A. STANDARDY HODNOTY B.

VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Miloš Mařík

ČÁST A

STANDARDY HODNOTY PŘI OCEŇOVÁNÍ

Standardy hodnoty

Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění

(podniku, nemovitosti)

?

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Veřejnost:

objektivní hodnota

Účetní:

fair value Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Obchodní zákoník:

§ 59 Nepeněžitý vklad může být jen majetek: jehož

hospodářská hodnota

je zjistitelná který může být použit ve vztahu k předmětu podnikání § 183b – Povinná nabídka na převzetí: „Cena nebo směnný poměr uvedené v povinné nabídce na převzetí musí být

přiměřené hodnotě

účastnických cenných papírů.“ Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Znalci:

V posudcích najdeme zpravidla jediný výsledek: „tržní hodnota“.

Je ale

tržní hodnota

jediným možným výsledkem znaleckého posudku?

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Základním vodítkem pro odhadce jsou v tomto případě: International Valuation Standards + European Valuation Standards + IDW Standard 1 (podniky) Miloš Mařík

Mezinárodní oceňovací standardy Například

IVS

rozeznávají mimo tržní hodnoty ještě: hodnotu při stávajícím využití

(value in use)

hodnotu pokračujícího podniku

(going concern)

investiční hodnotu

(investment value)

pojistitelnou hodnotu

(insurable value)

hodnotu pro zdanění

(assessed value)

hodnotu zbytkového materiálu

(salvage value)

likvidační hodnotu

(liquidation value)

zvláštní hodnotu

(special value)

Miloš Mařík

Evropské oceňovací standardy Podle

EVS

opět rozeznáváme: tržní hodnotu

(market value)

hodnotu při stávajícím využití

(existing use value)

férovou hodnotu

(fair value)

hodnotu při používání

(value in use)

hodnotu při alternativním využití

(alternative use value)

amortizované reprodukční náklady

(depreciated replacement cost)

Miloš Mařík

Německý standard Jiné názory na hodnotu ve vztahu k podniku nalezneme v německém standardu

IDW S1

: hraniční hodnoty rozhodčí hodnota objektivizovaná hodnota

X

(Verkehrswert) Miloš Mařík

Americké standardy V USA jsou rozlišovány tyto kategorie: férová tržní hodnota

(fair market value)

tržní hodnota

(market value)

férová hodnota

(fair value)

věrná hodnota

(true value)

investiční hodnota

(investment value)

vnitřní hodnota

(intrinsic value)

fundamentální hodnota

(fundamental value)

pojišťovací hodnota

(insurance value)

účetní hodnota

(book value)

hodnota použití

(use value)

zástavní hodnota

(collateral value)

Miloš Mařík

ČR – zákon o oceňování Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Miloš Mařík

ČR – zákon o oceňování Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2: (3) Jiným způsobem oceňování je: nákladový způsob výnosový způsob porovnávací způsob oceňování podle jmenovité hodnoty Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Dílčí poznámky:

Ve vyspělém světě vládne značný zmatek Je třeba se tím zabývat?

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Důvody pro:

1.

2.

3.

Hospodářské statky nemají jedinou „objektivní hodnotu“.

Hodnota závisí na účelu.

Varianta hledané hodnoty do značné míry determinuje postup ocenění, tedy volbu: zdrojů dat, metod.

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Tržní hodnota:

tržní diskontní míra tržní (objektivizovaná) data pro finanční plán

Investiční hodnota:

Investor do značné míry určuje: povahu dat diskontní míru Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Základní úkoly:

A.

Zvolit vhodné standardy hodnoty pro českou praxi v členění (?): pro podniky, pro ostatní majetek.

B.

Promyslet kombinace podnětů k ocenění a standardů hodnoty (tj. pro jaký případ jakou hodnotu) Miloš Mařík

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků

a) Volba standardů hodnoty:

Hraniční hodnoty odpovídají investiční hodnotě Rozhodčí hodnota Objektivizovaná hodnota Tržní hodnota Zastavitelná hodnota Miloš Mařík

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků Fair value ≠ konkrétní standard hodnoty Vnitřní hodnota odpovídá investiční hodnotě Going concern value

?

Výnosová hodnota DRC – blíží se substanční hodnotě Miloš Mařík

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků

b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým účelům ocenění Podnět k ocenění Standard hodnoty

1.

Prodej obecnému zájemci 2. Prodej pro konkrétní případ 3. Vklad podniku 4. Fúze Tržní hodnota (jsou li podmínky) Hraniční a rozhodčí hodnota Investiční hodnota x Tržní hodnota Tržní hodnoty Miloš Mařík

ČÁST B

JEŠTĚ JEDNOU K VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Diskontní míra Odpisy

Nemovitosti a diskontní míra

Diskontní míra

Pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou

kapitalizační míra Jedině správný postup:

výnosová míra nemovitosti vyvodit z dat trhu Regionální a dále členěné kapitalizační míry Miloš Mařík

Nemovitosti a diskontní míra

Zásada symetrie: Konstrukce výnosů (peněžního toku) X Konstrukce kapitalizační míry Výnosy bez odpočtu odpisů Kapitalizační míra včetně odpisů

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Lze rozlišit dvě pojetí: 1.

Současná praxe v ČR

Odpisy = částka, kterou je nutno ročně odložit z čistého výnosu, abychom získali při zadaném úročení obnos odpovídající

věcné hodnotě

nemovitosti, a to ke konci předpokládané životnosti Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Prakticky nahlíženo:

Postavím stavbu Budu ji na konci životnosti stavět ve stejné podobě znovu Nebo ji budu stále opravovat, aby vydržela do nekonečna

Z reprodukční hodnoty? Z věcné hodnoty?

Technický pohled

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

2.

Ekonomický pohled

Rozhodující význam má ekonomická hodnota, nikoliv věcná hodnota

protože

Rozhodující je pohled kupujícího

(~ Tržní hodnota výnosové hodnotě)

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Odepisuji z ceny, za kterou koupím, ne z odhadu nákladů na znovuvybudování (obě hodnoty se mohou rovnat, ale nemusí)

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Odpisy v rámci výnosového ocenění chápeme jako periodickou tvorbu kapitálových rezerv

, která má vyrovnat snížení hodnoty nemovitosti v důsledku stáří a opotřebování (návratnost kapitálu) Odpočet odpisů se však neprovádí, protože odpisy budou kalkulovány při výpočtu zásobitele.

Miloš Mařík

Příklad - zadání Čistý výnos nemovitosti před odpisy 51 Zůstatková životnost Diskontní míra (bez odpisů) 30 let 5 % Inflace 0 % Věcná hodnota: a) 784 b) 584 Jaká je výnosová (tržní) hodnota budovy? Miloš Mařík

Příklad – doporučené řešení

1.

Doporučené řešení

(pomocí zásobitele)

:

VHN  51  1  1 1 , 05 30 0 , 05  784 Miloš Mařík

Příklad – doporučené řešení

Poř.

1 2 3 4 5

...

6 26 27 28 29 30 Součet

Zůstat. cena k poč. roku

784 772 760 747 733 719

...

221 181 139 95 49

Úrok

36

...

11 9 7 5 2 746 39 39 38 37 37

Výnos

51 51 51 51 51 51

...

51 51 51 51 51 1 530

Amorti zace

15

...

40 42 44 46 49 784 12 12 13 14 14

Zůstat. cena k poč. roku

772 760 747 733 719 704

...

181 139 95 49 0 Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=784

1.

Obvyklý postup a) Věcná hodnota = 784

= výnosová = tržní Roční odpis: a  1 , 0 , 05 05 30  1  784  11 , 8 Roční zisk: Z = ČV – Odpis = 51 – 11,8 = 39,2 Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=784 Úroková míra: r = r 1 + r 2 + r 3 + r 4 kde: r 2 r 1 + r 2 r 4 = 0 % = 5 % = 11,8 / 784 = 1,5 % (průměrná odpisová sazba) r = 5 % + 1,5 % = 6,5 % Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=784 Pak podle obvyklého postupu: VHN  r Z  0 , 065  603  784

Chyba spočívající v asymetrii

Při zachování symetrie čitatele a jmenovatele bez odpisu: VHN  r 1 Z  r 3  39 , 2 0 , 05  784 s odpisem: VHN  r 1 Z  O  r 3  r 4  39 , 2  11 , 8 0 , 065  784 Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=584

b) Věcná hodnota = 584

< tržní hodnota Amortizace: a  1 0 , 05 , 05 30  1  584  8 , 79 Roční zisk: Z = ČV – Odpis = 51 – 8,79 = 42,21 Výnosová hodnota bez odpisu: VHN  Z  r 1  r 3 42 , 21 0 , 05  844 Miloš Mařík

Závěr Je li nákladové ocenění << tržní ocenění Klasická metoda může vést k nadhodnocení Je li nákladové ocenění >> tržní ocenění Klasická metoda může vést k podhodnocení Miloš Mařík

Závěr Navrhuji zařadit do „metodik“ ČKOM pro výnosové oceňování nemovitostí metodu: na bázi zásobitele, s omezenou životností, bez explicitního propočtu odpisů.

Miloš Mařík

Děkuji za pozornost Přeji mnoho úspěchů při hledání správné hodnoty