Transcript L1926 Toezichtbrief 2014

CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
[1926
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam
tav. het bestuur
Postbus 22260
3003 DG ROTTERDAM
Postbus 107
3740AC Baarn
Bezoekadres:
Oude Utrechtseweg 19
Barn
Telefoon 035-69 54070
Internet www.cfv.nl
e-mail [email protected]
Ons kenmerk
EB 2 014-C FV-2 882 2-L19 26
Onderwerp
Toezichtbrief 2014
Baarn, 20 november 2014
Geacht bestuur,
Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor
Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw
verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze
toezichtbrief treft u de resultaten van het onderzoek bij uw corporatie aan.
Beoordeling
De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële
continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud
maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht
vermogen.
Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CEV staan de
signalen pertoezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt
u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl).
1.
Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen.
Monitoring interventies 2013
In de Toezichtbrief 2013 is aan uw corporatie de volgende interventie opgelegd:
Met u is afgesproken dat u CFV op de hoogte houdt van de uitkomsten van het overleg met het WSW. Zowel
inzake het voldoen aan de WSW-beoordelingscriteria als inzake de beoogde doorzak van het derivatencontract
in een basisrentelening.
Een kopie van de beoordelinqsbrief WSW en de vastgelegde afspraken wordt na ontvangst toegestuurd aan CFV.
Daarnaast verlangt CFV duidelijkheid inzake het derivatencontract en de nog niet geformaliseerde CSA.
CFV vraagt u voor het eind van 2013 de onzekerheid hieromtrent weg te nemen en CFV daarvan op de hoogte te
stellen.
Tevens ontvangt CFV in 2013 en 2014 van u de reguliere kwartaalrapportages voor de RvC.
Hierover is in de afgelopen periode overleg geweest met uw corporatie. Bovenstaande afspraken zijn door u
allen nagekomen. Met betrekking tot het betreffende derivatencontract is geconstateerd dat per 23 mei 2014
de swap en de verkochte swaption ad 52,7 miljoen is doorgezakt in geborgde leningen, met instemming van
het WSW. Hiermee is de derivatenproblematiek (dreiging van margin calls) niet meer aan de orde.
Op grond van bovenstaande beëindigt CFV bovenstaande interventie van vorig jaar.
IGESTELD BIJ BESLUITCENTBALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD 1988, 483).
BAN NL12 INGB 069 7643 689
BIC INGBNL2A
K.v.K. 32163534
—
CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Bnoordr’ling 2014
Op 8 oktober is met u gesproken over de financiële beoordeling van uw corporatie. U heeft aangegeven dat
in het kader van een herstelplan u reeds de nodige plannen in ontwikkeling hebt. Dit houdt onder andere in
dat er maatregelen genomen worden rondom de onder meer door gewijzigd overheidsbeleid noodzakelijke
investeringen in verzorgingshuizen. Een aanzienlijk deel van uw bezit betreft verzorgingshuizen. Een sector
die veel in beweging is als gevolg van het scheiden van wonen en zorg en gewijzigd financieringsbeleid van
de
overheid. U heeft aangegeven de consequenties daarvan in kaart te hebben gebracht en daar een antwoord
op te geven door middel van een op maat toegesneden investeringsplan. Door het ombouwprogramma te
combineren met planmatig onderhoud en investeringen in duurzaamheid, verwacht u dit deel van het bezit
toekomstbestendig te maken.
—
—
Daarnaast bestaat uw leningenportefeuille deels uit gestructureerde producten (zogenoemde. extendibles,
leningen met embedded derivaten) en leiden als gevolg daarvan inherenttot een verhoogd risicoprofiel bij
de
beoordeling door CFV. U bent voornemens te onderzoeken hoe deze leningen te herstructureren om de
financiële ratio’s en liet risicoprofiel te verbeteren.
Bovengenoemde plannen zijn niet verwerkt in de door u ingezonden dPi2Ol3, welke de basis vormt voor de
jaarlijkse beoordeling door CFV. Daarom kan CFV vooralsnog niet beoordelen wat de financiële effecten van
de genoemde maatregelen zijn, zowel in termen van vermogensbeslag, als in termen van liquiditeitsratio’s en
risicoprofiel. De dPi2Ol3 biedt voor CFV geen basis om op reguliere wijze te oordelen over de financiële positie
van uw corporatie. Om deze reden is er ook geen standaard bijlage met kengetallen bij deze brief gevoegd.
Uw raad van commissarissen heeft op 4 november een integraal herstelplan vastgesteld, rekeninghoudend
met de eisen van zowel CFV als WSW. U geeft aan dat de uitkomsten op langere termijn positief zijn, maar
dat
uw corporatie in de aanloopfase nog enige jaren niet aan de gestelde criteria ten aanzien van draagkracht
vermogen en liquiditeit kan voldoen. Het integrale herstelplan is inmiddels ter beoordeling doorgestuurd naar
CFV en WSW.
2. Interventies
Als gevolg van het indienen van een beleidsarme dPi2Ol3 heeft CFV momenteel onvoldoende basis om uw
corporatie te kunnen beoordelen. Daarnaast bent u wel voornemens om op korte termijn diverse plannen
ten
uitvoerte brengen om tot een duurzaam businessmodelte komen. De effecten van deze plannen op de
liquiditeitsratio’s en de benodigde risicobuffer in relatie tot het volkshuisvestelijk vermogen zijn voor CFV
op
dit moment nog niet in te schatten, terwijl uw corporatie thans niet voldoet aan deze ratio’s. Dit is reden voor
CFV om zich te onthouden van oordeelsvorming ten aanzien van uw financiële continuiteit en uw corporatie
onder verscherpt toezicht te plaatsen, teneinde de ontwikkelingen bij uw corporatie goed te kunnen
beoordelen en monitoren.
U heeft inmiddels een herstelplan opgesteld dat CFV de komende periode op plausibiliteit zal beoordelen. Een
van de criteria hierbij is dat uw corporatie binnen een termijn van vijfjaar weer voldoet aan de financiële
beoordelingscriteria van CFV. Het plan zal verder worden beoordeeld op:
• De operationele kasstromen.
• Het (des)investeringsprogramma, zowel ombuiging zorgvastgoed als investeringen in renovatie.
• Duurzaamheid van het overige bezit.
• De herstructureringen van de leningenportefeuille.
• Het verloop van het schuldrestant.
• De ontwikkeling van de diverse ratio’s (solvabiliteit, 1cr, dscr, ltv).
• Een meerjarenbalans en winst- en verliesrekening dient op basis van volksuisvestelijke
exploitatiewaarde opgesteld te zijn.
CFV kan na beoordeling nog aanvullende eisen stellen ten aanzien van het herstelplan, de monitoring en
eventueel additioneel te ontvangen informatie.
Tot het moment dat CFV uw herstelplan goedgekeurd heeft, mag u geen materiële bestuursbesluiten nemen,
zonder schriftelijke goedkeuring van het CFV. Hiermee bedoelen wij onder andere:
•
Herstructureren leningenportefeuille.
•
Aan- en verkopen van vastgoed.
•
Aangaan van nieuwe materiële investeringsverplichtingen.
U dient uiterlijk 28 november te bevestigen dat u hiermee instemt.
CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Tevens zal op de CFV website worden gepubliceerd dat SOR onder verscherpt toezicht is geplaatst. Er zal
contact met u worden opgenomen om de communicatie over het onder verscherpt toezicht stellen afte
stemmen.
Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer T. van Lokven.
CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de vorenstaande resultaten van zijn
onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante
stakeholders hierover te informeren.
Met vriendelijke groet,
C traa Fonds Volkshuisvesting
drs.
rij -Verhoog
Directeur
.
.