Transcript Verduurzamen van verhuurd vastgoed

Verduurzamen van
commercieel vastgoed
juridische aspecten
19 juni 2014
Inleiding
• Rollen en partijen
• Verschillende typen vastgoed met een eigen regime
– Woningen, winkels en overige bedrijfsruimte
• De split incentive en andere uitdagingen
• Nieuwe modellen
– Prestatiecontracten
– ESCo’s
– Green lease
2
Rollen en partijen
•
•
•
•
•
Eigenaar – gebruiker
Ontwikkelaar
Bouwer
Belegger
Gebruiker
3
Verschillende typen vastgoed
• Woningen
– Sociale huur of geliberaliseerd
– Grote mate van huurprijsbescherming via puntensysteem
• Winkelruimte
– Traditioneel casco huur (triple net)
– Huurprijs in principe vrij, maar bescherming via
huurprijsherzieningsprocedure (BHAC verdwijnt per 1-1-2014)
• Kantoorruimte
– Grotere mate van vrijheid om huurprijs te bepalen
• ROZ-modellen vaak de basis voor huurcontracten
4
Split incentive
• De verhuurder investeert in verduurzaming van zijn
gebouw terwijl het vooral de huurder is die daarvan
profiteert doordat zijn energierekening of andere
gebruikskosten lager uitvallen
–
–
–
–
Casco huur
Huurprijssystematiek en servicekosten
Bestaande huurovereenkomsten
Weinig inzicht in werkelijk functioneren van gebouw en installatie
5
Andere uitdagingen
•
•
•
•
Lange terugverdientijd?
Geen noodzaak?
Financiering lastig?
Wetgeving?
6
Wettelijk kader bestaande bouw
– artikel 2.15 Activiteitenbesluit (onderdeel Wet Milieubeheer):
•
Alle energiebesparende maatregelen met terugverdientijd van vijf jaar of korter
en bij jaarlijks energieverbruik > 50.000 kWh elektriciteit en/of 25.000 m3
•
Programma “energiebesparing en winst” geeft voorbeelden per sector
– Energielabel (EPBD: Energy Performance of Buildings Directive)
•
Europese richtlijn energieprestaties van gebouwen
•
Besluit energieprestaties gebouwen
•
Utiliteitsgebouwen
•
Sancties?  Sancties! (wijziging Woningwet op komst)
– Huurrechtelijke regelingen
Gebrekenregeling
7
Wettelijk kader bestaande bouw
• Crisis- en Herstelwet
•
Experimenteergebieden (stadshavens rotterdam)
• Warmtewet
•
Warmtenetten, blokverwarming en alle collectieve systemen
•
Ook voor commercieel vastgoed
•
Afrekenen daadwerkelijk verbruik
•
Maximale prijzen en vergunningen
8
Verduurzaming via …
• Renovatie
– 7:220 BW / ROZ: via renovatievoorstel
– Complexgewijze renovatie: als 70% huurders (ROZ:51% met
70% oppervlak) instemt met een renovatievoorstel is het voorstel
redelijk
• Overeenkomst
– prestatiecontract
– ESCo’s
– Green lease
9
Prestatiecontracten
• Door middel van prestatiecontracten wordt de prestatie
van de leverancier meetbaar en objectief evalueerbaar.
• Kenmerken
–
–
–
–
Sturen op output op basis van KPI’s
Garanties ten aanzien van prestaties
Beloning aan de hand van behalen garanties
Dus geen inspanningscontract!
• Is dat dan nieuw?
– DB(F)M(O) / PPS-light
•
•
Wijkertunnel (1986, schaduwtol),
Tweede Coentunnel (beloning afhankelijk van beschikbaarheid)
10
ESCo’s
1.
2.
3.
4.
5.
neemt energiebesparende maatregelen en/of levert duurzame energie,
levert gegarandeerde energieprestatie op basis van prestatiecontract,
levert beheer, onderhoud, monitoring,
ontvangt prestatievergoeding op basis van geleverde prestatie,
eventueel financiering, gebouwbeheer, ….
•
•
•
Waarde van garanties
Langjarige contracten
Grotere investeringen vragen
meer zekerheden
11
ESCo’s
ESCo-light
energiemanagement
inregelen installaties
Achmea / Cofely: kantoorruimte in Tilburg
Product-ESCo
één maatregel + beheer
verlichting of WKO
GreenFox (vervanging TL8 naar TL5)
Installatie-ESCo
meerdere maatregelen + beheer
klimaatinstallaties en verlichting
Meander Medisch Centrum/ Johnson Controls (ketels, koelmachines en
circulatiepompen vervangen, aanwezigheidsdetectie)
Gebouw-ESCo
gebouw + klimaatinstallaties + beheer
gebouw + installaties
Rotterdamse zwembaden / Strukton
12
Green Lease
Eindgebruiker
verduurzaming gebouw
waardecreatie
opheffen split incentive
hogere huurwaarde
Green Lease huurcontract inclusief
100% garantie op energiebesparing, binnenklimaat etc.
Gebouweigenaar
hardware
beheer
onderhoud
monitoring
energieprestatievergoeding
onderhoudvergoeding
Prestatiecontract inclusief bonus/malus
100% garantie op energiebesparing, onderhoud, binnenklimaat etc.
ESCo
•
•
•
Wijze van contracteren
ROZ-model uit te breiden door de Green Lease menukaart
Doorleggen van garanties en prestaties
13
Bijzonderheden bij ‘nieuwe’
contractvormen
• Relativerende opmerkingen en waarschuwingen
• Biedt kans op verduurzaming tegen gelijk blijvende of
dalende kosten
14
Nuttige documenten en links
• www.agentschapnl.nl
– Leidraad prestatiecontracten / leidraad Green Lease
– Modelcontracten ESCo’s en prestatiecontracten
• www.infomil.nl
– “Energiebesparing en winst”: voorbeelden voor duurzame
verbeteringen en eisen per sector
• www.platformduurzamehuisvesting.nl
– Green Lease menukaart
15
mr Jesse Zijlma
BarentsKrans NV
Lange Voorhout 3
Den Haag
06 - 46 110 448
[email protected]
16