Transcript 2013 - Hemonystraat 20

Hans Bremer
Hemonystraat 20-3
[email protected]
020-6719453
140109
Aan: Leden Vereniging van Eigenaren
Hemonystraat 20
Amsterdam, 9 januari 2014
Geachte leden VVE Hemonystraat 20,
Toelichting Concept jaarverslag 2013
Op 6nov2013-2dec2013 hadden wij onze laatste Algemene Leden Vergadering.
Het op 25 oktober 2011 goedgekeurde jaarverslag over 2010 bevatte al een verslag over de
gebeurtenissen tot 1 september 2011.
Doordat er onvoldoende geld in de VvE was in de jaren 2011-2012 was het onmogelijk het
meest structurele probleem aan ons pand (het dakleer) te vernieuwen.
In het jaar 2012 zijn behoudens vaste lasten geen uitgaven gedaan om te sparen voor
structurele verbeteringen aan het pand.
Vanwege het gebrek aan financiële middelen en de uitgebleven wens van de leden om een
jaarverslag op te laten stellen is geen afzonderlijk jaarverslag over 2011 opgesteld.
Op 12 april 2013 werd het verslag over de jaren 2011-2012 aan alle leden verstrekt. Ruim
voor de ALV van 1 mei kregen de leden van de kascommissie kopieën van alle
betalingsbewijzen en rekeningafschriften.
Uiteindelijk is het verslag over 2011-12 pas op 6 november 2013 goedgekeurd.
Ik stel u graag in de gelegenheid tot 22 januari om schriftelijke vragen te stellen over het
concept jaarverslag 2013, zodat ik eventuele onjuistheden kan aanpassen en onduidelijkheden
kan wegnemen.
Na 22 januari wordt het concept jaarverslag zonodig aangepast.
Doordat dhr de Jong en mevrouw Burgerhof de servicekosten over 2013 nog niet hebben
betaald, kan de VvE nu niet aan haar verplichtingen voldoen.
Ik heb in persoon het vernieuwen van het dakleer zijde Hemonystraat 20-22 voorgeschoten.
(zie concept jaarverslag 2013).
Ik verzoek nogmaals met klem aan mevr Burgerhof en dhr
de Jong de achterstallige servicekosten zo spoedig mogelijk
te betalen
In januari moet het watergeld voor de bovenwoningen en de verzekering worden betaald.
Ik ben bereid om de kosten voor de uitgaven waartoe de VvE verplicht is voor te schieten
tegen 2 maal de rentevergoeding die binnen de VvE geldt.
Dhr Zachor heeft zelfs nu nog een positief saldo bij de VvE.
Ik wil op de komende ALV voorstellen dat dhr Zachor niet de dupe wordt van het feit dat 2
leden de servicekosten weigeren te betalen.
Met vriendelijke groet,
Hans Bremer
Bijlagen: Concept Jaarverslag 2013
1
Concept Jaarverslag 2013 VVE Hemonystraat 20
0.Doorlopende afspraken
1.Verzekering
2.Mutaties leden
3.Gebeurtenissen 2013
4.Gebeurtenissen 2014
5.Uitgaven
6.Kostenverdeling
7.Inkomsten
8.Saldo VVE
9.Structureel Onderhoud(plan)
10.Opmerkingen
0.Doorlopende afspraken
De servicekosten moeten jaarlijks voor 1 oktober worden overgemaakt op
girorekening 8160701 t.n.v. VvE Hemonystraat 20.
De servicekosten bedragen voor Huis en 3-hoog 600 Euro per jaar en voor 1-Hoog en
2-Hoog 450 Euro per jaar.
De beheerder is gemandateerd om 500 Euro per jaar uit te geven zonder dit ter
besluitvorming voor te leggen aan de VVE.
In 2007 heeft de eigenaar van Huis de ramen van de achtergevel van Hem20-Huis op
eigen kosten vervangen door hardhouten ramen met dubbelglas. Naar aanleiding van
deze investering is besloten dat de andere eigenaren afzonderlijk mogen beslissen
wanneer zij hun ramen ook op eigen kosten gaan vervangen door ramen met
dubbelglas.
(Voor het vervangen van de ramen aan de voorzijde is een vergunning nodig.)
In 2007 zijn offertes aangevraagd voor het plaatsen van dubbelglas en het vervangen
van de veren in de ramen op 1, 2, 3 en 4 hoog. De eigenaren van 1- en 2-hoog hebben
uiteindelijk niet ingestemd met het plaatsen van dubbelglas en nieuwe veren.
In 2010 zijn op kosten van de eigenaar van 3+4-hoog alle houten ramen op 4-hoog
voorzien van dubbelglas.
1.Verzekering
De VVE heeft een uitgebreide Gebouwenverzekering afgesloten bij Aegon.
Polisnr 5726018505 van der Poel advies.
Sinds 16 maart 2007 bedraagt de verzekerde som 600.000 Euro.
Dit bedrag betreft de zogenaamde herbouwwaarde. Op grond van het aantal m3 van het
pand Hemonystraat 20 heeft de verzekeraar ingeschat dat de verzekerde som in
overeenstemming is met herbouwwaarde.
De verzekerde som wordt jaarlijks door de verzekeraar aangepast met de herbouwindex.
2.Mutaties leden
Sinds 28-4-1989 is Hans Bremer eigenaar van 3-hoog
Sinds 1-3-2004 is Geert de Jong eigenaar van 1-hoog
Sinds 1-8-2005 is Ariel Zachor eigenaar van Huis
Sinds 15-11-2005 is Annemiek Burgerhof eigenaar van 2-hoog.
2
3.Gebeurtenissen 2013
In 2013 zijn relatief zeer veel werkzaamheden aan het pand verricht.
De budgetten waartoe in voorgaande jaren is besloten zijn in 2013 nu vrijwel volledig
besteed.
In 2013 is relatief veel vergaderd. Door de al bestaande verschillen van inzicht zijn
deze nog duidelijker geworden.
In 2013 is ons pand er aanzienlijk op vooruit gegaan.
Het dakleer is bijna geheel vernieuwd, het schilderwerk is bij geheel bijgewerkt en via
bestuursrechtelijke acties is de overlast van het terras en balkon van GF378 beperkt.
De kosten voor de verrichte werkzaamheden waren gereserveerd en/of vloeien voort
uit eerder gemaakte afspraken.
De budgetten voor de volgende werkzaamheden zijn (gedeeltelijk) ingezet:
1.Vernieuwen dakleer 5000Euro
2.Schilderwerk 2000Euro
3.Procedure GF 378 500Euro
4.Beheersbudget 500Euro
Ad1.Vernieuwen dakleer 5000Euro
In 2011 zijn offertes aangevraagd voor het vernieuwen van het dakleer van de schuine
delen van het dak. De goedkoopste was circa 12.000 Euro en kon reeds op grond van
de beschikbare middelen niet gehonoreerd worden.
De daklekkage op het dakdeel tussen Hemonystraat 20 en 18 heeft een schade
veroorzaakt van 200 Euro.
Op de ledenvergadering van 25 oktober 2011 is 3000 Euro beschikbaar gesteld om het
dakleer zijde Hem20-18 te vernieuwen en 500 Euro om de boeidelen aan de
achterzijde te vernieuwen.
Naar aanleiding van een ernstige lekkage hebben medio oktober 2013 alle leden
mondeling en/of per email ingestemd om het dakleer aan de zijde Hem20-22 te
vernieuwen volgens de op 13 oktober 2013 gemaakte specificatie.
Aangezien er geen enkele dakdekker bereid was om de werkzaamheden voor het
beschikbare budget uit te voeren, is een alternatief bedacht om op kosten te besparen.
Dit werd mogelijk door een gat in het dak te maken, waardoor kosten voor een
dakdekkerslift overbodig werden en zelfwerkzaamheid door het aan- en afvoeren van
dakleer zelf uit te voeren.
De kosten voor de toegang tot het dak zijn betaald door de eigenaar van ¾-hoog en
uitgevoerd in hardhout met H++-glas.
Op 4 september 2013 hebben alle leden ingestemd met de gekozen oplossing om een
dakkapel te maken in de zijde Hem18-20.
Op 16 oktober 2013 hebben alle leden ingestemd met de gekozen oplossing om een
dakkapel te maken in de zijde Hem20-22 voor maximaal 1500 Euro.
De volgende bedragen zijn namens de VvE betaald:
130904
130911
130911
130912
Voorschotnota dakleer Hem20-18
Dak Hemonystraat 20 eindbetaling
Diversen dakleer sleutels schroeven
Gamma Extra hout afwerking dak
-1150,-1153,15
8,65
33,19
3
131113 Organisatie dakleer Hem20-18 + werk
131230 Voorgeschoten 1e betaling dak20-22
131231 Nog niet betaald eindbetaling dak20-22
Besteed in 2013
131231 Nog te besteden
- 600,- 750,3694,99
- 750,4444,99
555,01
5000,-
Het nog te besteden budget wordt ingezet voor het vernieuwen van het dakleer aan de
voorzijde. Per saldo zijn dan alle schuine delen van het dakleer vernieuwd voor het
budget van 5000 Euro, terwijl de goedkoopste dakdekker in 2011 nog circa 12.000
Euro in rekening wilde brengen.
Ad2.Schilderwerk 2000Euro
Sinds 2008 heeft de VvE budget beschikbaar gesteld voor schilderwerk:
Datum Bedrag Werkzaamheden
91124 +1500 Bijwerken buitenschilderwerk
111025 +500 Bijwerken schilderwerk voorgevel en dak
Totaal +2000
Tot en met 2012 was hiervan 988,12 Euro besteed.
In 2013 is 769,33 Euro besteed aan het schilderwerk en afgeschreven van de rekening.
130812 Zachor: verwijderen graffiti
- 15,130820 Gamma schilderspullen 1-hoog
- 20,18
130820 Action schilderspullen 1-hoog
- 14,15
131113 Schilderwerk 1-hoog
- 300,131124 Schilderen daklijst Hem20-18
- 180,131124 Bijwerken schilderwerk 3-hoog
- 120,131124 Onderzoek + Procedure + Brief 2-hoog
- 120,Totaal 769,33Euro
Het resterende budget van 242,55 Euro is onvoldoende om het schilderwerk bij te werken.
Ad3.Procedure GF 378 500Euro
Conform het jaarverslag over 2010 was nog een budget beschikbaar voor de
bestuursrechtelijke procedures tegen het dakterras en balkon van GF378 van 300
Euro. Tijdens de vergadering van 1 mei 2013 is gemeld dat er nog minimaal 200 Euro
extra nodig was voor een bezwaarprocedure.
Het budget van 500 Euro is geheel besteed.
Door de procedures tegen het stadsdeel is het dakterras met 2m2 verminderd, het balkon met
1m2 en zijn er schermen geplaatst om de inkijk te beperken.
131113 Procedures tegen stadsdeel GF378
- 500,-
Ad4.Beheersbudget 500Euro
Om te voorkomen dat er vergaderd moet worden over kleine bedragen is er ooit
afgesproken dat de beheerder jaarlijks vrij mag besteden, zonder besluit van de VvE.
In 2013 is dit budget voor de eerste keer volledig besteed.
De trappenhuisautomaat moest worden vervangen.
De luchtafvoeren van 1 en 2 hoog bleken verzakt en zijn weer aangesloten.
Eind 2013 is er een lekkage verholpen bij de luchtafvoeren.
Er is veel tijd besteed aan het maken van vergaderstukken en verslagen.
4
Er is een rekening voor de VvE gevraagd en daarom waren er meer mutaties.
De kascommissie heeft veel extra werk veroorzaakt.
De volgende bedragen zijn ten laste gebracht van het beheersbudget.
131113
131124
131124
131124
Diversen, vergaderingen en kascommissie
Nieuwe traphuisautomaat nota 130611
Montage traphuisautomaat
Beheersbudget - kascommissie + diversen
– 400,- 48,98
- 30,- 21,02
500,- Euro
Verder is namens de VvE betaald:
131029 ING afrekening betalingsverkeer
131124 Opstellen jaarverslag 2011-2012
- 23,99
- 100,-
4.Gebeurtenissen 2014
Januari:
Maken verslag vergadering 6nov-2dec2013.
Opstellen jaarverslag 2013
5.Uitgaven VVE
Bestedingen namens VvE:
Vernieuwen dakleer 4444,99
Schilderwerk
769,33
Procedure GF378
500,Beheersbudget
500,Jaarverslag 2011-12 100,Rekening giro
23,99
Totaal
6338,31 Euro
Bestedingen namens Bovenwoningen:
131113 Trap: Elektra + LAMPEN + SCHOONMAKEN
131010
131113
131113
131113
Watergeld
Watergeld
Watergeld
Watergeld
OKT-Dec
130122
130411
130712
watergeld
- 180,-
101,13
105,45
105,15
103,13
414,84
Het Watergeld over 2013 bedroeg 138,28 per bovenwoning.
Schoonmaakkosten en elektriciteit trapverlichting voor bovenwoningen
5 Euro per maand = 60 Euro per jaar.
6.Kostenverdeling Totaal Huis2/6 1-hoog1/6 2-hoog1/6 3-hoog2/6
uitgaven VVE
6338,31 2112,77
1056,38
1056,38
2112,78
Watergeld
414,86
138,29
138,28
138,29
Trap 2013
180,00
60,-60,-60,-Rente pm
Totaal
6933,17 2112,77
1254,67
1254,66
2311,07
5
Doordat de leden de servicekosten te laat hebben betaald zijn rentekosten
verschuldigd.
Voorheen konden de rentekosten direct worden verrekend.
In 2014 worden wellicht incassoprocedures gevoerd waarbij ook de
rentekosten geclaimd kunnen worden.
7.Inkomsten
De leden hebben de volgende bedragen aan de VvE overgemaakt:
130626
130918
131011
131104
131227
DeJong van 130315 SK 1-hoog 2012
Zachor SK Huis 2012
Bremer SK 3-hoog 2013
Burgerhof SK 2-hoog 2011-2012
Zachor SK Huis 2013
Totaal
8a.saldo VVE
Saldo31-12-12
Huis
+2155,13
1-HG
+88,78
2-HG
-213,72
3-HG
+1091,36
Totaal +3121,55
Betaald
1200,450,900,600,3150,-
+ 450,+ 600,+ 600,+ 900,+ 600,+3150,-
Kosten
Saldo 31-12-13
2112,77 +1242,36
1254,67 –715,89 SK2013 nog niet betaald
1254,66 –568,38 SK2013 nog niet betaald
2311,07 +130,29 750Euro voorgeschoten
6933,17
88,38
Het saldo van VvE-rekening 8160701 bedroeg op 31dec2013 Eu88,38.
8b. Schulden en Vorderingen
Dhr Bremer heeft de 2e betaling van het vervangen van het dakleer
zijde Hem20-22 ad 750Euro voorgeschoten.
Dhr de Jong heeft de servicekosten voor Hem20-1 over 2013 ad 450Euro
nog niet betaald.
Mevr Burgerhof heeft de servicekosten voor Hem20-2 over 2013 ad
450Euro nog niet betaald.
9. Planning
---- Onvoorzien jaarlijks
500 Euro
Gereserveerde middelen:
2011 Procedure GF378 300Euro + 200Euro> besteed in 2013
2013 Budget dakleer +boeidelen 5000Euro nog 555Euro beschikbaar
2013 Budget schilderwerk 2000Euro nog 243Euro beschikbaar
10. MeerjarenOnderhoudsplan / Bestedingsvoorstellen
2014 Dakleer voorzijde (kan uit budget)
2014 repareren schade op 3-hoog door lekkage dakgoot (200Euro)
2014 Luik bij voordeur voor toegang hoofdkraan 200Euro
2014 lakken parket trappenhuis 500 Euro
2015 Extra budget bijwerken schilderwerk 1000 Euro
2015 Reservering vernieuwing goot tussen Hem20 en Hem22 2000 Euro
2015 veren + dubbelglas in ramen achtergevel 1-2-3-4HG 7000Euro
2020 Bijwerken schilderwerk voorgevel 2000 Euro
2030 ramen+kozijnen voorgevel 1-2-3 Hoog vervangen 25000 Euro
11.Opmerkingen
Het huidige saldo is onvoldoende ter financiering van de geplande
uitgaven.
6