Transcript Investerarpresentation maj 2014

Strictly Confidential
Investerarlunch, 19 maj 2014
Investerarpresentation, 19 maj 2014
Presentatörer
Ossie Everum
[insert photo]
VD, Vacse
Tel: 0705 – 90 88 50
E-post: [email protected]
Christian Haglund
Finanschef, Vacse
Tel: 0733 – 80 81 23
E-post: [email protected]
1
Vacse i korthet
Vacse AB (publ) är idag en av
de största renodlade
aktörerna inom segmentet
samhällsfastigheter
Nyckeltal
Fastighetsvärde
Antal fastigheter
Intäkter 2013
Yta (tusen m2)
Vakansgrad
Vacse grundades hösten 2009
av sju svenska
pensionsstiftelser knutna till
Apoteket, Atlas Copco,
Ericsson, Sandvik, Skanska,
Stora Enso och Volvo
3.7bn
9
186m
104k
0%
– Säkerhetshäktet i
Sollentuna
– Polishuset i
Toftanäs/Malmö
Över tid har ytterligare
fastigheter adderats och idag
förvaltar Vacse 9
samhällsfastigheter till ett
värde om 3,7 miljarder SEK
Utveckling över tid
Utveckling av fastighetsvärdet
4
Värde (mrd SEK)
Första
fastighetstransaktionen
utgjordes av två fastigheter
som förvärvades från
Skanska 2009
Hyresgäster
3.7
3
3.2
2
2.0
2.0
1
200
Intäkter och förvaltningsmarginal
Nettoomsättning
Förvaltningsmarginal
85.0%
100%
150
88.1%
100
115.7
88.4%
186.6
133.0
50%
50
25%
0
0
Dec '11 Dec '12 Dec '13 Apr '14
75%
0%
Dec 2011
Dec 2012
Dec 2013
• Ett attraktivt fastighetsbolag med starka ägare, kvalitativa fastigheter och långsiktiga statliga hyresgäster
2
Affärsmodell
Strategi
Vara en långsiktig och stabil fastighetsägare inom
samhällsfastigheter
Konservativ syn på risk
Skapa värden genom långsiktiga relationer med hyresgäster och
byggbolag som stabil finansiell partner i projekt under utveckling
Vacse skall förvärva och äga fastigheter med följande inriktning:
– Statliga verk, myndigheter, kommuner, offentliga institutioner
eller juridiska personer som hyresgäster
– Nybyggda, nyrenoverade eller motsvarande fastigheter av hög
kvalitet och företrädesvis specialfastigheter
– Långsiktiga hyresförhållanden
Fastighetsskötsel och huvuddelen av den ekonomiska
förvaltningen är outsourcad
Fastighetsbeståndet ska utökas över tid
• Kvalitetsfastigheter och långa kontrakt med offentliga hyresgäster gör Vacse till ett stabilt och förutsägbart bolag, med
mycket liten påverkan av den svenska ekonomins utveckling eller tillväxt
3
Vacses sätt att arbeta med nyproduktion
Vacse har, som ett resultat av sitt fokus på
nya fastigheter, ett tätt samarbete med
byggbolag
I samband med offentlig aktörs upphandling
av nybyggda lokaler sluter Vacse avtal med
ett byggbolag inför budgivningen
– Byggbolaget uppför byggnaden utifrån
hyresgästens önskemål på egen mark
– När byggnaden är färdigställd förvärvar
Vacse byggnaden från byggbolaget för ett
förutbestämt pris
Båda parter tjänar på affären
– Byggbolaget har en klar tagare och
slipper ta transaktionsrisken att få
fastigheten på egen balansräkning
– Vacses tar genom detta upplägg ingen
projektrisk, utan förvärvar nyckelfärdigt
när fastigheten godkänts av hyresgästen
Vacse kan bistå med finansiering under
byggtiden med pant i fastigheten som ändå
skall köpas
4
Ägare
Ägarnas innehav i Vacse är
långsiktigt och sammantaget har
de i sina pensionsstiftelser 45,8
miljarder kr under förvaltning vid
årsskiftet 2013/2014
Totalt har ägarna bidragit med
1,6mrd SEK i kapital till Vacse i
form av aktiekapital,
aktieägartillskott och långfristiga
efterställda lån
Lämnat kapitallöfte om
ytterligare 1,2mrd SEK vilket
innebär att Vacse kan växa till
omkring 7mdr SEK
I Vacses MTN-program finns en
klausul som ger
obligationsinnehavare en
rättighet att lösa in sina
obligationer om en ny eller flera
nya ägare tillsammans förvärvar
mer än 50% av Vacse
• Stabil ägarkonstellation med långsiktig ägarstrategi
5
Styrelse
Aktieägarna utser en ledamot var
Eddie Dahlberg, Ordförande
– VD för Volvo Pensionsstiftelse
– Fd. ordförande i AMF Fonder
– Vice ordförande i Procordia
Pensionsstiftelse
Björn Armfelt
– VD för Apoteket AB:s
Pensionsstiftelse
Daniel Jönsson
– Representant för Stora Ensos
Svenska Gemensamma
Pensionsstiftelse
– Partner i Real Advokatbyrå
Lars Take
– CFO för Ericsson Pensionsstiftelse
Claes Westlin
– Regional Treasurer Americas för
Sandvik
– Styrelseledamot i Pensionsfastigheter
Sverige AB
Jan Åhlander
– Global Pensions Manager för
Skanska
– Representant för Skanska Trean
Allmän Pensionsstiftelse
Ken Lagerborg
– Group Treasurer för Atlas Copco
6
Ledning och bolagsstyrning
Effektiv och vältrimmad organisation
All fastighetsskötsel och det mesta av den
ekonomiska förvaltningen är outsourcad
Antalet anställda kommer successivt att utökas
Ledning
Ossie Everum, VD
Christian Haglund, finanschef
Henrik Lindekrantz, chefsjurist
Frans Kempe, ekonomi
7
Flexibel organisation med outsourcad förvaltning
Effektiv ledningsfunktion
Ledning
[insert
photo]
Asset management outsourcat för 5 av 9 fastigheter
Asset
management
Flexibel
organisationsmodell där
facility management är
outsourcat för samtliga
fastigheter
Asset management är
outsourcat för 5 av 9
fastigheter. I takt med att
Vacse växer kommer mer
och mer asset
management att skötas
inhouse
Facility management outsourcat för samtliga fastigheter
Facility management
• Effektiv och vältrimmad organisation
8
Häktet i Sollentuna
Byggår:
Yta:
Hyresgäst:
2010
19 000 kvm
Kriminalvården
9
Attunda Tingsrätt
Byggår:
Yta:
Hyresgäst:
2010
9 600 kvm
Domstolsverket
10
Hovrätten i Malmö
Byggår:
Yta:
Hyresgäst:
2008
10 800 kvm
Domstolsverket
11
Polishuset i Kalmar
Byggår:
Yta:
Hyresgäst:
2008
11 100 kvm
Polismyndigheten i
Kalmar län
Fastighetsbestånd
April 2014
Fastighetsöversikt
Fastighet
Ort
Gotlands Regionhus
Visby
Byggår
Polishuset Södertälje
Södertälje
2013
Attunda Tingsrätt
Sollentuna
Häktet Sollentuna
1905 / 2010
Fördelning värde
Hyresgäst
Region Gotland
Area (m 2) Vacse sedan
17,905
Apr 2014
Polismyndigheten
8,800
Dec 2013
2010
Domstolsverket
9,656
Nov 2011
Sollentuna
2010
Kriminalvården
19,070
Nov 2010
Ledningscentral Malmö
Malmö
2010
Rikspolisstyrelsen
17,200
Nov 2010
Falu Domstolsbyggnad
Falun
Nya Hovrätten Malmö
2004 / 2010
Domstolsverket
5,240
Aug 2013
Malmö
2008
Domstolsverket
10,837
Jan 2013
Polishuset Kalmar
Kalmar
2008
Polismyndigheten
11,173
Mar 2013
Polishuset Västervik
Västervik
2006
Polismyndigheten
3,857
Mar 2013
Total
103,738
Vacses portfölj innehåller idag ett flertal fastigheter i mellersta och södra Sverige
Total värde: 3,7mrd SEK
Genomsnittlig ålder: 3,9 år
Genomsnittlig kontraktstid: 16,8 år
Samtliga fastigheter är fullt uthyrda
• Nybyggda, moderna fastigheter med långa kontrakt och låga underhållsbehov
13
Hyresgäster och kontrakt
Intäkt per hyresgäst
Avtalslöptider per år, % av hyresvärde
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Genomsnittlig återstående kontraktstid: 16,8 år
87% av hyrorna är kopplade till KPI
• Statliga hyresgäster och långa kontrakt skapar stabilitet och ger förutsägbara kassaflöden
• Inga hyresavtal förfaller inom den närmaste femårsperioden
14
Finansiell utveckling – Resultaträkning
(MSEK)
Nettoomsättning
Tillväxt
2011
115.7
2012
133.0
15.0%
2013
186.6
40.3%
Q1 2014
54.4
Summa förvaltningskostnader
-11.6
-13.3
-22.3
-7.1
Bruttoresultat
104.1
119.7
164.3
47.3
-2.2
-2.2
-5.8
-1.1
101.9
88.1%
117.5
88.4%
158.5
85.0%
46.2
84.9%
53.5
-61.8
33.7
-10.4
20.0
69.9
106.5
-30.5
93.7
140.8
248.4
122.1
1.7
-18.9
0.0
-61.0
-78.2
1.0
-32.8
0.0
-59.5
-91.2
0.8
-32.5
-11.0
-75.9
-118.6
0.0
-8.0
-5.0
-20.9
-33.9
Resultat före skatt
15.5
49.6
129.8
88.2
Skatt
-5.6
-9.4
-31.0
-18.9
9.9
40.3
98.9
69.3
Central administration
Rörelseresultat före värdeförändringar
Förvaltningsmarginal
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter
Räntederivat
Rörelseresultat
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter
Externa räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnad delägare (brygglån)
Räntekostnad delägare
Summa finansiella poster
Årets totala resultat
Den starka tillväxten är
framförallt driven av ett
flertal strategiska förvärv
Rörelsemarginalen sjönk
något under 2013, vilket
förklaras av att några
nyförvärv har fler
kostnader som ligger på
hyresvärden, samt ökning
av centrala
administrationskostnader (bl a
förvärvskostnader)
15
Finansiell utveckling – Balansräkning
(MSEK)
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter
Materiella anläggningstillgångar
Långfristiga fordringar
Anläggningstillgångar
Kundfordringar
Skattefordran
Övriga fordringar
Förutbet kostn o uppl intäkter
Kassa och bank
Omsättningstillgångar
Sum m a tillgångar
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat inkl årets resultat
Eget kapital
Långfristiga räntebärande skulder
Räntederivat
Uppskjutna skatteskulder
Skulder till aktieägare
Långfristiga skulder
Brygglån från delägare
Leverantörsskulder
Skatteskuld
Övriga skulder
Uppl kostn och för bet intäkter
Kortfristiga skulder
Sum m a eget kapital och skulder
1)
2)
3)
Baserat på externa lån och brygglån från ägare
Exklusive ägarlån (brygglån från ägare inkluderat)
Exklusive ränta på ägarlån (ränta på brygglån inkluderat)
2011
2012
2013
Q1 2014
1,991.6
0.0
0.0
1,991.6
2,025.3
0.0
0.0
2,025.3
3,246.5
0.0
0.0
3,246.5
3,353.0
0.0
0.0
3,353.0
0.0
0.0
5.8
0.3
76.4
82.5
0.0
0.0
1.9
0.4
96.4
98.7
1.5
0.1
2.6
1.0
55.1
60.3
1.7
1.4
0.0
0.8
101.0
104.9
2,074.1
2,124.1
3,306.9
3,457.9
1.0
5.0
10.2
16.2
1.0
5.0
50.5
56.5
5.0
5.0
145.3
155.3
5.0
105.0
214.6
324.6
830.0
61.8
8.5
1,094.0
1,994.3
830.0
72.2
17.9
1,094.0
2,014.0
830.0
2.3
44.0
1,394.0
2,270.3
830.0
32.8
62.9
1,294.0
2,219.7
0.0
0.6
1.6
14.3
47.1
63.6
0.0
0.8
1.6
10.4
40.8
53.6
812.7
1.3
2.4
8.1
56.7
881.3
812.7
3.6
2.1
14.1
81.1
913.5
2,074.1
2,124.1
3,306.9
3,457.9
Tillgångsmassan har ökat
genom de strategiska förvärv
som genomförts under 2013
Dessa förvärv har finansierats
genom att ägarna tillskjutit
ytterligare kapital i form av
ägarlån
Förvärvet i april 2014 om
400 mkr finansierades med
160 mkr ägarlån och 240 mkr
brygglån från bank
Ägarlånen har ingen bestämd
löpande räntesats. Ägarna
bestämmer varje år hur
mycket ränta som ska betalas
ut (maximalt 6% räntesats)
Nyckeltal, Q1 2014:
– Belåningsgrad1: 49%
– Soliditet2: 48%
– Räntetäckningsgrad3: 3.6x
16
Finansiell utveckling – Kassaflöde
(SEK k)
2011
2012
2013
Q1 2014
Från löpande verksamhet
Hyresintäkter
Löpande kostnader
Skatter
Kassamässigt driftsöverskott
115.7
-13.8
0.0
101.9
133.0
-15.5
0.0
117.5
186.6
-28.0
-0.3
158.2
54.4
-8.2
0.0
46.2
-0.1
2.6
2.5
3.7
-10.0
-6.4
-2.8
14.2
11.4
1.4
32.2
33.6
Kassaflöde från löpande verksamhet före ränta
104.4
111.2
169.7
79.9
Externa räntekostnader
Räntor till ägare
Ränteintäkter mm
-18.9
-61.0
1.7
-32.8
-59.5
1.0
-43.5
-75.9
0.8
-13.0
-20.9
0.0
26.2
20.0
51.1
45.9
Investeringsverksamhet
Investeringar i ny, till och ombyggnader och inventarier
Förvärv av fastigheter
Nettotillg. vid förvärv av fastighetsägande dotterföretag
Kassaflöde från Investeringsverksam heten
-6.5
-327.2
0.0
-333.7
-0.1
0.0
0.0
-0.1
0.0
-1,201.2
-3.8
-1,205.0
0.0
0.0
0.0
0.0
Finansieringsverksamheten
Nyupptagning av räntebärande skulder
Amortering av räntebärande skulder
Nyupptagning av räntebärande skulder, ägare
Amortering av räntebärande skulder, ägare
Kassaflöde från Finansieringsverksam heten
830.0
-190.0
0.0
-300.0
340.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
812.7
0.0
300.0
0.0
1,112.7
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
32.5
44.0
76.4
19.9
76.4
96.4
-41.3
96.4
55.1
45.9
55.1
101.0
Förändring av rörelsekapital
Förändring omsättningstillgångar
Förändring kortfristiga skulder
Summa
Kassaflöde från den löpande verksam heten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid periodens början
Likvida medel vid periodens slut
Stabil
kassaflödesgenerering
– Kassaflöde före
räntor utgör ca 90%
av intäkterna
(genomsnitt 20102013 = 88%). Drivet
av:
Nya fastigheter
med lågt
underhållsbehov
Hyresgästerna
ansvarar för stor
del av drift och
underhåll själva
17
Framtida tillväxtplaner
Vacse skall successivt bygga upp ett fastighetsbestånd av unga,
nybyggda eller nyrenoverade fastigheter i Sverige av hög kvalitet
Hyresgäster ska vara företrädelsevis statliga verk, myndigheter,
kommuner m.fl. som hyresgäster med långa hyreskontrakt
Vacses har kapitallöften från sina ägare för att växa tillgångsbasen
till 7mdr SEK
Längre fram kan det bli aktuellt med förvärv även i Norge och Finland
8
Fastighetsbestånd (mrd SEK)
7
7.0
6
5
4
3
3.7
2
1
0
Idag
201X
• Exempel på aktuella segment: rättsväsende, försvar, sjukvård, utbildning och förvaltning
• Ingen geografisk preferens med nuvarande modell
18
Finansiering
Kapitalisering, Q1 20141
100%
Eget kapital,
325m
80%
Ägarlån, 1,454m
Vacses policy:
Max 60% LTV
60%
LTV Q1 ’14: 50%
40%
Brygglån från
ägare, 1,053m
20%
Externa skulder,
830m
0%
Max 20%
säkerställd skuld
Vacse är idag finansierat genom en kombination av
extern bankfinansiering, brygglån, ägarlån samt eget
kapital
– Ägarlånen är efterställda och förfaller år 2053. Räntan
bestäms löpande och kan kapitaliseras utefter
bolagets betalningsförmåga
Vacse har en konservativ finanspolicy (utdrag):
– LTV: Max 60%
– Lån mot säkerhet % av fastighetsvärde: Max 20%
– ICR: Minst 2,0x
– Kapitalbindningstid: Minst 2 år
– Förfall inom 12 månader: Max 30% av lånevolym
– Kontinuerlig närvaro på kapitalmarknaden
Med anledning av den antagna finanspolicyn avser
Vacse att inom kort etablera sig på kapitalmarknaden
– Kapitalmarknadsfinansiering ska vara bolagets
huvudsakliga finansieringskälla
– MTN-program uppsatt
– De första emissionerna kommer att användas för att
refinansiera brygglån och säkerställda banklån
Q1 '14 pro forma
• Kapitalmarknadsfinansiering kommer att vara Vacses huvudsakliga finansieringskälla framöver
• Säkerställd bankfinansiering ska framöver uppgå till max 20% av fastighetsvärdet
19
1)
Pro forma för förvärv av Gotlands Regionhus
Vacses MTN-program
Rambelopp: 3,0 mrd SEK
Emissionsinstitut:
– Nordea*
– SEB
– Handelsbanken
Möjliga räntekonstruktioner:
– Rörlig ränta
– Fast ränta
– Realränta
– Nollkupongslån
Change of Control: Rätt till inlösen om ny ägare kontrollerar mer än 50%
Listing: Obligationerna ska listas på reglerad marknad
Lägsta denominering: 100 000 EUR eller motsvarande i SEK
Rating: Ingen rating. Shadow rating tillhandahålls av emissionsinstituteten
* Arrangör
20
Sammanfattning – Ett mycket attraktivt investment case
Kvalitativa, nybyggda fastigheter med
lågt underhållsbehov
Långa kontrakt med
skattefinansierade hyresgäster ger
stabilitet och förutsägbarhet
Kapitalstarka och stabila ägare med
långsiktig ägarambition
Konservativ finansiell profil –
målsättning om säkerställd skuld
<20% av fastighetsvärde
21
Frågor?
22