Transcript handout_presentatie doorbelasting huisvesting_14

Interne doorbelasting
Huisvesting
methodiek en invloed op bedrijfsvoering
Jeroen Tazelaar
Amersfoort
14 oktober 2014
Agenda
1. Ontwikkelingen
2. Verschillende sectoren met verschillende aanpakken
‐ Rijk, CRE, onderwijs, gemeenten en maatschappelijk vastgoed
3. Doelen, waarom doorbelasting of huurprijsberekeningen?
4. Rollen en rolkeuzes
5. Doorbelasting en huurprijsberekeningsystematiek
6. Modellen
‐ In de praktijk en per sector
‐ Welke effecten heeft het?
‐ Verhuur aan derden
‐ Interne verhuur
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 2
Ontwikkelingen
‐ Terugtrekkende overheid
‐ Veranderingen in financiering en bekostiging
‐ In zorg en onderwijs naar lumpsum- of productgerelateerde bekostiging
‐ Veranderingen in wet- en regelgeving
‐
‐
‐
‐
Wet Markt & Overheid, wet Hof
EU-aanbestedingen
Staatssteun
…
‐ Structurele kostenreductie en taakstellingen
‐ ….
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 3
leiden tot…
‐ Heroriëntatie van ‘vanzelfsprekende’ eigenaren zoals gemeenten,
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
rijk, woningcorporaties en bezinning op kerntaak. Marktpartijen
onderzoeken hun rol;
Benadering van huisvesting en vastgoed als bedrijfsmiddel
Bewustwording van financiële beslag door vastgoed
Bewustwording van het potentieel en de risico’s van vastgoed
Verschuiving van kosten- en budgetgedreven benadering
naar (toegevoegde) waarde gedreven vastgoedmanagement
Focus op prestatieverbetering van accommodaties en voorzieningen
Allianties, samenwerking, regionalisering en schaalvergroting
Verzakelijking van interne en externe relaties
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 4
Professionalisering
‐ Professionalisering van vastgoedfuncties
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Portefeuillebeleid, focus op doelmatigheid
Rolscheiding
Kostentransparantie
Kostprijsdoorrekening
Aandacht voor risicomanagement, verantwoording en governance
Van investeringsprogramma naar (bedrijfs)exploitatiemodel
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 5
Verschillen in sectoren
[1/2]
Rijk
Corporate Real Estate
(CRE)
Onderwijs
Context
en beeld
• RVB (vm Rgd) in
Rijkshuisvestingstelsel verantwoordelijk
voor eigendom en
beheer rijksvastgoed.
• Verplichte
winkelnering voor
departementen.
• ZBO’s hebben (nog)
keuzevrijheid.
• Laatste jaren het
beeld van een
sterkere topdown
sturing,
standaardisatie etc.
• Gemêleerd beeld
• Sinds 90-er jaren
aandacht voor CRE,
echter lang niet
overal doorgevoerd.
• Huisvesting vaak
onderdeel van FMorganisatie.
• Beperkt strategisch
niveau: strategische
huisvestingbeslissingen vaak direct
door directie.
• Gefaciliteerde
werkomgeving
• Sinds halverwege
• Sinds enkele jaren
jaren 90 lumpsumaandacht voor veelal
financiering voor
zeer uitgebreide
hoger onderwijs
vastgoedbezit. Tot dan
(BVE, HBO en WO).
toe eigendom en
• Huisvesting PO en VO beheer verspreid
nog via de gemeente
georganiseerd over
maar tendens naar
verschillende
verzelfstandiging
(beleids)afdelingen.
(doordecentralisatie) • Laatste jaren
• Binnen hoger
centralisatie van
onderwijs afdeling
vastgoedbezit.
Huisvesting (vaak icm • Centrale
met FM) vervastgoedafdelingen
antwoordelijk voor
vaak gelieerd aan
huisvesting.
Grondbedrijf, soms
• Traditioneel sterk
aan Beleidafdelingen.
projectgericht. Steeds
meer op portefeuilleexploitatie
(interne)
partijen
• RVB <>
departementen en
ZBO’s (vrije keuze)
• Afdeling HV/FM <>
businessunits
• Afdeling HV/VG <>
colleges en
faculteiten
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
Gemeenten /
maatschappelijk VG
• Afdeling VG <>
(externe) maatschappelijke
organisaties +
gemeentelijke
beleidsafdelingen
Commercieel
vastgoed
•Belegger
(verhuurder) <>
externe huurder
14 oktober 2014 | 6
Verschillen in sectoren
[2/2]
Rijk
Corporate Real Estate
(CRE)
Onderwijs
Gemeenten /
maatschappelijk VG
Commercieel
vastgoed
scope
• Huisvesting
(investering en
exploitatie)
• Gefaciliteerde
werkomgeving:
huisvesting met
facilitaire dienstverlening
• Huisvesting en
facilitaire
dienstverlening
(investering en
exploitatie)
• Vastgoed
(investering en
exploitatie)
• Vastgoed (casco)
investering en
exploitatie
doel
• Dekking kosten
over levensduur
gebouw.
• Flexibilisering en
kostenbewustzijn
• Kostenbewustzijn
• Kostenbewustzijn bij
gebruikers
• Kostentransparantie
• Ontvlechting
subsidies
• Financiering
(her)investeringen
• Rendement over
geïnvesteerd
vermogen
vorm
• Kostprijsdekkende
huur per gebouw
obv investering en
exploitatie
overlooptijd
contract
• Basis: vaak uniforme
m² tarieven (soms
gedifferentieerd
naar verschillende
kwaliteitsniveaus)
• Optioneel:
dienstverleningsniveau
• m² tarief
‘kostprijsdekkend’
over gehele
portefeuille
Diverse vormen:
• KPDH per gebouw
• Maatschappelijke
huur (afhankelijk van
draagkracht
organisatie)
• Markthuur
•…
• markthuur
afspraken
• Contract met lange
looptijd (levensduur
investering)
• Vaak geen contract
of kortere duur
• Vaak geen contract
• Contract 5 a 10 jaar
• Contract 5 a 10 jaar
methodiek
• DCF
• Kosten basten
• Kosten baten
• Kosten en baten
soms DCF
• DCF
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 7
Diversiteit aan doelen en randvoorwaarden
doelen
randvoorwaarden
‐ Rendement
‐ Dekking van jaarlasten
‐ Financiering van benodigde toekomstige
‐ Aansluiting op bestaande financiële
investeringen
‐ Inzicht krijgen in vermogenspositie
‐ Inzichtelijk en transparant maken van
kosten
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Vergroten van kostenbewustzijn
administratie
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Aansluiting bij de wijze van verantwoording
Eenvoudig toepasbaar
‘Eerlijkheid’ en gelijkheid van doorbelasting
Standaardisatie
‘Haalbare’ transitie van bestaande situatie
….
Sturing op kwaliteit
Sturing op bezetting en benutting
Standaardisatie
Informatie voor op besluitvorming
Sturing op kosten
Sturing op kwaliteit
….
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 8
Doorbelastingsystematiek is niet zo zeer een financieel
administratief vraagstuk. Het is primair een besturings- en
een organisatie inrichtingsvraag.
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 9
Bouwstenen
‐
‐
‐
‐
Rolkeuze en rolvastheid
Scope van activiteiten en diensten (demarcatie van het gehuurde)
Verschillende vormen van betaling
Berekeningswijze en grondslagen
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 10
Kostprijsdekkende huur?
kasstroom
kosten en baten
(kostprijsdekkende) huur?
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
14 oktober 2014 | 11
Keuzen in doorbelasting
Kosten
Kostenbepaling
Tariefstelling
Benchmark
Rekenmethodiek
Kosten-Baten
DCF
Lineair
Annuïtair
Boekwaarde
WOZ-waarde
Bedrijfswaarde
Marktwaarde
Periode
jaar
looptijd financiering
contractduur
Levensduur object
Eenheid
m2
werkplek
klanten
Niveau
doelgroep
(deel)portefeuille
Object
Maatschappelijke huur
Kostendekkend
Normhuur
Afschrijvingmethodiek
Waardering asset
Werkelijke kosten
Opbrengst
Tarief
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
Markthuur
14 oktober 2014 | 12
Kenmerken doorbelasting
Normhuur
Prijs – kwaliteit
verhouding
Programma afhankelijk
Flexibiliteit in
huisvesting
Intern aanbod
Transparantie in
kosten
onduidelijk
Vraag en aanbod
Intern aanbod gestuurd
Continuïteit in
financiën
budgetgestuurd
Type VGorganisatie
Beheerder
(operationeel)
Kostencentrum
Maatschappelijke
organisaties (zorg,
welzijn, onderwijs,
© Twynstra Gudde | Interne doorbelasting Huisvesting
cultuur)
Type gebruiker
KPDH
(kosten en baten)
KPDH
(DCF)
Objectafhankelijk
Voornamelijk intern aanbod
duidelijk
duidelijk
Markthuur
Vraag en aanbod
In- en extern aanbod
Benchmark/markt
In en extern aanbod.
Keuzevrijheid van
gebruiker
vereist
Kostensprong huur bij
herinvestering
Hoge voorspelbaarheid.
VG-organisatie moet
mogelijkheid hebben
tot ‘reserveren/sparen’
Controller (operationeel/ tactisch)
Servicecentrum
Maatschappelijke
organisaties en Bedrijven
(eigen huisvesting)
CRE organisaties
Rijk,
Risico’s op verlies/
kansen voor winst.
VG-organisatie moet
mogelijkheid hebben
tot ‘reserveren/sparen’
Ondernemer /Strateeg
(tactisch/strategisch)
Profitcenter
Bedrijven, winkels,
14 oktober 2014 | 13
Jeroen Tazelaar
[email protected]
Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie
berusten bij Twynstra Gudde.
Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt
zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.