Transcript `t Twaalfuurtje van deze week

’t Twaalfuurtje van deze week
_________________________________________
9 maart 2016
In ’t Twaalfuurtje van deze week bespreken we het arrest van de Hoge Raad van 19 februari
2016 waarin de informatie- en adviesplicht van de notaris centraal staat.
Eisers verkopen in november 2008 twee appartementsrechten aan A B.V. met levering op 2
december 2008. Voordat de appartementsrechten kunnen worden geleverd is er echter een
wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk, hetgeen krachtens art. 5:139 BW enkel mogelijk
is met toestemming van de VvE. Tegelijkertijd met de wijziging van de appartementsrechten
wil de VvE de situatie rondom de ingang en parkeerplaatsen in de splitsingsakte laten
vastleggen. Dit stuit echter op een hoop weerstand, waardoor de VvE pas op 12 mei 2009 haar
medewerking aan de wijziging van de splitsingsakte verleent. Koper maakt aanspraak op
betaling van de nakomingsboete wegens de niet tijdige levering. Verkopers roepen de notaris
in vrijwaring op, stellende dat hij een beroepsfout heeft gemaakt door hen niet te wijzen op de
noodzaak van de aanpassing van de splitsingsakte.
Het hof overweegt dat:
“een voorzichtige notarisklerk had in die situatie geadviseerd te wachten met het vastleggen
van de leveringsdatum, totdat de medewerking was verkregen. [...] Zou deze weg gevolgd zijn,
dan zouden [eisers] geen boete hebben verbeurd […]. Deze schade is daarom het gevolg van
de beroepsfout van [betrokkene].”
Ten aanzien van het eigen schuld-verweer van de notaris oordeelt het hof:
‘’de parkeerproblematiek is een omstandigheid die voor rekening van de [eisers] komt. […]
met betrekking tot de vóór 26 mei 2009 verbeurde boete oordeelt het hof dat een verdeling
van 50%-50% van de schade op haar plaats is, nu gelijk gewicht toekomt aan de schending
van de informatieplicht door [betrokkene] en de complicaties en vertraging door de
parkeerproblematiek, die voor rekening komen van [eisers].’’
In cassatie wordt onder meer de beslissing van het hof omtrent het eigen schuld-verweer
bestreden. Verkopers stellen zich op het standpunt dat dit oordeel van het hof niet rijmt met de
eerder aangenomen beroepsfout van de notaris; indien zij tijdig en naar behoren waren
geïnformeerd en geadviseerd, dan zou er gewacht zijn met het vastleggen van de
leveringsdatum totdat de VvE haar medewerking zou hebben verleend.
De Hoge Raad sluit zich aan bij het standpunt van verkopers en overweegt:
‘’waar de informatie- en adviesplicht van [betrokkene] aldus ertoe strekte [eisers] te
behoeden voor het risico van een vertraging door een dergelijke eventualiteit, valt niet in te
zien waarom de verwezenlijking van dat risico – in dit geval: de complicaties en vertraging
door de parkeerproblematiek – voor eigen rekening van [eisers] zou komen en aldus op de
voet van art. 6:101 BW zou strekken op de vergoedingsplicht die in verband met het
tekortschieten in die informatie- en adviesplicht bestaat. De klacht is dus gegrond. Dat
betekent dat ook het oordeel van het hof in rov. 4.25 dat 50% van de vóór 26 mei 2009
geleden schade in verband met de verbeurde boete voor rekening komt van [eisers], niet in
stand kan blijven.’’
Commentaar
Met dit arrest is uitdrukkelijk niet gezegd dat in het geval van een beroepsfout geen plaats is
voor eigen schuld. Het moet daarbij gaan om omstandigheden die de schade mede hebben
doen ontstaan en die aan de benadeelde kunnen worden toegerekend. In dit geval ligt de
parkeerproblematiek buiten “de macht” van de verkopers. Anders dan het Hof valt volgens de
Hoge Raad niet in te zien dat dit een omstandigheid is die voor rekening van verkopers komt.
Er zijn situaties denkbaar waarin wel degelijk eigen schuld aan de orde kan zijn, bijvoorbeeld
in het geval van een op de polis toepasselijke alarmclausule waarvan een verzekeringnemer
geacht wordt kennis te nemen.
De uitspraak van 19 februari 2016 treft u hier aan.
Maartje Boender-Lamers, Roel Bosman en Dela Oudi Ghadim
Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via [email protected].
Een overzicht van alle Twaalfuurtjes vindt u op www.twaalfuurtje.info
_________________________________
“Het Twaalfuurtje van deze week” is een initiatief van Van Randwijck Advocaten.
Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke week op woensdag om klokslag
12.00 uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één
enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld.
Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan [email protected]
Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van
een enkel berichtje aan [email protected]
Onze “Servicedesk” is bedoeld voor cliënten van ons kantoor die tijdens de behandeling van een
dossier even snel een bepaalde uitspraak of een bepaald artikel toegezonden willen hebben, of
vastlopen op een korte vraag en/of even met een advocaat willen overleggen.
Een schriftelijke vraag kunt u mailen naar het emailadres van onze Servicedesk. U ontvangt daarna,
zonder dat daaraan kosten zijn verbonden, binnen een half uur de gezochte uitspraak of het gezochte
artikel per mail of een schriftelijk antwoord op uw vraag. Zodoende gaat geen tijd verloren en kunt u
blijven werken in het dossier waarmee u bezig bent. Als de beantwoording van de schriftelijke vraag
wat meer tijd vergt, ontvangt u wederom binnen eerder bedoeld half uur een opgave van het tijdstip
waarop u het schriftelijke antwoord tegemoet kunt zien. U weet dus altijd waar u aan toe bent.
Als u tijdens de behandeling van een dossier even mondeling met een advocaat wilt overleggen, kunt
u onder de noemer van de Servicedesk gewoon met ons kantoor bellen, maar u kunt die wens ook in
een email aan onze Servicedesk uiten. U wordt dan binnen een half uur door een van onze advocaten
teruggebeld. Onder de noemer van onze Servicedesk kunt u tot een half uur lang met een van onze
advocaten over een kwestie ‘sparren’ zonder dat daarvoor kosten in rekening worden gebracht.
Twee weten meer dan één. Aarzel dan ook vooral niet van deze gratis dienst gebruik te maken.
Wij doen het heel graag.
Van Randwijck Advocaten
Postbus 34060
3005 GB Rotterdam
telefoon 010-2180808
telefax 010-4180707
www.randwijck.nl
Deze e-mail is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door
anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die
voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk
verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op www.randwijck.nl).
Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of
Law, Erasmus Universiteit Rotterdam