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終生理財教育 其他應用篇 蕭世斌 Stanley Hsiao July 16th, 2005 房屋貸款 2 • 房屋貸款類似您發行債券(貸款合約)，銀行 購買您發行的債券 • 票面條件如下 – 面額：100萬 (貸款之金額) – 期限：20年 – 還本方式：分期還本 – 付息方式：每月付息ㄧ次 – 票面利率：6% (貸款利率) • 請問我每月該支付多少本金加利息？每月 所攤還之本金有多少？ 房屋貸款 3 期數 每年付款 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 87,185 現值 本金部分 利息部分 未償還本金 $1,000,000 -1,000,000 $82,250 $27,185 60,000 -972,815 $77,594 $28,816 58,369 -944,000 $73,202 $30,545 56,640 -913,455 $69,058 $32,377 54,807 -881,078 $65,149 $34,320 52,865 -846,758 $61,462 $36,379 50,805 -810,379 $57,983 $38,562 48,623 -771,817 $54,701 $40,876 46,309 -730,942 $51,604 $43,328 43,857 -687,614 $48,683 $45,928 41,257 -641,686 $45,928 $48,683 38,501 -593,002 $43,328 $51,604 35,580 -541,398 $40,876 $54,701 32,484 -486,697 $38,562 $57,983 29,202 -428,715 $36,379 $61,462 25,723 -367,253 $34,320 $65,149 22,035 -302,104 $32,377 $69,058 18,126 -233,045 $30,545 $73,202 13,983 -159,843 $28,816 $77,594 9,591 -82,249 $27,185 $82,250 4,935 0 每年支付之87,185本 金加利息，以6%折回 現值之總額為100萬， 每年還款金額計算如下 Excel =PMT(6%,20,1000000) = 87,184.4 $100,000 $90,000 $80,000 $70,000 $60,000 利息 $50,000 本金 $40,000 $30,000 $20,000 $10,000 $0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 年 汽車貸款 4 題目：汽車公司提供100萬零利率貸款， 分四年48期每月攤還20,833，若一次全 部支付可折讓11萬，假設您有現金89萬， 一次支付划算嗎？ 答案：貸款零利率每月須支付20,833 (48期)，將每期支付金額依目前定 存年利率(1.7%)折算成現值後求其總和，再和89萬比較，若高於89萬則 以現金付款，若低於89萬則採取零利率貸款 Excel =PV(0.017/12, 48, -20833) = 960,181 所以結論是用現金支付划算，車商實際提供的年利率優惠是 5.83% Excel =RATE(48, -20833, 890000)*12 = 5.83% 如果您有其他投資報酬率高於5.83% ，則應該分期攤還 房屋投資 5 題目：買一間房屋花費$600萬，五年後 賣出扣除一切費用後淨得$900萬，期間 每年房租收入$24萬(每月2萬) ，請問此 投資之年化投資報酬率？ 答案：利用Excel 的 RATE 公式可立即算出，設定參數如下 Nper = 5 Pmt = 240000 Pv = -6000000 Fv = 9000000 =RATE(5, 240000, -6000000, 9000000) = 11.89% 貼現及無息債券 6 題目：有人向您借錢(貼現)，約定五年後 還款$100萬元，期間不付利息，當時五 年公債殖利率為4.5%，您應當支付多少 錢？ 答案：利用Excel 的 PV 公式可立即算出，設定參數如下 Rate = 4.5% Nper = 5 Pmt = 0 Fv = 1000000 =PV(4.5%,5,0,1000000) = -802,451 歡迎指教 7 恭喜您已是未來的富翁 希望大家都有正確理財觀 歡迎指教 [email protected]