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http://www.js-net.co.jp/ GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 11 設備編 エレベーター設置 GUIDE BOOK 「エレベーター」の設置で資産価値向上と高齢化配慮を エレベーター設置 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事は JSが計画からアフターサービスまでトータルにお手伝いします。 エレベーターのない既存のマンションにも、エレベーターが設置できることをご存じでしょうか。今後 ますます進展する高齢化に伴い、マンションの階段は大きな障害となる可能性があります。エレ ベーターという機能が加わることはマンションの資産価値を高めるとともに、高齢化配慮に対する ニーズに応えることにもなります。そうした社会的要請に対応することも管理組合の大切な仕事で す。 JSは40年以上にわたって、マンションの総合管理に携わり、小規模から大規模まで数々の大規模 改修工事を手がけてきました。 その豊富な経験で培われたさまざまなノウハウで役員の皆さまをバックアップし、計画から施工後 のアフターサービスまで確かな技術で「エレベーター設置工事」をトータルにサポートいたします。 設備編 GUIDE BOOK 「エレベーター」の設置で資産価値向上と高齢化配慮を エレベーター設置 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 社会的 役割 設備編 GUIDE BOOK 「エレベーター」の設置で資産価値向上と高齢化配慮を エレベーター設置 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 社会的 役割 多くのお客様の声を着実に反映させ、総合的な管理ノウハウを生かした提案を実施。 設備編 GUIDE BOOK 「エレベーター」の設置で資産価値向上と高齢化配慮を エレベーター設置 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 社会的 役割 各分野の資格保有者が高度な専門技術力で、調査診断から改修までをサポート。 設備編 GUIDE BOOK 「エレベーター」の設置で資産価値向上と高齢化配慮を エレベーター設置 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 社会的 役割 緊急事故時間外受付など社会ニーズに応えた高品質で迅速なサービスを提供。 設備編 GUIDE BOOK 設置のメリットと、検討すべきことは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 住んだままで設置できますが、組合員の同意が不可欠です。 既存の建物にエレベーターを設置する場合、建物への負荷や工事期間、コストなどさまざまな課題 がありました。しかし技術の進展により、そうした課題をクリアした完全自立型エレベーターが開発さ れています。建物への負荷の軽減はもちろん、工期も短く、居住したままの工事が可能ですから、 高齢化配慮を実現するためにも改修工事のひとつとして検討しましょう。 GUIDE BOOK 設置のメリットと、検討すべきことは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 後付エレベーターの特長 設置のメリット 1. 高齢化対策になる 高齢化が進むなかで、バリアフリー対策を考える必要性が増しています。特に階 段は、高齢者が荷物を運搬する場合は大きな負担となるため、エレベーターの設 置によってこれらが軽減できます。 2. 建物の資産価値が上がる 建物の資産価値にとって、機能性が大きな意味を持ちます。エレベーターの設置 は建物の機能を高めることであり、資産価値の向上につながります。 設備編 GUIDE BOOK 設置のメリットと、検討すべきことは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 後付エレベーターの特長 構造上の特長 1. 完全自立型で既存建物への負荷がない エレベーターシャフトは建物から独立して建設され、エレベーターと建物間にはクリアランス が設けられて完全に分離されますから、既存の建物に負荷をかけることがありません。 2. 工期が短く、足場の設置も不要 エレベーター棟の工事は、基礎工事の施工後約2～3 週間で完了するため、従来の工法に 比べて短期間で済みます。あらかじめ工場生産したエレベーターユニットなどを現地で組み 立てるため、足場などの設置も不要です。 3. すぐれた耐震性・耐久性を実現 独立型のエレベーターシャフトは一体化構造となっているため、耐震性・耐久性にすぐれ、エ レベーターの震動による建物への揺れの影響もありません。 設備編 GUIDE BOOK 設置のメリットと、検討すべきことは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 設置する際の検討ポイント まず組合員のニーズを把握する アンケート調査などにより、組合員がエレベーター設置をどの程度望んでいるのか を把握します。 組合員の理解と同意を得る エレベーター設置には、組合員の理解と同意を得ることが大切です。これには時間 もかかりますが、資産価値向上および高齢化配慮というエレベーター設置の意義、 具体的な工事内容などについて十分に説明し、組合員に理解を求めることがもっ とも大きな役割となります。 GUIDE BOOK 設置のメリットと、検討すべきことは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 設置する際の検討ポイント 設置場所を検討する 工事中の通路の確保、採光など組合員への生活を考慮するとともに、地中埋設物 の位置などを調査し、既存のマンションに設置が可能かどうかを検討します。また、 エレベーターシャフトは建物扱いとなりますから、建築基準法上の申請などの法規 上の対応も考慮する必要があります。 設置費用を検討する 設置費用については、その棟に帰属する組合員全員の財産となるため、その棟で 十分に検討する必要があります。 メンテナンス会社と保守契約を結ぶ エレベーター設置後は、安全性を確保するためにメンテナンスが重要になります。 管理組合はメンテナンス会社と保守契約を結び、定期的な点検とメンテナンスを しっかり行います。 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 階段室や共用廊下を利用してエレベーターユニットを設置します。 後付エレベーターは、あらかじめ工場で生産されたエレベーターユニットを現場で組み立てるという 工法で設置します。階段室型マンションでは階段室外側の踊り場から建物とジョイントさせ、共用廊 下型マンションでは廊下に接して設置し、各階の廊下とジョイントさせます。 設備編 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 設置方法 設置できるマンション 5階建てまでの階段室型マンション 5階建てまでの共用廊下室型マンション 各階段ごとに1台ずつ設置します。 共用廊下に1台設置します。 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ 設置方法 工法は2種類 1. 施工性に優れたPC構造タイプ 工場生産したプレキャストコンクリートを積層してエレ ベーターをセットするタイプです。規格化した部材はBL 認定を取得しており、外壁仕上げも工場で行うため作業 効率もよく、強力な圧着接合で一体化させるため、強固 な建造物となります。また、鉄骨タイプに比べて設置面 積は6割程度となり省スペースです。JSではこのタイプ を採用しています。 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ 設置方法 工法は2種類 2. シンプル構造の鉄骨タイプ 規格化した鉄骨エレベーターユニットを組み上げてエレ ベーターをセットするタイプです。 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ エレベーターの構造 エレベーターは、ほとんどが電動モー ターによって駆動されています。駆動 方式は「ロープ式」が主流で、つり合 おもりを使用した「トラクション式」では、 「かご室」と「つり合おもり」の重量をバ ランスさせ、上部に取り付けた巻上機 で駆動する方式が、もっとも基本的な タイプです。 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 国土交通大臣から「優良住宅部品評定機関」として指定された財団 BL認定って なに？ 法人ベターリビングの「優良住宅部品認定事業」において、品質、性 能及びアフターサービス等に優れた住宅部品だけを「BL部品」として 認定している制度。 設備編 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ JSの 後付 エレベーター マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 JSでは、㈱ケイプランとの共同開発により、PC構造タイプの後付エレ ベーターの設置が可能です。エレベーターの設置については組合員 の関心も高く、高齢化配慮のための有効手段として、公共住宅を中 心に設置例も増えています。 GUIDE BOOK どこにどうやって設置する？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 現在、BL認定を受けている後付エレベーターの部品は、4人乗り用と BL認定の エレベーターは なっています。廊下型マンションに設置する場合は、それ以上の人 4人乗り 員が収容できるエレベーターが必要になる場合があります。その場 合は施工会社などに適宜確認したうえで検討を進めましょう。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 組合員への周知とともに基礎工事・設置工事へと進みます。 設置工事は実施計画のもとで、基礎工事からユニットの設置工事へと進められていきますが、管 理組合にとって肝心なことは、設置前の組合員の同意と工事に関する周知です。エレベーター設 置はコストの面でも、組合員の同意がなければ実現できません。組合員の十分な理解を求めるこ とが、工事をスムーズに完了させるポイントとなります。 設備編 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 組合員へのアンケートやヒアリングを実施 2. 専門委員会の設置 し、意向を調査します。 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 5. 各種申請 6. 実施計画の作成 7. 説明会の開催 組合員のニーズの程度や理解の程度を 確認したうえで進めていくことが重要です。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 2. 専門委員会の設置 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 5. 各種申請 設置条件によっては大がかりな工事にな る可能性もあり、また各種条件を検討す るため検討期間も長くなりますから、専門 委員会を設置します。 場合によっては、調査費用が必要になり ますから、専門委員会の設置とともに調 査費用の予算化も検討しましょう。 6. 実施計画の作成 7. 説明会の開催 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 2. 専門委員会の設置 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 下記の事項を検討します。 ・設置レベル （バリアフリー化の程度・1 階の段差対応な ど） ・法的条件の確認（日影規制・容積率など） ・エレベーター方式 ・設置予算 5. 各種申請 ・設置提案書の作成 6. 実施計画の作成 検討結果の中間報告として、報告会を開催す 7. 説明会の開催 を定めていきます。また、エレベーターシャフト ・設計 るなど、組合員の意向を確認しながら方向性 は建物扱いとなりますから、専門家に依頼し GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 2. 専門委員会の設置 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 5. 各種申請 6. 実施計画の作成 7. 説明会の開催 総会では4 分の3以上の合意を得る特別 決議によって、設置の有無を決定します。 団地型の場合は該当する棟ごとの決議を 得ることが必要になります。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 2. 専門委員会の設置 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 5. 各種申請 6. 実施計画の作成 7. 説明会の開催 許可申請（既存不適格部分がある場合）、 一団地認定再申請（建設時に一団地認 定を受けている場合）、確認申請を行いま す。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 2. 専門委員会の設置 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 5. 各種申請 6. 実施計画の作成 7. 説明会の開催 施工会社からの実施計画を提出してもら い、いつ、どれぐらいの期間で、どんな工 事を行うのかなどを詳細に計画します。 工期の設定や住民対策、安全性の確保など、 工事に無理がないかどうかを具体的に検討し ましょう。 設備編 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 準備段階 必ずしも組合員すべてが設置を望むとは限りません。そのため、まず組合員の意向を調査すること がもっとも大切です。その後、設置の場所や予算など工事の概略を検討し、実施計画案へと進め ていきます。 1. 組合員の意向調査 2. 専門委員会の設置 3. 専門委員会による検討 4. 総会での特別決議 5. 各種申請 6. 実施計画の作成 7. 説明会の開催 設備編 施工会社による工事の説明会を開催し、 工事に関する注意点などを明確にしてス ムーズな工事へと導きます。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 実施段階 実施計画に基づいて工事が進められますが、いつ、どんな工事が行われるのか、具体的に組合員 へ周知することが大切です。また工事の進み具合を把握して、安全対策なども確認しておきましょ う。 1. 組合員への周知 2. 工事資材の搬入 3. 基礎工事 4. ユニット設置工事 5. 完成 エレベーターの設置が決定したら、組合 員へ再度周知し、工事の流れや工事中 の注意点などを詳細に周知します。 施工会社と協力し、こまめに工事の周知を行う ようにしましょう GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 実施段階 実施計画に基づいて工事が進められますが、いつ、どんな工事が行われるのか、具体的に組合員 へ周知することが大切です。また工事の進み具合を把握して、安全対策なども確認しておきましょ う。 1. 組合員への周知 2. 工事資材の搬入 3. 基礎工事 4. ユニット設置工事 5. 完成 基礎工事のための資材が搬入されます。 資材置き場や工事車両の駐車場、搬入時の 安全確保などについて、施工会社と十分に打 ち合わせしておきましょう。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 設備編 エレベーター設置 実施段階 実施計画に基づいて工事が進められますが、いつ、どんな工事が行われるのか、具体的に組合員 へ周知することが大切です。また工事の進み具合を把握して、安全対策なども確認しておきましょ う。 1. 組合員への周知 2. 工事資材の搬入 3. 基礎工事 4. ユニット設置工事 5. 完成 建造物の基礎となる大切な工事です。ま た、既設の埋設配管と接触することも考 えられますので事前の確認が必要です。 エレベーターシャフトを設置するためには、基 礎工事が必要となります。地面を必要な深さ まで掘削し、くいやコンクリートの打ち込みなど が行われます。 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 実施段階 実施計画に基づいて工事が進められますが、いつ、どんな工事が行われるのか、具体的に組合員 へ周知することが大切です。また工事の進み具合を把握して、安全対策なども確認しておきましょ う。 1. 組合員への周知 2. 工事資材の搬入 3. 基礎工事 4. ユニット設置工事 5. 完成 エレベーターシャフトを構成するユニット を運び込んで、クレーンを利用して組み 立 てられます。 安全対策をしっかりと検討しておきましょう。ま た、再度組合員へ周知を徹底することも大切 です。 設備編 GUIDE BOOK 設置工事はどんな手順で進めるの？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置 実施段階 実施計画に基づいて工事が進められますが、いつ、どんな工事が行われるのか、具体的に組合員 へ周知することが大切です。また工事の進み具合を把握して、安全対策なども確認しておきましょ う。 1. 組合員への周知 2. 工事資材の搬入 3. 基礎工事 4. ユニット設置工事 5. 完成 エレベーターの作動など詳細な検査を行 い、完成となります。 日常のメンテナンスなど、完成後のアフター フォローについてしっかりと打ち合わせしてお きましょう。 設備編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A 設備編 エレベーター設置 Q1 居住したままでも設置工事は可能でしょうか。 A エレベーターシャフトは完全独立型の構造となっています。また工場生産したユニットの組み立て 型ですから、建物内の通路を遮るなどの組合員の生活への影響が最小限で済みます。したがって、 階段踊場着床や床下着床の場合は居住したままで施工が可能となります。 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A エレベーター設置 Q2 クレーンなどによる大きなユニットの組み立て工事となりますから、安全性が心配です。 A 基礎工事から組立工事まで、大型の建設機械が敷地内に入ります。警備員を配置するなど十分な 配慮がなされているかを確認し、十分な安全対策が行われるようにしましょう。また工事に合わせ て、組合員へスケジュールや具体的な工事内容をお知らせし、安全性をできるかぎり確保すること が大切です。 設備編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A エレベーター設置 Q3 足場の設置や工事車両の出入りのために必要なことはありますか。 A 外壁仕上げが必要なPC構造タイプにおいても、あらかじめ工場で仕上げが行われるため、足場を 組んで塗装を行う作業は不要となります。ただし、工事に必要な資材やユニットを搬入するための 車両の出入りは必要となりますから、駐車場の確保、車両の出入りに関する安全性の確保などは 十分検討する必要があります。 設備編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A エレベーター設置 Q4 設置にはいつごろから準備が必要でしょうか。 A ユニットの組み立て自体は2～3 週間ほどですが、基礎工事を行うため、工期は最長で4カ月ほど かかります。また、組合員の合意、専門委員会による検討などには時間がかかることが予想されま すから、2～3 年の準備の期間が必要となります。 設備編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A エレベーター設置 Q5 設置費用はどのように賄ったらいいのでしょうか。 A エレベーター設置に伴う費用は、長期修繕計画に基づいて計画されている予算には通常含まれて いません。そのため、別途費用を徴収するか、修繕積立金を見直す必要があります。その際、マン ション全体で予算を組むのではなく棟ごとに予算を組む必要があります。また、設置費用だけでは なく、メンテナンス費用が発生することも考慮しなくてはなりません。費用とその負担方法は、管理 組合の意向を図りながら行うことが、設置を実現させる大きなポイントとなります。 設備編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A 設備編 エレベーター設置 Q6 エレベーターを利用しなくても済む1階の組合員も費用を負担するのでしょうか。 A 基本的にはすべての階の理解と同意が必要となります。1階または2階に住む組合員は、利用するこ とがほとんどないにも関わらず費用を負担しなくてはなりません。エレベーターの設置によって得ら れる利便性とバリアフリー化による高齢化配慮、マンション全体の資産価値の向上といった意義を十 分に説明し、すべての組合員が納得できるよう努力することが大切です。 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック エレベーター設置工事◆なるほど Q&A 設備編 エレベーター設置 Q7 エレベーター1 階部分の入口を外側に設けることはできますか。 A 鉄骨タイプは、鉄骨でシャフトを支えていますから、入口の方向を 変えることができます。 そのため乗り込み口をマンション内側ではなく、外側に設けること も可能です。 南側エレベーター設置例 「スクエアJS」ストック技術実験館 http://www.js-net.co.jp/