Transcript 林明堂-PPSX-1
2011不動產市場實務 〈信義講座〉 房地產交易流程 1 信義地政士聯合事務所 專 案 業 務 組 林明堂 協理 到職日:80.12.16 地政士證照:(81)台內地登字第009519號 開業執照:96年北府地專字第001757號 台北縣地政士公會:會員編號000373 房地產交易流程 壹、房地產買賣登記實務 貳、成屋履約保證制度簡介 參、客戶服務推動及創新 3 壹、房地產買賣登記實務 房屋仲介服務流程 製作不動產說明書 要約斡旋收定成交 開發與銷售 售後服務 交 屋 完 稅 代書流程 用 簽 印 約 代書流程 地政士辦理登記流程 代書的歷史沿革 司法書士 ＞ 土地代書人「俗稱土地代書」＞ 土地登記專業代理人 ＞ 地政士 地 政 士—土地登記專業代理人 Land administration agents 地政士須通過專技特考或檢覈考始能執業，業務範圍為接受房地 產權利人及義務人委託，代辦申請土地登記移轉之相關業務。 ☆901024「地政士法」公布 依地政士法第16條的規定，地政士得執行下列業務： 1.代理申請土地登記事項。 2.代理申請土地測量事項。 3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。 4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。 5.代理申請土地法規規定之提存事項。 6.代理撰擬不動產契約或協議事項。 7.不動產契約或協議之簽證。 8.代理其他與地政業務有關事項。 不動產專業人士統計 地 政 士 證 書 開 業 加 入 公 會 不 動 產 經 紀 業 不 動 產 估 價 師 26,461人 (100.08) 男15519女10942 11,244人 (100.08) 10,852 人 ( 簽證人174人) 不動產 經紀業 6,556家 不動產 經 紀 人證書 8,710人 ( 不動產經紀 營業員證明 103,522人 ( 保 證 金 資 料 來 源 雙照 2,706 人 ) 雙照 內 政 部 地 政 司 地政士公會全聯會 內 政 部 地 政 司 1434人 ) 1,628,695,788元 證 書 391人 開 業 273人 內 政 部 地 政 司 建物所有權狀面積 1/3 主建物＋ 附屬建物＋ 共有部分 ＝權狀面積(登記面積)＜使用面積 (一) 主建物 面積 1.獨立使用及出入口 2.有門牌 3.須具有土地使用權 4.編列建號 5.有權狀 6.可自由處分 1.住宅 2.辦公室 3.商場 4.店舖 計入 5.一般事務所 權狀 6.閣樓、夾層、騎樓、停子腳 面積 7.樓電梯、門廳通道 (83.10.17前) 8.法定停車空間(80.9.18前) 9.自行增設停車空間 10.獎勵停車空間 建物所有權狀面積 (二) 附屬 建物 1.未計入容積面積 2.不能單獨使用 3.構造不具獨立性 4.無門牌 5.無單獨建號 必然 約定 2/3 1.陽台 2.平台(一樓主建物 直上方有遮蓋物) 3.雨遮、屋簷 4.露台(不准登記) 5.雨庇(不准登記) 1.瞭望台 2.屋頂突出物 3.自用儲藏室 4.防空避難設備 5.法定停車空間 計入權 狀面積 建物所有權面積： (三) 共有 部分 1.可分別或合併登記 2.另編建號登記 3.依實際使用分配 4.不分攤基地持分 5.不得分割 6.只有標示，無所有權 部與他項權利部 7.無建物所有權狀 8.隨主建物移轉 9.無建物門牌 10.不得移轉與非同一 使照區分所有權人 3/3 強 制 大 公 可 大 公 或 小 公 1.水箱、蓄水池、水塔 2.變電室、受電室、電 梯機房 3.地下室機房、屋頂機 房 1.樓梯間 2.走道 3.門廳、突出物 4.自用儲藏室 5.瞭望台 6.法定停車空間 7.法定防空避難設備 法定停車空間、自行増設停車空間 、獎勵增設之停車空間產權登記方式： (一) 以共同使用方 式登記 (法定) (二) 以非共同使用 方式登記 (增設、獎勵) 1.併入「大公」中登記為一 個建號分擔於全體住戶。 1.出售於全體住戶(大公) 。 2.按專有部分面積之比例分算持分。 3.僅得出賣於同一棟之住戶。 4.係以賣共有持分面積方式計算出售。 5.屬共有共用性質。 2.登記成小公共建號(車 公)分配於「特定住戶」 (即只登記給有購買車位者) 。 1.按車位數比例登記為特定住戶之共有持分。 2.以車位數為計價單位出售車位。 3.僅得出賣於同一棟之住戶使用執照之其他住戶。 4.亦屬共有共用之性質(小公) 。 1.獨立登記權狀單獨銷售。 1.按車位數比例登記建物產權。 2.係以車位數為計價出售車位。 3.可出賣於任意之第三人。 4.屬專有專用性質。 5.區分建物應分配土地持分。 2.獨立登記權狀，出售於全 體住戶 1.係以賣持分面積方式計價出售車位。 2.按專有部分之面積之比例分算持分。 3.出賣於同一棟之住戶。 4.屬專有專用性質之例外，類似共有共用性質。 3.附屬在一樓內登記(如店鋪、零售業、一般事務所、住宅、辦公室)。 4.附屬在地下層之其他區分所有建物之內登記(如二樓以上之主建物)。 12 建築技術規則建築設計施工編 第 六十 條 停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下： 一、每輛停車位為寬二點五公尺，長六公尺。大客車每輛停車位為寬四公尺 ，長十二點四公尺。 二、設置於室內之停車位，其四分之一車位數，每輛停車位寬度及長度得各 寬減二十五公分。但停車位長邊鄰接牆壁者，寬度不得寬減。 三、機械停車位每輛為寬二點五公尺，長五點五公尺，淨高一點八公尺以上 。但不供乘車人進出使用部分，寬得為二點二公尺，淨高為一點六公尺以 上。 四、設置汽車昇降機，應留設寬三點五公尺以上、長五點七公尺以上之昇降 機道。 五、基地面積在一千五百平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空 間應設汽車車道（坡道）。其供雙向通行且車道服務車位數未達五十輛 者，得為單車道寬度；五十輛以上者，自第五十輛車位至汽車進出口及 汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。 六、實施容積管制地區，每輛停車空間（不含機械式停車空間）換算容積之 樓地板面積，最大不得超過四十平方公尺。 前項機械停車設備之規範， 13 由內政部另定之。 公設比 公共設施坪數占每戶總坪數的比率也就是所謂的 公設比。因此公共設施越多，代表公設比越高， 你所能使用的房子室內面積就越少 公設比並沒有一定合理的標準，因房子的樓層、建築 結構及使用用途而有很大的不同，一般建議如下： 房子種類 公設比 ５樓公寓 １０％～１２％ ７樓電梯住宅 １５％～１８％ １２到２０樓的住宅大廈 ２０％～２５％ 包含開放空間的大廈或社區 ３０％～４０％ 公設比計算公式 持有公共設施面積÷總面積（權狀面積）×１００％ 14 15 土地持分面積計算 【民法】第 七百九十九 條 稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部， 就專有部分 有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部 分共有之建築物。 前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立， 且得單獨為 所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專 有部分以外之其他部分 及不屬於專有部分之附屬物。 專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築 物之所有人 共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約 之約定供區分所有建築 物之特定所有人使用。 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依 其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者 ，從其約定。 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為 移轉或設定負擔。 16 【土地登記規則】第八十三條 區分所有權人申請建物所有權第一次登記時 ，除依第七十九條規定， 提出相關文件外， 並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範 圍。 登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿 標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。 17 「承作履約保證案件」代書作業流程表 專戶控管 簽入 約專 申保 發保 款戶 証 証 專戶款項必需於過戶後始得出款清償原貸款 用入 印專 款戶 請書 放書 申報契稅 (3-10工作天) 用 領 完 取 印 申報增值稅(自用10-25工作天) (一般3-10工作天) 稅 單 所抵 有押 權權 移設 繳 轉定 納 登 稅 記 稅 款 ) 銀 行 估 價 及 徵 信 貸 款 核 准 買 方 辦 理 對 保 開 戶 設 定 案 件 用 印 P.S.各項流程時間僅為預估，實際仍依作業機關核定為準 ) 買 預 收 方 規 貸 費 款 申 請 ( 買 查簽 方 約 後 開 產 立 權 擔 調 保 本 票 登 記 完 畢 權 狀 核 發 專 交 ) 約 列 印 過 戶 文 件 ( 簽 ( 簽 約 前 產 權 調 查 尾入 款專 貸戶 款 餘 額 完入 稅專 款戶 代 償 N 戶 結 Y 抵 押 權 塗 銷 (14天內) 清 屋 收返 代還 擔 書保 本 費票 19 壹、簽約前產權調查 根據所有權狀、土地建物登記簿謄 本、地籍圖、平面圖、土地分區使用 證明…等資料之狀態進行查估，配合 標的之現況使用情形，做成不動產說 明書，此乃銷售中的重要工具。 不動產說明書 不動產說明書，可謂房屋的身分證，完 整記錄房屋產權調查結果，內容包含權 狀、謄本、地籍圖、屋況瑕疵等房屋資 訊，幫買方明確掌握房屋內外狀況，免 除售屋糾紛產生。為預防房屋買賣糾紛 產生，信義房屋首創業界之先，推出不 動產說明書。 「不動產經紀業管理條例」中說明， 「不動產仲介業務執行時，應以不動產 說明書作為解說。」確保看屋時買方知 悉標的物狀況，避免售屋糾紛產生。 21 貳、簽約(債權契約書) 身為買方 需準備印章、買方身分證（或授權書、授權人身分 證）及扣除訂金外的簽約款、仲介服務費。 其他步驟如下： ◎簽約前產權調查（房仲服務） ◎明瞭買賣契約內容及其他約定事項 ◎雙方簽章確認 ◎支付款項 ◎簽立尾款擔保本票 22 簽約(債權契約書) 身為賣方 需準備完整證件辦理產權移轉登記、支付仲介服務費 其他步驟如下： ◎明瞭買賣合約內容及其他約定事項 ◎準備土地、建物所有權狀正本、近期地價稅單及 房屋稅單(或契稅單)、定金收據(或要約書)、身分 證正本、印章、近期貸款繳息單或貸款餘額證明書 ◎雙方簽章確認 ◎若要辦理自用增值稅或重購退稅則本人、配偶或 直系親屬須在本標的物辦竣戶籍登記 23 24 E化簽約實況圖片 參、用印(物權契約書) 身為買方 需準備印章、預繳規費 若需貸款，則應於用印後決定貸款銀行 步驟如下： ◎過戶表格用印 ◎支付款項 ◎貸款申辦：決定貸款種類、銀行、額度、 年限及連帶保證人。 27 用印(物權契約書) 身為賣方 需準備買賣契約書、印鑑章、印鑑證明2份（ 最近1年內）、戶口名簿影本3份或戶籍謄本3 份。 步驟如下： ◎ 過戶表格用印 ◎ 簽收款項 28 一、土地登記申請書 （買賣、設定、塗銷） 二、土地建物所有權 買賣移轉契約書 三、土地增值稅申報書 四、建物契稅申報書 五、抵押權設定契約書 29 地政士檢具證明文件向轄區 稅捐機關申報 土地增值稅、契稅、印花稅 臨櫃申報 網路申報 30 31 稅費負擔 買方應付之稅費 賣方應付之稅費 1.簽訂買賣契約簽約費 新臺幣 1000 元整 2.所有權移轉登記代書費。 新臺幣 10000 元整 3.抵押權設定登記代書費。 新臺幣 4000 元整 4.契稅、印花稅及地政規費。 5.未到期工程受益費。 6.房屋火災地震保險費。 7.銀行貸款查詢費。 8.仲介服務費 1.簽訂買賣契約簽約費 新臺幣 1000 元整 2.抵押權塗銷登記代書費。 新臺幣 2000 元整 3.土地增值稅。 4.到期工程受益費。 5.交屋日前房屋稅及地價稅。 6.交屋日前水、電、瓦斯、 公共基金、公共修繕費、 管理費等。 7.仲介服務費 8 特種貨物稅 32 賣方應納稅費計算 項目 計算公式 1.土地增值稅 依其申報自用稅率10%或一般稅 率20%30%40% 2.塗銷代書費 如有委託辦理登記， 2,000元/每筆抵押權 3.財產交易所得稅 分核實認定 或依財政部公佈之標準核定申報 4.特種貨物稅 一年內15% 二年內10% 「一生一次」與「一生一屋」 自用住宅優惠稅率之差異性 類別要件 一生一次 一生一屋 前提 尚未申請適用自用稅率 已申請適用過一生一次自用優惠稅率， 才可申請一生一屋 適用次數 一次 無限制 地上建物所有權人 土地所有權人或其配偶 或其直系親屬 土地所有權人或其配偶 或其未成年子女 設籍對象 同上 同上 設籍年限 出售前有設籍 於出售土地時，已於地上建物 設籍連續滿6年 屋數限制 無限制 土地所有權人與其配偶 及未成年子女僅有一屋 土地持有年限 無限制 於出售土地時，持有土地連續滿6年 面積限制 都市土地：300㎡ 非都市土地：700㎡ 都市土地：150㎡ 非都市土地：350㎡ 地上建物使用情形限制 出售前1年內，無出租及無營業 出售前5年內，無出租及無營業 依據法源 土地稅法第9條 及第34條第1項至第4項 土地稅法第34條第5項 買方應納規費及稅費計算 項目 1.契稅 2.印花稅 計算公式 核定契價×６％ 土地：公告現值×面積×持分比例×1/1000 建物：課稅現值(核定契價) ×1/1000 3.買賣規費 (土地申報地價總額＋房屋核定契價)×1/1000 +書狀費(80元/每張) 4.設定規費 設定金額×1/1000＋書狀費(80元/每張) 5.謄本費 人工5元/每張，電腦20元/每張 6.代書費 買賣過戶:土地一筆及建物一幢10,000元 （多一筆地號或建號加收1,000元） 7.火險及地震險 依投保金額由產險公司估算（住宅地震險1350元） 銀行貸款 「用印」後，即著手進行貸款申請，申請之流程如下 36 貸款流程步驟 STET 1 貸款申請 一、申請應備文件 （一）借款人部分 1、 貸款申請書(個人資料表) 2、 身分證影本 3、 戶口名簿影本(少數銀行要求戶籍謄本) 4、 印鑑證明(視銀行要求) 5、 扣繳憑單或在職證明或存摺影本 6、 借款金額超過一仟萬元以上，檢附最近年度綜所稅申 報資料影本 （二）保證人部分 1、 個人資料表 2、 身分證影本 37 3、 扣繳憑單或在職證明或存摺影本 貸款流程步驟 二、借款人、保證人資格 （一） 需年滿20歲或未滿20歲巳婚者，且具行為能力之中 華民國國民。（外國人、香港居民、大陸人士） （二） 有正當職業，收入穩定或具還款能力者。(借款人及 保證人之收入扣除支出需夠償還本息) （三）男性借款人或保證人須服完兵役(即義務役軍人不得為 借款人、保證人)，但職業軍人不在此限。 （四） 債信無瑕疵者。 （五） 借款人之年齡考量。 (借款年限+年齡是否超過退休年齡) 38 三、其他注意事項 （一）可貸款期限 1、 加強磚造：屋齡＋借款期限<35年(例:加強磚 造屋齡20年，則借款期限最長 15年) 2、 鋼筋混凝土：屋齡＋借款期限<50年 3、小套房、國宅、地下室(陽光樓、店面、店鋪 、透天厝、頂樓加蓋)等特殊產品， 可貸成數 較低，需先請銀行預估。 39 STEP 2 審查（徵信及估價） 一、徵信 （一）借款人及保證人之票據信用查詢 1、 借款人拒絕往來或多次退補記錄或信用卡消費信用 不佳者，銀行多不願承作 2、 保證人經查有前述情形者，應更換保證人 （二）收入(財力)之查核 1、 據提供之財力證明審查借款人之收入扣除合理贍家 費用後是否足夠償還本息 2、 同一借款人向同一銀行借款金額超過新台幣壹仟萬 元者，或同一借款人向全 國各金融機構借款總金 額超過貳仟萬元者，需檢附最近年度綜合所得稅 申報資料影本。(攜帶身份證，印章向國稅局申請) 40 二、估價 銀行貸款人員經前往標的物實地勘查、拍 照，並依其銀行估價原則，計算個案可貸 放之額度。 銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周 邊生活機能…等因素進行不動產估價，一 般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定 可以申貸的金額。 41 STEP 3 訂約（對保）、抵押權設定 一、訂約 此即俗稱之對保，即由借款人攜帶身份證及印鑑 章．保證人攜帶身份證及印章至銀行簽立借款契 約文件，內容包括：(視行庫而定) （一）房屋貸款約定書 （二）借據或本票 （三）不動產使用現況切結書 通常對保同時借款 人亦應同時開立活儲帳戶，以 便貸款撥入 及日後還款之用。 42 STEP 3 訂約（對保） 借款人 保證人 對保準備 印章 房屋貸款約定書 訂 約 放款借據或本票 不動產使用現況切結書 同意書、聲明書 二、扺押權設定( 普通抵押權、最高限額抵押權) 撥款前須將擔保品設定第一順位抵押權予貸款銀 行。由代書填妥設定表格，加蓋借款人、擔保品 提供人印鑑章，經銀行加蓋大印後，至擔保品所 在地所屬地政事務所辦理登記即可。 抵押權設定 登記應備文件： （一）土地登記申請書 （二）抵押權設定契約書正副本 （三）身分證明文件 (身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本) （四）土地、建物所有權狀正本 （五）其他：抵押權人非銀行或義務人非自然人 時，須檢附義務人之印鑑證明 44 45 STEP 4 撥款 抵押權設定登記完成後，將撥款文件送交 銀行放款人員，經審核無誤後，即於借款 人指定之日期撥入帳戶內，並自撥款之日 起計息。 土地建物登記 簿謄本 他項權利 證明書 抵押權設 定契約書 銀行 撥款 文件 火災及地震 保險單正本 土地建物 權狀影本 銀行貸款還款方式 一、按月平均攤還本息：（目前銀行多採用此種方式） 每月所繳之本金加利息之金額總和相同。 本元 金 加 利 息 利息 20年=240期 本金 期 1 期 數 240 二、按月平均攤還本金： 所貸之本金按其貸款期數平均攤還，而每期之利息則 以所剩之本金計算之，即每月所繳之本金加利息及金 額總和係遞減之。 元 本 金 加 利 息 利息 20年=240期 本金 期 1 期 數 240 三、一定寬限期後再按月平均攤還本息： 指一定期限內只繳利息，而於一定期限屆滿後再按月 平均攤還本息。 元 本 金 加 利 息 五年 利息 利息 5年寬限期15年本息年均 (180期) 本金 1 期 數 180 期 目前政府各項住宅貸款優惠 利率一覽表 項 目 住宅補貼之購置、修繕住宅貸款利息補貼 利 率 弱勢戶 一般戶 「青年安心成家方案」之「前二年零利率購置住宅貸款利息補 貼」之第3年起優惠利率 弱勢戶 一般戶 國民住宅 國宅基金 銀行融資 四千億元優惠購屋專案貸款(已受理截止) 1.575% 青年購屋低利貸款(已受理截止) 1.375% 鄉村住宅之興建、修繕住宅貸款(已受理截止) 1.375% 青年安心成家購屋優惠貸款 前2年按加0.345％機動計息 1.375%＋0.345％＝1.72% 1.375%＋0.645％＝2.02% （首次購屋） 第3年起按加0.645％機動計息 0.842% 1.417% 0.842% 1.417% 1.417% 2.25% 「築巢優利貸」－全國公教員工房屋貸款（華銀） 利率固定加碼0.265％機動計息 1.375%＋0.265％＝1.64% 50 ※中華郵政股份有限公司定期儲金未達1,000萬元二年期機動利率,自100年7月6日起為1.375% 肆、完稅 一、簡訊通知經紀人稅單已核發，代書會連絡買賣 雙方依合約於三個工作日內支付完稅款及應納 稅款。(承作履約保證之案件，賣方可不須前來) 伍、所有權移轉(抵押權設定)登記 ＊俗稱過戶登記，送件至領件約需2～5工作天。 ＊若賣方無原貸款，則權狀核下且買方將尾款 (或貸款)匯入專戶後即可連絡交屋。 ＊若賣方有原貸款則進入原貸款清償之流程。 陸、原貸款清償（抵押權塗銷登記） 屋主如有原貸款，須於過戶後，始得動用專戶 款項清償之。 ◎消費者向原借款銀行查詢得知尚有房屋借款代為清償後，卻因前手 屋主尚有其他保證債務、信用卡債務未清償，致使無法交付消費者 清償證明、致不能塗銷原抵押權設定，因此造成諸多糾紛。 柒、交屋(使用權、危險負擔) 交屋買賣雙方應攜帶文件 買 方 賣 方 (1) 買賣契約書及印章 (1)買賣契約書及印章 (2) 服務費尾款 (2)最近一期水、電、瓦斯費、 管理費收據 (3) 代書費、規費及其他應付 費用 (3)房屋及車位鑰匙 (4)相關證明文件 (5)代書費及其他應付費用 交屋前應安排買方於再行檢視屋況無誤，賣方 則交付房屋鑰匙、貼補應負擔稅款（賣方應攜 帶近期水電費、瓦斯費、管理費單據，以利分 算）、雜費。雙方點交屋況及附贈品無誤，並 於履保結案單上簽名後則交屋手續完成。 ◎房屋買賣小百科 55