Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung

Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater

Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater f

Übersicht

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Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien Gesetzliche Grundlagen der Denkmalschreibung (AfA) Was man wissen sollte Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung 5.

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7.

1.

2.

Abschreibung beim Kapitalanleger Abschreibung beim Eigennutzer Beispielrechnung Kapitalanleger Eigennutzer

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Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien

• Immobilie in der Denkmalliste gelistet oder im ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder städtebaulichem Entwicklungsgebiet • Förderprogramme von Bund, Länder und Gemeinden • ansehnliche Steuervorteile

Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung

• ▫ ▫ Kapitalanleger Gebäude in Sanierungsgebieten § 7 h EStG Baudenkmale § 7 i EStG • ▫ Eigennutzer § 10 f EStG • ▫ Kulturgüter § 10 g EStG

Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

Was man wissen sollte

• Sonderabschreibungen für Herstellungskosten von Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen • Abstimmung der Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde • Bescheinigung der Denkmalbehörde über die Höhe der begünstigten Aufwendungen

Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung

• • • BMG sind die von der Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungsaufwendungen ▫ ▫ ▫ ▫ bei Kauf über Bauträger: nur der Sanierungsanteil nach Erwerb ist begünstigt (erst kaufen, dann sanieren) Kaufpreisaufteilung auf ▫ Grund und Boden ▫ Altbausubstanz ▫ Sanierungsanteil (davon voraussichtlich begünstigt) vollständige Sicherheit erst mit Denkmalbescheinigung, nach Abschluss der Sanierungsarbeiten Anschaffungsnebenkosten werden nach Quote der Kaufpreisanteile aufgeteilt Beginn der Abschreibung im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme (Jahresabschreibung)

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Abschreibung beim Kapitalanleger

• ▫ ▫ Vom begünstigten Sanierungsanteil Die ersten 8 Jahre  jeweils 9% jährlich Die nächsten 4 Jahre  jeweils 7% jährlich (damit 100% Abschreibung nach 12 Jahren) • Zusätzliche lineare Abschreibung für die Altbausubstanz und den nicht begünstigten Teil der Sanierungsaufwendungen ▫ ▫ jährlich 2,5% (Altgebäude vor 1925) jährlich 2,0% (Altgebäude ab 1925)

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Abschreibung beim Eigennutzer

• Vom begünstigten Sanierungsanteil 10 Jahre lang  jeweils 9 % jährlich (damit 90 % Abschreibung in 10 Jahren) • Abschreibung als Sonderausgabe • Objektbeschränkung ▫ grundsätzlich nur für 1 selbstgenutztes Objekt ▫ Ehegatten für 2 Objekte möglich

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Beispielrechnung Kapitalanleger

Kauf einer Wohnung Kaufpreis Anschaffungsnebenkosten Anschaffungskosten gesamt Grund u. Boden begünstigte Sanierungskosten Altbausubstanz + nicht begünstigte SK 5% 75% 20% damit jährliche Abschreibungen für begünstigte Sanierungskosten Jahr 01 bis 08 Jahr 09 bis 12 Altbausubstanz + nicht begünstigte SK 9% 7% 2,5% 200.000,00€ 10.000,00€ 210.000,000€ 10.500,00€ 157.500,00€ 42.000,00€ 14.175,00€ 11.025,00€ 1.050,00€

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Beispielrechnung Kapitalanleger

steuerliche Überschussrechnung beispielhaft

Mieteinnahmen für Wohnung Finanzierungskosten Darlehen Darlehenszinsen aus 140.000,00€ sonst. Kosten der Vermietung 2,5% Denkmalabschreibung Lineare Abschreibung Altbausubstanz steuerlicher Verlust 5.760,00€ -3.500,00€ -480,00€ -14.175,00€ -1.050,00€ -13.445,00€

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Beispielrechnung Kapitalanleger

Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz

„Reichensteuer“ 47,48% Spitzensteuer pers. Grenzsteuersatz 44,31% 35,00% pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz 25,00% 20,00% 0,00% 6.384,00€ 5.957,00€ 4.706,00€ 3.361,00€ 2.689,00€ - - €

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Beispielrechnung Kapitalanleger

Liquiditätsbetrachtung

Steuerersparnis Spitzensteuer Mieteinnahme für Wohnung Finanzierungskosten Darlehen Zinsen aus Darlehen sonstige Kosten der Vermietung Überschuss vor Tilgung 140.000,00€ 2,5% 5.957,00€ 5.760,00€ 3.500,00€ 480,00€ 7.737,00€

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Beispielrechnung Kapitalanleger

steuerliche Überschussrechnung beispielhaft

Mieteinnahme für Wohnung Finanzierungskosten Darlehen Denkmal 5.760,00€ kein Denkmal 5.760,00€ Darlehens zinsen aus 140.000,00€ 2,5% -3.500,00€ -3.500,00€ sonstige Kosten der Vermietung Denkmalschutzabschreibung lineare AfA Altbausubstanz steuerlicher Verlust -480,00€ -14.175,00€ -1.050,00€ -13.445,00€ -480,00€ - - € -3.990,00€ -2.210,00€

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Beispielrechnung Kapitalanleger

Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz

„Reichensteuer“ 47,48% 6.384,00€ Spitzensteuer pers. Grenzsteuersatz 44,31% 35,00% 5.957,00€ 4.706,00€ pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz 25,00% 20,00% 0,00% 3.361,00€ 2.689,00€ - - € 1.049,00€ 979,00€ 774,00€ 553,00€ 442,00€ - - €

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Beispielrechnung Eigennutzer

Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen § 10 f EStG

Begünstigte Sanierungskosten wie oben als Sonderausgabe abziehbar 10 Jahre lang 9% 157.500,00€ 14.175,00€

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Beispielrechnung Eigennutzer

Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz

„Reichensteuer“ 47,48% Spitzensteuer pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz pers. Grenzsteuersatz 44,31% 35,00% 25,00% 20,00% 0,00% -6.730,00€ -6.281,00€ -4.961,00€ -3.544,00€ -2.835,00€ - - €

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