Transcript FUNGSI TANAH DALAM PERSPEKTIF HUKUM TANAH NASIONAL (ASPEK PENGADAAN TANAH

FUNGSI TANAH
DALAM PERSPEKTIF HUKUM TANAH
NASIONAL
(ASPEK PENGADAAN TANAH
UNTUK PEMBANGUNAN)
Pengaturan mengenai Perencanaan,persediaan,
peruntukkan dan penggunaan tanah
Penjelasan Pasal 14-UUPA


Pasal ini mengatur soal perencanaan persediaan, peruntukan
dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa sebagai yang telah
dikemukakan dalam penjelasan umum (II angka 8). Mengingat
akan corak perekonomian Negara dikemudian hari dimana
industri dan pertambangan akan mempunyai peranan yang
penting, maka disamping perencanaan untuk pertanian perlu
diperhatikan, pula keperluan untuk industri dan pertambangan
(ayat 1 huruf d dan e).
Perencanaan itu tidak saja bermaksud menyediakan tanah
untuk pertanian, peternakan, perikanan, industri dan
pertambangan, tetapi juga ditujukan untuk memajukannya.
Pengesahan peraturan Pemerintah Daerah harus dilakukan
dalam rangka rencana umum yang dibuat oleh Pemerintah Pusat
dan sesuai dengan kebijaksanaan Pusat.
MATERI-MATERI HUKUM
DALAM LINGKUP PENGADAAN TANAH
Politik
pertanahan
nasional
[PASAL 33 AYAT
3) UUD RI 1945]
PEMBUKAAN
UUDNKRI
(Tujuan
kemerdekaan
NKRI)
UUPA
Asas-asas
penguasaan
tanah
Pengaturan
Perencanaan,
persediaan,
peruntukkan dan
penggunaan tanah
(PENATAAN
RUANG)
FUNGSI TANAH
DI PERKOTAAN (URBAN AREA)
DI PERDESAAAN (RURAL)
SEBAGAI WADAH (RUANG)
SEBAGAI FAKTOR PRODUKSI
HAK PRIMER:
HM, HGB, HPAKAI, HPL
HAK PRIMER:
HM, HGU, HPAKAI
HAK SEKUNDER:
HGB, HAK PAKAI,HAK SEWA
HAK SEKUNDER:
HAK PAKAI, HAK GADAI, HUBH,
HAK SEWA
HAK MENUMPANG
MEMENUHI
KEBUTUHAN HIDUP
PANGAN, SANDANG, PAPAN,MARGA, SUKA, PENYEMPURNA
BERKAITAN DENGAN RENCANA PEROLEHAN TANAH
Hal-hal yang harus diperhatikan
1.
2.
3.
4.
Jenis penggunaan Tanah (Proyek)-nya
Status Tanah yang Tersedia
Respon/Kesediaan Pemilik Tanahnya
Letak/Lokasi tanah dan RTRW setempat


Yaitu apa yang direncanakan untuk dibangun atau apa
yang akan dibangun, misalnya yang akan dibangun itu
adalah perumahan, pelabuhan udara atau pelabuhan laut
dan sebagainya.
Dengan demikian masalah proyek ini erat kaitannya
dengan masalah LOKASI dan RENCANA TATA RUANG
WILAYAH (RTRW).
A.


KEPERLUAN PERORANGAN
Hak yang diberikan kepada perorangan adalah Hak
Milik.
Kalau tanah itu untuk pertanian, ada pembatasan
luasnya menurut Pasal 17 UUPA, yang peraturan
pelaksananya UU No. 56/Prp/1960 tentang Landreform.
Sedangkan
untuk
perumahan
belum
ada
pembatasannya (Pasal 12 UU 56/Prp/1960)
B. KEPERLUAN PERUSAHAAN
Untuk keperluan usaha tidak diberikan Hak Milik, tetapi
dapat diberikan dengan :




Hak Guna Usaha, dengan jangka waktu 35 tahun dapat
diperpanjang 25 tahun;
Hak Guna Bangunan, dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat
diperpanjang 20 tahun;
Hak Pakai, dengan jangka waktu 25 tahun dapat diperpanjang 20
tahun;
Hak Pengelolaan (BUMN, BUMD)
C. KEPERLUAN KHUSUS




Untuk instansi pemerintah, misalnya Departemen, Jawatan, Instansi-instansi lainnya
di kota, atau membangun kantor kepala desa di desa, dengan Hak Pakai. Hak Pakai ini
dimaksudkan untuk keperluan membangun kantor bagi kegiatan sehari-hari.
Untuk
perusahaan-perusahaan
yang
didirikan
oleh
Negara, misalnya
Perum/Pesero, Perjan, Perusahaan Daerah, juga diberikan Hak Pengelolaan (umpamanya
bagi industrial estate, bonded ware house). Sedangkan untuk perusahaan Perkebunan
Negara, tidaklah dengan Hak Pengelolaan tetapi dengan Hak Guna Usaha.
Untuk kegiatan keagamaan, hak yang tersedia adalah Hak Pakai (pasal 49 ayat
2 UUPA) dengan jangka waktu tidak terbatas.
Untuk perwakilan negara asing, misalnya untuk kantor kedutaan dan/atau rumah
kediaman kepala perwakilan asing, diberikan Hak Pakai secara cuma-cuma dan jangka
waktunya pun tidak terbatas (=selama digunakan).
Kemungkinan status tanah yang tersedia:
1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Perorangan:
 sudah bersertipikat
 bekas hak milik adat yang belum bersertipikat
3. Tanah Hak Pengelolaan
4. Tanah Hak Ulayat
(1) Segi fisik terdiri dari:



Letak tanahnya yang menyangkut masalah yurisdiksi
Luas tanahnya, dalam hal ini perlu diteliti ukuran yang tepat
Batas-batas tanahnya untuk mencegah konflik dengan tanah yang
bersebelahan
(2) Segi yuridis yang meliputi:





Status tanahnya, apakah tanah itu tanah negara atau tanah hak-hak
pribadi tertentu.
Status subyeknya, siapakah pemilik atau pemegang hak atas tanah
Hak-hak pihak ketiga yang membebani
Perbuatan hukum/peristiwa hukum yang telah terjadi
Apakah ada penguasaaan ilegal diatasnya
TANAH HAK
YANG SUDAH DIDAFTAR
TANAH HAK
YANG BELUM DIDAFTAR
Sertipikat Hak Tanah yang memuat data
yuridis dan data fisik atas bidang tanah yang
bersangkutan.
Bagian tanah-tanah bekas hak Indonesia,
antara lain bekas Hak Milik Adat, yang
dianggap sebagai tanda buktinya (sebelum
UUPA)
ialah
berupa
tanda
bukti
pembayaran pajak (Petuk Pajak), antara
lain:
1. Pajak hasil bumi/”landrente” (bagi Hak Milik
Adat di desa-desa), disebut dengan istilah:
- Girik (Jawa Barat);
- Ketitir (di Jawa Tengah dan Timur);
- Pipil (di Bali dan NTB)
2. Verponding Indonesia
(bagi Hak Milik Adat di kota-kota besar)
Di dalam sertipikat hak atas tanah terdapat:
1.Salinan Buku Tanah (berisi data yuridis)
2.Surat Ukur (berisi data fisik tanah)
Tanda bukti pembayaran pajak tersebut
sekarang disebut tanda bukti pembayaran
Pajak Bumi dan Bangunan.
 Kemungkinan Respon/Sikap Pemilik Tanah yang
tanahnya akan diambil-alih/digunakan pihak lain:
1. Setuju Tanpa syarat apapun
2. Setuju tetapi ada syarat-syarat tertentu, misal:




jumlah ganti kerugian
bentuk ganti kerugian
jaminan pembayaran
jaminan kelangsungan usaha
3. Tidak Setuju tanpa alasan apapun
4. Menentang/over-reactive
Apakah rencana pembangunan mendahului tata ruang?
 Apakah rencana pembangunan mengikuti tata ruang?

Fungsi Ijin Lokasi
dalam kaitannya dengan Penataan Ruang
(UU Nomor 26 tahun 2007)
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan pula melalui perizinan
pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan disinsentif, serta
pengenaan sanksi.
Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban
pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus
dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang.
Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan
pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masing-masing.
Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik
yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai
sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana
denda.
Pola Insentif-Disinsentif


Pemberian insentif dimaksudkan sebagai upaya untuk
memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang
sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan
oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah.
Bentuk insentif tersebut, antara lain, dapat berupa:
1.
2.
3.
4.
keringanan pajak,
pembangunan prasarana dan sarana (infrastruktur),
pemberian kompensasi, kemudahan prosedur perizinan, dan
pemberian penghargaan.
Pola Insentif-Disinsentif
Disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah,
membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang
tidak sejalan dengan rencana tata ruang, yang antara lain
dapat berupa :
1. pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan
2. penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan
3. kompensasi dan penalti.
Pengenaan Sanksi


Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya
pengendalian pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai
perangkat tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang
yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan
zonasi.
Dalam Undang-Undang ini pengenaan sanksi tidak hanya
diberikan kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan
ketentuan perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan
pula kepada pejabat pemerintah yang berwenang yang
menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang.
Keperluan Perorangan
(NON-komersial)
Keperluan Perusahaan
(Komersial-bisnis)
Perolehan Tanah secara
langsung (Pemindahan HakJual Beli)
Harus memperoleh Ijin
Lokasi (PMNA/K.BPN
No.2./1999)
Ijin Lokasi
Ijin Lokasi adalah Ijin peruntukkan penggunaan tanah yang
wajib dimiliki oleh perusahaan untuk memperoleh tanah yang
diperlukan dalam rangka penanaman modal, yang berlaku pula
sebagai ijin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah,
guna keperluan usaha penanaman modal