Transcript naslagwerk hercertificering act. wonen 2014 - dag 2

Herbestemming
Ethiek & regelgeving
© KPE bv. Versie 1.0
© KPE bv
Bassin 120
6211 AK Maastricht
tel. (043) 325 77 10
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door
fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het
Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet,
dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882,
1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere
compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.
februari ’ 14
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
2
Inhoud
Onderwerp 1: Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere
gevallen
4
1.
6
Definitie en marktvisie
1.1
Definitie .................................................................................................. 6
1.2
Marktvisie en ontw ikkeling ......................................................................... 6
2.
Proces van herbestemmen
8
2.1
Stappen in het proces van herbestemming ................................................... 8
2.2
Verschillende actoren ................................................................................ 9
3.
Ruimtelijke ordening
10
3.1
Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en plattelandsw oning) ...... 10
3.2
Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider ......................... 11
4.
Financieel kader
12
4.1
Tellen versus rekenen .............................................................................. 12
4.2
Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering ............................................... 12
5.
Praktijksituaties en de rol van de makelaar
13
5.2
De Tien Geboden van herbestemmen ......................................................... 14
5.3
Praktijksituaties ...................................................................................... 15
Onderwerp 2: Ethiek & regelgeving en klantgericht & commercieel
handelen
17
6.
18
Ethiek en moraal
6.1
Ethiek ................................................................................................... 18
6.2
Moraal .................................................................................................. 20
7.
Ethiek in de makelaardij
24
7.1
Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij .......................... 24
7.2
Gedragscodes ........................................................................................ 25
7.3
Professionele verantw oordelijkheid in de makelaardij .................................... 28
8.
Ethische bedreigingen in de makelaardij
29
8.1
Vertrouw en en integriteit ......................................................................... 29
8.2
Morele intervisie ..................................................................................... 30
8.3
Informatieverstrekking en verslaglegging .................................................... 32
8.4
Top 10 morele excuses ........................................................................... 33
8.5
Integriteitsbeleid ..................................................................................... 34
9.
Casuïstiek
Bijlage 1
37
Bronnen
42
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
3
Onderwerp 1: Plattelandswoningen, herbestemming en
bijzondere gevallen
Leerdoelen

U kunt basiskennis van de regelgeving rond bestemmingen en structuurplannen
beschrijven.

U kunt een heldere uitleg geven over het overgangsrecht.

U kunt de procedure rond een herbestemming begeleiden, d.w.z.

U kunt uitleggen hoe de procedure rond een herbestemming eruit ziet;

U kunt eigen keuzes in een procedure rond herbestemming toelichten;

U kunt uitleggen welke taken hij zelf kan uitvoeren en welke taken hij uit
moet besteden in de procedure rond herbestemming.

U kunt de haalbaarheid van een herbestemming benoemen.

U kunt de termijnen van een herbestemming benoemen.
Randvoorwaarden
Dagdeel 1 bestaat uit het opdoen van theoretische kennis en deze kennis toepassen in
casussen. De theorie die w ordt besproken bestaat uit basiskennis, in de casussen
w orden verschillende voorbeelden van herbestemmingen genoemd, w aarvoor de cursist
vervolgens een procedure moet schetsen. Voorbeelden van bijzondere gevallen die aan
de orde kunnen komen zijn: kerken, kantoren, bedrijfsw oningen, kerkhoven en scholen.
Leeswijzer
In deze syllabus wordt een beknopt beeld geschetst van herbestemmen in de praktijk voor
Nederlands vastgoed. In feite is herbestemming een compliment naar het vastgoed.
Blijkbaar is het vastgoed zo duurzaam dat er na het verlies van een functie een nieuwe
bestemming wordt gezocht. In dit hoofdstuk is alleen basiskennis met betrekking tot
herbestemming opgenomen. Waar mogelijk wordt gerefereerd aan literatuur.
Deze syllabus wordt gekenmerkt door een deel theorie en een deel praktische vertaling.
Doelstelling van dit onderwerp is de context van herbestemming te schetsen. Na een korte
inleiding in hoofdstuk 1, waarin herbestemmen wordt gedefinieerd, neemt u in hoofdstuk 2
kennis van het proces van herbestemmen en de doorlooptijden die dit kent. Ook wordt
besproken welke partijen van belang zijn en wat afhankelijkheden in de praktijk zijn. In
hoofdstuk 3 neemt u kennis van het ruimtelijk kader van herbestemming: besproken wordt
wat de (on)mogelijkheden hierin zijn en welke instrumenten u ter hand kunt nemen. Van het
financieel kader dat in hoofdstuk 4 wordt geschetst, wordt alleen de basis besproken: voor
de makelaar is basiskennis van financiële rekenkunde voldoende.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
4
Dit onderwerp wordt in hoofdstuk 5 afgesloten met de schets van enkele praktijksituaties met
van iedere praktijksituaties de lessons learned en als afsluiting nog enkele concrete
adviezen alvorens u zich in de wereld der herbestemming begeeft.
Herbestemming is een thema dat hot is en ook zal blijven. Het is niet de vraag of de
makelaar bemoeienis met dit werkveld zal krijgen, het is de vraag hoe de makelaar hier
invulling aan geeft. Doelstelling van dit dagdeel is een indruk te geven van het werkveld en
mogelijk interesse te wekken voor deze tak van sport.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
5
1.
1.1
Definitie en marktvisie
Definitie
In de zoektocht naar de definitie van herbestemmen lijkt de definitie van Wikipedia het meest
passend. Tegelijk blijft deze erg op de vlakte en geeft deze geen inhoud aan de feitelijke
activiteit. Om deze reden bekijken we ook twee andere definities:
Herbestemming is het geven van een nieuw e functie aan een bestaand pand 1 .
Herbestemming geeft een kans om beeldbepalende gebouw en een nieuw e economische
functie te geven om deze w eer aantrekkelijk te maken voor een nieuw e generatie 2 .
Herbestemmen is zoeken, puzzelen en proberen om talloze vaak tegenstrijdige zaken
met elkaar te verenigen 3 .
Herbestemming wordt vaak in één adem genoemd met transformatie en heeft een sterke
koppeling met duurzaamheid. Met behulp van herbestemming blijft vastgoed in stand en
vinden gebruikers een plaats in bestaande bouw. Herbestemmen richt zich op het
verminderen van leegstand, op het behouden van gebouwen.
De gegeven definities maken helder dat herbestemming geen sine cure is, het is een lastige
activiteit waarbij je van veel vakgebieden kennis moet hebben om op de juiste manier toe te
kunnen passen. Kennis van haalbaarheid, marktpotentie, ruimtelijk beleid en creativiteit is
noodzakelijk voor herbestemming. Deze onderdelen komen aan de orde in deze syllabus.
1.2
Marktvisie en ontwikkeling
De vastgoedmarkt staat in 2013 ernstig onder druk. Wijzigingen in demografie leiden tot
krimp in bepaalde gebieden van Nederland. Er is sprake van een zwakke economie die
stabiel is en weinig groeit. In het afgelopen decennium is de vastgoedmarkt geraakt door
verschillende fraude-aangelegenheden, zoals de bouwfraude, vastgoedfraude en ook fraude
in corporatieland. Frustratie komt op bij partijen die hier niets mee van doen hebben (gehad).
Politiek wordt er nog (te) weinig stabiliteit geboden in termen van beleid. Wel is het kabinet in
2013 gekomen tot een woningakkoord, maar vanuit Europa is er helaas nog geen
goedkeuring voor dit beleid gegeven.
1
2
3
http://w w w .w ikipedia.org, 27 juni 2013
Herbestemming industrieel erfgoed in Nederland; Peter Nijhof & Ed Schulte
Eerste Hulp bij Herbestemmen, 2 februari 2009
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
6
Aangezien Nederland de verwachtingen met betrekking tot de begroting niet waarmaakt,
wordt aanpassing gevraagd van het woningakkoord door Europa. Kortgezegd: het huidig
woningbeleid bouwt de hypotheekrenteaftrek te langzaam af en brengt te weinig middelen bij
de overheid binnen om het begrotingstekort binnen de richtlijn te houden.
Om herbestemming inhoudelijk beter vorm te kunnen geven, zou de overheid zich anders
moeten opstellen dan zij nu doen. Een overheid is er niet alleen om regelgeving op te stellen
en deze na te leven, maar ook om actief mee te participeren in herbestemming. Deze
aanpassing in gedrag, die zeer gewenst is, laten zij helaas maar mondjesmaat zien.
Een rigide houding van gemeenten en provincies kan de mogelijkheid tot herbestemming
blokkeren. Het tegenovergestelde, een actieve houding, is vaak een succesfactor bij
herbestemming. De markt vraagt actief om deze andere houding. Een van de voorbeelden
van deze vraag is: “Laat alle bestemmingsvoorschriften bij leegstand vrij opdat invulling
plaats kan vinden.” In de praktijk zijn het slechts enkele gemeenten die de stap hebben
gemaakt van toepassers van regels naar verleiders tot gebruik. Verder in dit hoofdstuk wordt
dieper ingegaan op de houding van de overheid.
De vastgoedmarkt loopt enigszins achter de economie aan. Daar waar de economische
ontwikkeling eind 2012 en begin 2013 haar effect heeft gehad op de kantorenmarkt is per
2013 ook de winkelmarkt geraakt. De woningmarkt heeft als aanvullende component de
hypotheekrente en kent een eigen dynamiek.
Voor een deel van de vastgoedmarkt is er licht aan de horizon. Dit betreft vastgoed, met
goede ligging en marktpotentie, dat weer in trek zal komen wanneer de economie weer
aantrekt. Daarnaast moeten de ogen niet worden gesloten voor het andere deel van het
vastgoed, hiervoor is sprake van een nieuwe realiteit en kan herbestemming een
noodzakelijke aangelegenheid zijn. Invulling conform huidige bestemming gaat niet meer
plaatsvinden. De vraag resteert alleen: hoe wordt hier invulling aan gegeven?
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
7
2.
2.1
Proces van herbestemmen
Stappen in het proces van herbestemming
Voor iedereen die actief is in het werkveld van herbestemmen is het geen verrassing:
herbestemmen is een tijdrovende aangelegenheid. Twee tot drie jaar om te komen van
planvorming tot de feitelijke bouw is niet vreemd. Waar komt dit door? Hieronder worden de
drie stappen opgesomd die doorlopen moeten worden in het proces van herbestemmen.
Stap 1: Handen ineen
Partijen moeten bij elkaar komen en op één lijn zitten voor wat betreft invulling. Een eigenaar
moet welwillend zijn en een trekkende rol in de herbestemming op zich nemen, dan wel dit
laten doen. Daarnaast is er de economische drager, de exploitant/gebruiker van het
vastgoed. Bij een herbestemming is het vastgoed ondergeschikt aan de gebruiker hiervan.
Er is meer dan voldoende vastgoed dat vraagt om herbestemming, maar gebruikers die
enthousiast zijn om nieuw elan te geven aan een bestaand gebouw zijn er een stuk minder.
Het is uitdagend om in de planvorming de wensen van de gebruiker te passen in de
mogelijkheden van het vastgoed. Het vastgoed staat er immers al en kent haar natuurlijke
beperkingen. Het proces van rekenen en tekenen volgt.
Stap 2: De ruimtelijke go/no-go
Wanneer het plan is uitgekristalliseerd kan het overgedragen worden naar de betrokken
instanties. Gemeenten en/of provincies willen vaak meer dan de beleidslijn toestaat en
hebben zich voor wat betreft bestemmingswijziging te houden aan vigerende wetten. Een
bestemmingswijziging (omgevingsvergunning) neemt in het meest gunstige scenario
minimaal een half jaar in beslag. Het van start gaan van deze procedure kan echter pas
wanneer het plan volledig is uitgewerkt. Hier hoort ook een dekkende investerings- en
exploitatiebegroting.
Stap 3: Lopen de wijzers nog gelijk?
Het proces is in gang gezet en alles lijkt gesmeerd te lopen. Aan het eind van het proces
kunnen zich toch ineens problemen voordoen, zoals:

de eigenaar kiest een andere wending (particulier) of krijgt een andere wending
opgelegd (corporatie);

de exploitant valt weg, of moet zijn businessplan toch iets wijzigen;

omwonenden en andere belanghebbenden gooien roet in het eten.
Een herbestemming is een vloeiend proces waarbij continue bijsturing noodzakelijk is. Dat
kan bijsturing zijn in termen van planvorming, maar ook de vinger aan de pols houden in
termen van exploitatie. Eén van de sleutels tot succes ligt in de diversiteit bij planvorming:
belangrijk is om ruimte te houden voor verschillende alternatieven.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
8
Gedurende het proces van herbestemming is het zaak in de gaten te houden of de wijzers
van alle betrokkenen nog steeds hetzelfde staan.
Herbestemming is een relatief nieuwe activiteit die nu ruim een decennium wordt uitgevoerd.
Sindsdien wordt het steeds meer uitgediept. Partijen met ervaring, zoals BOEi en Boerderij
en Landschap, nemen met het bestuurlijk kader het onderwerp snelheid ter hand, om dit
gezamenlijk handen en voeten te geven. Tot op heden wordt er teveel tijd in beslag
genomen met praten en zijn er enkele jaren voorbij alvorens nieuw gebruik van start kan
gaan.
Vanuit de overheid wordt er invulling gegeven aan herbestemming middels overgangsrecht
en nieuwe ruimtelijke instrumenten. De plattelandswoning, dan wel een gedoogbestemming
zijn twee voorbeelden van ruimtelijke instrumenten die steeds vaker worden ingezet.
2.2
Verschillende actoren
Zoals hiervoor geschetst zijn er bij herbestemming veel verschillende actoren, zoals de
gebruiker/ exploitant, de eigenaar, de financier, de overheid, de architect/constructeur, de
makelaar, de omwonenden en nog vele anderen. Initiatief van herbestemming kan bij
verschillende actoren liggen. Het is als makelaar belangrijk om hier oog voor te hebben en
de plannen dan ook met dit in het achterhoofd te beoordelen. Een welwillende eigenaar kan
met veel bestuurlijk draagvlak een initiatief ‘erdoor’ hebben gekregen, maar dit wil niet
zeggen dat het plan ook financieel haalbaar is.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
9
3.
3.1
Ruimtelijke ordening
Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en
plattelandswoning)
Overheden hebben als taak een fatsoenlijke ruimtelijke ordening te realiseren. Ruimtelijke
ordening is het gehele proces van de verdeling van de ruimte voor verschillende functies. Er
moet vaak een keuze worden gemaakt in de gewenste functies. Om een keuze te kunnen
maken, worden alle ruimtelijk relevante aspecten op een rij gezet en belangen afgewogen.
Deze belangenafweging is de ruimtelijke ordening.
Bij de uitvoer van de ruimtelijke ordening maakt de overheid gebruik van planvorming. Deze
planvorming is onder andere neergelegd in bestemmingsplannen, structuurvisies,
beleidsregels en welstandsnota’s. Iedere herbestemming vraagt om een afwijking van de
voorgeschreven bestemming, en dus om aanpassing van de plannen. Iedere
herbestemming is dus per definitie een uitzondering op de voorgeschreven regels.
Er bestaan twee mogelijke routes om herbestemming mogelijk te maken:

Een route voor kleinere afwijkingen van de vigerende bestemming
De kleinere afwijkingen worden geregeld middels de binnenplanse afwijking ex 3.6 Wet
op de ruimtelijke ordening en de buitenplanse afwijking ex 2.12 wet algemene
bepalingen omgevingsrecht.

Een route voor grotere afwijkingen van de vigerende bestemming
Voor grotere afwijkingen bestaat de omgevingsvergunning. Of voor een project al dan
niet een omgevingsvergunning kan worden genomen, staat niet in de wet. Wel zijn er
voorwaarden gesteld door de overheid. De belangrijkste voorwaarde is dat de aanvraag
voor afwijking moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening om goedgekeurd te
worden. De omgevingsvergunning kan permanent of in tijdelijkheid worden afgegeven.
De voorwaarden zijn te vinden in de bestemmingsplanvoorschriften.
Bij permanente herbestemming moet altijd de tweede route worden gevolgd. Bij
herbestemming dient dus altijd een omgevingsvergunning te worden aangevraagd, met
hierbij een complete ruimtelijke onderbouwing. Die onderbouwing lijkt enigszins op de
toelichting van het bestemmingsplan. Het proces voor het aanvragen van de
omgevingsvergunning verschilt per gemeente. Sommige gemeenten voeren dit proces uit
voor de aanvrager, terwijl andere gemeentes een faciliterende houding opstellen. Zij laten
door de aanvrager voor het betreffend perceel een plan inclusief voorschriften ontwikkelen
en toetsen dit alleen.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
10
In sommige situaties worden specifieke ruimtelijke instrumenten gebruikt voor
herbestemming. Hierbij valt te denken aan een boerderij met een voormalige bedrijfswoning.
In deze situatie kan een specifiek ruimtelijk instrument worden ingezet, de zogeheten
plattelandswoning. De plattelandswoning is in feite een woning die als burgerwoning wordt
bestemd, maar die voor de wet als bedrijfswoning blijft gelden. Dit instrument is ontwikkeld
voor agrarische bedrijven die hun functie verliezen en hierbij geen raad meer weten met de
voormalige dienstwoning. Slechts enkele gemeenten hebben de plattelandswoning als
instrument inmiddels actief ingezet waarbij de gemeente Tubbergen een voorbeeld is.
3.2
Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider
Bij herbestemmers zijn er gemengde gevoelens in de relatie met de overheden. De
herbestemmer wil een ruimtelijk probleem oplossen en zoekt daarbij een overheid die
meehelpt. De regels en procedures, zoals hiervoor omschreven, worden door
herbestemmers vaak als remmend ervaren.
De overheid onderkent dit en is zoekende naar manieren om meer invulling te geven aan
haar rol om mogelijkheden te scheppen. Regelgeving van overheden is immers bedoeld om
ruimte te scheppen voor de gebruiker. Voor een overheid is het de uitdaging zich te
transformeren van ‘toepasser van regels’ naar ‘schepper van kansen’ en hiermee nieuwe
ontwikkeling te verleiden. In enkele gemeenten zijn hier voorbeelden van te zien, altijd met
succes!
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
11
4.
Financieel kader
In dit hoofdstuk wordt de financiële context van herbestemming op hoofdlijnen toegelicht. De
belangrijkste onderdelen van het financieel kader komen aan bod.
4.1
Tellen versus rekenen
Naast het tekenen komt bij iedere herbestemming het rekenen aan bod. Het rekenen is in
nagenoeg iedere business case uitdagend. Bij herbestemming is sprake van een bestaande
situatie waarmee rekening moet worden gehouden. Het alternatief nieuwbouw is financieel
gezien meer efficiënt.
Bij herbestemming gaat het, in tegenstelling tot commercieel investeren, vaak niet om
rendementseisen en intern rendement (IRR) bepaling, maar veelal om sturing op cash flow
door de initiërende partij. Alleen wanneer de cumulatieve kasstroom van het project in de
nabije toekomst van circa tien jaar leidt tot een positieve bijdrage, heeft een herbestemming
nut.
De uitdaging van herbestemming is gelegen in de vertaling van de maatschappelijke
toegevoegde waarde naar financieel nut. Voorbeelden van hoe hier invulling aan kan worden
gegeven zijn:

het combineren van herbestemming met nieuwbouw;

een functiewijziging naar meer exploitatiemogelijkheden;

een investeringsplan van eigenaar gecombineerd met investeringen in openbaar gebied
door een overheid;

een financiering/participatie van derde partijen (bouwbedrijf).
Bijna bij iedere herbestemming is financiële creativiteit een vereiste. Deze financiële
uitdaging geplaatst in de economische realiteit doet herbestemmers concentreren op cash
flow: “cash is king”.
4.2
Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering
Na een gedetailleerde inschatting van opbrengsten, kostenstructuur en investeringsvolume
worden deze drie componenten opgenomen in een kasstroomvoorspelling over tien jaar. Na
het maken van de inschatting wordt de kasstroom geconfronteerd met de
vermogenskostenstructuur van de eigenaar van het project. De kosten van externe
financiering en de rendementseis op eigen vermogen krijgen een plek. In de financiële
wereld kennen we dit als de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet (Weighted Average
Cost of Capital, WACC).
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
12
5.
Praktijksituaties en de rol van de makelaar
In dit hoofdstuk wordt de koppeling gemaakt naar de dagelijkse praktijk. Er wordt een visie
gegeven op de mogelijke rol van de makelaar bij herbestemmen. Vervolgens vindt u als
leidraad de Tien Geboden van herbestemmen en er wordt afgesloten met enkele
praktijksituaties van herbestemmen.
5.1
De rol van de makelaar
Herbestemming en makelaardij, wellicht niet een combinatie die direct gezien zal worden.
Tegelijk ligt de expertise van de makelaar wel rechtstreeks in lijn met de activiteiten bij
herbestemming. De rol van de makelaar is meestal een adviserende rol vanwege zijn kennis
over verschillende gebieden. Hieronder vindt u voorbeelden van onderwerpen waar een
makelaar kennis over bezit en waarmee de makelaar zijn rol bij herbestemmingsactiviteiten
zou kunnen invullen.
5.1.1
Marktkennis
Marktverkenning maakt deel uit van iedere herbestemming. Wie anders dan een makelaar
heeft zicht op potentieel van nieuwe functies? Herbestemming vraagt om lokale kennis en
2
kunde van makelaars die verder kijken dan een huur per m . Verdieping in
exploitatiepotentieel is een vereiste voor een ieder die aan herbestemming gaat beginnen.
5.1.2
Ruimtelijke procedures
Als makelaar wordt u dagelijks geconfronteerd met de ruimtelijke ordening binnen het
werkgebied. Kennis en kunde ten aanzien van ruimtelijke procedures is direct om te zetten
naar toegevoegde waarde in herbestemmingsprocedures.
Als makelaar is het mogelijk te adviseren bij één specifieke herbestemming. Daarnaast is
denkbaar op eigen initiatief een gemeente te overtuigen van verruimen van bestemming.
Iedere eigenaar zal hierna met andere ogen kijken naar u als initiatiefnemer. Hiermee is
realiseert u de eigen vraag.
5.1.3
Woning / B.O.G. makelaar
Voor het inschatten van de haalbaarheid van herbestemming is meer nodig dan een
reguliere vergelijkende woningwaardering. Herbestemmingsactiviteiten liggen dan ook het
meest voor de hand voor woningmakelaars die tevens actief zijn in de commercieelvastgoedmarkt, dan wel die dit gaan worden. Een haalbaarheidsstudie heeft sterke gelijkenis
met een commercieel-vastgoedtaxatie. Het is voor de makelaar van belang dat hij in staat is
een discounted cash flow (DCF) te lezen, te begrijpen en op basis hiervan te kunnen
adviseren.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
13
5.2
De Tien Geboden van herbestemmen
Voor ieder succesvol herbestemmingstraject zijn regels te formuleren. Deze zijn door BOEi
in 2010 geformuleerd in de Tien Geboden voor herbestemming. Wanneer u als makelaar
betrokken raakt bij of initiatief neemt tot een herbestemming, houdt dan deze Tien Geboden
in het achterhoofd. Bent u dienstbaar aan de partij die het initiatief neemt, kunt u de
hieronder omschreven geboden invullen.
I.
Zet uw zinnen ook op de toekomst
Ga niet voor de waan van de dag of voor de invulling middels één functie. De wereld is
aan verandering onderhevig, speel hierop in.
II. Gij zult functies niet forceren
Het gebouw en haar omgeving is bestaand, een functie moet hierin vloeiend passen.
III. Gij zult uw object kennen in feiten en cijfers
Alleen door studie ontstaat inzicht in technische mogelijkheden, financiële haalbaarheid
en ruimtelijke situatie. Herbestemming is hard werken.
IV. Zet uw zinnen op andermans successen
Herbestemming is beleving, neem partijen op sleeptouw, kijk bij succes en geniet van
het draagvlak wat dit mee zal brengen. Leer van succes voordat je fouten maakt.
V. Gij zult reuring creëren
Haal een object uit de negatieve spiraal en start met tijdelijk gebruik. Zorg voor ander
daglicht in het object, dit zorgt voor draagvlak bij belangrijke belanghebbenden zoals
omwonenden.
VI. Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring
Maak gebruik van specialisten, herbestemmen is een expertise die je niet even ‘erbij’
doet.
VII. Gij zult faciliteren, in plaats van controleren
Wat wordt gerealiseerd is slechts een tijdelijke invulling vastgoed. Faciliteer het vastgoed
en haar gebruiker. Herbestemmen is niet een stempel drukken van een individu of
organisatie en ook niet het volgen van regels. Het faciliteren van de nieuwe functie en
het verleiden van gebruik, dat is de kern.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
14
VIII. Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager
Een vast aanspreekpunt, een verantwoordelijke voor het gehele proces is een sleutel tot
succes. Wellicht iemand die voor bepaalde expertise hulp dient in te schakelen, echter
wel een stabiele factor.
IX. Gij zult projectpartners vinden en leren kennen
Inventariseer projectpartners op hun doelstellingen en hun agenda. Maak onderscheid
tussen adviserende en beslissende partijen. Wees transparant en ga in zee met partijen
met gelijke missie.
X. Gij zult een aansprekend plan creëren
Benadruk de kansen van herbestemming en creëer een aansprekend plan, maak een
sprekend beeld wat leidt tot enthousiasme en draagvlak.
5.3
Praktijksituaties
Hieronder staat een samenvatting van twee projecten met elk een eigen karakteristiek. Op
de cursusdag worden deze en andere praktijksituaties besproken.
Denekamp, landgoed Singraven
Landgoed Singraven is sinds 1946 eigendom van de Stichting Edwina van Heek. Deze
stichting beheert het landgoed in de geest van de laatste bewoner, de heer Willem Laan. Dit
houdt onder andere het in stand houden van huis en inventaris in. Om ook de toekomst van
dit landgoed te verzekeren is nieuw beleid nodig, nieuw beleid in de vorm van
herbestemming.
Om het landgoed open te houden voor het publiek wordt er een beperkt aantal nieuwe
woningen gebouwd. Dit levert erfpachtinkomsten op, waarmee het landgoed kan worden
verbeterd. Het landgoed is ongeveer 450 ha groot en ligt in de gemeenten Dinkelland en
Losser. Door het gebied kronkelt het riviertje de Dinkel. Op het landgoed staan diverse
bouwwerken, waarvan het landhuis Singraven en de watermolen de bekendste zijn. Het
landhuis bezit een grote collectie porseleinen serviezen. Verder staan op het landgoed
diverse huizen, boerderijen en andere gebouwen.
Aandachtspunt bij deze herbestemming is de rol van de provincie, die met gewijzigde
regelgeving de herbestemming heeft mogelijk gemaakt. Een ander aandachtspunt is de
veranderende rol van landgoedeigenaren, die herbestemming steeds meer ‘moeten
toestaan’ op het landgoed, wat in het verleden veelal meer gesloten was. Bij herbestemming
van een dergelijk bijzondere locatie is respect voor de kenmerken en geschiedenis van het
landgoed een voorwaarde.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
15
Oosterwolde, Herberg Morren
In Oosterwolde (Gelderland) is herbestemming geïnitieerd vanuit de gemeente. De
gemeente had de mede door de inwoners gedragen wens om een boerderij met recreatieve
functie te koppelen aan de naastgelegen wijngaard. Met de filosofie om de leefbaarheid van
Oosterwolde te vergroten is de herbestemming aangevangen.
Al snel bleek dat publiek draagvlak niet blijvend hoeft te zijn. Een college dat in zijn geheel
vertrok heeft het project stilgezet. Onzorgvuldige communicatie heeft ertoe geleid dat ook
het draagvlak bij omwonenden sterk is afgenomen. Ook de ontwikkelingen in de economie
spelen herbestemming niet in de hand. Daar waar financiële haalbaarheid nog mogelijk was
in 2010, is dit in 2013 een andere situatie.
Met creativiteit is dit object getransformeerd naar een herberg waar dagbesteding plaats kan
vinden. Simultaan is een route gekozen van geleidelijkheid: volgend jaar wordt een winkel
toegevoegd, gelieerd aan de zorg waar producten van de dagbesteding worden verkocht.
Boven de boerderij is een appartement gerealiseerd alwaar permanente bewoning mogelijk
is.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
16
Onderwerp 2: Ethiek & regelgeving en klantgericht &
commercieel handelen
Leerdoelen

U kunt de basiskennis van ethiek (o.a. integriteit, zorgvuldigheid, en
informatieverstrekking) beschrijven;

U kunt verschillende ethische problemen herkennen en benoemen;

U kunt het verschil benoemen tussen ethiek en risicoanalyse;

U kunt specifieke ethische makelaarsproblemen bediscussiëren.
Randvoorwaarden
In dit onderdeel staat het onderwerp “Ethiek & regelgeving en Klantgericht & commercieel
handelen” centraal. Ethiek maakt een belangrijk onderdeel uit van de dagelijkse
makelaarspraktijk. We worden als beroepsgroep op onze manier van werken afgerekend.
Niet alleen onze eigen vakmatige benadering speelt hierbij een rol, maar ook de manier
waarop we als makelaar met zowel onze opdrachtgevers en niet-opdrachtgevers, als collega
makelaars, communiceren en handelen.
Centraal in dit onderdeel staan praktijkvoorbeelden, zowel in de theorie als in de casussen
die dienen als input voor de discussie. In dit onderdeel wordt, na opfrissen van de
basiskennis de diepgang opgezocht. Hiervoor zijn veel praktijkvoorbeelden van belang. Het
dagdeel wordt afgesloten met een discussie betreffende ethische makelaarsproblemen.
Leeswijzer
Ethiek is een tak van de filosofie die zich bezighoudt met de kritische bezinning over het
juiste handelen en werd al in de Griekse oudheid beoefend. Vandaag de dag is ethiek van
groot belang bij het uitoefenen van het makelaarsvak. Dit hoofdstuk geeft in vogelvlucht een
beeld van de achtergrond van ethiek en spitst zich verder toe op ethiek binnen de
makelaardij. Naast kennisverrijking kunt u met dit onderdeel uw eigen ethisch handelen
beoordelen en dit handelen in het onderdeel casuïstiek toetsen aan de moraal van uw
collega’s.
In hoofdstuk 6 wordt allereerst ingegaan op de theoretische achtergrond van ethiek. Vanuit
deze theorie komen we bij de moraal en de morele competenties die van belang zijn. In
hoofdstuk 7 wordt vanuit de theorie een koppeling tot stand gebracht naar de dagelijkse
makelaarspraktijk en wordt de professionele verantwoordelijkheid behandeld. Ethiek kan ook
bedreigingen voor de makelaardij opleveren, in hoofdstuk 8 wordt daar dieper op ingegaan.
Tot slot worden in hoofdstuk 9 een aantal praktijkvoorbeelden behandeld die stof tot
nadenken en discussie opleveren.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
17
6.
Ethiek en moraal
Om een beeld te krijgen van ethiek is het van belang de begrippen ethiek en moraal nader te
analyseren. Ethiek is afgeleid van het Griekse woord èthos, wat gewoonte of zedelijke
handeling betekent. Moraal is afgeleid van het Latijnse woord moralis, wat gewoonte of
gebruik betekent. Beide begrippen worden in praktijk vaak naast elkaar gebruikt.
Het is van belang een koppeling aan te brengen tussen ethiek en moraal en te onderzoeken
in hoeverre het belangrijk is te beschikken over morele competenties. In dit hoofdstuk wordt
ingegaan op de begrippen ethiek, moraal, moreel oordeel, moreel vertoog en morele
competenties. Om op uniforme wijze over dit onderwerp te kunnen spreken is het belangrijk
een juist beeld van deze begrippen te krijgen.
6.1
Ethiek
Ethiek, ook wel moraalwetenschap genoemd, houdt zich bezig met de kritische bezinning
over het juiste handelen. Ethiek is een filosofische benadering van het juiste handelen ten
opzichte van medemens, dieren en milieu, en zoekt antwoorden op vragen als:

Is hulp bij zelfdoding acceptabel?

Is de medische geheimhouding sterker dan het onderzoek naar moord?
Bij een filosofische benadering hoort dat er verschillende antwoorden mogelijk zijn en dat het
enig juiste antwoord niet bestaat. De antwoorden die op deze vragen kunnen worden
gegeven zijn sterk afhankelijk van culturele achtergronden, opvoeding, geweten, religie, et
cetera. Ethiek probeert criteria vast te stellen om te kunnen beoordelen of een handeling als
goed of fout kan worden gekwalificeerd. Ook kunnen we middels ethiek de motieven en
gevolgen van de handeling evalueren.
Het is moeilijk een grens aan te geven wanneer er goed of fout wordt gehandeld, vaak zijn
meerdere keuzes mogelijk. Onderstaand dilemma van Marcel van Dam maakt dat duidelijk:
Een vrachtw agenchauffeur rijdt op een smalle w eg en ziet voor zich aan zijn kant van de
w eg tw ee w andelaars en aan de overkant een fietser. Hij kan er niet tussendoor, dus hij
remt, maar de remmen w eigeren. Als hij niets doet, rijdt hij tw ee mensen dood en als hij
naar links stuurt één. Welke keuze moet de chauffeur maken?
In dit voorbeeld wordt de chauffeur voor een dilemma geplaatst. Immers, welke keuze hij ook
maakt, het zal voor zijn gevoel altijd de verkeerde keuze zijn. Ethiek brengt structuur aan in
dergelijke dilemma’s. Vaak terugkerende termen en thema’s in ethische kwesties zijn
verantwoordelijkheid, aanvaardbaarheid en normen en waarden.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
18
6.1.1
Normatieve ethiek en non-normatieve ethiek
Ethiek maakt een onderscheid tussen de normatieve benadering en de non-normatieve
benadering. Hieronder staat een korte toelichting op deze deelgebieden.
De normatieve ethiek doet een uitspraak over de vraag wat moet en mag en over de plichten
en rechten die daaruit voortkomen. De normatieve ethiek neemt een morele positie in en
wordt onderverdeeld in:

algemene normatieve ethiek, die morele basisprincipes en maatstaven formuleert zodat
we kunnen weten wat goed of fout is;

toegepaste ethiek, die zich richt op specifieke kwesties, bijvoorbeeld op euthanasie of
milieu-problematiek.
De non-normatieve ethiek neemt geen morele positie in, maar bespreekt het feitelijk gedrag,
het proces en het begrippenkader. Non-normatieve ethiek wordt onderverdeeld in:

descriptieve ethiek, die moreel gedrag feitelijk probeert te beschrijven en begrijpen;

meta-ethiek, die zich richt op de centrale begrippen van de ethiek (zoals recht, plicht en
verantwoordelijkheid) en vergelijkt verschillende opvattingen over een moreel thema.
6.1.2
Theorieën binnen ethiek
Binnen de ethiek zijn verschillende theorieën te onderscheiden:

Plichtethiek
Deze theorie vindt zijn oorsprong bij de Duitse filosoof Immanuel Kant en gaat er vanuit
dat mensen zich in hun doen en laten uitsluitend richten naar gedragsregels waarvan
men wil dat iedereen zich ernaar richt;

Gevolgenethiek
Hierbij wordt het ethisch juist handelen gekenmerkt door een goed resultaat van ons
handelen; het gaat er hierbij niet om wat je doet, maar om waar je komt;

Deugdethiek
Hierbij staat de handelende persoon centraal en wordt er gekeken naar de manier
waarop een deugdzaam mens dient te handelen. Gekeken wordt of de keuze voor de
handeling past bij de rol en de eigen waarden en normen van de handelende persoon.
In paragraaf 8.1 worden deze ethische theorieën in de praktijk geplaatst in relatie tot de
valkuilen die zich daarbij voor kunnen doen.
Samenvattend kan worden gesteld dat de ethiek een filosofische studie is naar
diepgewortelde opvattingen en gedragsregels, de moraal. De ethiek tracht door nieuwe
argumenten te ontwikkelen en deze te gebruiken in afwegingen, de moraal verder te
ontwikkelen.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
19
Voordat we dieper ingaan op het begrip moraal, een korte beschrijving van het verschil
tussen ethiek en moraal: ethiek ligt bij jezelf en heeft betrekking op de reflectie op de moraal,
de moraal ligt algemeen en staat voor de heersende zeden. De stelling ‘Ik vermoord mijn
buurman niet’ heeft betrekking op ethiek, moraal zou zijn ‘Het is niet goed om te moorden’.
In de volgende paragraaf gaan we dieper in op het begrip moraal.
6.2
Moraal
Tegenover de meer theoretische onderbouwing van de ethiek in de voorgaande paragraaf
staat de praktische uitvoering van de ethische beschouwingen, de moraal. Moraal is het
zedelijk handelen zelf, de uitvoering van de ethiek door de mens en gerelateerd aan
persoonlijk karakter en overtuiging van hem of haar over wat goed en kwaad is. In bredere
zin is moraal de uitgesproken mening die groepen mensen (de kerk, de sportvereniging, het
beroep, het bedrijf) als de norm of waarde beschouwen in de ethiek. Moraal is dus
gekoppeld aan de levensbeschouwing van groepen mensen.
De moraal geeft houvast en oriëntatie en wordt gevormd door de factoren opvoeding,
samenleving en geweten. De moraal van een persoon ontwikkelt zich op de volgende
manier:

Fase 1: het gehoorzamen van de morele regels van ouders, school en geloof;

Fase 2: de invloed op de morele ontwikkeling uit fase 1 verbreedt zich onder invloed van
contacten met leeftijdsgenoten en de samenleving;

Fase 3: er wordt verantwoordelijkheid genomen t.a.v. ouders, samenleving en het eigen
geweten, hierdoor ontwikkelt zich het eigen morele besef.
De mens vormt zijn moraal door het uitspreken van oordelen, het onderbouwen van die
oordelen met argumenten, het wegen van die argumenten, het bediscussiëren van die
oordelen en argumenten met anderen en vervolgens het ijken van het eigen oordeel naast
de oordelen van anderen. Daar waar de mens met zijn moreel oordeel overeenstemming
met anderen bereikt spreken we van moraal.
6.2.1
Moreel oordeel en moreel vertoog
Moraal kan onderverdeeld worden in twee aspecten: een moreel oordeel en een moreel
vertoog. Via een moreel vertoog ontstaat een moreel oordeel. Hieronder een beschrijving
van de twee aspecten.
Moreel oordeel
Volgens Wieger van Dalen is een moreel oordeel “een waardering van menselijk gedrag aan
de hand van morele uitgangspunten”. In zijn boek Ethiek de basis wordt duidelijk
weergegeven wat de kenmerken zijn van een moreel oordeel.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
20
Een moreel oordeel:
1. gaat over menselijk gedrag;
2. overstijgt het individuele (is veralgemeniseerbaar);
3. is normatief (schrijft voor hoe het moet);
4. is gericht op het goede;
5. kan morele verontwaardiging veroorzaken.
Een korte toelichting op de kenmerken: een moreel oordeel gaat over menselijk gedrag
(1) en de manier w aarop mensen met elkaar omgaan. Het morele oordeel overstijgt het
individuele (2) en is dus in dezelfde situatie voor iedereen van toepassing. Dit w ordt ook
w el het universaliteitprincipe genoemd. Bij dit principe w ordt sterk aan het gevoel van
eerlijkheid geappelleerd. Verder schrijft een moreel oordeel voor hoe het moet (3) c.q.
zou moeten zijn, het geeft dus richting aan de maatschappij. Een moreel oordeel moet
gericht zijn op een goed resultaat (4), ook al kan dat resultaat w ellicht niet w orden
behaald. Wanneer een andere partij vervolgens kritisch is met betrekking tot het niet
behaalde resultaat, kan er verontw aardiging optreden (5).
Een voorbeeld van (4) en (5) is bijvoorbeeld de inzet die een makelaar verkoper levert
om een w oning te verkopen met de gangbare middelen. Hij zet de gangbare middelen in
op de voorgeschreven manier om een zo goed mogelijk verkoopresultaat te bereiken (4).
Toch kan resultaat uitblijven, ondanks de inspanningen en het feit dat alle m iddelen en
mogelijkheden w orden ingezet en er hard aan de verkoop w erd gew erkt. Het feit dat de
makelaar er niet in slaagt de w oning te verkopen kan morele verontw aardiging (5) bij de
verkoper veroorzaken, omdat de opdrachtgever w ellicht vindt dat de makel aar de vooraf
geschetste verw achtingen niet w aarmaakt. De morele verontw aardiging van verkoper
moet niet w orden verw ard met het morele oordeel, de verontw aardiging is een gevolg
van het oordeel.
Moreel vertoog
In paragraaf 6.2 hebben w e gezien dat een w eloverw ogen moreel oordeel alleen kan
w orden gevormd door hierover met anderen te spreken, zow el tussen tw ee personen
onderling als binnen groepen. Het morele oordeel kan middels een moreel vertoog
w orden gevormd. Van een moreel vertoog is sprake w anneer een bepaalde groep op een
bepaald niveau (politiek, w etenschap, maar in engere zin bijvoorbeeld ook
beroepsgroepen) met elkaar spreekt met als doel de w erkelijkheid te structureren en
daarmee vast te leggen w at de groep voor w aarheid en moraliteit houdt. Het begrip
w erkelijkheid moet hierbij gezien w orden als een aanduiding voor de w ereld w aarin w ij
leven en is verw ant aan de begrippen realiteit en het bestaan.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
21
De Franse filosoof Michel Foucault beschouw t het moreel vertoog als een materieel
verschijnsel dat macht uitoefent op de samenleving. Op deze w ijze beschouw d is een
moreel vertoog een manier van afstemming met elkaar over w at goed en fout, gew enst
of ongew enst is. Dit leidt tot de vaststelling van een moraal die door de ethiek w eer
verder kan w orden ont w ikkeld. Het is immers een dynamisch proces dat afhankelijk is
van maatschappelijke en technische ontw ikkelingen.
6.2.2
Morele competenties
Om als volw aardig gesprekspartner aan een moreel vertoog deel te kunnen nemen is het
van belang te beschikken over morele competenties. Dat betekent dat de deelnemer
moreel moet kunnen nadenken, redelijke argumenten moet kunnen aanleveren voor de
onderbouw ing van zijn standpunt en in staat moet zijn tot reflectie.
Morele intuïtie
De basis van morele competentie is de morele intuïtie. Bij velen staat de eigen morele
intuïtie, die zich in de loop van ons leven heeft gevormd, op de automatische piloot.
Vaak w eten w e intuïtief w at goed of fout is, het intuïtieve oordeel w ordt niet bew ust
gemaakt. Nadeel van dit onbew uste oordeel is dat w e op basis van onze morele intuïtie
niet kunnen leren van onze fouten en successen. Ook bereidt onze morele intuïtie ons
niet voor op nieuw e situaties. Op professioneel vlak kunnen w e niet afgaan op onze
morele intuïtie. We moeten als professional beschikken over een goed onderbouw d
moreel oordeel over een expliciet geformuleerde vraag.
Een moreel oordeel w ordt gevormd door het stellen van een morele vraag en het
aanvoeren van morele argumenten. Een hulpmiddel bij het vormen van een moreel
oordeel is om het moreel oordeel te beschouw en als een antw oord op een morele vraag.
Op deze morele vraag proberen w e redelijke argumenten, morele argumenten, te vinden
om tot een antw oord te komen w aar w e achter staan. Het gevolg hiervan is dat w e het
oordeel beter kunnen onderbouw en en verantw oorden aan anderen, en daarmee ook
beter kunnen oordelen in voor ons nieuw e situaties. In paragraaf 8.4 w ordt hier bij de
morele intervisie nader op ingegaan.
Morele competentie binnen de vastgoedsector
Ook in de vastgoedsector hebben w e te maken met dilemma’ s die op morele
vraagstukken betrekking hebben. Als makelaar hebben w e de plicht onze professionele
verantw oordelijkheid te nemen en steeds te zorgen dat ons gedrag beantw oordt aan de
competentie van de professional in plaats van dat ons gedrag voldoet aan de
vooropgezette standaarden in ons vakgebied. In het slechtste geval w ordt ons gedrag
bepaald door het principe van risicomanagement, w aarbij niet w ordt gekeken naar de
kw aliteit van ons handelen, maar ons handelen probeert risico’ s te vermijden.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
22
Samenvattend kan Edgar Karssing - verbonden aan het instituut voor bedrijfsethiek van
de Neyenrode Business Universiteit - w orden geciteerd. Hij verstaat onder morele
competentie het volgende (Hoekstra en Karssing, 2007):
“ Morele competentie is de bekw aamheid en bereidheid om taken adequaat en zorgvuldig
uit te oefenen, rekening houdend met alle in het geding zijnde belangen, gebaseerd op
een redelijke beoordeling van de relevante feiten. Een competentie is een samenspel van
houding, kennis en vaardigheden, dat een beroepsbeoefenaar in staat stelt om bepaalde
taken te verrichten.”
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
23
7.
Ethiek in de makelaardij
In het voorgaande hoofdstuk is een aantal basisbegrippen in de ethiek uitgelegd. In dit
hoofdstuk worden de basisbegrippen gekoppeld aan het makelaarsvak en wordt
omschreven hoe de makelaar in zijn praktijk met ethiek in aanraking komt.
7.1
Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij
In brede zin wordt de vastgoedsector regelmatig geconfronteerd met fraude en schandalen.
Denk alleen maar aan de vastgoedfraude bij Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds
enkele jaren geleden, waarbij enkele directeuren vele tientallen miljoenen hebben
weggesluisd. Meer recent is de affaire met woningcorporatie Vestia wegens het debacle met
de risicovolle derivaten.
In engere zin speelt dit helaas ook in de makelaarsbranche. Vastgoed wordt regelmatig
gebruikt voor het witwassen van crimineel geld en de makelaar kan daar ongewild mee
worden geconfronteerd. Met zaken zoals handelen met voorkennis, misbruik van
omstandigheden, op verzoek te hoog taxeren, kan de makelaar in verleiding komen zijn
eigen normen en waarden (deels) terzijde te stellen.
Al met al heeft de vastgoedsector een slecht imago. Dat algemene slechte imago heeft ook
zijn invloed op de manier waarop de consument naar de makelaar kijkt. Steeds is het de
makelaar die de belangen van zijn opdrachtgever behartigt bij vermogensinvesteringen en
emotionele beslissingen. Dit is overigens van alle tijden. Zie de in het boek Ethiek en
vastgoed van George ten Have aangehaalde ordonnantie van de gemeente Amsterdam van
1530.
“waar myne Heeren van den Gerechte door het dagelicx toenemende bedroch gedwongen,
den makelaars verbieden hoer officie van nu voortan te gebruycken op verbeurte van één
Carolusgulden doch indien daer yemand waer die tselve begeerde t’onderhouden, en hen
dunckt bequaem daertoe te wesen, comen sullen by myne Heeren de Burgermeesteren, die
daerinne alsoo doen sullen, soo behooren sal”.
Vertaald in hedendaags Nederlands:
“De Heren van de rechtbank zijn gedwongen door het dagelijks toenemende bedrog de
makelaars te verbieden hun ambt voortaan te misbruiken op straffe van een geldboete van
één Carolusgulden. Als er iemand is die het tegengaan van het bedrag ook wil ondersteunen
en denkt daartoe in staat te zijn, dan moet die zich bij mij, de burgemeester, melden; ikzelf
zet me ook in om het bedrog tegen te gaan.”
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
24
7.2
Gedragscodes
De normen en waarden die een organisatie, branche of sector wil nastreven worden in
gedragscodes vastgelegd. Gedragscodes zijn expliciete beschrijvingen van de normen en
waarden van bepaalde beroepen. Deze gedragscodes komen voort uit het feit dat de
maatschappij steeds kritischer wordt ten aanzien van het ethisch gedrag van een
organisatie.
7.2.1
Doel gedragscodes
Het doel van een gedragscode is ieder gedrag dat indruist tegen geschreven en
ongeschreven normen en waarden wordt tegengegaan. Onderwerpen die onder andere in
een gedragscode naar vormen komen zijn:

Regels en wetten
Denk hierbij aan overtreding van wet- en regelgeving op het gebied van bijvoorbeeld
milieu, veiligheid, Arbo-wet en valsheid in geschrifte.

Geld
Hieronder vallen corruptie, fraude, zwart geld, steekpenningen en verduistering.

Informatie
Niet zozeer de informatie zelf, maar het achterhouden ervan of het manipuleren van
informatie speelt hierbij een rol. Daarmee samenhangende onderwerpen zijn
belangenverstrengeling, handelen met voorkennis, onafhankelijkheid en transparantie.

Omgang
Hier valt te denken aan de omgang tussen medewerkers onderling (zoals
machtsmisbruik, discriminatie, intercollegiaal gedrag) en de omgang met
bedrijfsmiddelen (zoals leaseauto, telefoongebruik) in relatie tot de organisatie zelf.
7.2.2
Interne en externe redenen opstellen gedragscodes
Er zijn verschillende redenen te beschrijven waarom bedrijven gedragscodes opstellen.
Deze zijn onder te verdelen in externe en interne redenen.
Externe redenen opstellen gedragscodes
De externe redenen vinden hun oorsprong in secularisering, verminderde sociale controle,
globalisering, terugtredende overheid e.d. Hieronder worden enkele punten nader
uitgewerkt. Per oorzaak wordt een korte toelichting gegeven.
1. Secularisering
Vroeger werden normen en waarden door godsdienst bepaald en gestuurd. Vandaag de dag
kiest de moderne westerse mens voor secularisering (verwereldlijking) en wil hij steeds
minder deel uitmaken van levensbeschouwelijke groepen. De massamedia hebben
tegenwoordig een sterk opiniërende invloed op het dagelijks leven.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
25
Om er voor te zorgen dat de waarden en normen die een bedrijf wil uitstralen onderdeel van
de bedrijfsvoering uitmaken zijn gedragscodes belangrijk.
2. Sociale controle
De moderne samenleving bestaat uit individuen die hun eigen belang voorop stellen.
Mensen letten minder op elkaar, de sociale controle is een stuk afgenomen en mensen zijn
meer op zichzelf teruggeworpen. Gedragscodes vervangen de sociale controle door de
normen en waarden van een bedrijf, branche of organisatie.
3. Globalisering
Het eigen land is verruild voor het wereldtoneel. Op mondiale basis wordt arbeid gedeeld en
worden productieprocessen verspreid. Dit zorgt voor een economische, politieke en culturele
integratie. Hieruit volgt voor bedrijven de vraag in hoeverre zij moeten kiezen voor de eigen
standaarden of zich moeten aanpassen aan de lokale normen en gebruiken. Denk hierbij
aan de kledingindustrie met bijvoorbeeld kinderarbeid, lage lonen en onveilige
productieruimten. Ook hier laten gedragscodes zien op welke manier een organisatie zijn
verantwoordelijkheid neemt.
4. Terugtredende overheid
De overheid treedt sinds enkele decennia steeds verder terug. De voorheen zorgzame rol
van de overheid verandert steeds meer in een voorwaardenscheppende rol. Daaruit vloeit
voort dat organisaties steeds meer eigen verantwoordelijkheid, maatschappelijke
betrokkenheid en zelfregulering moeten ontplooien. De overheid heeft controlerende
instanties meer bevoegdheden gegeven, denk aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit,
NMa, en het feit dat de persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders fors is toegenomen.
De gedragscodes omschrijven de visie van een organisatie met betrekking tot genoemde
verantwoordelijkheid en betrokkenheid.
5. Kritische media
De media meten misstanden graag breed uit. Organisaties en bedrijven worden aan de
kritische houding van de media onderworpen en worden bij terechte of vermeende
misstanden onderwerp van een publieke discussie en beoordeling. Niet alleen in de
schrijvende pers, maar bij voorkeur ook in opinieprogramma’s op TV. De gedragscodes
worden in deze gevallen door de media getoetst aan het gevoerde beleid.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
26
Interne redenen opstellen gedragscodes
Naast voornoemde externe redenen zijn er ook een aantal interne redenen voor het
opstellen van gedragscodes.
1. Arbeidsmobiliteit
In de moderne samenleving verwisselt de medewerker gemakkelijk van baan. Daarmee
verdwijnt de ervaring van wat binnen een organisatie als goed en kwaad wordt beschouwd.
Dat geeft noodzaak voor het opstellen van een gemeenschappelijk referentiekader met een
aantal basisprincipes. In een gedragscode kan een dergelijk referentiekader worden
vastgelegd.
2. Decentralisatie
Er vindt een sterke decentralisatie van organisaties plaats, ook in de makelaardij, denk maar
aan de franchise formules die in deze branche zijn ontstaan. Daarmee ontstaat er meer
autonomie voor de vestigingsmedewerkers en impliciet ook minder controle van ‘bovenaf’.
Een gedragscode zorgt voor de onderlinge samenhang bij decentralisatie.
3. Interne malversaties
Misbruik van vertrouwelijke informatie, schadelijke nevenactiviteiten, diefstal, misbruik van
bedrijfsmiddelen, et cetera, moeten zo veel mogelijk worden voorkomen, een gedragscode
kan hierbij sturend werken.
4. Eisen van stakeholders
Aandeelhouders, beleggers en consumenten stellen zich steeds kritischer op en laten
ethische en maatschappelijke overwegingen meewegen in hun keuzen. Deze stakeholders
dwingen de organisatie tot het opstellen van een eigen identiteit en visie. Een gedragscode
geeft stakeholders de mogelijkheid de werkwijze van de organisatie te toetsen.
7.2.3
Gedragscodes binnen de makelaardij
De verschillende grote makelaarsorganisaties in Nederland als NVM, VBO en VastgoedPRO
hebben allen een eigen gedragscode voor hun leden opgesteld, daarnaast heeft een aantal
individuele kantoren een gedragscode voor het eigen kantoor opgesteld. In grote lijnen zijn
deze gedragscodes vergelijkbaar en zijn ze omwille van externe en interne redenen
opgesteld.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
27
7.3
Professionele verantwoordelijkheid in de makelaardij
Enerzijds is de professionele verantw oordelijkheid van toepassing op iedereen die een
bepaalde opleiding heeft gevolgd voor een beroep w aardoor hij kennis en vaardigheden
heeft geleerd die hij in zijn dagelijkse w erkzaamheden op een goede manier in praktijk
brengt. Anderzijds geldt de professionele verantw oordelijkheid niet alleen voor de
individuele beroepsbeoefenaar, maar ook voor de totale beroepsgroep, w aarmee de
beroepsgroep zich onderscheidt van andere beroepsgroepen en aanspraak kan maken op
een bepaalde status.
7.3.1
Verantwoordelijkheden makelaar
Wieger van dalen noemt n het boek Ethiek de basis een aantal verantw oordelijkheden
die de makelaar heeft naar zijn opdrachtgevers. In tabel 1 w orden deze
verantw oordelijkheden getoond.
Tabel 1 - Schema soorten verantw oordelijkheid
Soort verantwoordelijkheid
Plicht is gebaseerd op
aansprakelijkheid
w etten
taakverantw oordelijkheid
deugdverantw oordelijkheid
afspraken in de
organisatie
morele uitgangspunten
Verantwoording is
verschuldigd aan
rechter of politie
collega’ s
jezelf en je sociale omgeving
De aansprakelijkheid is een vorm van verantwoordelijkheid die is geregeld in de wet, de
taakverantwoordelijkheid vindt zijn oorsprong in de binnen de organisatie gemaakte
afspraken, en de deugdverantwoordelijkheid is gebaseerd op de eigen morele
uitgangspunten. Bij de deugdverantwoordelijkheid is de professionele makelaar
verantwoording verschuldigd aan zichzelf, aan zijn opdrachtgever, maar ook aan de nietopdrachtgevende consument. Het is daarbij zaak jezelf verantwoordelijk te voelen in plaats
van alleen verantwoordelijk te zijn. Met name de deugdverantwoordelijkheid is meer
specifiek vastgelegd in de gedragscode die we in paragraaf 7.2 hebben besproken.
7.3.2
Samenhang professionele verantwoordelijkheid met ethiek
De basis voor een professionele verantwoordelijkheid binnen de makelaardij ligt feitelijk in
alle in deze syllabus behandelde onderwerpen. In samenhang met elkaar vormen zij een
fundament voor een professionele uitvoering van de makelaarswerkzaamheden. Daarbij is
er een plicht om voor de opdrachtgever zorg te dragen en de werkzaamheden namens hem
uit te voeren en daarvan aan de opdrachtgever rekenschap af te leggen. Dat de
professionele verantwoordelijkheid wellicht op gespannen voet kan staan met de praktijk
zien we in hoofdstuk 8, ethische bedreigingen in de makelaardij.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
28
8.
Ethische bedreigingen in de makelaardij
Binnen het makelaarsvak is een aantal concrete bedreigingen w aarneembaar w aar de
makelaar zich, gew ild of ongew ild, door laat leiden. Deze bedreigingen kunnen in de
uiteindelijke beoordeling van het niveau van dienstverlening en de positie van de
makelaar een belangrijke rol spelen. Uiteindelijk w ordt de makelaar afgerekend op het
eindresultaat van zijn inspanningen en de manier w aarop die inspanningen zijn geleverd.
Zow el de opdrachtgevende als de niet -opdrachtgevende consument oordelen over de
geleverde diensten en de manier w aarop de makelaar voor zijn opdrachtgever opkomt.
In dit hoofdstuk w ordt een aantal bedreigingen genoemd en toegelicht.
8.1
Vertrouwen en integriteit
Vertrouw en en integriteit zijn zaken w aar een opdrachtgever en een niet opdrachtgevende consument bij de makelaar van op aan moet kunnen. In paragraaf
1.1.2 zijn een drietal ethische theorieën beschreven. Iedere theorie kent zijn eigen
valkuilen. Tabel 2 toont de genoemde theorieën en geeft voor iedere theorie aan w elke
valkuil er bestaat.
Tabel 2 - Valkuilen ethische theorieën
Ethische theorie
Plichtethiek
bekijkt de handeling
Uitgangspunt
Moraal is een
kw estie van morele
regels opvolgen
Gevolgenethiek
Moraal is een
bekijkt de gevolgen
kw estie van idealen
van de handeling
realiseren
Deugdethiek
bekijkt de bedoeling
van je gedag
Moraal is een
kw estie van een
goed mens w illen
zijn
Werkwijze
Bepaal w elke norm
het belangrijkst is
Valkuil
Bevel is bevel
Bepaal w elk gedrag
het meest bijdraagt
Het doel heiligt de
aan het realiseren
middelen
van je ideaal
Kijk in de spiegel en
bedenk w ie je w ilt
zijn
Ik bedoelde het
goed
Naast bovenstaande algemene valkuilen kunnen voor de makelaarspraktijk onder andere de
volgende specifieke valkuilen op het ethische vlak ontstaan:

het moeten behalen van omzet;

het moeten behalen van persoonlijke omzettargets (loondienstverband);

bonusstelsel (loondienstverband);

vastgoedfraude;

‘zwart geld’;
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
29

misbruik van omstandigheden;

het dragen van een ‘dubbele pet’;

niet transparant handelen;

handelen zonder kennis van zaken;

gebruik of misbruik van deskundigheidsmacht;

gebruik of misbruik van voorkennis;

resultaatgestuurd taxeren: taxeren conform de wens van opdrachtgever;

het niet melden van zaken die een transactie kunnen blokkeren;

opdrachtgevende koper wenst een woning uit de eigen portefeuille te kopen.
Iedere makelaar kent voorbeelden uit de eigen praktijk waarbij het eigenbelang in beeld
komt en een beslissing moet worden genomen over het eigen handelen in die gevallen.
Vaak is een financiële component een reden voor minder verantwoord handelen. De
makelaar dient zich van voornoemde bedreigingen bewust te zijn, niet alleen voor zichzelf
met betrekking tot een juiste uitoefening van zijn vak, maar ook naar opdrachtgevers en niet
opdrachtgevende consumenten met betrekking tot de wens om op correcte en verantwoorde
wijze zaken te doen.
In de volgende paragraaf worden hulpmiddelen aangereikt om tot ethisch verantwoord
handelen te komen.
8.2
Morele intervisie
Door intervisie over morele thema’s komt een eigen moreel oordeel tot stand. Intervisie is
een georganiseerd gesprek over een bepaald onderwerp tussen mensen die werkzaam zijn
in hetzelfde vakgebied met als doel de deskundigheid van betrokkenen te vergroten en de
kwaliteit van het werk te verbeteren. Een gesprek waarin men tot een moreel oordeel wil
komen wordt ook wel een moreel beraad genoemd. Om het proces van morele intervisie
systematisch te doorlopen is onderstaand
7-stappen plan van Henk van Luijk, voormalig hoogleraar Bedrijfsethiek aan de Nyenrode
Business Universiteit, een goed hulpmiddel. Iedere stap begint met een vraag. Hieronder
worden de zeven vragen genoemd, met bij iedere vraag een korte toelichting.
1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik?
Er dient een werkelijke vraag te worden geformuleerd op een reëel dilemma die
beantwoordbaar moet zijn voor de casus en die betrekking heeft op personen en situaties in
de casus. Een morele vraag kenmerkt zich door termen als moeten, mogen, verplicht zijn,
behoren, en dergelijke.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
30
2. Wie zijn de betrokkenen?
Welke personen in de casus hebben bepaalde rechten, plichten of belangen, dus wie mogen
er van uitgaan dat er met hun rechten, plichten en belangen rekening wordt gehouden?
Wanneer het om meerdere betrokkenen gaat is het slim om per persoon de reden van
morele betrokkenheid weer te geven.
3. Wie neemt de beslissing?
In feite is de beslissingnemer degene die de morele vraag stelt, daarmee is hij de ‘eigenaar’
van de morele vraag. Tijdens de bespreking is het van belang de focus te houden op de
morele vraag en niet te verzanden in de individuele meningen van de deelnemers aan het
moreel beraad.
4. Welke informatie heb ik nodig?
De deelnemers aan het moreel beraad mogen alleen maar feitelijke informatie opvragen bij
de inbrenger van de casus. Daarnaast is het van belang om vast te stellen wat er allemaal
niet bekend is aan feitelijke informatie, dat geeft aan wat er in de casus allemaal onduidelijk
en onbekend is. Dit laatste is vaak het geval bij ethische vraagstukken, want wanneer alle
informatie bekend was zou de morele vraag vaak niet meer bestaan.
5. Wat zijn de argumenten?
De argumenten voor of tegen de morele vraag moeten worden geïnventariseerd om zo goed
mogelijk alle voors en tegens in beeld te krijgen. Dit maakt een beredeneerde keuze
mogelijk. Werk bij het inventariseren van de voors en tegens niet met losse woorden, maar
plaats ze bij voorkeur in een context, bijvoorbeeld “Het is onrechtvaardig de koper in deze
situatie geen informatie te geven”. Houd bij het inventariseren van de argumenten steeds de
morele component van de morele vraag in beeld.
6. Wat is mijn conclusie?
Alle argumenten zijn in beeld gebracht. Vervolgens moeten de argumenten, voordat een
conclusie kan worden getrokken, stuk voor stuk worden gewogen. Bij de conclusie dient te
worden aangegeven welk argument voor en welk argument tegen het zwaarst weegt. In de
meest volledige vorm kan een conclusie er als volgt uitzien: “Koper dient hier door de
verkopende makelaar over te worden geïnformeerd omdat ..., ondanks…”.
Hiermee wordt duidelijk vastgesteld wat het belangrijkste argument in de conclusie is en wat
het belangrijkste is wat daarmee wordt ingeleverd. Let er wel op dat het antwoord een
antwoord op de morele vraag is! Met de conclusie uit dit moreel beraad is het mogelijk om
op (ethisch) verantwoorde wijze te handelen.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
31
7. Hoe voel ik me bij de genomen beslissing?
Door jezelf af te vragen hoe je je voelt bij de genomen beslissing maak je de beslissing
eigen en betrek je die beslissing in je handelen.
Door middel van het doorlopen van bovenstaand stappenplan wordt op eenvoudige wijze
structuur in het denkproces aangebracht. Hierdoor komt snel en helder het eigen moreel
oordeel tot stand. Dit morele oordeel is weer de basis voor het ethisch verantwoord
handelen.
8.3
Informatieverstrekking en verslaglegging
Het is belangrijk dat de makelaar op een eerlijke, heldere en verantwoorde manier informatie
aan de consument verstrekt. Deze informatie is voor de consument immers de basis waarop
hij zijn beslissing neemt. Zitten er fouten of hiaten in de informatieverstrekking, dan leidt dat
onherroepelijk tot discussie, problemen en eventueel procedures. Uit de dagelijkse praktijk
zijn vele voorbeelden te halen waarin fouten in brochures of overeenkomsten achteraf tot
meningsverschillen leidden.
Praktijkvoorbeeld 1
Makelaar V heeft een woning in verkoop met een aangrenzende garage in boxenrij. De
woning ligt op eigen grond, de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht, een situatie die
in de wijk waarin de woning ligt veel voorkomt. Beide objecten hebben een apart kadastraal
nummer.
Makelaar V heeft bij aanvang van de verkoop alleen de kadastrale gegevens van de woning
gerechercheerd, het ‘erfpachtperceel’ heeft hij over het hoofd gezien. De door verkoper
ingevulde vragenlijst meldt echter wèl dat er sprake is van erfpacht voor het perceel waar de
garage op is gebouwd, maar deze opmerking heeft bij makelaar V niet tot verder kadastraal
onderzoek geleid. De door makelaar V opgestelde brochure meldt dan ook niet dat de
garagebox op het zakelijk recht van erfpacht ligt.
De uiteindelijke koper laat zich bijstaan door makelaar K. Makelaar K verricht kadastraal
onderzoek en daaruit blijkt de erfpachtconstructie van de garagebox. Hij bespreekt dit met
zijn opdrachtgever en meldt dat die wellicht rekening moet houden met óf een jaarlijkse
erfpachtcanon óf het afkopen van die canon. Besloten wordt op basis van de door makelaar
V verstrekte informatie tot onderhandeling over te gaan. Deze onderhandeling worden
telefonisch gevoerd en door makelaar K direct aansluitend per e-mail bevestigd. Bij het via
e-mail overbrengen van het laatste voorstel van koper merkt makelaar K op dat hij er van
uitgaat dat de garage op eigen grond ligt, dit in tegenstelling tot de ter plaatse gebruikelijke
erfpachtconstructie.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
32
Deze laatste opmerking van makelaar K zet makelaar V aan het denken. Makelaar V verricht
voor de garagebox alsnog kadastraal onderzoek en ziet dan pas dat er sprake is van het
zakelijk recht van erfpacht.
Uiteraard levert deze informatie problemen op bij de afronding van de onderhandelingen:

koper stelt zich op grond van de door makelaar V verstrekte informatie op het standpunt
dat hij een op eigen grond gelegen garagebox koopt. Indien t.b.v. het in eigendom
verkrijgen van de ondergrond de lopende erfpachtovereenkomst dient te worden
afgekocht wenst hij de kosten daarvoor niet te betalen;

verkoper stelt zich op het standpunt dat hij makelaar V volledig heeft geïnformeerd over
de erfpachtconstructie en is niet bereid de afkoopsom van de erfpachtovereenkomst
voor zijn rekening te nemen.
Uiteindelijk krijgt makelaar V de rekening gepresenteerd.
Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat makelaar V zijn werkzaamheden onvolledig en
onzorgvuldig heeft uitgevoerd. Naast informatieverstrekking is verslaglegging van de
werkzaamheden aan alle betrokken partijen van zeer groot belang. De manier waarop de
verslaglegging plaatsvindt, moet zodanig zijn dat achteraf de werkzaamheden kunnen
worden geanalyseerd.
Wanneer makelaar V uit bovenstaand praktijkvoorbeeld de verkoopbrochure ter goedkeuring
aan zijn opdrachtgever zou hebben voorgelegd - dus verslaglegging van zijn
werkzaamheden - zou de fout naar alle waarschijnlijkheid op tijd zijn ontdekt.
Makelaar K heeft zijn telefonische onderhandelingen steeds per e-mail bevestigd - ook
verslaglegging van werkzaamheden - waardoor de kooppositie van zijn opdrachtgever
volledig was gewaarborgd. Immers, middels het laatste mailtje van makelaar K werd de
erfpachtconstructie in beeld gebracht, maar werd tegelijkertijd het probleem aan de kant van
makelaar V en diens opdrachtgever gelegd.
Dit praktijkvoorbeeld heeft ook een ethische kant voor zowel makelaar V als makelaar K. In
de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.
8.4
Top 10 morele excuses
Wanneer er ethische dilemma’s in het spel zijn is het van belang het proces van
besluitvorming en de verantwoording voor het morele oordeel zodanig vast te leggen dat
achteraf het proces kan worden gecontroleerd en het morele oordeel duidelijk vast ligt.
Immers, op het moment dat er problemen rijzen met betrekking tot de uitvoering van de
werkzaamheden wordt het moreel oordeel meegenomen in de procedure om de problemen
op te lossen.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
33
In plaats van stil te staan bij het handelen en beslissen, dus morele intervisie toe te passen,
lijkt het vaak gemakkelijker om een handeling uit te voeren die moreel eigenlijk ongewenst
is, en je later te excuseren. In onderstaand kader worden tien excuses genoemd die u
wellicht bekend voorkomen:
1. Als ik het niet doe, doet iemand anders het wel.
2. Iedereen doet het.
3. Niemand heeft er last van.
4. Ik ben slechts een klein radertje in het geheel.
5. Zonder mijn bijdrage zou het nog erger geweest zijn.
6. Mijn bijdrage is verwaarloosbaar.
7. Mijn handen zijn in onschuld gewassen.
8. Ik heb geen keus.
9. Ik doe slechts wat met wordt opgedragen.
10. Het is niet mijn taak.
Nadat een ethisch niet-verantwoorde handeling bekend is geworden is een eerste reactie
vaak gebaseerd op een van de hierboven genoemde morele excuses. Geconfronteerd
worden met immoreel handelen is immers een zware aantijging waar men liever aan voorbij
gaat. In plaats van een moreel excuus voor het handelen te geven is het uiteraard beter stil
te staan bij de manier waarop de handeling tot stand is gekomen. Men dient zich af te
vragen of de handeling wel op een verantwoorde manier is uitgevoerd, desnoods door
achteraf morele intervisie toe te passen. Alleen dan kan worden beoordeeld of de handeling
immoreel is geweest en kan getracht worden tot een vergelijk te komen. Een
integriteitsbeleid kan een waardevol hulpmiddel zijn om tot verantwoord handelen te komen.
8.5
Integriteitsbeleid
Wanneer blijkt dat er ethisch niet verantwoord of immoreel is gehandeld, wordt niet alleen de
handeling onderwerp van gesprek, maar komt ook de manier van werken en de daarbij
gevolgde procedure in beeld. Dat heeft zijn weerslag op de immoreel handelende persoon,
maar ook op het bedrijf dat hij vertegenwoordigt. Vaak blijkt dan dat de organisatie niet of
slechts deels over een integriteitsbeleid beschikt.
8.5.1
Integriteitsbeleid in theorie
Integriteitsbeleid moet onderdeel uitmaken van een organisatie, dus ook van een makelaarsorganisatie. Bij het ontwikkelen van integriteitsbeleid is het van belang om relevante
omgevingsfactoren in beeld te brengen. De belangrijkste omgevingsfactoren voor een goed
integriteitsbeleid en rekening mee te houden bij het opstellen van een goed integriteitsbeleid
zijn:
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
34
1. Inzicht in normen en gedrag
Probeer inzicht te krijgen in de soorten gedrag die mensen aanzien of status geven binnen
de organisatie. Kijk ook naar binnen de organisatie heersende sociale normen: wat bezorgt
mensen aanzien en is het gedrag wat daarmee gepaard gaat wenselijk gedrag?
2. Inzicht in de organisatie
Probeer de bedoelde en onbedoelde effecten te achterhalen van structuren, processen en
regels die binnen de organisatie gelden. Dit brengt in beeld of de medewerkers die integer
willen handelen belemmerd kunnen worden door de in de organisatie geldende structuren en
processen.
3. In beeld brengen van het integriteitsbeleid
Het integriteitsbeleid dient duidelijk in de organisatie zichtbaar te zijn. Dat heeft invloed op
het gedrag van de medewerkers. De medewerkers moeten het beleid kunnen beoordelen
op:
a. Komt het integriteitsbeleid rechtvaardig over?
Het beleid dient door de leidinggevenden zelf ook daadwerkelijk te worden uitgevoerd.
De te treffen maatregelen dienen in verhouding te staan tot de in de organisatie
geldende structuur en bij integriteitsbreuken dient er op een rechtvaardige manier te
worden gehandeld.
b. Is het beleid consistent?
In alle delen van de organisatie dient het beleid op een eenduidige manier te worden
uitgevoerd en gehandhaafd. Eventuele verschillen in dit beleid moeten gerechtvaardigd
worden.
c.
Voorbeeldgedrag en leiderschap
De directie dient het goede voorbeeld te geven en het initiatief te nemen het thema
integriteit bespreekbaar te maken.
d. Voldoende communicatie
Het is van belang om binnen alle lagen van de organisatie op professionele wijze over
integriteit binnen het werk te communiceren, zowel preventief als achteraf nadat er
sprake is geweest van een integriteitsbreuk.
4. Inzicht in de omgeving van de medewerker(s)
Wanneer er sprake is van een integriteitsbreuk is het belangrijk om niet alleen te kijken naar
de medewerker die deze breuk heeft veroorzaakt, maar ook te kijken naar de werkomgeving
waarin de medewerker zijn werkzaamheden verricht. Het kan immers zijn dat de
werkomgeving deels oorzaak van het probleem is.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
35
8.5.2
Integriteitsbeleid in de praktijk
Wellicht komt bovenstaande analyse om tot een verantwoord integriteitsbeleid te komen
voor het gemiddelde makelaarskantoor erg omslachtig voor. Daarom hieronder enkele
concrete doelstellingen die een start voor het integriteitsbeleid kunnen vormen:
1. Bewustwording
Zorg dat het thema integriteit zowel in persoonlijke gesprekken als in groepsgesprekken
aandacht krijgt. Maak de medewerkers bewust van het begrip integriteit en de noodzaak
integer te handelen.
2. Kernwaarden en morele aspecten
Kies de juiste waarden voor de organisatie en draag die uit. Het actief benoemen van de
kernwaarden van de organisatie bevordert de werkwijze van de medewerkers en
ondersteunt vervolgens weer die kernwaarden. Benoem ook helder de morele aspecten die
binnen de organisatie gelden. Een duidelijke communicatie van de morele aspecten zorgt
voor het dragen van morele verantwoording door de medewerkers.
3. Maak mechanismen zichtbaar
Maak binnen de organisatie kenbaar wat de ethische bedreigingen en valkuilen zijn (zie ook
paragraaf 8.1). Door de medewerkers bewust te maken van deze bedreigingen en valkuilen
krijgen zij een goed beeld van de risico’s en bedreigingen binnen het vak.
4. Maak effecten van het gedrag zichtbaar
Medewerkers voeren vaak deelhandelingen uit. Breng voor hen in beeld dat hun
(deel)handeling bijdraagt aan het resultaat van de totale bedrijfshandeling. Geef daarbij aan
wat hun verantwoording in het geheel is en dat zij invloed hebben op het totaalresultaat.
5. Bevorder een cultuur van verantwoordelijkheid
Geef medewerkers duidelijk de verantwoording voor hun werkzaamheden binnen de
organisatie. Omkader die verantwoording, maar laat ook ruimte voor eigen initiatief omdat
niet alle verantwoordelijkheid in regels is vast te leggen.
Op welke manier tot een integriteitsbeleid binnen de onderneming wordt gekomen is niet van
belang, wel van belang is het feit dat er aan een integriteitsbeleid wordt gewerkt, dat dit
beleid steeds onderwerp van gesprek blijft en daar waar nodig wordt bijgesteld.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
36
9.
Casuïstiek
Zoals we in paragraaf 8.2 hebben gezien zijn dilemma’s in morele praktijkvraagstukken door
middel van morele intervisie te verduidelijken. Door middel van morele intervisie bouwt u uw
eigen morele competenties op. Door discussies te voeren over verschillende diverse cases
kunt u uw eigen morele competenties toetsen aan uw collega makelaars. In dit hoofdstuk zijn
verschillende cases gegeven die u kunt gebruiken.
Het praktijkvoorbeeld uit paragraaf 8.3 bevat zoals gemeld voor beide makelaars ethische
kanten. Als voorbeeld wordt hieronder vanuit de positie van makelaar K een moreel
probleem behandeld. Dit gebeurt aan de hand van het in paragraaf 8.2 beschreven 7stappenplan. Voor de geschetste casus uit paragraaf 8.3 worden hieronder als voorbeeld de
zeven stappen doorlopen:
1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik?
Moet makelaar K zijn kennis met betrekking tot het zakelijk recht van erfpacht voor de
garagebox met makelaar V delen voordat tot onderhandeling wordt overgegaan?
2. Wie zijn de betrokkenen?
Makelaar K en makelaar V, maar ook hun opdrachtgevers.
3. Wie neemt de beslissing?
Makelaar K.
4. Welke informatie heb ik nodig?

Wist makelaar K of de kadastrale informatie klopte?

Wist makelaar K of de informatie van makelaar V klopte?

Was het mogelijk dat de feitelijke situatie niet overeenstemt met de kadastrale situatie?

Benadeelde makelaar K makelaar V of diens opdrachtgever door de erfpachtsituatie niet
vooraf te bespreken?

Benadeelde makelaar K zijn eigen opdrachtgever door de erfpachtsituatie wel vooraf te
bespreken?

Lag de situatie anders wanneer verkoper makelaar V niet zou hebben ingeschakeld?
Samenvattend geldt dat het niet bekend is welke informatie m.b.t. de juridische situatie juist
was. Evenmin is bekend of de werkelijke juridische situatie bij makelaar V bekend was.
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
37
5. Wat zijn de argumenten?

Voor: vanuit het oogpunt van zorgvuldig handelen is het van belang voor het starten van
de onderhandelingen exacte duidelijkheid te hebben over de feitelijke juridische situatie.

Tegen: makelaars K en V hebben ieder hun eigen verantwoording naar hun
opdrachtgevers en hoeven elkaars werkzaamheden niet te controleren.
6. Wat is mijn conclusie?
Ondanks het feit dat makelaar K weet dat er (voor hem) onduidelijkheid over de feitelijke
juridische status van de garagebox is, mag hij er van uitgaan dat de door makelaar V
verstrekte informatie correct is. Makelaar V dient immers kadastraal onderzoek te doen en
moet controleren of de onderzoeksresultaten overeenstemmen met de werkelijke situatie.
Concluderend geldt dat makelaar K zijn kennis niet met makelaar V hoeft te delen voordat
tot onderhandeling wordt overgegaan.
7. Hoe voel ik me bij de genomen beslissing?
Wat vindt u van deze conclusie?
In de volgende paragrafen wordt een aantal cases aangeboden. Iedere casus wordt kort
beschreven en aansluitend worden één of meerdere dilemma’s geschetst. Stel uzelf bij deze
cases steeds bovengenoemde zeven vragen.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
38
9.1
Casus: Aankoop verhuurd beleggingsobject met voorinformatie
Uw onderneming wil ter belegging een object aankopen. Het object dat u op het oog heeft is
verhuurd, maar u weet dat de huurder het contract wil opzeggen en dat het object op zeer
korte termijn leeg komt.
Morele vraag
Moet u als koper melding maken van het feit dat bij u bekend is dat huurder het contract wil
opzeggen?
9.2
Casus: Lijkenlucht in de woning
Tijdens de bezichtiging van een woning hangt er een doordringende vieze geur op met name
de eerste en tweede etage. Kandidaat kopers spraken zelf tijdens de bezichtiging het
vermoeden uit dat het om ‘kattenpis’ zou gaan, dat werd door de verkopende makelaar niet
ontkend, de aankoopmakelaar heeft er verder ook geen aandacht aan geschonken.
Kandidaat kopers oordeelden dat de stank relatief eenvoudig te verwijderen zou zijn. Verder
waren kandidaat kopers bekend met het feit dat de woning eigendom was geweest van een
overleden oude dame.
Op de stank na was het een geweldige woning, kandidaat kopers zijn tot aankoop over
gegaan. Direct na de eigendomsoverdracht hebben kopers getracht de vieze geur te
verwijderen, maar deze bleek onuitroeibaar.
Later werd kopers bekend dat de vorige eigenaresse in het huis was overleden en, samen
met haar eveneens overleden hond en enkele katten, enkele maanden dood in de woning
heeft gelegen. De inmiddels vermeende ‘kattenpis’ kwam daarmee in een ander daglicht te
staan. Kopers voelen zich naar eigen zeggen ‘belazerd’ en worden niet alleen misselijk van
de allesdoordringende stank, maar ook van het idee dat er maandenlang een lijk in hun
slaapkamer heeft gelegen. Zij stellen dat ze de woning, indien ze dit vooraf hadden geweten,
niet hadden gekocht en vinden dat de makelaar hen daarvoor had moeten waarschuwen.
Morele vraag
Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper melden dat de eigenaresse in de woning is
overleden en enkele maanden dood in de woning heeft gelegen?
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
39
Casus: ‘Herrieburen’ bij te verkopen tussenwoning
9.3
Een makelaar heeft een tussenwoning in verkoop waarvan de buurman dagelijks ruim zes
uur op zijn piano oefent. Dat geluid is in de woning van verkoper te horen. Een kandidaat
koopster zegt tijdens de bezichtiging tegen de verkopende makelaar dat zij bijzonder gesteld
is op rust. Tijdens de bezichtiging is het stil bij de musicerende buurman en de verkopende
makelaar besluit daarom zijn mond te houden. De kandidaat koopster besluit de woning te
kopen.
Na de eigendomsoverdracht en daaropvolgende verhuizing ervaart koopster de intensiteit en
frequentie van het pianospel van de buurman. Zij stelt dat de verkopende makelaar haar op
de hoogte had moeten brengen van het pianospel van de buurman en dat zij de woning,
indien zij dit vooraf had geweten, niet zou hebben gekocht.
Morele vraag
Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper informeren omtrent de musicerende buurman?
9.4
Casus: Dreigend ontslag kandidaat koper
U bent met een kandidaat koper in onderhandeling voor een vrijstaande villa uit uw
portefeuille. De onderhandelingen lopen niet soepel, kandidaat koper maakt zich zorgen
over de hoogte van de te verwachten woonlasten, dit ondanks zijn goede baan bij een
gezond bedrijf in de omgeving.
U hebt met kandidaat koper een deadline afgesproken waarop hij zijn definitieve voorstel
bekend zal maken. Twee dagen voordat deze deadline verloopt, hoort u via uw businessclub
dat het bedrijf waar kandidaat koper werkt niet goed draait. Er bestaat een groot risico dat dit
bedrijf op korte termijn failliet zal gaan. Indien dit gebeurt, zal kandidaat koper zijn baan
verliezen. Daags daarna meldt kandidaat koper dat hij definitief tot aankoop over wil gaan.
Morele vragen

Moet verkopend makelaar kandidaat koper (dus niet uw opdrachtgever) het mogelijke
faillissement melden?

Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met zijn opdrachtgever?

Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met niet opdrachtgevende koper?

Moet verkopend makelaar de onderhandelingen afronden wanneer zijn opdrachtgever
(verkoper) hem dit opdraagt?
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
40
9.5
Casus: Bezwaar tegen uitbouw van de buren
De eigenaar van een woning wil aan de achterzijde een uitbouw realiseren. Wegens
bezwaar van de buren wordt de uitbouwvergunning geweigerd. Daarop besluit de eigenaar
zijn woning via uw kantoor te verkopen. Een kandidaat koper heeft belangstelling voor de
woning en informeert bij u naar de uitbreidingsmogelijkheden.
Morele vraag
Moet u, als verkopend makelaar, op de specifieke vraag van kandidaat koper naar de
uitbreidings-mogelijkheden, hem wijzen op het door de buren gemaakte bezwaar tegen de
uitbouw van verkoper?
9.6
Casus: Collegiale verhoudingen
Makelaar V heeft in opdracht van verkoper P een appartement in portefeuille en komt in
contact met koper K die zich door zijn eigen makelaar laat bijstaan. Tussen partijen wordt
prijsovereenstemming bereikt, echter, nadien gaat de koop niet door. Koper K blijkt
ontevreden met zijn eigen makelaar en vertrouwt verkopend makelaar V niet meer. Via een
gezamenlijke kennis komt koper K in contact met makelaar A. Makelaar A wil graag als
aankoopmakelaar voor koper K optreden, maar koper K verstrekt geen schriftelijke opdracht
daartoe aan makelaar A.
Vervolgens neemt makelaar A, terwijl het appartement bij makelaar V te koop staat,
rechtstreeks en zonder makelaar V ervan in kennis te stellen, contact op met verkoper P.
Verkoper P meldt makelaar A dat hij afscheid neemt van makelaar V. Enkele weken later
verkoopt makelaar A namens verkoper P het appartement voor dezelfde koopprijs en onder
nagenoeg dezelfde voorwaarden aan koper K.
Na het sluiten van de koopovereenkomst komt makelaar V er bij toeval via de eerdere
makelaar van koper K achter dat er tussen verkoper P en koper K via makelaar A een
koopovereenkomst is gesloten, waarbij makelaar A de concept koopovereenkomst met
bijlagen van makelaar V blijkt te hebben gebruikt. Bij de eigendomsoverdracht dienen zowel
makelaar V als makelaar A een courtagenota in. Verkoper P heeft alleen de courtagenota
aan makelaar A betaald.
Morele vragen

Mag makelaar A rechtstreeks contact opnemen met verkoper P?

Ook indien verkoper P makelaar A heeft gemeld dat hij afscheid heeft genomen van zijn
primair ingeschakelde makelaar V?

Mag makelaar A afgaan op de enkele mededeling van verkoper P dat hij afscheid heeft
genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V?

Staat voldoende duidelijk vast voor wie makelaar A heeft opgetreden?
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
41
Bijlage 1 Bronnen
Websites
www.agentschapnl.nl
www.baszbouw.nl
www.bestemmingsplan.nl
www.boltentraining.nl/moreel-beraad/stappenplan-moreel-beraad/
www.bouwbedrijfpostma.nl
www.cms-dsb.com/wet-plattelandswoningen-14-01-2013
www.degeschillencommissie.nl / www.sgc.nl
www.desnor.home.xs4all.nl
www.dvmhtbaalst.be
www.duco.eu
www.energielabel.nl
www.energie-technologie.nl
www.ethische-dilemmas.nl
www.evao.nl
www.integriteitoverheid.nl
www.meermetminder.nl
www.milieucentraal.nl
www.multiconsultants.nl
www.myrev.nl
www.nbi-online.nl/
www.nvm.nl
www.nvmtuchtrechtspraak.nl
www.senternovem.nl
www.syntechklimaatservice.nl
www.thermosteen.nl
www.umisol.nl
www.uretek.nl
www.vastgoedactueel.nl
www.venvn.nl
www.wikipedia.org
Overige bronnen en naslagwerken
A.H.L.G. Bone, 2009, Basisboek isoleren, Thieme Meulenhof
BOEi, Eerste Hulp bij Herbestemmen, februari 2009
BOEi, Eerste hulp bij herbestemmen, februari 2010
G.M. ten Have, Ethiek en vastgoed, 2010
ISSO, Publicatie 51: Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen, 2012
NII, Het rendement van energiebesparen door isoleren.
Versie 1.0
Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014
42
Peter Nijhof & Ed Schulte, (2000), Herbestemming industrieel erfgoed in Nederland.
Rijksoverheid, (2010), Brochure Het herkennen en aanpakken van eventuele
funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning.
SDU, Bouwgebreken en Herstelkosten
SDU, Handboek bouwgebreken
SER, Energieakkoord
Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, Enkele
aandachtspunten bij verzekeringen.
Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, De fundering
onder uw woning.
Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, Kapstok wet en
regels.
VNG, Funderingsproblemen
Wieger van Dalen, Ethiek de basis, 2012
Versie 1.0
Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014
43