Transcript 09a Aangepast raadsvoorstel MPG 2014

Onderwerp:
Meerjaren programma grondexploitaties (MPG)
Samenvatting:
Met het MPG legt het college verantwoording af aan de gemeenteraad over de activiteiten op
het gebied van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. In het MPG wordt ingegaan op de uitvoering
van de grondexploitatieprojecten alsmede de gronden in voorraad, de zogenaamde Niet In
Exploitatie Genomen Gebieden (NIEGG). Per locatie worden de risico's aangegeven. Met de
vaststelling van het MPG wordt de huidige stand van zaken van de individuele projecten
vastgelegd gebaseerd op geactualiseerde grondexploitaties. De geactualiseerde
grondexploitaties van Baanstee Noord en Weidevenne zijn als bijlage met de status geheim
bijgevoegd.
Registratienummer: 1129974
Onderwerp: Meerjaren programma grondexploitaities
Purmerend,
Aan de gemeenteraad van Purmerend,
Inleiding en probleemstelling:
Overeenkomstig de in mei 2012 vastgestelde Nota Grondbeleid, wordt jaarlijks de
Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) opgesteld. In het MPG 2014-2017 wordt inzicht
gegeven in de stand van zaken voor de verschillende ontwikkelingsgebieden
(grondexploitaties en NIEGG's). Het MPG neemt als vertrekpunt de situatie op 1 januari 2014
en laat zien welke ontwikkelingen nog gaan plaatsvinden, wat het verwachte financiële
resultaat is en welke risico's er zijn. Met het MPG worden ook de geactualiseerde
grondexploitaties aangeboden aan de raad ter vaststelling.
In het MPG worden geen inhoudelijke wijzigingen voorgesteld ten opzichte van de bestaande
plannen en voornemens. Aan de hand van het MPG wordt ingeschat welk bedrag in het
benodigde weerstandsvermogen moet worden opgenomen ter afdekking van de risico's.
In het risicobedrag is rekening gehouden met planologische risico's, realisatierisico's
(tijdigheid). Binnen de afzonderlijke grondexploitaties is rekening gehouden met normale
marges voor onvoorzien.
Door opname in het risicobedrag is in de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen
aangegeven hoe de risico's zijn afgedekt. Dit is de algemene reserve.
De (financiële) kansen die samenhangen met de verschillende locaties zijn, met uitzondering
van de winstneming Weidevenne, niet verwerkt in het financieel meerjarenperspectief. Dit
gebeurt op het moment als voldoende zekerheid is over de realisatie van de winstneming en
deze binnen een tijdspanne van 4 jaar kan worden behaald.
In het MPG 2014 - 2017 is naast de normale actualisatie extra aandacht besteed het
financieel perspectief en de risico's van de afzonderlijke NIEGG-locaties 2012.
Hiermee is invulling gegeven aan de doelstelling om zo transparant mogelijk de kansen en
risico's te presenteren.
Oplossingsrichtingen:
Totaalbeeld:
Financieel geldt dat de risico's naar de huidige inzichten zijn afgedekt met uitzondering van
de ontwikkeling van Wheermolen West - Parkzone en Driehoek en de NIEGG-locatie Kleine
Where.
De in de lopende grondexploitaties genoemde risico's zijn reëel, echter de in de exploitaties
berekende positieve resultaten zijn voldoende om deze risico's op te vangen.
Kop van West
Voor de Kop van West geldt dat het risico van lagere grondprijzen nadere toelichting behoeft.
Het overschot van de Kop van West is dermate klein dat het eindresultaat van de GREX moet
worden opgevat als financieel neutraal. Daarin is rekening gehouden met een relatief lage
grondprijs (de daling van de vrij op naam prijs van de afgelopen jaren is hier als basis
genomen). Voor de sociale woningbouw geldt de vaste prijs, zoals opgenomen in de door de
gemeenteraad vastgestelde Nota Grondprijzen 2013.
De invulling van de Kop van West wordt momenteel nader uitgewerkt en geoptimaliseerd.
Hieruit wordt geen grote financiële verbetering verwacht. Indien de markt zich verder
neerwaarts ontwikkelt, en daarmee richting het scenario lagere grondprijzen, is de
beheersmaatregel dat uitgave van gronden moeten worden uitgesteld met enkele jaren.
Dit risicoscenario wordt op dit moment niet reëel geacht. Uit de gerealiseerde prijzen in
Weidevenne en de belangstelling van marktpartijen voor het gebied op dit moment leiden we
af dat dit scenario niet werkelijkheid gaat worden. Om deze redenen is dit risico bedrag niet
blz. 2 van 6
Registratienummer: 1123774
Onderwerp: Meerjaren programma grondexploitaties
meegewogen in de bepaling van het benodigd weerstandsvermogen.
Baanstee Noord
Deze grondexploitatie blijft in alle scenario's positief. Wel is er reden om Baanstee Noord
(BANO) nadrukkelijk onder de aandacht te brengen.
Het uitgangspunt is dat de grondexploitatie loopt tot 2029. Het berekende eindresultaat van
de GREX tegen de netto contante waarde bedraagt dan € 20 miljoen. Deze realisatie ligt nog
ver weg. Pas in de laatste jaren 5 jaren zal dan feitelijk een winstneming kunnen
plaatsvinden.
In de grondexploitatie BANO is rekening gehouden met een gelijkblijvende grondprijs, gelet
op een vergelijking die is gemaakt met vergelijkbare bedrijventerrein in een gebied dat zich
uitstrekt van Amsterdam Noord tot de Wieringermeer. Neemt niet weg dat het op dit moment
voor bedrijven moeilijk is om de financiering rond te krijgen. Om deze reden wordt gekeken in
hoeverre het mogelijk is om bij de onderhandelingen met potentiële gegadigden (meer)
onderhandelingsruimte aan degene die de grondtransacties tot stand moeten brengen, te
bieden, om zodoende slagvaardig in de onderhandelingen te kunnen zijn.
Naast dit basisscenario is er een scenario waarin de exploitatie met 5 jaar wordt verlengd,
dus tot 2034. De netto contante waarde wordt dan later gerealiseerd.
Een derde scenario is dat een deel van de grondexploitatie (25 ha.)niet tot uitgifte komt
binnen de looptijd. Ook in dit scenario blijft er sprake van een winstgevende exploitatie.
Voor Baanstee Noord geldt sterker dan voor alle andere gebieden dat in de ramingen sprake
is van een oplopend aantal hectare dat per jaar wordt uitgegeven.
De uitgifte lopen op van 2- 3 hectare per jaar naar meer dan 6 hectare.
Om de 2- 3 hectare per jaar te halen moet er gerichte acquisitie plaatsvinden, dit is in gang
gezet. In de externe presentatie blijft het uitgangspunt om te kiezen voor het basisscenario.
De vraag of dit realistisch is of niet is een politieke vraag. Er is geen exacte wetenschap voor
de voorspelling van de uitgiften. Wel is er ervaring uit het verleden: uiteindelijk was alle grond
in Purmerend afzetbaar. Ondanks het positieve beeld dat welk risicoscenario ook gekozen
wordt het eindresultaat voordelig blijft, zijn er zorgen over de ontwikkeling van het
bedrijventerrein. Om deze reden verdient het aanbeveling om over 2 jaar opnieuw te kijken
naar de gerealiseerde uitgiftes en dan een besluit te nemen over het huidige basisscenario
versus het scenario van een lagere uitgifte.
Dit betekent overigens niet dat de bestemming moet worden gewijzigd. De betekenis is dat
Purmerend gedurende een langere tijd over een locatie beschikt waar bedrijfsterreinen
kunnen worden uitgegeven en dat er minder winst wordt gerealiseerd.
Wheermolen West Parkzone en Driehoek
In de Parkzone ligt het meest westelijke deel nog braak. Dit deel zal niet volgens het
oorspronkelijke plan worden uitgevoerd en daaraan gekoppelde opbrengsten komen te
vervallen. Als gevolg hiervan resteert er een nadelige boekwaarde van €1,1 miljoen voor het
reeds plangebied waarop al woningbouw is gerealiseerd. Op basis van een eerste globale
indicatieve haalbaarheidsberekening kan deze nadelige boekwaarde van € 1,1 miljoen door
een positief resultaat worden afgedekt. Om de ontwikkeling op te pakken en af te ronden is
een voorbereidingskrediet nodig van € 190.000.
Gaande de onderhandelingen over de Driehoek en het Middengebied is de huidige
verwachting, dat binnen het totaal gebied ( Parkzone en Driehoek) rekening kan worden
gehouden met een voorzichtig positief resultaat. Vanwege deze onzekerheid is er voor dit
gebied een financieel risico begroot van € 0,5 miljoen, dat in het weerstandsvermogen zal
moeten worden opgenomen.
Meetbare doelstellingen:
n.v.t.
blz. 3 van 6
Registratienummer: 1123774
Onderwerp: Meerjaren programma grondexploitaties
Financiële consequenties:
Geen directe consequenties. Er is een verschuiving van de winstneming Weidevenne, van
2013 naar 2015- 2017. Daarnaast moet in het benodigd bedrag aan weerstandsvermogen
rekening worden gehouden met risico's voor een omvang van € 2 miljoen voor de
ontwikkeling van Kleine Where en Wheermolen West.
Communicatie:
Voorgesteld wordt om geen actieve externe communicatie te voeren. Maar wel de raad aan
te bieden om in een aparte bijeenkomst de het MPG toe te lichten en vragen te
beantwoorden. Enerzijds omdat grondexploitaties veel technische vragen kunnen oproepen
en anderzijds om de nieuwe raad ook de gelegenheid te geven zich in de materie in te
werken.
Monitoring/evaluatie:
Elk jaar wordt het MPG opgesteld. Aparte monitoring of evaluatie is niet nodig.
Voorstel:
1. De resultaten van de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen Baanstee Noord
en Weidevenne 2013 vast te stellen;
2. De actuele programmering van de reserve Gronden ter dekking van onrendabele
projecten en de onderzoekskosten voor de Schapenmarkt vast te stellen;
3. De plannen voor Wheermolen West Parkzone en Driehoek te (her)ontwikkelen en
daarvoor een aanvullend krediet van € 190.000 beschikbaar te stellen, te dekken uit
de toekomstige grondopbrengsten;
4. Het college op te dragen om voor de NIEGG's een uniforme werkwijze te ontwikkelen
voor de toerekening van lasten en dit te verwerken in de actualisatie van de
begroting 2014 en de voorbereiding van de programmabegroting 2015;
5. Kennis te nemen van de risico's zoals gerapporteerd in de ontwikkelingsgebieden en
€ 2 miljoen op te nemen in het benodigd weerstandsvermogen in verband met de
financiële risico's in de verdere ontwikkeling van Wheermolen West Parkzone en
Driehoek en het gebied "Kleine Where";
6. Op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde
geheimhouding ten aanzien van de grondexploitaties Baanstee Noord en
Weidevenne te bekrachtigen.
blz. 4 van 6
Registratienummer: 1123774
Onderwerp: Meerjaren programma grondexploitaties
Bijlage(n):
1. Meerjaren programma grondexploitaties
2. Grondexploitatie Baanstee Noord (geheim)
3. Grondexploitatie Weidevenne (geheim)
blz. 5 van 6
Registratienummer: 1123774
Onderwerp: Meerjaren programma grondexploitaties
De raad van de gemeente Purmerend;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.
BESLUIT:
1. De resultaten van de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen Baanstee
Noord en Weidevenne 2013 vast te stellen;
2. De actuele programmering van de reserve Gronden ter dekking van onrendabele
projecten en de onderzoekskosten voor de Schapenmarkt vast te stellen;
3. De plannen voor Wheermolen West Parkzone en Driehoek te (her)ontwikkelen en
daarvoor een aanvullend krediet van € 190.000 beschikbaar te stellen, te dekken
uit de toekomstige grondopbrengsten;
4. Het college op te dragen om voor de NIEGG's een uniforme werkwijze te
ontwikkelen voor de toerekening van lasten en dit te verwerken in de actualisatie
van de begroting 2014 en de voorbereiding van de programmabegroting 2015;
5. Kennis te nemen van de risico's zoals gerapporteerd in de ontwikkelingsgebieden
en € 2 miljoen op te nemen in het benodigd weerstandsvermogen in verband met
de financiële risico's in de verdere ontwikkeling van Wheermolen West Parkzone
en Driehoek en het gebied "Kleine Where";
6. Op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde
geheimhouding ten aanzien van de grondexploitaties Baanstee Noord en
Weidevenne te bekrachtigen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d.
de griffier,
de voorzitter,
blz. 6 van 6