Transcript Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014 - HBE

Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014
Leiden, 25 februari 2014,
Geachte mevrouw van den Berg,
Hartelijk dank voor de adviesaanvraag op uw voorgenomen huurbeleid. We hebben
hierin met instemming kennis genomen van het voornemen 90% van uw bezit sociaal
te verhuren.
Wij hoopten dat corporatie hiermee na jaren van verwijdering zou terugkeren naar de
maatschappelijke doelstelling: het huisvesten van degenen die dit op eigen kracht niet
kunnen.
huurbeleid
Wij vinden het daarom teleurstellend dat in de door u geformuleerde doelstellingen
van het nieuwe huurbeleid 'betaalbaarheid voor de doelgroep' op geen enkele wijze is
meegenomen. Dit terwijl niet alleen de voorraad maar ook deze betaalbaarheid de
laatste tijd onder grote druk staat.
Ter bepaling van het algemene beeld in Nederland voegen wij het Rigo rapport
Woonlasten van Huurders – Huur- en Energielasten in de gereguleerde sector bij.
In uw adviesaanvraag bevestigt u namelijk dat het voornaamste gevolg van het
beoogde huurbeleid een aanzienlijke vergroting van de 'dure' sociale huurklasse
(€597-699 p/m) zal zijn tegenover een een navenante verkleining van de lagere
huurklassen. Wij waarschuwen u voor de maatschappelijke gevolgen van deze
verschuiving.
Onze grootste zorg gaat daarbij uit naar de inkomens op of rondom de bijstandsnorm.
Evenals in hoofdstuk 3.2 van het Rigo rapport hebben wij een berekening gemaakt
van de besteedbare ruimte die bijstandsinkomens in 2014 zullen overhouden na een
huurstijging boven de € 597,- p/m. We hebben dit gedaan op basis van de door de
Belastingdienst voor de verschillende huishoudens opgegeven normbedragen en de
daarbij behorende toeslagen.
Daarnaast zijn de gemiddelde bijkomende woonlasten in Leiden (bron WOON 2012)
door ons geïndexeerd naar 2014. Na aftrek van de uitgaven voor woonlasten is het
Nibud basisbudget voor het betreffende huishouden in mindering gebracht. Dit
basisbudget is (zoals u kunt lezen in het rapport) de ondergrens van betaalbaarheid.
Kom je lager dan moet er geleend worden waar het nog kan, of gesneden worden
waar het eigenlijk niet verantwoord is (maaltijden, verwarming etc.) – kortom de
armoedegrens.
Alle staafjes die naar beneden wijzen geven een tekort aan. De grafiek laat zien dat de
meeste huishoudens nu al niet zullen rondkomen – zoals het Rigo rapport overigens
ook betoogt.
Huurverhoging boven de € 597,- p/m heeft enorme gevolgen voor de meest kwetsbare
inkomensgroep. Boven dit bedrag wordt immers geen of slechts een gedeeltelijke
extra huurtoeslag berekend. Dit betekent dat de door u voorgestelde boven inflatoire
stijging boven deze grens directe gevolgen zal hebben voor de netto huurlast van de
primaire inkomens.
Bij ieder huishouden laten we daarom vier staafjes zien. Deze staafjes staan voor een
huursom van respectievelijk € 597, € 625, € 650 en € 699,- p/m. De staafjes laten zien
dat de stijging van de woonlast boven de € 597,- in de meeste gevallen direct ten laste
komt van het toch al niet toereikende budget dat de huishoudens ter beschikking
hebben. Zoals u kunt zien lopen de tekorten op tot voor deze kleine inkomens
gigantische maandbedragen.
Wij zijn bij deze berekening uitgegaan van gezinnen met jongere kinderen. Bij
kinderen van 16 tot 18 jaar kan het beeld iets gunstiger uitkomen (op zijn hoogst tot
enkele tientallen euro's).
Het niet betrekken van betaalbaarheid als doel voor uw concept huurbeleid heeft tot
gevolg dat de laagste inkomensgroepen tot ver onder de armoedegrens gedwongen
worden. Dit vinden wij niet aanvaardbaar.
Tweede gevolg van het niet betrekken van betaalbaarheid als doel voor uw concept
huurbeleid is dat de nadruk automatisch op het derde doel komt te vallen: “voldoende
opbrengsten voor exploitatie en investeringen.” Daarbij vernemen wij uit bijlage 3 dat
u na 2017 bovendien beoogt jaarlijks € 20.000.000,- te investeren. De betaling van de
verhuurderheffing versus een nauwelijks getemperde voortzetting van uw
herstructureringsambities zijn daarmee de enige zaken die werkelijk voorop lijken te
staan in uw concept huurbeleid.
Een heroverweging van deze ambities lijkt ons dringend noodzakelijk in het licht van
de problemen waar de doelgroep voor staat. Veel corporaties zijn u hierin al
voorgegaan.
Huurderbelangenvereniging De Eendracht zou graag zien dat De Sleutels zich
herbezint op nut en noodzaak van uw geplande investeringen in het zicht van de
huidige realiteit en het feit dat De Sleutels in de afgelopen jaren bijna elk middel heeft
aangegrepen om de de huren nog verder op te drijven.
De disproportionele ontwikkeling van de huurprijs bij De Sleutels ten opzichte van
die in de regio maken wij zichtbaar in onderstaande tabel.
Wij wijzen erop dat volgens de cijfers die u voor 2012 aan het CFV heeft verstrekt er
binnen uw bezit 149 huishoudens naar de maatstaven van de huurtoeslag te duur zijn
aangeboden (zie art. 14 Wht.). In 2011 was dit aantal volgens uw opgave nog 56. Ter
vergelijking: in de regio werd in 2012 9,8% te duur aangeboden, bij De Sleutels is het
volgens de cijfers van hetzelfde jaar dus reeds 18,7%.
U en de Raad van Commissarissen mag daarom bekend worden geacht met een snel
groeiend probleem dat als gevolg van het voorgestelde huurbeleid nu ook de zittende
huurders zal gaan treffen. Wij vinden dit onaanvaardbaar.
huurverhoging
Op grond van onduidelijkheden in uw adviesaanvraag kunnen wij ons op dit ogenblik
over de verdere, nadere uitwerking van het beleid ten aanzien van de huurverhoging
niet uitlaten.
U verbindt de huurverhoging aan drie inkomensklassen enerzijds en drie percentages
van de streefhuur anderzijds. Afgezien van het feit dat dit instrument ons onvoldoende
verfijnd lijkt om voldoende betaalbaarheid zeker te stellen, stellen wij vast dat u ons –
ook bij navraag – geen inzicht verschaft in de streefhuur. Zelfs de labels die u in
bijgevoegde kaartjes verstrekt zijn slechts indicatief op te vatten.
In uw antwoord op onze vraag hierover dd. 4 februari jongstleden schrijft u: “Zodra
uw advies ontvangen is en onder voorwaarde dat de Raad van Commissarissen met
het Huurbeleid 2014-2017 instemt, zullen de precieze huren per woning worden
bepaald.”
Wij hebben u evenwel verzocht de streefhuren te verstrekken, onder andere omdat het
door u geformuleerde beleid (als wij het schema uit punt 5 en de indicaties in de
bijlage volgen) niet in overeenstemming lijkt met de door de wetgever verstrekte
richtlijnen inzake het opvragen van inkomensgegevens zoals te vinden in de
Handleiding Inkomensafhankelijke Huurverhoging.
Hieraan zijn namelijk verschillende voorwaarden verbonden:
De huur van geliberaliseerde huurwoningen mag niet boven inflatie worden verhoogd.
Er mag dus uitsluitend boven inflatie worden verhoogd tot de maximaal sociale
huurgrens, te weten: € 699,-.
Dit betekent bovendien dat uitsluitend inkomensgegevens van huurders van woningen
met een streefhuur tot 93,5% van de sociale huur mogen worden opgevraagd.
Met andere woorden, de maximale streefhuur binnen het door u geformuleerde beleid
ligt dit jaar noodzakelijkerwijs op € 657,-. Waar de genoemde indicatie streefhuren en
het schema uit punt 5 passen is daarmee in het geheel niet duidelijk.
Wij kunnen moeilijk adviseren op een voorstel tot huurverhoging waarvan de
beschrijving reeds niet met de verwachtingen van de wetgever lijkt overeen te
stemmen, noch zou een Raad van Commissarissen hier overigens goedkeuring
aan mogen hechten.
Om aan alle verwarring een einde te maken en niet nog meer tijd te verliezen
verzoeken wij u daarom de streefhuren bekend te maken. Pas daarna kunnen wij ook
serieus adviseren over het voorstel tot huurverhoging. Zoals bekend hebben wij
namelijk ook vraagtekens op detailpunten – zoals daar zijn de waardering van uw
bezit.
Samengevat komt ons voorlopige advies op het volgende neer:
-
Wij verzoeken u betaalbaarheid te betrekken als doel van het Huurbeleid
2014-2017
Wij verzoeken u in het licht van deze betaalbaarheid uw investeringsambities
te herijken
Wij verzoeken u de streefhuren bekend te maken
Wij zien uit naar uw reactie. Uiteraard staan wij open voor nadere toelichting en
overleg.
Met vriendelijke groet,
Huurderbelangenvereniging De Eendracht
Elger Niels