Slide 1

‫מליאת הועדה המקומית‬
‫מרכז העיר‬
‫‪22.6.2011‬‬


Slide 2

‫ראשי פרקים‬
‫סכמה אורבנית‬
‫רמות התערבות‬
‫תשריט יעודי קרקע‬
‫מרחב ציבורי‬

‫עיצוב עירוני‬
‫תחבורה‬
‫רובע ‪ 6‬וחלופות רובע ‪4‬‬

‫קיבולות אזורי התכנון‬
‫קיבולות כלליות לאזור‬


Slide 3

‫סכמה אורבנית‬
‫תחום צוות מרכז‬
‫אזור ההכרזה‬
‫‪5‬‬

‫גבול רובע ומספרו‬

‫פנקס‬

‫דרך נמיר‬

‫מלונאות‬

‫‪4‬‬

‫מגורים‬

‫‪3‬‬

‫תעסוקה‬

‫פרישמן‬

‫קפלן‬

‫‪5‬‬

‫‪6‬‬


Slide 4

‫רמות התערבות‬
‫ללא התערבות‬
‫שטחי ציבור לסוגיהם‬
‫אזורי מגורים‬
‫תוכניות בהליכי אישור או‬
‫שטרם מומשו‬
‫הכרזת אונסק"ו‬
‫מרקם לשימור‬
‫אזורים לשימושים מעורבים‬
‫התערבות אינטנסיבית‬
‫תוספת שטחי תעסוקה ‪/‬‬
‫מגורים‬
‫תוספת שטחי תעסוקה‬
‫מתחמי פיתוח לשימושי‬
‫תרבות‪ ,‬פנאי‪ ,‬מלונאות‬
‫מסחר ומגורים‬


Slide 5

‫תשריט יעודי קרקע עקרוני‬


Slide 6

‫תשריט יעודי קרקע עקרוני‬
‫צירים מעורבים‬
‫‪ ‬ארלוזרוב‬
‫‪ ‬אבן גבירול‬

‫אזור תעסוקה מטרופוליני‬

‫‪ ‬דיזינגוף‬
‫‪ ‬בן יהודה‬
‫‪ ‬אלנבי‬

‫תוספת חזיתות מסחריות‬
‫‪ ‬רובע ‪ :3‬פרישמן‪ ,‬פינסקר‪,‬‬
‫ארלוזורב‬
‫‪ ‬רובע ‪ :4‬פנקס‪ ,‬ז'בוטינסקי‪,‬‬
‫ארלוזרוב‪ ,‬שאול המלך‪ ,‬דרך‬
‫נמיר (בפרויקט פינוי בינוי דפנה)‬
‫‪ ‬רובע ‪ :5‬יצחק אלחנן‪ ,‬שבזי‪,‬‬
‫יהודה הלוי‪ ,‬הכובשים‪ ,‬אליפלט‬
‫(המשך ממערב לדרך אילת)‪,‬‬

‫המרד‪ ,‬אריה שנקר‪ ,‬מקוה‬
‫ישראל‪ ,‬הרכבת‬
‫‪ ‬רובע ‪ :6‬הנצי"ב‪ ,‬ישראל ב"ק‪,‬‬
‫שאול המלך‪ ,‬דובנוב (דרומית‬
‫לשאול המלך)‪ ,‬קפלן‪ ,‬לינקולן‬

‫אזור מעורב‬
‫ציר מעורב‬
‫חזית מסחרית קיימת‬
‫תוספת חזית מסחרית‬


Slide 7

‫מרחב ציבורי‬
‫‪ ‬הטמעת הוראות תמ"א ‪ 13/4‬לאורך חוף‬
‫הים והוראות תמ"מ ‪ 5/2‬לגבי פארק הירקון‬
‫‪ ‬קביעת צירים ירוקים מטרופולינים לאורך‬
‫חוף הים ופארק הירקון ולאורך נתיבי‬
‫האיילון ("טיילת איילון") וצירים ירוקים‬
‫עירוניים בשדרות שבמרכז העיר‬
‫‪ ‬יצירת רשת של תוואים רציפים שבהם‬
‫עדיפות להולכי רגל ורוכבי אופניים‬
‫‪ ‬הרחבת גשרים קיימים ומתוכננים מעל‬
‫נתיבי איילון כדי ליצור בהרחבות אלה‬
‫שטחים ציבוריים פתוחים‬
‫‪ ‬סל כלים ליצירת העדפה להולכי רגל‬
‫ולרוכבי אופניים‪:‬‬
‫‪‬‬

‫ביטול נתיבי נסיעה ונתיבי‬
‫חניה לצורך הרחבת‬
‫מדרכות וסלילת שבילי‬
‫אופניים‬

‫‪‬‬

‫הגדרת איזורי מיתון תנועה‬

‫‪‬‬

‫סגירת רחובות לכלי רכב‬


Slide 8

‫עיצוב עירוני – גובה הבינוי קיים ומוצע‬
‫קומות ‪1-4‬‬
‫‪ ‬שמירה על המרקם‬
‫האורבאני‬
‫‪ ‬לאורך חוף הים ובמתחמים‬
‫נבחרים תותר בנייה עד ‪25‬‬
‫קומות‬
‫‪ ‬הבנייה החדשה לגובה‬
‫תתמקד באזורי המע"ר‬
‫לשימושי תעסוקה‪ ,‬מלונאות‬
‫ומסחר‬
‫‪ ‬לאורך צירים ראשיים‬
‫ברובע ‪ 4‬תותר בנייה‬
‫הגבוהה מסביבתה‬
‫‪ ‬תוכנית המתאר תטמיע את‬
‫מתחם הכרזת אונסק"ו‬
‫ותרחיב את ההנחיות לשימור‬
‫מרקם לאזור הצפון הישן‬
‫ומרכז העיר‬

‫קומות ‪5-8‬‬
‫קומות ‪9-15‬‬
‫קומות ‪16-25‬‬
‫קומות ‪26-40‬‬
‫קומות ‪ 41‬ומעלה‬
‫גבוההמסביבתה‬
‫בנייה גבוהה‬
‫תותר בנייה‬
‫מסביבתה‬
‫אזור‬
‫אזור בו תותר‬

‫מרקם בנוי לשימור‬


Slide 9

‫תחבורה‬
‫תכנית המתאר כוללת מגוון אמצעים‪:‬‬
‫‪ ‬למיתון תנועת הרכב הפרטי‬
‫‪ ‬לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית‬
‫‪ ‬מתן העדפה לתנועת הולכי הרגל‬
‫ורוכבי האופניים במרכז העיר‬
‫קווי רק"ל‬

‫שבילי אופניים‬
‫איזורי התנועה בעיר‪:‬‬
‫מרחב מיתון תנועה – רובעים ‪ 4‬ו‪6-‬‬
‫מרחב מוטה הולכי רגל – רובעים ‪ 3‬ו‪5-‬‬
‫אזור תנועה מיוחד – לב העיר‪ ,‬כרם‬
‫התימנים‪ ,‬נוווה צדק ושוק הכרמל‬
‫מרחב בלעדי להולכי רגל – יריד המזרח‬


Slide 10

‫רובע ‪ – 6‬העצמת המע"ר‬
‫‪ ‬על מנת לעמוד ביעדי תכנית‬
‫המתאר בתחום התעסוקה (תוספת‬
‫של ‪ 6.2‬מליון מ"ר) נדרשת תוספת‬
‫משמעותית של שטחי בנייה ביעוד‬
‫זה באזור המרכז‬
‫‪ ‬באזורי התעסוקה שלאורך האיילון‬
‫והמע"ר ההיסטורי בשד' רוטשילד‬
‫תציע תכנית המתאר תוספת של‬
‫‪ 2.3‬מליון מ"ר‪ ,‬תוך ניצול התשתיות‬
‫הקיימות ונגישות ע"י אמצעי‬
‫תחבורה רבת קיבולת‬

‫ללא התערבות‬
‫שטחי ציבור לסוגיהם‬
‫אזורי מגורים‬
‫תוכניות בהליכי אישור או‬
‫שטרם מומשו‬
‫הכרזת אונסק"ו‬
‫מרקם לשימור‬
‫אזורים מעורבים‬
‫התערבות אינטנסיבית‬
‫תוספת שטחי תעסוקה ‪/‬‬
‫מגורים‬
‫תוספת שטחי תעסוקה‬

‫מתחמי פיתוח לשימושי‬
‫תרבות‪ ,‬פנאי‪ ,‬מלונאות‬
‫מסחר ומגורים‬


Slide 11

‫מרכיבים קבועים‬
‫‪ ‬מסמכי מדיניות (כגון מתחם המסילה‪ ,‬תכנית אב למונטיפיורי וכו')‬

‫‪ ‬עקרונות תכנון כלל עירוניים (כגון הוראות לעניין איכות הסביבה וקיימות‪,‬‬

‫‪ ‬תכניות כוללות למתחמים גדולים (כגון מתחם ‪ ,2000‬מתחם דפנה)‬

‫עקרונות‪ ,‬תכנון לאזורי מגורים ועוד)‬

‫‪ ‬תוספת זכויות לאזור המע"ר לתעסוקה בהיקפים של ‪ 1000%-600%‬בניה‬

‫יאיר אביגדור ‪ -‬אדריכלות ועיצוב עירוני בע"מ‬


Slide 12

‫מרכיבים קבועים ‪ -‬בינוי חדש במע"ר‬
‫‪ ‬מסמכי מדיניות (כגון מתחם המסילה‪ ,‬תכנית אב למונטיפיורי וכו')‬
‫‪ ‬תכניות כוללות למתחמים גדולים (כגון מתחם ‪ ,2000‬מתחם דפנה)‬
‫‪ ‬תוספת זכויות לאזור המע"ר לתעסוקה בהיקפים של ‪ 1000%-600%‬בניה‬

‫יאיר אביגדור ‪ -‬אדריכלות ועיצוב עירוני בע"מ‬


Slide 13

‫חלופות רובע ‪4‬‬
‫‪ ‬מוצע כי תוספת הבניה תתרכז לאורך הצירים‬
‫הראשיים ברובע‬
‫‪‬מוצעות ‪ 2‬חלופות‪ :‬חלופת עיבוי וחלופה‬
‫לתוספת מגדלים‬

‫ללא התערבות‬
‫שטחי ציבור לסוגיהם‬
‫אזורי מגורים‬
‫תוכניות בהליכי אישור או‬
‫שטרם מומשו‬
‫הכרזת אונסק"ו‬
‫מרקם לשימור‬
‫אזורים מעורבים‬
‫התערבות אינטנסיבית‬
‫תוספת שטחי תעסוקה ‪/‬‬
‫מגורים‬
‫תוספת שטחי תעסוקה‬

‫מתחמי פיתוח לשימושי‬
‫תרבות‪ ,‬פנאי‪ ,‬מלונאות‬
‫מסחר ומגורים‬


Slide 14

‫חלופות רובע ‪4‬‬
‫חלופת העיבוי‬
‫בינוי של ‪ 8‬עד ‪ 10‬קומות באבן גבירול‪ ,‬ארלוזרוב ונמיר לשימושי מגורים‪ ,‬מלונאות ותעסוקה‪ .‬יקבעו הנחיות לעיצוב ופיתוח קומת הקרקע‪.‬‬
‫הגדרת ארלוזרוב ואבן גבירול כצירים מעורבים לאור חשיבותם ומעבר קווי רק"ל‪.‬‬
‫משמעות הדבר‪ :‬אפשרות לעירוב שימושים בקומות השונות‪ ,‬קומת קרקע מסחרית ואפשרות של שילוב בין תעסוקה מלונאות ומגורים‪.‬‬

‫יאיר אביגדור ‪ -‬אדריכלות ועיצוב עירוני בע"מ‬


Slide 15

‫חלופות רובע ‪4‬‬
‫מגדלים לאורך צירים בנוסף לעיבוי‬
‫הוספת מגדלים לאורך ארלוזורוב‪ ,‬אבן גבירול ונמיר‪.‬‬
‫התוספת הינה לשימושי תעסוקה או מלונאות ומגורים‪ .‬קומת הקרקע מסחרית‪.‬‬

‫קריטריונים כלליים למיקום מגדלים‪:‬‬
‫‪‬‬

‫מיקום – ציר ראשי‬

‫‪‬‬

‫עדיפות לשימושי תעסוקה ומלונאות‬

‫‪‬‬

‫תרומה ברורה לסביבה ולעיר (שטחי ציבור‪ ,‬מגוון יח"ד‪ ,‬ניוד‬
‫שטחים משימור וכד')‬

‫‪‬‬

‫עיצוב‬

‫‪‬‬

‫קומת קרקע מסחרית‬

‫‪‬‬

‫בדיקת השפעה סביבתית ואקלימית של הבינוי המוצע‬

‫יאיר אביגדור ‪ -‬אדריכלות ועיצוב עירוני בע"מ‬


Slide 16

‫קיבולות אזורי תכנון‬
‫רובע ‪ - 3‬יחידות דיור‬
‫‪ ‬קיים‪35,400 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪700 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪100 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪5,200 :‬‬
‫‪ ‬מתארי ‪550 :‬‬

‫רובע ‪ - 3‬מסחר‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומלונאות (מ"ר)‬
‫‪ ‬קיים‪802,000 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪60,000 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪7,600 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪32,500 :‬‬

‫‪ ‬מתארי ‪75,000 :‬‬


Slide 17

‫קיבולות אזורי תכנון‬
‫רובע ‪ - 4‬יחידות דיור‬
‫‪ ‬קיים‪23,000 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪4,400 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪0 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪5,700 :‬‬
‫‪ ‬מתארי ‪1,200‬‬

‫רובע ‪ - 4‬מסחר‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומלונאות (מ"ר)‬
‫‪ ‬קיים‪480,500 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪70,000 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪0 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪797,000 :‬‬

‫‪ ‬מתארי ‪100,000 :‬‬


Slide 18

‫קיבולות אזורי תכנון‬
‫רובע ‪ - 5‬יחידות דיור‬
‫‪ ‬קיים‪20,000 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪4,800 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪1,250 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪2,500 :‬‬
‫‪ ‬מתארי‪1,350 :‬‬

‫רובע ‪ - 5‬מסחר‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומלונאות (מ"ר)‬
‫‪ ‬קיים‪1,166,500 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪110,000 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪90,000 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪68,000 :‬‬
‫‪ ‬מתארי‪470,000 :‬‬


Slide 19

‫קיבולות אזורי תכנון‬
‫רובע ‪ - 6‬יחידות דיור‬
‫‪ ‬קיים‪2,950 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪2,900 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪1,050 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪1,400 :‬‬
‫‪ ‬מתארי‪1,900 :‬‬

‫רובע ‪ - 6‬מסחר‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומלונאות (מ"ר)‬
‫‪ ‬קיים‪1,700,000 :‬‬
‫‪ ‬מאושר‪855,500 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי פורום מה"ע‪360,000 :‬‬
‫‪ ‬בתכנון אחרי אשור ועדה‪267,500 :‬‬
‫‪ ‬מתארי‪1,700,000 :‬‬


Slide 20

‫קיבולות הבנייה למרכז העיר‬
‫רובעים ‪3 - 6‬‬

‫קיבולות ‪ /‬רובע‬
‫יח"ד‬

‫מסחר‪ ,‬תעסוקה ומלונאות (מ"ר)‬

‫קיים בפועל‬

‫‪82,000‬‬

‫‪4,150,000‬‬

‫מאושר ולא ממומש‬

‫‪13,000‬‬

‫‪1,093,000‬‬

‫בתכנון אחרי פורום מה"ע‬

‫‪2,400‬‬

‫‪404,000‬‬

‫בתכנון אחרי אישור ועדה‬

‫‪12,600‬‬

‫‪1,065,000‬‬

‫מוצע בתכנית המתאר‬

‫‪5,000‬‬

‫‪2,345,000‬‬

‫סה"כ קיבולת לאזור‬

‫‪115,000‬‬

‫‪9,057000‬‬

‫‪3‬‬

‫‪4‬‬

‫‪6‬‬

‫‪5‬‬