Transcript GESTIÓN URBANÍSTICA PRINCIPIOS SISTEMAS • COMPENSACIÓN

GESTIÓN URBANÍSTICA
PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN
SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA
• Modelo puro agente urbanizador
– Valencia (Ley 6/1994)
– Castilla-La Mancha (ley 2/98)
– Extremadura (Ley 15/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo
– Concesión de obra urbanizadora
– La Rioja (Ley 10/1998)
– Aragón (Ley 5/1999)
– Cantabria (Ley 2/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario
– Sistema de concurrencia
– Castilla y León (Ley 5/1999)
– Murcia (Ley 1/2001)
– Galicia (Ley 9/2002)
• Agente urbanizador integrado en compensación
– Madrid (Ley 9/2001)
– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)
– Asturias (Ley 3/2002)
– Andalucia (Ley 7/2002)
PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA
• SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS
LIBRES, ZONAS VERDES Y DOTACIONES
PÚBLICAS DE CARÁCTER LOCAL
• SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE
LOS SISTEMAS GENERALES QUE
PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO,
INCLUYA O ADSCRIBA
• SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100
DEL APROVECHAMIENTO DEL SECTOR
CORRESPONDIENTE
PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN
• Proyecto de equidistribución (reparcelación)
• División del suelo equidistribución
– Area de reparto (58)
– Unidad de ejecución (105)
• Técnicas equidistribución:
– Aprovechamiento medio (60)
GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105)
• Idoneidad técnica y viabilidad económica
• Permitir cumplimiento de los deberes legales y la
equidistribución de beneficios y cargas derivados de la
ordenación urbanística
• Coincidencia entre sector y unidad de ejecución salvo
indicación en contrario
• Posibilidad unidades ejecución discontinuas (suelo
urbano)
• Delimitación en instrumento de planeamiento
• Procedimiento específico (106):
– De oficio o a instancia de parte
– Previa información pública y audiencia a propietarios
afectados
– Publicación en Boletín Oficial de la Provincia
SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.)
• Actuación privada
– Compensación
• Actuación pública
– Cooperación
– Expropiación
ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN
• Libertad de elección (108)
– Elección motivada
– Teniendo en cuenta prioridades y
necesidades del desarrollo del proceso
urbanizador
– Capacidad de gestión y medios económicos
Administración actuante
– Capacidad iniciativa privada para asumir la
actividad de ejecución
• Determinación en el planeamiento
– En su defecto, mediante el mismo
procedimiento para delimitar UE
•
•
•
•
CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN
(129)
Responsables ejecución aportan terrenos cesión
obligatoria y gratuita
– No necesariamente propietarios
Realizan a su costa la urbanización de los sectores
o unidades de ejecución
– Conforme al planeamiento urbanístico
A través de la constitución de Junta de
Compensación
– Compuesta Administración actuante y
responsables ejecución
• Salvo propietario único o convenio
Reparcelación de los terrenos
– Incluida la reparcelación forzosa
INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130)
a) Propietario único (iniciando expediente
reparcelación)
b) Totalidad de los propietarios (convenio
urbanístico)
c) Propietarios > 50 % superficie unidad
ejecución
d) Cualquier persona física o jurídica, pública o
privada (propietaria o no de suelo) como
agente urbanizador
DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2)
•
a)
b)
c)
d)
•
–
–
–
Aplicable a propietarios > 50% y agente urbanizador
(letras c y d)
Estatutos y bases de actuación
Compromisos específicos sobre plazos de ejecución
totales o parciales
Compromisos de colaboración asumidos con
propietarios de suelo (en su caso)
Justificación solvencia económica, financiera y técnica
de la iniciativa (incluida agente urbanizador)
En plica cerrada en el supuesto de agente urbanizador
Posible aportación para su tramitación simultánea
Instrumento de ordenación (Plan Parcial)
Proyecto de Urbanización
PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131)
• Desestimación iniciativa
– Motivación potestad de planeamiento
– No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica
• Estimación iniciativa
– Supuesto: iniciativa presentada por propietarios > 50 %
terrenos
– Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación
• Aprobación previa iniciativa
– Supuesto: iniciativa presentada por agente urbanizador o
propietarios con menos del 50%
– Apertura información pública para alegaciones
• Posible adhesión de propietarios a la iniciativa
• Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier
interesado en asumir gestión como agente urbanizador
(prestación de caución)
PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2)
•
•
Supuesto: aprobación previa iniciativa
Tras finalización información pública y previos
informes alegaciones, se adoptará alguno de los
siguientes acuerdos (plazo: un mes)
a) Aprobación de la iniciativa
– Si adhesión (en información pública) de propietarios
> 50% terrenos unidad ejecución
– Si no se ha presentado anuncio de presentación de
alternativa
– Comporta inicio establecimiento sistema y
aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuación
b) Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas
– Plazo no inferior a 20 días
– Finalizado el plazo, decisión Administración:
a. Aprobación alternativa integre más 50% unidad
ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de
actuación)
b. En otro caso, aprobación alternativa más
procedente interés general (soluciones de gestión,
superficie de propietarios adheridos…)
EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN
(133)
•
Afección real de la totalidad de terrenos
incluidos en unidad de ejecución al
cumplimiento de los deberes legales y
obligaciones inherentes del sistema
•
Constancia afección en Registro de la
Propiedad mediante nota marginal
CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134)
• Ente corporativo de Derecho público
• Personalidad jurídica propia
• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
administrativa y constitución órganos directivos)
• Asume frente a municipio responsabilidad
directa ejecución obras urbanización
• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
sobre fincas aportadas (salvo limitaciones
estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de
apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora
• Gestoras de JC: gastos de gestión no > 10 %
coste urbanización
MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN
a) La totalidad de los propietarios con o sin agente
urbanizador

Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir
convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución Junta
Compensación
b) Los propietarios que representen más del 50% de
la unidad de ejecución, con o sin agente
urbanizador
c) Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión
de propietario alguno
CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134)
• Presupuesto: urbanismo función pública (85)
• Representante del Ayuntamiento en la Junta de
Compensación (órgano de gobierno)
• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución
– Plazo máximo incorporación: inscripción Junta
Compensación en Registro entidades (135.1)
– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)
– Reparcelación forzosa (135.1)
• Decisiones Junta recurribles ante Administración
(alzada)
– ejercicio competencias públicas
– Supuesto de autoadministración
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio
– “Delegación” en Junta de compensación
• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o
reparcelación forzosa (135.2)
ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU)
• Nombre, domicilio, objeto y fines
• Duración
• Condiciones y requisitos para incorporarse a
la junta (propietarios o urbanizadores)
• Órganos de gobierno y facultades
• Requisitos convocatoria y forma adopción
acuerdos
• Derechos y obligaciones de sus miembros
• Medios económicos y reglas aportaciones
BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU)
•
•
•
•
Criterios para valorar fincas aportadas
Criterios de valoración de derechos reales
Criterios de valoración de edificaciones
Procedimiento contratación obras de
urbanización
• Criterios valoración fincas resultantes
• Reglas adjudicación fincas a los miembros
• Reglas distribución beneficios y pérdidas
•
•
•
•
•
ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES
ACTUACIÓN (130.2)
Previsión incorporación propietarios mediante aportación
fincas originarias
– Con opción de abono en metálico costes
urbanización o cesión de terrenos edificables con
valor equivalente
Previsión no incorporación propietarios (con solicitud
expropiación por propietarios)
Previsión reparcelación forzosa propietarios no
adheridos
Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito
iniciativa
Garantías económicas desarrollo actuación urbanística
(no inferior al 7% coste urbanización)
RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA
DE COMPENSACIÓN (i)
• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)
– Consentimiento conjunto condueños: propietario
único
– No acuerdo: decisión incorporación por 60% cuotas
– Expropiación cuotas no incorporadas
• Herencia yacente
– Competencia del albacea (902.4º CC)
• Finca no inscrita en Registro Propiedad
– Proyecto equidistribución suficiente innmatriculación
• Doble inmatriculación
– Interesados en proceso ambos titulares
– Resolución convencional o judicial
RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA
DE COMPENSACIÓN (ii)
• Titularidad controvertida (103.4 RGU)
– No necesaria impugnación en tribunales
– Asume Administración actuante representación
• Titularidad desconocida o propietario en desconocido
paradero (art. 10.2 RHU)
– Administración actuante asume representación
derechos e intereses titularidades
– Ministerio fiscal: defensa de los intereses
• Compraventa en documento privado
– Suficiente para acreditar titularidad
– STS 24.11.00
PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2)
• Redactado con base en los principios de las
bases de actuación y estatutos
• Redactado por Junta de compensación
– Voto favorable miembros representen más 50%
terrenos
– Ratificación por Ayuntamiento
• Denegación sólo posible por motivos de estricta
legalidad
• Silencio estimatorio: transcurso de 2 meses desde
presentación
– Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)
PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN
• Propietario único
– No necesidad constitución Junta de
Compensación
• Convenio urbanístico (138)
– Participación en ejecución urbanística todos los
propietarios unidad de ejecución (por sí o por
agente urbanizador
– Condiciones de gestión en convenio
– Si participa agente urbanizador: necesidad
constitución Junta Compensación
• Procedimiento abreviado (132)
– Respaldo de totalidad propietarios
– Tramitación conjunta iniciativa y proyecto
reparcelación (aprobación simultánea)
SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109)
• Incumplimiento deberes legales y
obligaciones sistema
• Necesario procedimiento declaración
incumplimiento
• Terminación convencional expediente
incumplimiento: continuación proceso
urbanizador propietarios cumplidores
• Criterios elección nuevo sistema