Transcript Woonlastenagenda BrabantWonen

BRABANTWONEN
Factoren
woonlastendruk
Omschrijving woonlastenagenda
Netto huurlasten
Beleidsuitgangspunten huurbeleid 2014 - 2020:
In 2014 is het huurbeleid van Brabant Wonen herijkt. Uitgangspunten zijn:
 De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn de huishoudens met een
inkomen tot € 34.678.
 Brabant Wonen (BW) richt zich op de beschikbaarheid van voldoende
woningen die de doelgroep kan betalen (nu en in de toekomst). BW
bepaalt op basis van de ontwikkeling van de omvang en financiële
mogelijkheden van huurders hoeveel woningen in welke prijsklasse
nodig zijn.
 BW verhuurt alleen huurwoningen boven de liberalisatiegrens als er een
overschot is aan sociale huurwoningen. Omdat ’s-Hertogenbosch een
gespannen woningmarkt kent en dit dus niet aan de orde is, topt BW de
huurprijs bij huurstijging op deze grens af. Reeds geliberaliseerde
huurwoningen blijven geliberaliseerd.
 Het huurbeleid komt tot uiting in de streefhuur. BW werkt met één
streefhuurpercentage (in ’s-Hertogenbosch 68% in 2014). Dit
percentage is voor de doelgroep leidend bij de huurverhoging. Bij
mutatie stijgt of daalt de huurprijs naar deze streefhuur. Bij de jaarlijkse
huurverhoging stijgt de huurprijs voor de doelgroep tot deze streefhuur
is bereikt. Woningen met een huurprijs die reeds boven de streefhuur
ligt, krijgen alleen een inflatievolgende huurverhoging. Middeninkomens
krijgen een extra inkomensafhankelijke huurverhoging.
 Onderlegger voor het huurbeleid is een goede prijs-kwaliteitsverhouding:
meer kwaliteit betekent daarbij een hogere prijs. Dit betekent ook dat op
het moment dat door renovatie kwaliteit aan de woning wordt
toegevoegd, dit zich zal vertalen in een hogere streefhuur. Bij renovaties
gaat BW in de toekomst de prijscategorie waarbinnen BW de woning wil
verhuren nadrukkelijker in ogenschouw nemen.
 Het huurbeleid draagt bij aan een duurzaam verdienmodel. Dit om ook
op lange termijn betaalbaar wonen mogelijk te maken.
 Vertrekpunt voor de verdeling over de verschillende prijsklassen is dat
BW circa 30% van de sociale woningvoorraad in ’s-Hertogenbosch in
bezit heeft; dat aandeel borgt BW in de voorraad.
 BW is zich ervan bewust dat zittende huurders geconfronteerd worden
met een beleidswijziging; daarom werkt BW flankerend beleid uit. Dit
onder andere door de inzet op het woonlastenakkoord.
Huurverhoging 2014:
 In 2014 voert BW een inkomensafhankelijke huurverhoging door. Voor
de huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 is de
huurverhoging afhankelijk van de kale huur (inclusief subsidiabele
servicekosten) in relatie tot de streefhuur.
Dit betekent voor deze huishoudens per 1 juli 2014 een huurverhoging
van maximaal:
- 4% (inflatie + 1,5%) voor woningen met een huur onder de
streefhuur.
- 2,5% (inflatie) voor woningen met een huur boven de streefhuur
- BW topt woningen af op de streefhuur; huurverhoging voor deze
woningen is 2,5% + % tot streefhuur wordt bereikt (in totaal < 4%).
Servicekosten
Energielasten
Voor huishoudens met een inkomen boven de € 34.085 geldt per
1 juli 2014 een huurverhoging van maximaal:
- 4,5% (inflatie + 2%) voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602
- 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602
 BW onderzoekt of door middel van keuzepakketten waarbij bewoners
zelf kunnen kiezen om meer of minder zelf te doen, de servicekosten
omlaag kunnen.
Beleidsuitgangspunten duurzaamheid:
In 2013 stelde BW een lange termijn visie op duurzaamheid vast. BW stelt zich
daarin het volgende ten doel:
 Energiedoelstelling: In 2025 heeft 60% van de woningen van BW
minimaal label B en 100% minimaal label C (BrabantWonen,
Portfoliostrategie BrabantWonen 2011-2025, 2011). Uitgangspunt
daarbij is dat woningen met de hoogste energielasten als eerste
aangepakt worden.
 CO2-doelstelling: BW wil de CO2-uitstoot van woningen jaarlijks
reduceren met 2% (tot 2018) oplopend naar 3% in 2030.
BW werkt aan deze doelstelling door energetische verbeteringen in de schil van
woningen aan te brengen, energieopwekking te verduurzamen en gebruik te
maken van groene stroom.
Concrete inzet:
BW zet komend jaar wat betreft woonlasten vooral in op duurzaamheid/
energetische maatregelen. Daar ligt het accent in de woonlastenagenda:
 In 2003 is een programma gestart om het totale Bossche bezit (minus
monumenten) up-to-date te brengen. Dit door vervangende nieuwbouw
of door renovatie. Dit programma loopt tot en met 2018. Tot dusverre
zijn ca. 4000 woningen gerenoveerd; dit zonder huurverhoging voor
zittende huurders.
Sinds 2011 resulteerde de inzet van BW in:
- 602 woningen met 1 labelsprong
- 343 woningen en 256 studentenwoningen met 2 labelsprongen
- 219 woningen met 3 labelsprongen
- 63 woningen met 4 labelsprongen.
Woningen naar energielabel
Eind 2008
Label A++, A+, A, B 20%
Label C, D
53%
Label E, F, G
27%
Eind 2013
36%
47%
17%
Tot en met 2018 worden nog 1000 woningen aangepakt.
In 2014 worden circa 200 woningen gerenoveerd en energetisch
verbeterd.

Renovatie A+: In deze pilot is een technisch instrument ontwikkeld ,
waardoor 2 labelsprongen gemaakt kunnen worden. Dit apparaat wordt
ook gebruikt bij nieuwbouw in Eikendonk.

BW zet in op verdere kennisontwikkeling t.a.v. duurzaamheid/
energieneutraal bouwen en past de inzichten toe in de praktijk. BW
organiseert themamiddagen rondom energieneutraal bouwen, ook om
kennis te delen en over te dragen.

Pilot zonnepanelen: inzet is deze in 2014 toe te passen op 400
woningen, waarvan 200 in ’s-Hertogenbosch.
Belastingen
gemeente en
waterschap
Woongerelateerde
kosten
(Woon)verzekeringen
Overig

BW zet in op verdere bewustwording t.a.v. energielasten en
energiezuinig gedrag, onder meer via:
- de woonruimteverdeling (samen met andere corporaties): ook
indicatie energiekosten toevoegen aan advertenties
- sociale aanpak Barten Zuid: bewustwording invloed op eigen
energierekening.
- deelname Energy Battle
- bijdrage aan woonlastencampagne

Inzet budgetcoach (sinds 2011): huurders die in de problemen dreigen
te komen kunnen via de afdeling Incasso hulp krijgen van een
budgetcoach.
Inzet sociale wooncoach (pilot 2013, met partners): maatje voor
kwetsbare groepen die moeite hebben met zelfstandig wonen en ‘het
hoofd boven water houden’: samen met Zayaz.
Inzet woonconsulent bij renovaties: indien gewenst legt de consulent
contact met andere (diverse) instanties voor ondersteuning.
Voor kwetsbare groepen zijn in samenwerking met maatschappelijke
partners projecten gestart om deze groepen te geleiden naar werk /
werkervaring:
- woontrainingsproject (begeleiding, uitkering, scholing en/of
werk)
- Take Off projecten: uitstromers uit Maatschappelijke opvang
krijgen kans om met begeleiding (huisvesting, werken, leren)
een zelfstandig bestaan op te bouwen.
- Project Parklaan: jongeren via social return naar werk geleiden
Gestelse Buurt: als onderdeel van de wijkaanpak bedrijven in de
omgeving interesseren om vacatures door (werkloze) buurtbewoners in
te laten vullen.
BW ontwikkelt komend jaar een aanpak om gerichter te sturen op
woonlasten.




