Transcript 부동산 분양 사업계획서(주상복합 아파트)

사업개요
건축개요
사업장 위치
사업지 특성
홍보 및 분양전략
홍보 및 영업전략
건축물 분양계획
사업 추진계획
사업 진행계획
건축규모
층별 건축규모
건축물 분양면적
분양시장 동향
주변 아파트 가격
주변 신규분양 현황
사업 수지분석
사업 수익률 분석
분양 매출게획
분양 선수금 수입계획
지출계획
차입금 상환계획
사업결론
건축개요
사업장 위치
사업지 특성
건축개요
개
요
건
축
계
획
내
용
사업 개발자
인비산업개발 주식회사
사업목적
장전동 주상복합아파트 신축건설공사
소 재 지
부산시 금정구 장전동 123-123외 1필지
용
공동주택 및 근린 생활시설
도
대지면적
2,537.50m² (770평)
건물 연면적
19,388.517m² (5,865평)
용도지역
준주거지역
주
구 조
철근 콘크리트조
규
모
건폐율/용적율
법상조경/공개공지
도
로
주차규모
지하 3층, 지상 15층
건폐율 59.5%/용적율 543.25%
15% / 20%
8.0M/8.0M/15.0M 도로
자주식 160대(법상 152대/설계상 160대)
사업장 위치
부산시 금정구 장전동 123-123
사업지
사업지 특성
사업추진 배경
시대적 배경
지역적 배경
• 오래된 저층건물의 밀집과
현대식 주상복합건물의 부족
• 재래시장 중심의 단독 주택
밀집 지역
• 학교,상가,재래시장 등 기반
시설 밀집, 생활의 편리성
• 역세권 밀접 및 부산 동북부
지역의 교통 요충지
주
상
복
합
아
파
트
• 쾌적한 주거공간을 중요시
하는 시대(주거지역의 upgrade 화)
• 상가 및 주거지역의 복합으로
생활의 편리성 추구
• 생활가치 창조의 시대
사업지 특성
사업지 환경분석
입 지
 부산대학교를 중심으로 하루 10만여명의 유동인구 보유
 타지역간 연계성 탁월
생 활
 인근에 온천 재래시장 및 마트, 백화점 등 위치
 새마을 금고, 은행, 우체국 등 금융기관등 기반 시설 인접
교 통
 지하철 1호선 부산대역 과 온천장역의 중간 지점
 경부 및 도시고속도로, 산업도로가 지나가는 교통 접속지점
 부산 동북부 지역의 교통 요충지
교 육
 인근 동현, 부곡 초등학교, 내성,부곡 여중고,부산대학교 위치
 48개의 초.중.고.대학교가 있으며 전체적인 교육환경 우수
사업 진행계획
건축규모
층별 건축규모
건축물 분양면적
사업 진행계획
항목/추진일정
2000년
2000년
건축허가 완료
공사착공,터파기 골조
공사(지하2층)
터파기 골조공사 완료
분양 개시(2000년 1월)
건축 및 내부공사 완료
(8개월)
준공예정(2000년 10월)
Note : 공사일정 변경오차 약 2개월 예상
2000년
2000년
건축규모
대지위치
부산시 금정구 장전동 123-123외 1필지
대지면적
767.60㎡
지역지구
준주거지역
면
적
2,537.50㎡
연 면 적
지하층:6,741.96 / 지상층:13,467.28
건 폐 율
1,501.30 x 2,537.50 x 100
59.5%
용 적 율
13,780.95 x 2,537.50 x 100
543.25%
도
로
8.0M / 8.0M / 15.0M 도로
규
모
지하3층/지상15층
구
조
철근콘크리트조
주차대수
160 대
법상조경
대지면적의 15%
공개공지
대지면적의 20%
정 화 조
19,388㎡
층별 건축면적
층
지
하
층
소
수
변경전 용도
변경후 용도
산 식
3층
설비/ 전기/ 발전기/
계단실
주차장 / 전기실 /
설비실 / 발전기실
층별면적구적표
1,029.39
2층
주차장/ 계단실/
관리실/ 펜룸
주차장
층별면적구적표
2,254.20
1층
1종근.생 / 계단실 /
감시제어반실 /
펜룸 / 주차장
주차장
층별면적구적표
2,323.25
계
면 적
5,606.84
1층
1,2종 근린생활시설
/ M.D.F실
1,2종 근린생활시설
층별면적구적표
1,394.97
2층
1,2종 근린생활시설
1,2종 근린생활시설
층별면적구적표
1,501.29
공동주택(아파트)
공동주택(아파트)
층별면적구적표
905.26
공동주택(아파트)
공동주택(아파트)
층별면적구적표
893.40
공동주택(아파트)
공동주택(아파트)
층별면적구적표
831.53
13층
공동주택(아파트)
공동주택(아파트)
층별면적구적표
768.23
14층
공동주택(아파트)
공동주택(아파트)
층별면적구적표
732.65
15층
공동주택(아파트)
공동주택(아파트)
층별면적구적표
490.54
3층~9층
지
10층
상
층 11층~12층
소
계
13,780.96
합
계
19,387.80
건축물 분양면적
(단위:m²)
시설내용
세대수
전용면적
분양면적
부대시설
공유면적
주차장
공유면적
총 분양
면적
아파트
123
9,550.75
11,104.10
184.48
4,276.75
15,380.86
근린생활
시설1층
4
1,223.3
1,422.27
23.62
547.78
1,970.06
근린생활
시설2층
1
1,264.8
1,470.51
24.43
566.36
2,036.87
12,038.86 13,996.89
232.54
5,390.91
19,387.80
합
계
128
주변 아파트 가격
주변 신규분양 현황
주변 아파트 가격
(단위: 만원)
아파트명
A아파트
B아파트
공급(㎡)
매매가
99
23,150
132
32,000
185
41,860
86
17,080
112
27,700
182
51,520
주변 신규분양 현황
아파트명
구분
위 치
규모(㎡)
세대수
분양월
A아파트
아파트
금정구 부곡동
99~185
B아파트
아파트
금정구 청룡동
86~182
310
2000년 0월
B아파트2차
아파트
금정구 청룡동
380
2000년 0월
주상복합
금정구 구서동
100
2000년 0월
오피스텔
금정구 구서동
40
2000년 0월
주상복합
금정구 부곡동
530
2000년 0월
119~148
C아파트
D주상복합
홍보 및 영업전략
건축물 분양계획
홍보 및 영업전략
현장 분양사무소 구축을 통한 실수요자 공략
구전효과의 극대화 및 고객자료 DB화
기계약자 네트워크 마케팅, 고객 DB를 활용한 계약밀도 증대
홍보전략
홍보매체 및 방안
• 부곡동 근처 재래시장 및
부산대등 유동인구가 많은
지역을 중심으로 홍보
• 고급 주상복합 개념의 상품
재구성을 통한 중.장년층 공략
• 분양테마의 구전 이슈화
• 현장 사무소 설치
• 분양사무소내 홍보 팜플렛 및
다양한 분양자료 배치
• 무료 커피자판기 설치
• 현수막,전단배포 및 가두 홍보
• 신문잡지, 판촉물, 팜플렛,
무가지 등 홍보력 활용
건축물 분양계획
아파트 분양면적
용도
아파트
합계
형태
세대수
분양면적(㎡/평)
A
26
151.99
45.97
B
41
136.77
41.37
B-1
4
107.35
32.47
B-2
2
81.31
24.59
B-3
1
60.10
18.18
B-4
1
59.71
18.06
B-5
1
109.36
33.08
C
40
109.75
33.19
C-1
1
90.65
27.42
C-2
2
49.85
15.08
C-3
4
104.91
31.73
비고
3,358.98
아파트 3.3㎡당 단가는 6,800,000원으로하여 세대당 분양금액을 계획
실평수 최적화를 통한 실질 분양 면적의 극대화로 타 업체와 차별화
건축물 분양계획
근린생활시설 분양면적
용 도
근린생활시설
합계
세 대
분 양 면 적 (㎡/평)
1층 근생1
699.24
211.52
1층 근생2
743.74
224.98
1층 근생3
240.66
72.80
1층 근생4
286.41
86.64
2층 근생1
2,036.
87
616.15
비 고
1,257.09
근린생활시설 3.3㎡당 단가는 1층 근생1 17,000천원, 근생214,000천원,
근생3 12,000천원, 근생 4 10,000천원 2층 근생1 8,000천원으로 분양금액 계획
분양 매출계획
분양 선수금 수입계획
지출계획
분양 매출계획
(단위: 천원)
용 도
세 대
평방미터당
금액
(㎡/평)
총 분양금액
1층 근생1
17,000
211.52
3,595,840
1층 근생2
14,000
224.98
3,149,720
1층 근생3
12,000
72.80
873,600
1층 근생4
10,000
86.64
866,400
2층 근생1
8,000
661.15
4,929,200
공동주택
전체123세대
6,800
3,358.98
22,841,064
부가가치세
상가분양금7%
근린생활시설
합 계
939,033.20
37,194,857.20
분양 선수금 수입계획
(단위: 천원)
수입년도
선수금
수입률
아파트 분양
근린생활분양
2000년
55%
12,562,585.20
7,378,118.00
계약금
2월
10%
2,284,106.40
1,341,476.00
1차중도금
5월
15%
3,426,159.60
2,012,214.00
2차중도금
8월
15%
3,426,159.60
2,012,214.00
3차중도금
12월
15%
3,426,159.60
2,012,214.00
45%
10,278,478.80
6,036,642.00
3월
15%
3,426,159.60
2,012,214.00
9월
30%
6,852,319.20
4,024,428.00
100%
22,841,064.00
13,414,760.00
2000년
4차중도금
잔
금
합계
지출계획
(단위: 천원)
항
용지대
공사비
용역비등
분양경비
목
산 출 근거
부지매입비
767.59(2개필지)
취득제세외
부지매입비X5.8%
공사비
총분양면적X3,000
17,594,340
설계비
총분양면적 X40
234,591.20
감리비
총분양면적X20
117,295.60
6,050,000.00
12,250.00
미술장식품
1식
87,971.70
철거비
1식
150,000.00
하수처리분담금
76,000.00
교통시설분담금
83,000.00
인입공사비
175,943.40
M/H건립운영외
금융비용,중도금
무이자,신탁
보존등기비
비율(%)
17.07
48.53
2.55
4,679,029.42
555,981.14
부가가치세
상가분양금 7%
입주관리비외
939,033.20
6,150.00
예비비
합
금액
300,000.00
계
31,189,58
5.66
86.03
사업 수익률 분석
(단위: 천원)
산
출
총 수 입(a)
공사비
공
사
비
지
출
(b)
용
지
대
근
거
금
공동주택+근린생활
총분양면적
(아파트+상가)
3,000
액
17,594,340.0
0
부지매입비
767.59
취득제세
부지매입비 × 5.8%
30,250.00
보유제세
종합토지세 : 공시지가
×32%×0.605%×보유년
60,000.00
명도(임대보
증금)비용
기타,채권인지대 외
50,000.00
소계
비 율
36,255,824.0
0
17,594,340.0
0
소계
면 적
5,864.7
8
48.53%
6,050,000.00
6,190,250.00
17.07%
용역/분양경비
설계외 분양경비,금융비용
5,603,831.32
15.46%
기타비용
보존등기외
1,801,164.34
4.97%
31,189,585.6
6
86.03%
5,066,238.34
12.85%
합
계
사업수지
(a)-(b)
차입금 상환계획
(단위: 천원)
항
목
수
입
2000년
2000년
19,940,703.20
16,737,685.74
아파트
12,562,585.20
10,278,478.80
근린생활시설
7,378,118.00
6,459,206.94
31,818,785.66
8,336,900.00
차입금
지
출
7,865,000.00
2000년
7,865,000.00
157,300.00
공사비외
상환이자
31,189,585.66
157,300.00
629,200.00
원리금상환
합
계
471,900.00
7,865,000.00
157,300.00
31,818,785.66
8,336,900.00
7,707,700.00
-4,170,382.46
4,230,403.28
차입금 7,865,000,000원(토지대의 130%)을 2000년 00월 차입예정 계획/해외
투자자본 별건계획
 이자 지급율은 년 8%로 계획 (24개월)
 지급이자는 매월 이루어짐
 원금 상환은 분양 건축물 완공후 분양 수익금으로 2000년 9월에 전액 상환 계획
사업결론
단기간 투자
수익 창출
시대적 필요성
대두
분양성 탁월
• 건설업은 최종적으로 프로젝트를 마무리함과 동시에
부가가치가 창출되는 산업
• 저금리 정책으로 인한 부동산 투자가치의 상승으로
단기간 투자 수익을 창출
• 재래시장 중심의 단독주택 밀집 지역으로 현대식
주상복합 건물이 필요
• 지하철(도보 5분거리)및 고속도로가 지나는 육로 교통의
접속지점으로 타 지역간의 연계성 탁월
• 인근 초중고 대학교가 밀집되어 교육환경 우수
• 대형마트, 은행, 우체국 등 기반 시설의 밀접, 분양성 탁월