Transcript 中國物業管理市場在經濟衰退下的契機 樊卓雄先生, 董事總經理 新昌管理集團有限公司 二零零九年二月廿七日

中國物業管理市場在經濟衰退下的契機
樊卓雄先生, 董事總經理
新昌管理集團有限公司
二零零九年二月廿七日
大綱
1
新昌管理介紹
2
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
3
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
4
中國房地產業的投資發展趨勢
5
經濟衰退下物業管理的新契機
2
1
新昌管理介紹
I.
公司簡介
II. 新昌管理營運
III. 代表性客戶
I.
公司簡介
於1978年成立
為香港第一及唯一於香港聯交所上市的物業及設施管理集團
(股份編號:2340)
香港最大的物業及設施管理公司之一，擁有超過 5,600名員工
於中國及香港管理超過270項物業及設施
 163,000 個住宅單位
 2,200,000 平方米工商物業
全面優質管理系統
 ISO9001:2000 優質管理系統
 ISO14001 環境管理系統
 ISO10002 顧客服務管理體系
 OHSAS18001:1999職業安全及健康系統
4
II.
新昌管理營運
城市
员工人数
管理面積 (平方米)
香港
4,503
8,964,389
北京
55
591,110
上海
1,098
1,265,283
深圳
109
顧問合同及区域企业服务支援
重慶
47
137,513
武漢
102
65,788
總計
5,914
11,024,084
北京
蘇州
上海
重慶
武漢
深圳
澳門
香港
5
III. 代表性客戶
瑞安集团
北京金融街
领汇
香港房屋委员会
花旗集团
埃克森美孚有限公司
凯德置地 (中国)
黑石集團
ECM 中国
東方海外
FedEx速递公司
美国领事馆
广华医院
香港机场管理局
香港亚洲空运中心
香港大学
香港赛马会
6
大綱
1
新昌管理介紹
2
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
3
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
4
中國房地產業的投資發展趨勢
5
經濟衰退下物業管理的新契機
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2
全球金融海嘯對中國房地產業發展所帶來的影
響
I.
房地產市場開發投資下滑
II. 甲級寫字樓
III. 零售物業
IV. 住宅樓宇
I.
房地產市場開發投資下滑
在全球經濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業開發投資增
幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發投資更出現負增長。
圖一：各種物業類型開發投資增幅同比減少
比去年同期増長( ％ )
-5
房地產開發
完成投資
住宅
辦公樓
商業
其他
資料來源：國家統計局， REICO
9
II.
甲級寫字樓
甲級寫字樓市場需求主要來自國
際跨國公司，在全球金融危機的影響
下， 不少企業削減海外預算及成本
，選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空
置率急升，連帶租金水平亦下跌
圖二: 上海甲級寫字樓租金和空置率走勢
人民幣/平方米/天
空置率（％）
空置率 (%)
2008年第四季，廣州、深圳、上
海的甲級寫字樓的整體租金水平較第
三季分別下跌6.3%、5.91% 及1.5%，
而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在
近四年首次出現上升的趨勢
資料來源：DTZ戴德梁行
10
III. 零售物業
由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願
在經濟不樂觀的環境下入市
在經濟低迷的情況下，零售業大受影響，國際零售商擴展戰
略將明顯放緩，導致商鋪物業的需求減少，租金下跌
相對於二、三線城市，一線城市的優質零售物業市場所受的
影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業首層平均租金
，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%
圖三：2008年優質零售物業首層租金季度環比變更
%
6
4
2
0
-2
-4
-6
圳
深
州
廣
海
上
京
北
島
青
陽
沈
都
成
州
杭
京
南
波
寧
安
西
門
廈
津
天
漢
武
資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季
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IV. 住宅樓宇
地方各項實施細則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市
政策。投資者多持觀望態度，住宅物業成交量未見顯著増長
經濟環境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普
遍持謹慎態度，擔心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租
金環比下跌最高達8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少
圖四：2008年高檔住宅租金季度環比變更
%
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
廣州 北京 上海 深圳 大連 杭州 西安 南京 沈陽 寧波 成都 廈門 青島 天津 武漢
資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季
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大綱
1
新昌管理介紹
2
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
3
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
4
中國房地產業的投資發展趨勢
5
經濟衰退下物業管理的新契機
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3
處於全球性經濟衰退條件下，中國仍有強勁的
復甦能力
I.
維持實質本地生產總值的相對穩健増長
II. 擁有全球最龐大的外匯儲備基金
III. 房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌
幅
IV. 推出全球最大規模的救市方案
I.
維持實質本地生產總值的相對穩健
増長
在全球經濟不景氣的情況下
，中國的實質本地生產總值增長
仍能保持世界領先的地位
跟據聯合國發展計劃(UNDP)
於零九年一月份發表的預測報告
所指出，中國預期仍會繼續成為
東亞地區，甚至全球經濟增長的
主要動力之一
圖五：發展中與高收入國家的實質本地生產
總值増長比較
％
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
2006
2007
中國
2008*
美國
發展中國家
2009+
2010+
高收入國家
資料來源：<2009年全球經濟展望>，世界銀行
*估計 ＋預測
15
I.
維持實質本地生產總值的相對穩健
増長(續)
亞太地區三分之二市場的國民生產總值增長超過全球平均水平
中國長期維持本地生產總值於高增長水平，而其増長幅度更為
全區之冠
圖六：亞太地區實質本地生產總值増長（％）
資料來源：國際貨幣基金組織
*估計
16
II. 擁有全球最龐大的外匯儲備基金
有利於確保國家金融安全，防範並抵禦金融風險
有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經濟地位和國際影響力
圖七：全球六大外匯儲備國家
（2008年11月份）
百萬（美元）
2,000,000
1,884,717
1,500,000
1,002,861
1,000,000
455,730
500,000
247,686
200,506
194,668
印度
韓國
巴西
0
中國
日本
俄羅斯
資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織
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III. 房地產投資銷售總額錄得相對輕微的
跌幅
於2008年9至10月期間，亞洲地區的房地產投資銷售總額與
去年同期相比跌幅接近60%
中國錄得相對輕微的跌幅，反映投資者對其長遠經濟發展
的信心
圖八：亞州地區房地產投資銷售總額増減 (美元）
20%
-17%
-40%
-68%
-75%
-78%
-84%
-95%
澳洲
新加坡
中國
香港
越南
南韓
印度
日本
資料來源：Economic Pluse, Cushman & Wakefield, 2008年11月
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IV. 推出全球最大規模的救市方案
中國投入巨額款項挽救全球金融危機，在今後兩年內投入四
萬億人民幣資金，推動全國經濟發展，預期措施將每年拉動經濟
増長約一個百分點
中央大力支持房地產市場的健康發展，建議包括六大項積極
建議，在強調對低收入家庭實行住房保障的同時，亦堅持住房市
場化，鼓勵住房合理消費，通過信貸支持、減免稅款等的措施，
促進市場的具體發展
在六項建議中，以(三)支持房地產開發企業積極應對市場變
化一項建議對房地產業的發展最為重要：
 引導房地產開發企業積極應對市場變化
 支持房地產開發企業合理的融資需求
 取消城市房地產稅
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大綱
1
新昌管理介紹
2
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
3
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
4
中國房地產業的投資發展趨勢
5
經濟衰退下物業管理的新契機
20
4
中國房地產業的投資發展趨勢及市場預期
I.
海外投資者投資意向的轉變
II. 本地及亞太區投資者將成市場主導
I.
海外投資者投資意向的轉變
由重點開發投資於國內的一線城市房地產項目，轉為對二至三
線城市的發展
現時較受重視的城市包括：沈陽、天津、大連、武漢、成都等
二至三線城市的發展潛力：地理條件優越、迅速經濟増長、地
方政府大力扶持、內在條件優厚，包括低地價、廉價勞動力等
圖九：中國二、三線城市租金回報率
資料來源：萊坊，Property Investment in China’s Emerging Cities‘08
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I.
海外投資者投資意向的轉變(續)
圖十：中國房地產開發投資増長變化較大的城市（2008年1至10月份）
開發投資増減(%)
二至三線城市
一線城市
資料來源：2008-2009年度中國房地產市場報告, REICO
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II.
本地及亞太區投資者將成市場主導
全球經濟迅速下滑，發展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸
，使國際性的投資機構面對流動資金短缺的問題
在金融危機的影響下，中國本土的大型國有企業及亞太地
區的私人投資者將取代現時一些國際性的投資機構，成為中國
房地產市場的主導者，主要的國家或地區包括：香港、台灣及
新加坡
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大綱
1
新昌管理介紹
2
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
3
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
4
中國房地產業的投資發展趨勢
5
經濟衰退下物業管理的新契機
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5
經濟衰退下物業管理的新契機
I. 提供一站式資產管理服務
II. 重新包裝乙、丙級辦公樓
III.積極開發有潛力的二、三線城市
IV. 開拓新契機的策略
V. 業務模式的轉變
I. 提供一站式資產管理服務
(Asset Management Service)
淨利潤分佈*
租務及
營運管理
租賃及銷售
檢討項目的租務情況、租戶組合
及制定租金的策略、舉辦各類型
的推廣活動、協助業主提升物業
的回報
為項目提供招商及銷售服務
就 土 地 或 物 業 的 發 展
可行性研究/ 項 目 提 供 可 行 性 研 究報
顧問服務
告，並為各類資產管理服務提供
專業的建議
物業管理及
設施管理
*以項目5年的收入計算
物業管理範圍包括：保安、衛生、
會所、停車場、財務、承辦商等的
管理，同時亦兼顧樓宇設施的管理
、運作及保養等多方面工作
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I. 提供一站式資產管理服務 (續)
(Asset Management Service)
龐大的市場 (甲級辦公樓)
甲級辦公樓供應
(2008年底)
(平方米)
北京
5,348,292
上海
5,267,367
廣州
1,787,300
深圳
1,395,457
共計
13,798,476
每年營業額
(RMB'000)
共計 (一年)
租賃
租務管理
物業管理
689,920
201,457
165,851
11億
Source: DTZ Property Times Office & Retail Q4 2008
(Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen)
28
I. 提供一站式資產管理服務 (續)
(Asset Management Service)
龐大的市場 (零售物業)
零售物業供應
(2008年底)
(平方米)
北京
7,520,000
上海
4,300,000
廣州
1,254,000
共計
13,074,000
每年營業額
(RMB'000)
共計 (一年)
租賃
租務管理
物業管理
4,471,308
572,641
235,332
53億
Source: DTZ Property Times Retail Q4 2008 (Beijing, Shanghai)
CBRE Market View PRC (Q1-Q4, 2008)
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II.
重新包裝乙、丙級辦公樓
挑選一線城市內具發展潛力的二、三級辦
公樓進行重新定位，以大大提升租值能力
提供一站式的服務，由項目評估、成效分
析、成本控制、工程管理、透過改善硬件設
備重新包裝，重整租戶組合及上調租金， 提
供卓越的管理服務，藉以提升資產價值及質
素，為業主提供更佳的投資回報
30
III. 積極開發有潛力的二、三線城市
發展障礙
比較優勢
1.
2.
3.
容易尋獲合適的本地合作伙伴
普遍能獲得當地政府較大力的支持
土地資源相對充裕
1.
2.
3.
市場透明度不足
地方政策欠穩定
缺乏行業專門人才
主要發展的方向
住宅項目－海外投資
者的重點發展項目
• 投資風險相對較低
• 受惠於二、三線城市
的快速都市化
• 對住宅項目有較大的
需求
• 較短的回本週期
辦公樓－只佔總體
投資的少部份
零售類物業－逐步成為海
外投資者的熱門投資項目
• 對甲級寫字樓的需求相對 • 經濟發展迅速，人民生活
較低
指數提高，増加對高消費
品的購買能力
• 由於中國正朝服務型經濟
的方向發展，一些有潛力 • 享受相對低廉的土地價格
發展為區域服務中心的地
• 不少的國際知名品牌紛紛
區，將對高質辦公樓有一
通過於國內二、三線城市
定的承接能力
開設旗艦店，進軍中國市
31
場
IV. 開拓新契機的策略
在內地建立品牌及展示優質管理的服務項目
聯合或收購合適的伙伴，以提供一站式的資產管理服務
了解有潛力城市的物業市場發展趨勢
與當地政府部門建立良好關係
與發展商、業主、投資基金建立長遠的關係及網絡
32
V. 業務模式的轉變
物業管理
設施管理
全面資產管理
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