제한 없음으로 개선
주택관리업자 등록자본금 현금보유 규정 삭제
입찰공고 기간 완화(긴급, 재공고 입찰은 7일전 공고)
제한경쟁입찰 유효 참가자수 완화(5인→3인)
알뜰시장 주관업자 재활용품 수거업자 선정시 입대의 의결후 재계약 허용
주택관리업자의 관리실적 보고 및 증명서 발급
- 관리실적 보고(시군구→시도→국토부)
- 주택관리업자 요청시 시군구에서 관리실적 증명서 발급
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11)
기타 제도개선
- 그간 유권해석 사항 명문화
2회 이상 유찰시 수의계약 허용은 일반경쟁만
제한경쟁 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금만 가능(“등”삭제)
제한, 지명경쟁 입찰 참가자를 “유효한”참가자로 명시
- 용역, 공사 입찰공고 매체를 공동주택관리정보시스템으로 통일
- 입찰공고시 건축사, 기술사 등 전문가 확인 후 입찰가격 상한 공고 가능
-관리주체의 정의 개선(관리사무소장 → 주택관리업자(주택법 제2조))
7
3. 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가(’12.12월 예정)
제도개요 * 예정사항으로 추후 변동될 수 있음
- 입주민 설문조사를 통해 주택관리업자 만족도 평가 및 공개
- 주기 : 매년 1회(매년 1월 조사, 2월 공개 계획)
- 설문내용 : 고객응대, 업무처리, 시설물유지보수 등 13여개 항목 예상
☞ 50세대 이상 참여와 총 세대수의 10% 이상 참여의 경우에만 공개
시행방식
- 매년 1월 입주민이 세대내 컴퓨터로 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)
에 접속하여 만족도 평가
- 13여개의 설문에 대해 5지 선다형 (아주 잘함, 잘함, 보통, 미흡, 아주 미흡) 으로 평가
(설문 예시) 관리사무소 방문시 직원 서비스 대해 어느 정도 만족하십니까?
- 평가결과는 단지평균, 지역평균, 전국평균으로 공개
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
1. 새로 도입된 적격심사제의 시행시기는?
□ 적격심사제는 ‘13.1.1부터 시행됨. 다만 그 이전이라도 관리규약에
정하는 경우에는 시행 가능함 (지침 부칙 제2조)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
2. 적격심사제가 도입되더라도, 단지에서는 현행과 같이 최저(최고)낙찰
제로운용하고자 하는 데 방법은?
□ ‘13.1.1부터 낙찰의 방법은 원칙적으로 적격심사제임(지침 제6조제
2항), 따라서 ’13년 이후에도 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 입찰을
운용하고자 하는 경우에는, ‘13년 이전에 관리규약을 개정하여 최저
(최고)낙찰제를 시행한다는 규정을 명시하여야 함
* ‘13년 이전까지는 현행제도로 운용되므로 별도 조치 필요없음
11
주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
3. 공사나 용역의 성격에 따라, 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자
하는데 가능한지?
□ 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는 경우에는 관리규약에
이에 관한 사항을 명시하면 가능(관리규약 조문안 예시 : 각종 공사 및
용역의 사업자 선정은 적격심사제에 따른다. 다만, 입주자대표회의에
서 의결할 경우에는 최저낙찰제에 따른다)
12
주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
4. 같은 용역(예 : 경비, 청소) 이라도, 관리규약에 낙찰자 선정방식을
달리(적격심사제 또는 최저가낙찰제) 정할 수 있는지?
□ 같은 용역이라 하더라도 단지 사정상 필요하다면 관리규약에 정하
여 낙찰 방법을 달리 정할 수 있음(예 : 경비용역은 적격심사제에 따르
고 청소용역은 최저낙찰제에 따른다)
13
주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
5. 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수를 단지 사정에 따라 달리
정할 수 있는지?
□ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 단지 사정에 관리규
약에 정할 경우, 변경할 수 있음, 다만 입찰가격 배점은 최소 30점임
(별표 5, 6 비고 1)
* 예를 들어, 표준평가표 중 기업신뢰도에 3개 항목(신용평가등급, 행
정처분건수(세대당), 만족도 점수)이 있으나, 관리규약에 정할 경우 추
가하거나, 빼는 것도 가능함
14
주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
6. 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는
다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는지?
□ 적격심사제 평가항목 및 점수 등에 관해 관리규약에 별도로 정하지
않는다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는 것임
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
7. 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 중 평가내용 “행정
처분(세대당)”을 관리규약에 규정할 때, “세대당” 기준을 삭제하고 “행정
처분 전체 건수”로 평가내용을 변경할 수 있는지?
□ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 관리규약에 정할 경우,
단지 사정에 따라 변경할 수 있으므로(별표 5, 6 비고 1), 상기와 같이 평
가항목의 내용의 일부 변경도 가능함
16
주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
8. 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준도 달리 정할 수 있는지?
□ 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준은 단지 사정에 따라 달리
정할 수 없음
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
9. 지침 제11조의 입찰가격은 무엇을 의미하는지
□ 입찰가격은 해당 단지에서 주택관리업자와 계약 추진 시 계약금액
을 의미하는 것으로서, 위탁관리수수료로만으로 할 수도 있고, 직원에
대한 인건비 등을 포함한 금액으로 할 수도 있는 등 단지 사정에 따라
자율적으로 정할 수 있는 것임
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
10. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표의 입주자등 만족도 평가 평균
점수 적용은 현재 가능한지
□ 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가는 현재 주택법 시행령
개정을 통해 그 근거를 마련 중(‘12.11월경 공포 예상)이며, 향후 주택
법 시행령 개정안이 공포되어 만족도 평가가 이루어진 후 적용될 수 있
는 항목임(현재는 0점 배점)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
11. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 협력업체와의 공생발전지수
는 무엇을 의미하는지
□ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지
수는 경비, 청소 등에 대해 별도 용역을 하는 경우, 동 업체와 협력할 수
있는 방안을 창의적으로 제시하고 실행할 수 있는 사업계획에 대해 부
여하는 점수임
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
12. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 신용평가등급 확인서를 발급
하는 회사는
□ 신용평가등급 확인서를 발급해주는 회사는 금융감독원 홈페이지 업
무자료에 등재되어 있으며, 현재 나이스디앤비, 나이스신용평가정보, 서
울신용평가정보, 이크레더블, 한국기업데이터 5개 업체로 파악하고 있
음
☞ 응찰당시, 발급업체를 다시 확인할 필요 있음
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
13. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 비고란에 관리실적이 없는 경
우 입찰참가자의 평균 관리 단지수를 적용하는데, 관리실적이 있으나 미
미하여 그 관리실적을 포기하고, 평균관리단지수를 적용할 수 있는지?
□ 비고란의 관리실적이 없는 경우는 관리실적이 본질적으로 있을 수 없
는 신생기업을 의미하는 것이며, 관리실적이 조금이라도 있는 경우에는
해당 관리실적을 적용하여야 하는 것이며, 평균 관리실적을 적용할 수는
없음
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
14. 지침 별표5의 비고 기술자등 보유항목이나 장비 보유항목에서 같은
기술자 등이나 장비를 복수로 보유할 경우, 복수로 인정하는지
□ 기술자나 장비의 경우 복수로 인정하거나(예 : 전기기사가 2명일때
2명으로 인정) 또는 복수의 경우 1명으로만 인정할지(예 : 전기기사가 2
명이라도 1명으로만 인정)는 관리규약에 정하는 바에 따름(평가항목 및
점수를 달리 정할 수 있는 점(지침 별표5 <비고1> 1호) 감안)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
15. 입주자대표회의에서 주택관리업자 선정시 그 주택관리업자가 경비나
청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?
□ 공동주택의 관리주체는 경비, 청소 등 용역을 위해 사업자를 선정할
경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 의하도록 하고 있으므로
(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가. 따라서 경쟁입찰(최저낙
찰제, 적격심사제)에 따라 경비나 청소등 용역업체를 선정하여야 함. 이
경우 적격심사제에 따를 경우에는 주택관리업자가 평가표를 평가하되,
관리규약에 정한 평가표에 따라야 함.
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
16. 공사 및 용역의 입찰공고는 어디에 하는지
□ 공사 및 용역의 입찰공고의 경우, 지침 개정(‘12.9.11)전에는 일간신
문, 입찰전문사이트 등에 가능하였으나, 현재는 공동주택관리정보시스
템(www.k-apt.go.kr)에 반드시 공고하여야 함(일간신문 등에 병행하여
공고하는 것은 가능)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
17. 단지 사정상 예산이 한정되어 있는 경우 입찰가격 상한을 미리 정하
여 공고할 수 있는지
□ 단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면, 입찰공고시 입
찰가격 상한을 공고할 수 있음, 이 경우 사전에 건축사, 기술사 등 전문
가의 확인 후 가능함(지침 제16조제2항)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
18. 공사 및 용역 사업자 선정시 위탁관리를 할 경우, 계약당사자가 누구
인지
□ 지침 별표4에 따라 용역이나 공사의 계약자는 관리주체이며(하자보
수공사는 제외), 관리주체는 위탁관리시 주택관리업자이므로(주택법 제
2조제14호), 주택관리업자가 계약자가 됨(단, 주택관리업자가 소속 직
원인 관리사무소장에게 계약권을 위임(대리)한다면, 관리사무소장이 계
약할 수 있을 것임)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
19. 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약에 의한 재
계약이 가능한지?
□ 계약기간이 만료되는 기존 사업자(공사 사업자 제외)의 사업수행실
적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결하는
경우에는 수의계약이 가능함(지침 별표2)
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
20. 주택관리업자 선정시 적격심사제 평가표의 평가배점표의 예시를 들면
□ 표준평가표의 관리능력-기업신뢰도-행정처분 건수의 평가배점표의
예시를 들면 아래와 같음
< 1안 : 배점간격 5점 >
최근 3년 이내
행정처분 건수
5건 이하
/5만세대
6~10건
/5만세대
11건이상
/5만세대
점수
10점
5점
0점
☞ <1안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다
고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 5점에 해당
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 질의회신
< 2안 : 배점간격 2점 >
최근 3년
이내
2건 이하
3~4건
5~6건
7~8건
9~10건
11건 이상
행정처분
/5만세대
/5만세대
/5만세대
/5만세대
/5만세대
/5만세대
10점
8점
6점
4점
2점
0점
건수
점수
☞ <2안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받
았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 4점에 해당
※ 5만 세대를 기준으로 한 것은 예시이며, 변경가능(다만, 1세대로 할 경우에는 소수
점 이하 자리가 많아 계산에 불편 예상(예 : 0.0001/세대))
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관리규약 해설
공동주택 관리규약
 관리규약이란?
관리주체와 입주자 등의 공동주택과
부대/복리시설의 관리 또는 사용에 대하여
일정한 규정에 따르도록 입주자 등이 정한
규약(법 규범)을 말한다. * ‘판례’에 적용 !
 관리규약준칙 : 시도지사는 입주자 등의 보호와 주거생
활의 질서유지를 위하여 주택관리 /사용에 관한 준거(모
범)가 되는 틀.
관리규약의 효력
 입주자 등의 준수의무 : 입주자 등은 주택법 및
주택법 시행령 규정에 의하여 정하여진
‘관리규약’을 준수하여야 한다.
 입주자 등외의 자에 대한 효력 : 입주자 등 외의
자의 기본적인 권리를 해하는 사항이
포함되어서는 아니 된다.
 승계자에 대한 효력 : 관리규약은 입주자의 지위
를 승계한 자에 대하여도 효력이 있다.
관리규약의 제정/개정
 관리규약의 제정
1.제안 : 사업주체
2.결정 : 입주예정자 과반수 서면동의
 관리규약의 개정
1.제안 : 입주자대표 구성원 과반수,
입주자 등 1/10 이상
2.결정 : 입주자 등의 과반수 서면동의
관리규약준칙의 내용
 입주자 등의 권리 및 의무
 입주자대표회의 구성, 운영/의무 및 책임
 棟別 대표자의 선거구,선출절차, 해임사유(업무상 한정)
입주자대표회의의 소집절차
 선거관리위원회의 운영 ,업무, 경비, 위원의 선임 임기
 입주자대표회의의 운영비의 지급, 금액 등
 자치관리기구의 구성, 운영 및 자격요건 등
 위/수탁 관리계약에 관한 사항
 장기수선충당금의 요율과 사용절차 등
 각종 공사/용역의 발주와 물품구입의 절차 등
 작성 보관하는 자료 종류 및 열람방법 및 절차
관리규약의 보관 및 열람
 공동주택의 관리주체는
관리규약을 보관하여
입주자 등이 그 관리규약의 열람을 청구하거나
자기의 비용으로 복사를 요구할 때에는
이에 응하여야 한다.
<주택법 시행령 제57조 5항>
 *관리주체(4) : 사업주체, 주택관리업자(위탁),
관리사무소장(자치), 임대사업자
입주자대표회의의 ‘의무’
 의결사항 의결時 권리침해금지의무
(입주자 등 外의 자로서 당해 단지관리에 이해관계자)
 회의록 작성의무(*보관 : 관리주체)
 관리방법 결정時 지자체장에게 신고의무(30일 이내)
 자치관리기구 직원의 겸직금지의무
(*의결기구와 집행기구의 겸직금지)
 주택관리업자(위탁관리)의 업무 수행時
부당간섭금지의무
<주택법 시행령 제51조 ~제53조>
‘입대의’ 구성 및 변경신고
 입주자대표회의는 공동주택의 관리방법을
결정한 경우에는 그 결정한 날로부터
30일 이내에 입주자대표회의의 구성내용,
관리규약 등을 시장 등과 사업주체에게
신고 또는 통지하여야 한다. <구성신고>
당초 신고사항에 변경이 있는 때에는
그 날부터 30일 이내에 시장 등에게
변경신고를 하여야 한다. *500만원 이하 과태료
<주택법 시행령 제52조 3항>
공동주택관리 관계법령 발췌
소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률
 제10조(피난시설, 방화구획 및 방화시설의 유지·관리) ① 특정소방
대상물의 관계인은 피난시설, 방화구획(防火區劃) 및 방화벽, 내부
마감재료 등(이하 "방화시설"이라 한다)에 대하여 다음 각 호의 행위
를 하여서는 아니 된다.
 1. 피난시설, 방화구획 및 방화시설을 폐쇄하거나 훼손하는 등의

행위
 2.피난시설, 방화구획 및 방화시설의 주위에 물건을 쌓아두거나
 장애물을 설치하는 행위
 3. 피난시설, 방화구획 및 방화시설의 용도에 장애를 주거나
 「소방기본법」 제16조에 따른 소방활동에 지장을 주는 행위
 4. 그 밖에 피난시설, 방화구획 및 방화시설을 변경하는 행위
소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률
 제25조(소방시설등의 자체점검 등) ① 특정소방대상물의 관계인은
그 대상물에 설치되어 있는 소방시설등에 대하여 정기적으로 자체점
검을 하거나 관리업자 또는 행정안전부령으로 정하는 기술자격자로
하여금 정기적으로 점검하게 하여야 한다.

② 제1항에 따라 특정소방대상물의 관계인 등이 점검을 한 경우에
는 그 점검 결과를 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 소방본부장
이나 소방서장에게 보고하여야 한다.

③ 제1항에 따른 점검의 구분과 그 대상, 점검인력의 배치기준 및
점검자의 자격, 점검 장비, 점검 방법 및 횟수 등 필요한 사항은 행정
안전부령으로 정한다.
 규칙 제19조 (점검결과보고서의 제출) 법 제25조제2항 및 제3항에 따라 별
표 1에 따른 작동기능점검을 실시한 자는 그 점검결과를 2년간 자체보관하
여야 하고, 별표 1에 따른 종합정밀점검을 실시한 자는 30일 이내에 그 결과
를 적은 소방본부장 또는 소방서장에게 제출하여야 한다.
승강기시설 안전관리법
 제16조의2 (승강기의 운행관리자) ③ 승강기 관
리주체는 승강기의 운행관리자로 하여금 행정안
전부령으로 정하는 기관이 실시하는 승강기의 관
리에 관한 교육(이하 "승강기관리교육"이라 한다)
을 받도록 하여야 한다. 다만, 승강기 관리주체가
직접 승강기를 관리하는 경우에는 관리주체가 승
강기관리교육을 받아야 한다.
 ④ 승강기의 운행관리자의 직무, 승강기관리교육
의 내용·기간 등에 필요한 사항은 행정안전부령
으로 정한다.
수도법外
 제21조2항 수돗물을 다량으로 사용하는 건축물 또는 시설로서
5층 이상인 아파트 및 복리시설의 관리사무소장은
급수설비에 대한 소독 등 위생조치(소독 및 수질검사,
그 밖의 위생에 필요한 조치)를 하여야 한다.
(2년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)
 규칙 제6조1항 5층 이상인 아파트 및 복리시설의 관리사무소장은
저수조를 6월마다 1회 이상 청소하고
그 위생상태를 별표 3의 기준(위생상태점검표)에 따라
매월 1회 이상 점검하여야 한다.
 규칙 제6조4항
소유자 등은 매년 1회 이상 수돗물의
안전한 위생관리를 위하여 지정된 먹는물 수질검사기관에 의뢰하여
수질검사를 실시하여야 한다.<06.12.30 시행> *용역계약에 포함要!
*6개 항목 수질검사 결과 공지(규칙 제6조6항), 기록 2년간 보관
감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 시행령
 제51조(소독 의무) ① 특별자치도지사 또는 시장
·군수·구청장은 감염병을 예방하기 위하여 보건
복지부령으로 정하는 바에 따라 청소나 소독을
실시하거나 쥐, 위생해충 등의 구제조치(이하 "소
독"이라 한다)를 하여야 한다. <개정
2010.1.18>
 ② 공동주택, 숙박업소 등 여러 사람이 거주하거
나 이용하는 시설 중 대통령령으로 정하는 시설
을 관리·운영하는 자는 보건복지부령으로 정하는
바에 따라 감염병 예방에 필요한 소독을 하여야
한다. (공동주택 300세대 이상)

*소독횟수 :1회 이상/3개월(4월~9월), 1회 이상/6개월(10월~3월)
어린이놀이시설 안전관리법
 모든 놀이시설의 관리주체는 안전점검,
 안전교육, 보험가입 등의 의무를 이행하여야 함.
 * 설치검사에 대하여만 법시행(2008.1.26) 이전 설치된
놀이 터의 경우 2015.1.26까지 유예
 제12조
 어린이놀이시설 관리주체 안전검사기관으로부터 설치검
사를 받아야 한다.
 관리주체는 안전검사기관으로부터 2년에 1회 이상 정기
시설검사를 받아야 한다. (1년 이하 징역1천만원 이하
벌금)
어린이놀이시설 안전관리법
 제20조
 관리주체는 어린이놀이시설의 안전관리에 관련된
업무를 담당하는 자로 하여금 “안전교육”을
받도록 하여야 한다.(위반시 과태료 200만원)
제21조
관리주체 및 안전검사기관은 어린이놀이시설의 사고로
인하여 어린이의 생명․ 신체 또는 재산상의 손해를 발생
하게 하는 경우 그 손해에 대한 배상을 보장하기 위하여
보험에 가입하여야 한다.(위반시 과태료 200만원)
환경보전법
 어린이 활동공간에 설치된 시설의 소유자나 관리자는 환
경안전관리기준에 적합하게 유지관리하여야 함
 ☞ 법시행 - 2009.3.22,
 ☞ 경과규정 법 시행 이전 설치 시설은 2016.1.1 적용
 제23조 (어린이 활동공간의 위해성 관리)
 환경부장관은 어린이의 건강을 보호하기 위하여 어린이
활동공간에 대하여 환경유해인자의 노출을 평가하고, 어
린이활동공간에 대한 환경안전관리기준 고시
 <어린이활동공간에 대한 환경안전관리기준>(예시)
어린이활동공간의 시설 및 바닥재는 해충이나 위해한
미생물이 서식하지 아니하도록 위생적으로 관리 외 5개
항목을 고시
시 특 법
 법 제6조 (안전점검의 실시)
①관리주체는 시설물의 기능 및 안전을 유지하기 위하여
안전점검 및 정밀안전진단지침에 따라 소관시설물에 대
한 안전점검을 실시하여야 한다.(300만원 이하 과태료)
③관리주체는 안전점검을 직접 실시하는 경우 外에는
“안전진단전문기관”이나 유지관리업자로 하여금
안전점검을 하게 하여야 한다.
다만, 시설물의 하자담보책임기간이 만료되기 전에
마지막으로 실시하는 정밀점검의 경우에는
관리주체는 이를 직접 실시할 수 없으며,
안전진단전문기관으로 하여금
이를 실시하게 하여야 한다.
시특법
 제65조 (공동주택의 안전점검)
①법 제50조제1항의 규정에 의하여 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하
여야 한다. 다만, 16층 이상인 공동주택에 대하여는 다음 각호의 1에 해당하
는 자에게「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조의 규정에 의한 지침
에 따라 안전점검을 실시하도록 하여야 한다
1. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」제7조의 규정에 의한
책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자
2. 법 제55조제1항의 규정에 의하여 당해 공동주택의 관리사무소장으로
배치된 주택관리사 또는 주택관리사보로서「시설물의 안전관리에 관한
특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 안전점검교육을 이수한 자
3. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」제9조의 규정에 의하여
국토해양부장관으로부터 지정받은 안전진단전문기관
4. 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의하여 시·도지사에게 등록한 유지
관리업자
시특법
 시설물 안전등급 따라 정밀점검주기 차등화
▲A등급 - 문제점이 없는 최상의 상태
▲B등급 - 보조부재에 경미한 결함 발생/ 기능 발휘 지장 無,
내구성 증진을 위해 일부 보수가 필요한 상태
▲C등급 - 주요부재에 경미한 결함, 보조부재에 광범위한 결함 발생/
전체적인 시설물 안전에는 지장 無,
주요부재에 내구성, 기능성 저하 방지를 위한
보수 필요 및 보조부재 간단한 보강 필요 상태
▲D등급 - 주요부재에 결함이 발생/ 긴급한 보수·보강 필요 및
사용제한 여부 결정해야 하는 상태
▲E등급 - 주요부재에 발생한 심각한 결함/시설물 안전에 위험 존재,
즉각 사용금지 실시 및 보강/개축해야 하는 상태
*건축물 정밀점검 : ‘A등급’은 4년 / ‘ B·C등급’은 3년에 1회 이상,
‘ D·E등급’은 2년에 1회 이상으로 차등화
⍟중 점 관 리 TIP⍟
 아파트 관리비 인터넷 공개 의무화
☞공개장소 : 공동주택관리정보시스템

(www.k-apt.go.kr)
 아파트 관리현황 공개 의무화(우리 시 추진사항)
 ☞ 공개장소 : 당해 아파트 인터넷 홈페이지
 ☞ 공개항목 : 입대위 의결사항, 관리비등 부과내역,


세대별 관리비 , 관리규약, 장기수선계획,
안전관리계획, 주요업무, 동대표 선출 및 구성,

관리조직
⍟중 점 관 리 TIP⍟
 어린이 활동공간의 위해성 관리
☞
☞
환경보건법 제23조(09.3.22 시행)
이전 설치대상은 2016. 1.1시행
 안전점검결과 시스템 입력(12.31까지)
 ☞ 인터넷주소 :https://safekorea.go.kr
 ☞ 대 상 : 5층~15층 공동주택
 ☞ 미이행시 구청에서 건축전기 소방 등 합동점검반을 편성

하여 1월 중 안전점검 실시 예정
감사합니다