Transcript Les matinées du patrimoine Jeudi 7 février 2008 Propriété foncière – Droit foncier rural Jurisprudence récente Centre de droit notarial de l’Université de Lausanne Thierry Dubois Docteur.

Les matinées du patrimoine
Jeudi 7 février 2008
Propriété foncière – Droit foncier rural
Jurisprudence récente
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol
emporte celle du dessus et
du dessous, dans toute la
hauteur et la profondeur
utiles à son exercice »
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol
emporte celle du dessus et
du dessous, dans toute la
hauteur et la profondeur
utiles à son exercice »
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol
emporte celle du dessus et
du dessous, dans toute la
hauteur et la profondeur
utiles à son exercice »
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol
emporte celle du dessus et
du dessous, dans toute la
hauteur et la profondeur
utiles à son exercice »
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
L’extension verticale est
limitée par l’intérêt que
présente l’exercice du
droit de propriété.
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol
emporte celle du dessus et
du dessous, dans toute la
hauteur et la profondeur
utiles à son exercice »
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
L’extension verticale est
limitée par l’intérêt que
présente l’exercice du
droit de propriété.
1.- Intérêt positif
(intérêt à utiliser son fonds pour y
édifier des constructions)
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol
emporte celle du dessus et
du dessous, dans toute la
hauteur et la profondeur
utiles à son exercice »
L’extension verticale est
limitée par l’intérêt que
présente l’exercice du
droit de propriété.
1.- Intérêt positif
(intérêt à utiliser son fonds pour y
édifier des constructions)
2.- Intérêt négatif
(intérêt à s’opposer à toute immixtion
de tiers sur son fonds)
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
•
•
•
•
ATF 132 III 353
JdT 2006 I 573
RNRF 2007 208
SJ 2006 I 349
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Abbaye de l’Arc
•
•
•
•
ATF 132 III 353
JdT 2006 I 573
RNRF 2007 208
SJ 2006 I 349
Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
Abbaye de l’Arc
•
•
•
•
ATF 132 III 353
JdT 2006 I 573
RNRF 2007 208
SJ 2006 I 349
Extension de l’Hôtel Alpha
(97 ancrages. Profondeur 20 à 43 m)
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Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
• L’extension verticale est limitée par l’intérêt que
présente l’exercice du droit de propriété.
• L’intérêt doit être digne de protection
• L’intérêt peut être un intérêt futur, pour autant
qu’il soit réalisable dans un avenir prévisible
d’après le cours ordinaire des choses
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Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
- Aucun projet de construction concret (parking souterrain)
n’existe
- Le bâtiment est classé monument historique
- Le but de l’association n’est pas économique (exploitation
d’un cercle ou club privé)
- L’extension horizontale du parking voisin est, le cas
échéant, possible (niveau inférieur 14m - ancrages litigieux
20 à 43m)
- Le PPA limite le nombre des places de parc intérieures à
100 (98 sont déjà réalisées)
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Thierry Dubois
Docteur en droit - Notaire
Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
1.- La création d’un parking ne peut être envisagée dans un proche avenir,
ou même à vues humaines
2.- L’association n’a pas invoqué d’autre utilisation de son bien-fonds qui
serait empêchée par les ancrages litigieux
3.- L’intérêt de l’association se limite à se voir allouer une indemnité
« Un tel intérêt n’est toutefois pas digne de protection
aux fins de l’art. 667 al. 1 CC »
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Thierry Dubois
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Chargé de cours à l’Université
Extension verticale
de la propriété foncière
• ATF 132 III 689
• JdT 2007 I 69
L’intérêt du propriétaire à
l’exercice du droit de propriété sur
le volume aérien ou souterrain
doit être digne de protection.
Mais, à qui incombe le fardeau de
la ...
?
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Extension verticale
de la propriété foncière
• Doctrine dominante
La preuve incombe au
propriétaire
« ... lorsqu’un droit est lié à un
intérêt, il incombe à celui qui
invoque le droit de prouver
cet intérêt »
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• Doctrine minoritaire
La preuve incombe à celui qui
conteste l’intérêt
« ...l’absence exceptionnelle
d’intérêt du propriétaire à
l’exercice de son droit dans le
sous-sol doit être prouvée par
celui qui invoque ce fait
destructeur »
Thierry Dubois
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Extension verticale
de la propriété foncière
• Selon le Tribunal fédéral :
« Il incombe au propriétaire foncier de prouver
qu’il a un intérêt digne de protection à
l’exercice de son droit de propriété sur le soussol considéré, et non à celui qui conteste
l’intérêt du propriétaire de prouver que cet
intérêt n’existe pas »
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Thierry Dubois
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Chargé de cours à l’Université
Droit foncier rural
L’un des buts de la LDFR est de renforcer
la position de l’exploitant à titre personnel,
y compris celle du fermier, en cas
d’acquisition d’entreprises et d’immeubles
agricoles (art. 1 al. 1 let. b LDFR).
Ce but a pour corollaire que l’acquisition
des entreprises et des immeubles agricoles
est en principe soumise à autorisation (art.
1 al. 2 let. a et 61 ss LDFR)
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Droit foncier rural
Lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à
titre personnel l’autorisation d’acquérir lui
est accordée s’il prouve qu’il a un juste
motif pour le faire (art. 64 al. 1 LDFR).
C’est notamment le cas lorsque un
créancier qui détient un droit de gage sur
l’entreprise ou l’immeuble acquiert celuici dans une procédure d’exécution forcée
(art. 64 al. 1 let. g LDFR).
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Droit foncier rural
• ATF 132 III 212
Cession de créance
Parcelle soumise
à la LDFR
BCGe
Non exploitant
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Droit foncier rural
• Conformément à l’art. 64 al. 1 let. g LDFR, le créancier qui
détient un gage sur un immeuble agricole a droit à la
délivrance d’une autorisation en cas d’acquisition dans le
cadre d’une procédure d’exécution forcée
• La protection de l’art. 64 al. 1 let. g LDFR n’est pas limitée
aux institutions actives dans le crédit hypothécaire
• Une cession de créance est possible (pas de distinction
entre titulaire originaire et titulaire dérivé de la créance
garantie par le gage)
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Droit foncier rural
Nonobstant les arguments qui précèdent, cette
opération constitue pour le Tribunal fédéral
une fraude à la loi.
« Un créancier gagiste agissant aux seules fins de
protéger sa créance (...) acquerra l’immeuble pour
le revendre à plus ou moins bref délai à un
exploitant à titre personnel. L’acquisition n’est
alors pas une fin en soi et l’exception au principe de
l’exploitation à titre personnel apparaît d’emblée
temporaire »
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Thierry Dubois
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Chargé de cours à l’Université
Droit foncier rural
Lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à
titre personnel l’autorisation d’acquérir lui
est accordée s’il prouve qu’il a un juste
motif pour le faire (art. 64 al. 1 LDFR).
C’est notamment le cas lorsque malgré
une offre publique à un prix qui ne soit pas
surfait, aucune demande n’a été faite par
un exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1
let. f LDFR).
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Thierry Dubois
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Chargé de cours à l’Université
Droit foncier rural
• AVANT ATF 132 III 658 (JdT
2007 I 71)
P1
10’000 m2
Pré-champ
P2
2’000 m2
Bâtiments +
Pré-champ
Offre publique:
VENTE P1+P2 EN BLOC
CHF 1’500’000.Centre de droit notarial
de l’Université de Lausanne
• APRES ATF 132 III 658 (JdT
2007 I 71)
P1
10’000 m2
Pré-champ
P2
2’000 m2
Bâtiments +
Pré-champ
Offre publique:
P1 : CHF 50’000.P 2 : CHF 1’450’000.Thierry Dubois
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Merci de votre attention !
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