Transcript Årsredovisning för 2013

Årsredovisning
ÅRSREDOVISNING FÖR LUDVIKAHEM AB www.ludvikahem.se | Org nr: 556048-2019
2013
Innehåll
VD har ordet
Början på något nytt.
.
Förvaltningsberättelse
Om LudvikaHem
Vi bidrar till utveckling, vision – det bästa boendet,
affärsidé, bostadsområden.
Kunder & marknad
Samhällsnytta, uthyrningsläget, marknadsföring
och kontakt, rättvis hyra, nöjda kunder.
Fastigheter & förvaltning
Fastighetsbeståndet, Freja – största investeringen,
planerat underhåll, akut underhåll, husvärdar, lokalvård.
Miljö & hållbarhet
Aktuellt om miljö och energi, stapeldiagram
över förbrukningen för LudvikaHem.
Personal & arbetsmiljö
Personal, medveten personalpolitik,
aktiv skyddskommitté.
Organisation & styrelse
Ledningsgrupp, verksamheten styrs mot mål,
organisationsanslutning, funktionsplan, styrelse, ägardirektiv.
Framtid
Samordnad fastighetsförvaltning, fortsatt bostadsproduktion,
avkastningskrav, kompetensförsörjning, Fredriksberg.
04
06
10
14
18
20
22
25
Ekonomidel
Ekonomi
Affärsmässighet, investeringar, likviditet och finansiering, finansiella risker,
fastigheternas värde, flerårsjämförelse, vinstdisposition, resultat och ställning.
Resultaträkning
Balansräkning
Kassaflödesanalys
Noter
med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer.
Revisionsberättelse
Granskningsrapport
Siffror inom parentes gäller 2012
26
29
30
32
33
44
45
4
VD har ordet
LudvikaHem årsredovisning 2013
VD har ordet
BÖRJAN PÅ NÅGOT NYTT
Den 1 januari 2013 sjösattes den nya samordnade or­
g­a­nisationen för fastighetsförvaltning i Ludvika, där
det allmännyttiga bostadsbolaget LudvikaHem AB och
kommunens nya fastighetsbolag Ludvika Kommunfastigheter AB ingår. Båda bolagen är egna juridiska
enheter men har nu en gemensam organisation för administration, förvaltning och kundservice.
Arbetet med att bygga den nya organisationen fortsätter
med gemensamma värdegrunder, målstyrning, affärs­
planer och framförallt med många olika samarbetsprojekt.
År 2013, mitt första år som vd för både Ludvika Kommun­
fastigheter AB och LudvikaHem AB, är fyllt av nya intryck. Starkast är glädjen i att få lära känna 90 nya,
trevliga och framförallt mycket duktiga medarbetare.
De är förutsättningen för att våra bolag kommer att ha
välskötta fastigheter, att vi får nöjda kunder och att vi
uppnår en god ekonomi. Därför ska vi fortsätta utveckla medarbetarskapet inom vår nya organisation.
NYA PROGRAMVAROR. Under 2013 påverkades vårt
arbete mycket av införandet och driftsättningen av nya
programvaror för ekonomi och personalsystem. Med
moderna, flexibla och användarvänliga system står vi
nu väl rustade för att på ett bättre sätt planera, styra
och följa upp verksamheten.
På flera områden inom vår målstyrning har vi återkommande rutiner som innebär att IT-frågorna är, och alltid
kommer att vara, en framgångsfaktor för organisa­tionen
ur ett medarbetar-, kund-, ekonomi- och verksamhets­
perspektiv.
5
”VÅRA DUKTIGA
MEDARBETARE LYFTER
FÖRETAGET OCH GÖR
ATT VI STÄNDIGT BLIR
BÄTTRE OCH BÄTTRE ”
STYRNING OCH EKONOMI. Under året antogs nya
ägardirektiv och bolagsordningar för båda bolagen för
att leva upp till ny lagstiftning. Lagen om allmännyttiga
bostadsaktiebolag ställer krav på bland annat avkastning, borgensavgift och affärsmässighet. Kommunal­
lagen betonar kommunens uppsiktsplikt över sina
bolag och den verkställs genom ställda krav i ägardirektiven och bolagsordningarna. Där fastslås bland annat
att bolagen ska ta fram affärsplaner för sina respektive
verksamheter, vilket kommer att ske under 2014.
Den nya organisationen gör det möjligt att bygga upp en
stabilare ekonomi i båda bolagen, vilket också var ett av
syftena från ägarens sida. Sammanslagningen ger en i
framtiden effektivare organisation med ökad produktivitet, eftersom administration och förvaltning sker gemensamt i stället för i två parallella organisationer.
Några exempel på områden där det på sikt blir stordriftsfördelar är upphandling av avtal, leveranser och
entreprenader, men också genom att samordna arbets­
uppgifter som finns i de båda bolagen.
LÅNGSIKTIG TILLVÄXT. Den nya, starkare fastighets­
organisationen är rustad för tillväxt. Vi ska bygga nytt
och samtidigt förädla och förnya de fastigheter vi har.
Vi ska ta ännu bättre hand om våra kunder. Ludvika
är en kommun som växer, och vi räknar med fortsatt
befolkningsökning och ekonomisk tillväxt. För att nå dit
krävs bra lokaler, attraktiva bostäder och en god service,
sådant som våra bolag ska leverera.
Politikerna i Ludvika har satt som mål att kommunen
år 2020 ska ha en av Sveriges bästa skolor. Ett annat
mål är att få utmärkelsen Sveriges stadskärna år 2019,
när Ludvika­firar 100 år som stad. För att nå dessa mål
måste vi bidra till att förbättra och förädla Ludvika,
både för att få en ännu mer trivsam och innehållsrik
stadskärna och vad gäller tillskapandet av antal bostäder.
Då är det viktigt med en stark organisation som står bakom delar av det utvecklingsarbetet.
MEDARBETARNA LYFTER FÖRETAGET. Företagets
uppbyggnad och välmående har sin grund i att medarbetarna trivs och mår bra. Duktiga medarbetare lyfter
företaget och gör att vi ständigt blir bättre och bättre,
våra kunder blir nöjda och det i sin tur ger en god
ekonomi – en positiv spiral att sträva efter.
Utmaningen ligger i att 52 av de 130 medarbetarna inom
koncernen går i pension inom de närmaste 10 åren. Vi
måste lyckas med rekrytering och kompetensförsörj­
ning, för att hitta nya medarbetare med de erfarenheter
och den utbildning som behövs. Även om det är en stor
förlust när medarbetare slutar, vill jag också se det som
en möjlighet att få in ny kompetens i organisationen.
Jag vill tacka alla medarbetare i organisationen för ett
riktigt gott resultat 2013.
Ulf Rosenqvist, VD, LudvikaHem AB
6
Om LudvikaHem
LudvikaHem årsredovisning 2013
Om LudvikaHem
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för LudvikaHem AB, organisations­
nummer 556048-2019, får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret
2013. Bolaget är helägt av Ludvika Kommunfastigheter AB, som i sin tur är
helägt av Ludvika kommun.
VI BIDRAR TILL UTVECKLING
Att kunna erbjuda attraktiva bostäder är en förutsättning
för en god utveckling för hela Ludvika kommun. Män­
niskor vill bo där det finns tillgång till goda kommunikationer, ett varierat utbud av service och handel, en god
miljö och ett gott boende. På sådana platser startas och
växer företag och nya arbetsplatser bildas.
LudvikaHem har till uppgift att främja bostadsförsörj­
ningen inom kommunen och skapa goda boendemiljöer
för invånarna.
VISION – DET BÄSTA BOENDET
LudvikaHems vision “Det bästa boendet” är ledstjärnan
i kontakterna med alla våra kunder. Alla kundgrupper
ska uppleva sitt boende som det bästa valet. Funktionellt
och servicemässigt, men även med avseende på trygghet,
säkerhet och kvalitet.
AFFÄRSIDÉ
Med hög kvalitet, god service, bra underhåll och ett
kundinriktat arbetssätt intar LudvikaHem en ledande roll som fastighetsförvaltare i regionen. Genom ett
långsiktigt hållbart arbetssätt säkerställer vi företagets framtid. Vi bidrar därmed till Ludvika kommuns
utveckling genom att erbjuda attraktiva boendemiljöer ur ett helhetsperspektiv.
Trygghet, säkerhet
och kvalitet!
FAKTA OM
LUDVIKAHEM (2013-12-31):
Antal lägenheter: 3 298
Antal lokaler: 330
Antal anställda: 45
Omsättning: 208 miljoner kronor
8
Om LudvikaHem
LudvikaHem årsredovisning 2013
LUDVIKA
7
0
HAMMARBACKEN
MO
T
RIK FALU
N
SVÄ
G5
LUDVIKAHEMS BOSTADSOMRÅDEN
5A
Väsman
5G
MARNÄS
1G
5B
5C
5D
5F
CENTRUM
1B
1F
1C 1H
S
RÅ
TE 6
S
6
VÄ
G
OT Ä
M KSV
RI
5E
1E 1A
HARNÄS
1D
HAGALUND
ABB
2D
HÖGBERGET
2C
2B
MAGNET
2A
RASFALLET
HÖGBERGET
KNUTSBO
NOTGÅRDEN
3
O
BR 0
RE 5
Ö G
Ä
T
O SV
K
RI
M
4
LUDVIKA
GÅRD
LORENSBERGA
KNUTSBO
V
N
S
NISSBO
Ö
6
JÄGARNÄS
ÖSTANSBO
KARTA ÖVER
CENTRALA LUDVIKA
9
KARTA ÖVER
LUDVIKA KOMMUN
12
NYHAMMAR
GRANGÄRDE
11
SUNNANSJÖ 10
SÖRVIK
8
SAXDALEN
FREDRIKSBERG
9
GRÄSBERG
PERSBO
HÅKSBERG
GONÄS
BLÖTBERGET
LUDVIKA
GRÄNGESBERG
1a 1b 1c 1d 1e 1f 1g 1h CENTRUM
Pluto
Banken
Frigga
Vasalunden
Tjädern/Järpen
Heimdal
Brandstationen
Loke
2a 2b HÖGBERGET
Folkparken
Måttet/Vågen
2c 2d Motorn
Älgkon
3
4
LUDVIKA GÅRD
NOTGÅRDEN
5a 5b 5c
5d 5e 5f 5g MARNÄS
Utsikten/Ravinen
Övre Marnäs
Rödhaken
Hantverkaren
Såningsmannen
Sothönan/Lommen
Muraren 4
6
ÖSTANSBO
7
HAMMARBACKEN
SÖRVIK
8a Sörvik
8b Röbacken
9
10
11 SAXDALEN
SUNNANSJÖ
GRANGÄRDE
12a
12b
NYHAMMAR
NYHAMMAR
10
Kunder & marknad
LudvikaHem årsredovisning 2013
Kunder & marknad
STRATEGISKA MÅLOMRÅDEN
KUND:
God service
Hög trivsel och trygghet/index (NKI)
Stolt över sin boendemiljö
ÄGARDIREKTIV
SOCIALT &
DEMOKRATISKT ANSVAR
BOLAGET SKA:
Medverka till att en god service finns
och att förutsättningar för social gemen­
skap skapas i bostadsområden.
Ha en så väl avvägd sammansättning
av bostäder i olika områden att även
socioekonomiskt svagare grupper kan
beredas bostad.
Ansvara för att det finns bostäder
anpassade till särskilda behov.
Skapa och utveckla förutsättningar för
de boendes inflytande och delaktighet
i bolagets verksamhetsutveckling.
FAKTA OM:
UTHYRNINGSLÄGET (2013-12-31):
111 ej uthyrda lägenheter ( av totalt 3 298)
Kundom­­sättning 24,2 procent
51 nyproducerade lägenheter
221 flyttade inom LudvikaHem
Uthyrningsgrad: 96,6 procent
SAMHÄLLSNYTTA
Det kanske allra viktigaste samhällsnyttiga uppdraget för
LudvikaHem är att kunna erbjuda en bra bostad åt alla.
Därför är det viktigt att bolaget har olika områden där
även betalningssvaga grupper och grupper med sociala
pro­blem får bostad. De allmännyttiga bostadsbolagen
fungerar också ofta som en första regulator på bostadsmarknaden när en kommun ökar eller minskar i befolkningsstorlek. För Ludvika kommuns del ser de kommande
åren ljusa ut och LudvikaHem har en viktig uppgift att fylla
för att fortsätta utveckla boendet med fler lägenheter och
med en anpassad service beroende på efterfrågan och
betalningsförmåga.
De allmännyttiga bostadsbolagen har länge varit ett
föredöme i demokratifrågor. Att de boende erbjuds delta
i beslut och utformning av exempelvis nya områden
eller större renoveringar leder till ett ökat engagemang
och till ett större ansvarstagande. LudvikaHem avsätter
därför årligen ett belopp för boinflytande och fritidsmedel som ska användas i samarbete med Hyresgästföreningen. Samarbetet med Hyresgästföreningen har
utvecklats på ett positivt sätt och bidrar idag till många
positiva effekter på bostadsområdena. Bland annat genomförs regelbundna träffar på varje bostadsområde
(bomöten), trygghetsvandringar samt olika temadagar.
En handlingsplan upprättas årligen i samarbete mellan
Hyresgästföreningen och LudvikaHem med planerade
insatser under året. En utvecklingsgrupp träffas löpande
under verksamhetsåret för att leda och genomföra åtgärder och projekt.
Sedan 2006 drivs ett gemensamt projekt med socialförvaltningen i Ludvika, där en gemensam tjänst som bostödjare arbetar förebyggande med bland annat sociala och
ekonomiska problem i boendet. Under 2013 renoverades
och öppnades allaktivitetshuset på Kolbottenvägen 19 i
Ludvika. Huset drivs av Hyresgästföreningen, socialförvaltningen, integrationsenheten och LudvikaHem och
ger en ökad möjlighet för samvaro och gemenskap framför allt bland barn och ungdomar.
I informationsbladet BoNytt tar LudvikaHem regelbundet
upp viktiga frågor inom miljö, säkerhet och trygghet. Detta
är till fördel för både bolaget och hyresgästerna. Hur arbetet lyckas med att minska klimatpåverkan styrs mycket
av de vardagliga handlingarna i boendet. Samarbetet med
hyresgästerna för att spara vatten och energi har därför
hög prioritet. I samhällsnytta ingår även ett aktivt samhällsansvar. Det handlar om etiskt, miljömässigt och socialt
ansvarstagande, ofta som ett bidrag till hållbar utveckling
eller för att möta klimatutmaningen och klimatmålen.
11
UTHYRNINGSLÄGET
Vid årets slut var antalet ej uthyrda lägenheter 111 styck­
en, vilket är en ökning med 46 lägenheter jämfört med
december 2012. Uthyrningsgraden var 96,6 (97,9) procent.
Den 31 december 2013 var 3 298 (3 135) lägenheter
uthyrningsbara. Ökningen från föregående år beror på
nyproduktion i kvarteret Freja med 51 lägenheter, samt
över­t agande av 111 lägenheter, merparten i Fredriksberg, från Ludvika kommun.
Preliminära siffror från SCB visar att Ludvika kommun
ökade invånarantalet med 80 personer under 2013 och
31 december 2013 hade kommunen 25 722 invånare. Liksom tidigare år är det framför allt inflyttning från utlandet som ger det stora tillskottet, ett netto på 222 personer.
BoNytBtoNytt
TION TILL
INFORMA
Stämme
– Kolla
DIG SOM
ÄR HYR
r din hy
din
ESGÄST
ra?
I LUDVIK
NR 2 201
AHEM
3 | ww
w.ludvik
ahem.se
TION TILL
INFORMA
DIG SOM
ÄR HYR
ESGÄST
I LUDVIK
AHEM
NR 4 201
2 | ww
w.ludvik
ahem.se
sidan 5
sidan 3
ge ni
lnin
y orga
avdeN
sidan 3
nsam
– geme tsförvaltning
fastighe
trix
Tips och
on
il Anderss
av LarsBert
INF
ON
ORM ATI
HYR ESG
SOM ÄR
TIL L DIG
LUD VIK
ÄST I
AHE M
201 2
NR 1
| ww w.lu
dvik ahe
m.s e
rsta eja
Ett fö
i Fr
k
ö
s
e
b
sidan 4–5
för dina
odlingar!
sidan 6
kar
aktaGrabnqlivisct
Tiledlb
Lennar
Kundomsättningen var 24,8 (23,6) procent, vilket innebär
799 (741) avflyttningar 2013. Interna omflyttningar var
under året 6,7 (5,8) procent, omräknat i antal blir det
221 (183) stycken.
Beläggningen på korttidsboendet på Backgården, som
har 55 lägenheter, har ökat från 49 procent år 2012 till
65 procent år 2013. Detta baserar sig på statistik som
lämnas löpande till SCB.
Uppdaterad
hemsida och
hyresgästtidnin
g
om
50håyrressgäster
r
Nyföhreadtmeinistnrativasation
sidan 7
tion
tsdeklara
lägenhe
Under 2013 tecknades 19 (85) fler hyresavtal med personer som flyttade in till kommunen, än det antal som
sade upp sina avtal för att de valde att flytta från Ludvika
kommun.
Snart är det
jul!
Rabatter
kupongGall
eria
ekt
från Engelbr sgäster
till våra hyre
sidan 6–7
gör at t hyresgäs
terna får den
information de sö
ker och behöve
r!
Det handlar om
allt från hyresavt
al
och vattenförbr
ukning till
information om
miljöpolicy
och evenemang.
m
MARKNADSFÖRING OCH KONTAKT
Under 2013 har marknadsföringen bland annat bestått av
vädersponsring och en julhälsning på TV4 Dalarna, samt
en reklamfilm på lokal biograf. Syftet med den typen av
marknadsföring är att fortsätta stärka Ludvika­Hem som
varumärke.
En ny hemsida lanserades under våren 2013. Den har en
struktur som gör att kunderna lättare ska kunna hitta
det de söker och informationen är bättre och tydligare.
Den nya tjänsten Mina sidor är till för befintliga hyresgäster
och nås enkelt direkt från första sidan. Genom att logga in
kan hyresgästen se sin egen hyresavi inklusive OCR-nummer, sitt eget hyresavtal, egen vattenförbrukning om sådan
mätning sker, planritning på sin lägenhet samt lägga in en
tillfällig aviadress, till exempel vid längre semesterresa.
Hyresgästen kan också göra felanmälan till sin husvärd,
både från Mina sidor och från appen till smartphones som
lanserades 2012. Sedan sommaren 2013 kan även den nya
lägenhetsdeklarationen ses under Mina sidor.
Hyresgästtidningen BoNytt har delats ut till samtliga
hyresgäster vid fyra tillfällen under 2013.
Sedan slutet av 2013 delas en inflyttningsenkät ut till alla
nyinflyttade hos LudvikaHem. Med hjälp av svaren ska
servicen i samband med inflyttning bli ännu bättre.
12
Kunder & marknad
LudvikaHem årsredovisning 2013
RÄTTVIS HYRA
Vid hyresförhandlingarna 2013 sjösatte LudvikaHem
som första bostadsbolag i Dalarna ett nytt system med
differentierad hyressättning, som här går under namnet
Rättvis hyra.
Lika lägenheter ska värderas lika och skillnader mellan
lägenheter ska speglas i hyrorna. Vad som värderas och
hur mycket det värderas till ska utgå från hyresgästernas
upp­fattning om boendestandarden. En enkät som genomfördes bland hälften av alla LudvikaHems hyresgäster
låg till grund för vilka egenskaper i boendestandarden
som speglas i hyran för varje lägenhet. Lägenheterna och
bostadshusen har sedan inventerats för att se vilka lägenheter och hus som har vilka egenskaper.
Resultatet har blivit nya målhyror för bolagets ca 3 100
hyreslägenheter från och med 1 januari 2014. De hyresgäster som får höjda hyror skyddas genom att mål-
SÅ HÄR
ANVÄNDS
HYRES-­
PENGARNA
7,3%
9,2%
hyrorna införs successivt. För 2014 ligger hyreshöjningarna i inter­vallet 0–108 kronor per lägenhet och månad.
Undantagna från den nya modellen för hyressättning
är exempelvis lägenheter för särskilda boendeformer
och de som tidigare förvaltats av kommunen.
NÖJDA KUNDER
För att bli en ännu bättre hyresvärd får samtliga hyresgäster betygsätta LudvikaHem i en enkät. Resultatet
blir NKI, nöjd kund-index, som utvärderas och ligger
till grund för handlingsplaner under kommande år. En
sådan hyresenkät genomfördes under december 2013
och ska utvärderas under våren 2014. Undersökningen
utförs vartannat år. Tidigare mätning från 2011 gav ett
NKI på 86 %.
ADMINISTRATION
Personalkostnader, datakostnader, lokal­
kostnader för egna lokaler, porto, kontorsmaterial m.m.
FINANSIELLA KOSTNADER
Avskrivningar, räntekostnader
och fastighetsskatt.
SKÖTSEL
Fastighetsskötsel, snöröjning och sandning,
gräsklippning, rabattskötsel, trappstädning
m.m.
UNDERHÅLL
Fastighetsunderhåll, markarbeten, lek­
platser, lägenhetsunderhåll och reparationer
i lägenheter.
10,3%
24,4%
13,7%
UPPVÄRMNING
Fjärrvärme, pellets, olja
VATTEN, EL, SOPOR
10,7%
24,4%
All vattenförbrukning, el till undercentraler,
tvättstugor, allmänbelysning, motorvärmare
m.m.
ÖVRIGA KOSTNADER
Försäkringar, hyresgästernas medel,
marknadsföring, avgifter till leverantörer av
Kabel-Tv och internet, vattenskador m.m.
14
Fastigheter & förvaltning
LudvikaHem årsredovisning 2013
Fastigheter & förvaltning
STRATEGISKA MÅLOMRÅDEN
VERKSAMHET:
Starkt varumärke
Ständig utveckling och effektivisering
Bra underhåll
ÄGARDIREKTIV
BOSTADSUTBUD – BOLAGET SKA:
Arbeta så kundorienterat att bolaget
uppfattas som ett attraktivt alternativ
på bostadsmarknaden.
Erbjuda ett varierat utbud av bostäder
– både geografiskt och storleksmässigt.
Medverka till att utveckla kommunen till en
attraktiv boendeort genom att verka för att ett
ömsesidigt och kontinuerligt samråd sker med
kommunen i markförvärvs- och planfrågor.
FASTIGHETSBESTÅNDET
Det förvaltade fastighetsbeståndet uppgick vid års­skiftet
till totalt 243 289 (233 157) m² uthyrningsbar area. Av
detta var bostadsarean 205 748 (195 674) m² fördelat på
3 353 (3 190) lägenheter inklusive Backgården 55 (55).
Utöver detta fanns 13 (12) lägenheter i malpåse.
FREJA – STÖRSTA INVESTERINGEN
Under sommaren och hösten 2013 var det inflyttning i de
två nybyggda husen i kvarteret Freja i centrala Ludvika.
Seniorboendet med 23 lägenheter, 2 och 3 rum och kök,
på Fredsgatan 38 är ett prefabricerat hus som restes med
en våning per vecka under sammanlagt sex veckor. Huset
är Svanenmärkt. Samtliga lägenheter har diskmaskin och
inglasad balkong. I huset finns en gemensamhets­lokal,
som hyresgästerna tillsammans med husvärden ska be­s­tämma hur den ska användas. Inflyttningen började i juli
och vid årsskiftet återstod endast en outhyrd lägenhet.
Loftgångshuset med 28 lägenheter, 1, 2 och 3 rum och
kök, på Vasagatan 4 är platsbyggt med formgjuten betong­
stomme. Inflyttningen började i oktober och vid års­
skiftet återstod endast en outhyrd lägenhet.
Båda husen är byggda med stor hänsyn till miljö och
energi. De är energisnåla, med en beräknad åtgång
på 90 kilowattimmar per kvadratmeter (kravet vid
nyproduktion är maximalt 110). Fönster och väggkonstruktioner är energieffektiva och dessutom återvinns
frånluften. Samtliga lägenheter i de båda husen har egen
tvättmaskin och torktumlare.
Alla nyinflyttade i kvarteret var inbjudna till invigningen
i mitten av oktober då socialdemokraternas bostads­
politiska talesperson Veronica Palm klippte det blågula
bandet assisterad av Ludvikas kommunalråd Maria
Strömkvist.
15
PLANERAT UNDERHÅLL
Tack vare den ökade inflyttningen till Ludvika
kommun hyrs en större andel av de vakanta lägen­
heterna ut nu jämfört med för några år sedan. Detta
i kombination med låga räntekostnader skapar mer
utrymme för under­hålls­arbeten i fastigheterna och
en fortsatt höjning av standarden i bostäderna.
Målet med det planerade under­hållet är även att det
akuta underhållet ska minska.
SÅNINGSMANNEN 186 LÄGENHETER
Fönster och balkongdörrar renoverade:
Byte av ytterbåge till aluminiumbåge med
energiglas, vilket halverar energiförlust via
fönster. Trä­karmen klädd med aluminiumprofil.
VASALUNDEN 138 LÄGENHETER
Fönster och balkongdörrar renoverade:
Byte av ytterbåge till aluminiumbåge med
energiglas, vilket halverar energiförlust via
fönster. Trä­karmen klädd med aluminiumprofil.
GRÅGÅSVÄGEN 13 16 LÄGENHETER
Fönster och balkongdörrar renoverade:
Byte av ytterbåge till aluminiumbåge med
energiglas, vilket halverar energiförlust via
fönster. Trä­karmen klädd med aluminiumprofil.
LJUNGHÄLLSGÅRDEN 4
Takrenovering: Tegel, läkt och papp.
HÖGBERGSGATAN 93
Takrenovering: Papp.
KVARNGATAN 3
Takrenovering: Papp.
UTSIKTEN/RAVINEN 126 LÄGENHETER
Nytt låssystem.
SLÅNBÄRSGÅRDEN 72 LÄGENHETER
Nytt låssystem.
SKOGSRUNDAN 2
Renoverat för Ludvika Kommunfastigheters drifts­
personal, LudvikaHems personal samt husvärdarna
i Marnäs.
SKOGSRUNDAN 4
Lokalen efter Ludvikahälsan renoverad och hyrs nu
av hemtjänsten.
ÖSTRA STORGATAN 26
Målat trapphus.
SKOGSRUNDAN 12
Isolering av vindsbjälklag för att spara energi
och för ett bättre inneklimat.
KOLBOTTENVÄGEN 8
Nya entréportar.
LJUNGHÄLLSGÅRDEN 4 & 6 16 LÄGENHETER
Nya säkerhetsdörrar till lägenheterna.
SKOGSPLAN 8
Nya entréportar.
BJÖRNBÄRSGÅRDEN 1–3, 121 LÄGENHETER
Renovering av köksavloppen genom så kallad
relining, en smidig metod som inte innebär så
mycket rivning och besvär för hyresgästen.
KRUSBÄRSGÅRDEN 1–3 80 LÄGENHETER
Renovering av badrum. Stående avloppsstam är
bytt tidigare. Badrummen renoveras ett och ett,
och hyresgästerna kan använda badrum i lägenheter som lämnats outhyrda för det ändamålet.
Arbetet fortsätter 2014.
AKUT UNDERHÅLL
Den största delen av det akuta
underhållet gäller fuktskador,
främst i badrum.
För att minska antalet akuta skador
kommer badrumsrenoveringar
och stambyten att prioriteras
i underhållsplanerna under de
närmaste åren.
16
Fastigheter & förvaltning
LudvikaHem årsredovisning 2013
HUSVÄRDEN SERVAR
HYRESGÄSTERNA
Det ska både se trevligt och välkomnande ut och allt
tekniskt och praktiskt ska fungera på LudvikaHems
bostadsområden. Var och en av bolagets 22 husvärdar
har ansvar för sitt eget anvisade område. Hyresgästerna har direktkontakt med sin husvärd, via telefon, nätet
eller att de möts på gården, för alla frågor som gäller boendet. Husvärdarna sköter en stor del av servicen själva,
och om driftgruppen eller någon entreprenör behöver
kopplas in så ser husvärden till att det blir gjort.
LOKALVÅRDEN HYRS IN
Städning av alla allmänna utrymmen i fastigheterna har
upphandlats och sköts av en extern entreprenör.
18
Miljö & hållbarhet
LudvikaHem årsredovisning 2013
Miljö & hållbarhet
ÄGARDIREKTIV
MILJÖ OCH KVALITET
BOLAGET SKA:
Agera vägledande och utgöra ett
föredöme i miljö- och kvalitetsfrågor.
Bedriva sin verksamhet utifrån en
ekologisk grundsyn, innebärande
bland annat att vid produktion
av bostäder välja råvaror och
tillverkningssätt som belastar miljön
minimalt sett över produktens hela
livscykel.
Så långt det är ekonomiskt, tekniskt
och miljömässigt rimligt ansluta sina
fastigheter till fjärrvärmenätet.
LUDVIKAHEMS MILJÖPOLICY
LudvikaHem AB:s mål är att i
samarbete med våra hyresgäster,
entreprenörer och leverantörer
skapa ett boende som är miljövänligt,
resurssnålt och utan hälsorisker.
Vi ska ta hänsyn till miljön i varje beslut
på alla nivåer i företaget.
Miljöarbetet ska vara en naturlig del av
och redovisas i all verksamhet.
Vi ska sträva efter att ligga steget före
lagar och regler som påverkar miljön.
Vi ska ta del av nya kunskaper för att
ständigt utveckla miljöarbetet.
Vi ska utnyttja energi-, vatten- och andra
miljöresurser effektivt och sparsamt.
Vi ska genomföra åtgärder som minskar
utsläpp, avfall och annat som påverkar
miljön negativt.
AKTUELLT OM MILJÖ OCH ENERGI
Under 2013 tecknades ett nytt elleveransavtal med
Energi Försäljning Sverige för fyra år framåt, från 2014
till och med 2017. Det nya avtalet innebär en kostnads­
sänkning på el med 0,1018 kronor per kilowattimme,
vilket samman­lagt betyder en besparing på ungefär
610 000 kronor per år. Avtalet betyder också ett bra
miljöval, eftersom all el kommer från vattenkraft.
Förberedelser för installation av solceller i kvarteret Loke
har utförts under 2013. Bygglovet är klart och energi­
bidrag är beviljat från energimyndigheten. Anläggningen
kommer att byggas i samband med takrenovering under
första halvåret av 2014. Anläggningen kommer att gene­
rera ungefär 25 000 kilowattimmar per år, vilket kan
jämföras med en normal villaförbrukning. Installationen av solceller har till syfte att via en fullskalig an-
läggning ge en erfarenhetsåterföring till organisationen
kring drift, skötsel och ekonomi av solceller. Om det faller­­
väl ut kan fler anläggningar bli aktuella.
Utbyggnaden av styrning och övervakning samt styrning
med inomhusgivare har fortsatt under året. Nybygget i
kvarteret Freja har utrustats med samma standard på
styrning av media som övriga beståndet. Där har även
individuell mätning av el och vatten installerats i varje
lägenhet.
Delar av Lingongården har fått ny ventilation med återvinning. Driftgrupperna hos LudvikaHem och Ludvika
Kommunfastigheter har sammanförts under året. Alla
utgår från samma kontor och har gemensamma lokaler
i form av personalutrymmen och verkstad.
19
VATTEN
m3/m2
(Atemp)
1,07
1,06
1,05
1,04
1,03
1,02
1,01
1
0,99
0,98
2009
2010
2011
2012
2013
2012
2013
VÄRME
kWh/m2
145
140
135
130
125
120
115
110
2009
2010
2011
ÖVRIG EL
kWh/m2
19
18,5
18
17,5
17
16,5
16
15,5
15
14,5
14
STAPELDIAGRAMMEN
VISAR UTVECKLINGEN
ÖVER FÖRBRUKNINGEN
FÖR LUDVIKAHEM
FRÅN 2009 TILL 2013
2009
2010
2011
2012
2013
20
Personal & arbetsmiljö
LudvikaHem årsredovisning 2013
Personal & arbetsmiljö
STRATEGISKA MÅLOMRÅDEN
PERSONAL:
Bra personalpolitik
God arbetsmiljö
Högt trivselindex/medarbetarindex (NMI)
PERSONAL
Ett gott ledarskap och en medveten strategi kring att utveckla medarbetarskapet är en framgångsfaktor. Inget
område lägger så tydligt grunden för organisationens
välmående utveckling som just medarbetarskapet. Med­
arbetare som trivs och som tycker om sitt jobb gör en fantastisk arbetsinsats. Vägen dit är komplex och förutsätter
att ledarskap, kompetensutveckling, uppmuntran och
belöningssystem, trivselåtgärder, arbetsbelastning och
personalbefrämjande åtgärder samverkar.
Vid den senaste mätningen av NMI (Nöjd medarbetarindex) låg LudvikaHems index på 84 procent, en
siffra att vara stolt över. Mätning sker vartannat år och
nästa enkät genomförs 2014.
MEDVETEN PERSONALPOLITIK
Genom ett löpande arbete utvecklas:
Arbetsmiljö, säkerhet och hälsa inom organisationen,
bland annat i samarbete mellan skyddskommittén
och företagshälsovården HeLahälsan AB.
Det goda samtalet, där medarbetarsamtal, löne­
samtal och resultatsamtal ger en öppen och tydlig
bild kring lönesättning, resultat och framtida mål.
Information och kommunikation genom regelbundna
och strukturerade arbetsplatsträffar – företagsövergripande, avdelningsvis och enhetsvis.
Personalföreningen med innehållsrika och uppskatt­
ade aktiviteter regelbundet.
Utbildning och fortbildning med regelbundna insatser
för kompetenshöjning inom organisationen.
”MÅLET ÄR ATT VARA
DEN ATTRAKTIVASTE
ARBETSGIVAREN I
LUDVIKA KOMMUN”
Ett av de övergripande målen är att vara den attraktivaste arbetsgivaren inom kommunen. Detta bryts
ned i handlingsplan och delmål i målstyrningen med
balans­erade styrkort.
Framtiden ställer allt högre krav på att arbetsgivaren kan
erbjuda en attraktiv arbetsplats dit välutbildade, idérika
och drivande medarbetare söker sig. Ett modernt företag
är en del i den utvecklingen genom att harmoniera med
sin omvärld och dess utveckling inom teknik, ekonomi,
infrastruktur, social samvaro och ständigt förbättrade
villkor. Medarbetare som trivs och mår bra i företaget är
också mer produktiva och kreativa. Att LudvikaHem får
nöjdare kunder är därför en direkt produkt av de medvetna insatserna för att vara en attraktiv arbetsgivare. FAKTA OM LUDVIKAHEM:
LudvikaHem hade vid 2013 års utgång
42 tillsvidareanställda, varav 28 män
och 14 kvinnor. Dessa fördelar sig på 16
tjänste­män och 26 kollektivanställda.
Könsfördelningen på tjänstemannasidan
är jämn, medan endast 19 procent av de
kollektiv­anställda är kvinnor. Ledningsgruppen består av fem personer varav
fyra är män.
AKTIV SKYDDSKOMMITTÉ
Arbetsmiljö- och säkerhetsarbete är en central punkt
i det vardagliga arbetet. Under året som gått har
skyddskommittén medverkat till att förbättra arbetsmiljön inom företaget på flera vis. Förhopp­ningen
inför nästa år är att samtliga medarbetare ska känna
ett starkt personligt ansvar för sin och sina arbetskamraters arbetsmiljö, så att alla får en tryggare arbetsmiljö.
I Skyddskommitténs arbete under 2013 har bland annat
följande kunnat läggas till handlingarna:
Skyddskommittén har fått anmälan om tillbud och
även via skyddsronder sett att det fanns farliga
upp­stigningsvägar till tak på Engelbrektsgatan 25
och Björkvägen 10. Bristerna har åtgärdats med
mo­derna stegar, fästpunkter för fallskyddsutrustning samt ledstång från luckan till taket.
Skyddskommittén har beslutat att samtliga hus­
värdar ska skriva sandningsjournaler för att klar­­
lägga företagets åtgärder vid eventuella skade­
stånds­anspråk.
Arbetet med rörlighet och styrka, RoS-profilen, har
genomförts genom HelaHälsan AB. Samtliga anställda har fått möjlighet att genomgå tester av
kroppens leder och rörelsefunktioner och få råd
om möjligheter till förbättring av den personliga
hälsan.
Kontoret på Köpmansgatan 2 och Bobutiken har
undersökts med fokus på hot- och våldssituationer
och viss kontanthantering. Ledningsgruppen har
fått förslag på åtgärder som kan vidtas för att
minska riskerna.
All personal är inlagd i en utbildningsplan gällande brandsäkerhet samt hjärt- och lungräddning.
Utbild­ningar har genomförts enligt plan och fortsatt säkerhetsutbildning kommer att genomföras
löpande under kommande år.
Rutinerna för skyddsronder har ändrats och
ronder har genomförts tillsammans med berörda
medarbetare.
22
Organisation & styrelse
LudvikaHem årsredovisning 2013
Organisation & styrelse
LEDNINGSGRUPP
Ulf Rosenqvist, vd
Vesa Panula, förvaltningschef
Stefan Andersson, teknisk chef
Anette Svanberg, administrativ chef
Hans Gustavsson, marknadschef
Bakre raden från vänster: Stefan Andersson,
Ulf Rosenqvist, Hans Gustavsson
Främre raden: Anette Svanberg, Vesa Panula
VERKSAMHETEN STYRS MOT MÅL
Sedan 2009 har LudvikaHem arbetat med målstyrning
i form av balanserade styrkort. Det är en praktisk mo­
dell för ledning, styrning och uppföljning av företagets
verksamhet. På ett strukturerat sätt omsätts företagets
vision till det vardagliga arbetet.
Målstyrningsmodellen fokuserar på fyra perspektiv:
PERSONAL
KUND
VERKSAMHET
EKONOMI
Personalens och hyresgästernas synpunkter vägs
samman med ekonomin och verksamheten i bolaget,
vilket starkt ökar förutsättningarna att på lång sikt
upprätthålla och förbättra en god kvalitet och en god
ekonomi. Målstyrningen utvecklar samspelet, delaktigheten och kommunikationen inom personalen och
med hyresgästerna, entreprenörerna och ägaren.
Mätetalen inom varje perspektiv bestäms med utgångspunkt från ägardirektiven. De bryts ned i mätbara mål,
som även ska spegla visionen Det bästa boendet.
Måluppfyllelsen mäts bland annat genom kvalitetsmätningar i form av kundenkät och personalenkät vartannat år. Svaren på enkäterna styr stora delar av åtgärderna, vilket innebär ett ständigt förbättringsarbete.
ORGANISATIONSANSLUTNING
Bolaget är anslutet till:
SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag)
Fastigo (Fastighetsbranschens arbetsgivarorg.)
Husbyggnadsvaror HBV Förening upa
HeLahälsan Dalarna AB
Unika Ludvika AB
Nyföretagarcentrum Ludvika-Smedjebacken
AB Samarkand2015
LUDVIKA
KOMMUN
FUNKTIONSPLAN
LUDVIKA
KOMMUNFASTIGHETER AB
STYRELSE
LUDVIKAHEM AB
STYRELSE
VD
EKONOMI/ADM.
TEKNIK/MILJÖ
Data/IT
Personal
Ekonomi och finans
Dokumentstyrning
Arkiv, diarie, post
Fakturor
Krav, inkasso
Redovisning
Målstyrning
Styrelseadministration
Affärsutveckling
Juridik
Utbildning
Investeringar
Nybyggnader
ROT-projekt
Projektering
Inköp/upphandling
Försäkringar
Planerat underhåll
Myndighetsfrågor
EPC
Miljöfrågor
Fastighetsutveckling
Kvalitetsstyrning
Årsentreprenörer
FÖRVALTNING
Husvärdar
Fastighetsskötare
Vaktmästare
Städ
Hantverkare
Drift
Reparationer
Markskötsel/sommar – vinter
Felanmälan
Kundservice – hyresgäster
Säkerhet/lås/larm/brand
Jour/beredskap
Skötsel/tillsyn
MARKNAD
Uthyrning
Marknadsföring
Besiktningar
Reklam/PR
Varumärket
Kontrakt
Hemsidan
Bobutik
Kundtidningar
Kampanjer
Mässor m.m.
Information
Massmedia
24
Organisation & styrelse
LudvikaHem årsredovisning 2013
STYRELSE
Styrelse
från och med
bolagsstämman
2013-06- 04
STYRELSELEDAMÖTER
Lennart Myrman (s) – ordförande
Monica Åhlén (s) – vice ordförande
Rolf Ryman (s)
Torbjörn Tomtlund (m)
Jan Willner (c)
Arbetstagarrepresentant
Eva-Lena Gunningberg (Vision)
STYRELSESUPPLEANTER
Bakre raden från vänster: Leif Sköld,
Rolf Ryman, Anders Hjalmar,
Lennart Myrman,Torbjörn Tomtlund.
Främre raden från vänster: Torbjörn Åker,
Monica Åhlén, Vanja Albinsson.
Några av styrelsemedlemmarna saknas på bilden.
Anders Hjalmar (s)
Mohammad Alkazhami (s)
Per Ragnar Fredriksson (v)
Torbjörn Åker (m)
Leif Sköld (bop)
Arbetstagarrepresentant
Vanja Albinsson (Vision)
ÄGARDIREKTIV – SYFTET MED BOLAGET
I Ludvika kommuns strävan att skapa goda förut­sätt­
ningar för framtidens boende utgör LudvikaHem ett
viktigt verktyg och en viktig resurs. Företaget ska på
affärsmässiga villkor medverka till att dels skapa balans
mellan utbud och efterfrågan på den lokala bostadsmarknaden, dels utveckla boendet i kommunen.
Bostaden är en av grundbultarna i ett modernt välfärdssamhälle. Kommunens ansvar för bostadsförsörjningen
är lättare att ta om man har tillgång till ett sådant instrument som ett kommunalt bostadsbolag utgör. En
felaktig bostadspolitik som leder till alienation, social
oro och segregation drabbar kommunen direkt. Kommunen har intressen i och behov av de verksamheter
som bedrivs i LudvikaHem. Dessa intressen och behov
kan tillgodoses på olika sätt. Antingen genom avtal med
utförare eller ägande av bolag eller genom egenverksamhet i förvaltningsform. I valet mellan kommunal
förvaltning och kommunalt bolag överväger fördelarna
för kommunalt bolag.
INRIKTNING PÅ BOLAGET:
Bolagets verksamhet ska utifrån långsiktiga och
affärsmässiga principer, i förvaltning och utveckling
av bostäder och bostadsområden, medverka till att
trygga bostadsförsörjningen i kommunen.
Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden
och därigenom medverka till att utveckla Ludvika
som attraktiv kommun.
Bolaget ska utöva sin verksamhet i överensstämmelse
med kommunens allmänna mål.
Bolaget ska erbjuda en yttre och inre miljö som kan
tilltala dagens bostadssökande med möjligheten till
samvaro i grannskapet – både ute och inne. I de fall
motsättningar uppstår mellan de mål kommunen
fastställer för bostadsförsörjningen och bolagets
företagsekonomiska bedömningar ska separata
avtal träffas mellan parterna.
Framtid
LudvikaHem årsredovisning 2013
25
Framtid
SAMORDNAD FASTIGHETSFÖRVALTNING
Arbetet med att utveckla processer och rutiner mellan moder­bolaget Ludvika Kommunfastigheter AB och
LudvikaHem AB kommer att fortsätta under flera år.
Två av de viktigaste målen med fullmäktiges beslut
om samordnad fastighetsförvaltning är att nå en ökad
produktivitet och en ökad lokaleffektivitet.
För att styra och följa upp verksamheten
i fastighetsbolagen har kommunen
utfärdat nya ägardirektiv. I ägardirektiven framhålls vikten av
att bolagen upprättar årliga
affärs­planer. LudvikaHem är
sedan tidigare igång med
detta arbete. Det kommer att
färdig­­ställas under 2014 för
båda bolagen. I affärsplan­
erna sam­man­ställs ägardirektiv, affärs­idé, mål­styrning och
värde­­­grunder med bland annat
bolagens ekonomiska förut­sätt­
ningar, styrelsernas strate­gier och
bolagens egna framgångsfaktorer.
Affärsplanen antas årligen på bolagets
årsstämma och återrapporteras årligen till
kommunstyrelsen.
I affärsplanen kommer planerade framtida investeringar att balanseras över tid för att bevara en stabil
soliditet trots ett flertal framtida nybyggnadsprojekt.
KOMPETENS­FÖRSÖRJNING
En av LudvikaHems största utmaningar är att i framtiden kunna rekrytera kompetent personal.
Under de närmaste tio åren lämnar många
erfarna och duktiga medarbetare
företaget och måste ersättas med
hjälp av nyrekrytering. En rekrytering som i många fall kan vara
svår. I branschen är detta en
inte alltför ovanlig bild av
fram­tiden. För att vara en att­
raktiv arbetsgivare som lyc­
kas med kompetensförsörj­
ning kommer LudvikaHem
att fortsätta arbeta på bred
front med många olika insatser.
Detta för att vara ett företag dit
kunniga, välutbildade och driftiga
medarbetare gärna söker sig.
”UNDER 2014
FORTSÄTTER
ARBETET MED
ATT UPPFÖRA DET
SISTA HUSET
I KVARTERET
FREJA”
FORTSATT BOSTADSPRODUKTION
Under 2013 färdigställdes 51 nybyggda bostäder och en
samlingslokal i kvarteret Freja i centrala Ludvika. Under
2014 fortsätter arbetet med att uppföra det tredje och sista
huset med ytterligare 28 lägenheter i kvarteret.
LudvikaHem arbetar nu aktivt med att ta fram nya planer
för fortsatt nyproduktion, framför allt i centrala Ludvika.
I kommunen finns en arbetsgrupp som har i uppdrag att
sammanställa de förslag och idéer som kommit in gällande en utveckling av området mellan stadskärnan och
sjön Väsman. Området kan, om förutsättningarna tillåter,
med fördel användas till bostadsbebyggelse där LudvikaHem gärna deltar. LudvikaHem har även långt framkomna
planer för en första etapp i kvarteret Orren i stadskärnan.
AVKASTNINGSKRAV
Från och med 2013, då de nya ägardirektiven antogs, har
ägaren formulerat ett avkastningskrav på 2 procent på
bolagets nettoomsättning efter finansiella transaktioner.
Avkastningen är affärsmässigt avvägd i förhållande
till bolagets förut­sättningar och framtid.
I planen för kompetensförsörjning som skall
gälla från 2015 utvecklas vidare hur LudvikaHem
ska arbeta med intern och extern rekrytering, vad som
kännetecknar organisationen och vad som leder till
framgång.
FREDRIKSBERG
Från och med 1 januari 2014 ansvarar Ludvika Kommunfastigheter AB och LudvikaHem AB för all kommunaltek­
nisk verksamhet i Fredriksberg (exklusive VA-verksamheten). Inrangeringen genomfördes under hösten 2013
och innebar att sex anläggningsarbetare överfördes
från Ludvika kommuns gata- och parkenhet till Ludvika
Kommun­fastigheter AB. Bolaget fungerar därmed som entreprenör åt kommunen och åt LudvikaHem AB och ansvarar bland annat för drift och skötsel av fastigheter
och bostäder, gator och vägar, parker, VA-nät, badplatser,
frilufts­anläggningar och tippar.
Under våren 2014 planerar LudvikaHem att köpa 111
kommunägda bostäder, där merparten finns i Fredriksberg. Priset är för närvarande inte fastlagt. Renodlingen
av ägandet av bostadsfastigheter ingår som en del i beslutet om samordnad fastighetsförvaltning.
Ekonomi
LudvikaHem årsredovisning 2013
27
Ekonomi
STRATEGISKA MÅLOMRÅDEN
EKONOMI – BOLAGET SKA:
Låga vakanser
Låga driftkostnader
Förbättrad soliditet
Kommunen ska ställa motsvarande avkastningskrav på
sitt bolag, som likartade långsiktiga privata fastighets­
ägare gör. Kravet ska alltid utgå från den lokala marknads­
situationen och bolagets egna förutsättningar. Om kommunen går i borgen för bolagets lån ska en avgift tas ut så
att bolaget inte får lägre lånekostnad än konkurrenterna.
Kommunen får inte ställa krav på att bolaget vidtar
åtgärder som inte är lönsamma. Om kommunen vill få
sådana åtgärder genomförda, måste det ske i egen regi
eller efter upphandling.
INVESTERINGAR
ÄGARDIREKTIV
EKONOMI – BOLAGET SKA:
Ha ett avkastningskrav (resultat
efter finansnetto i förhållande till
nettoomsättning) som är lägst
2 procent från och med år 2014.
Ha högst 3 procent vakansgrad för
tomma lägenheter.
Bolagets investeringar i fastigheter och inventarier upp­
gick totalt till 46,7 (48,7) miljoner kronor varav 46,7 (48,6)
miljoner kronor avsåg ny- och ombyggnadsåtgärder.
LIKVIDITET OCH FINANSIERING
Likvida medel vid årets utgång uppgick till 15,9 (15,5)
milj­oner kronor. LudvikaHems totala låneskuld till kredit­
institut uppgick till 599 (570) miljoner kronor.
FINANSIELLA RISKER
AFFÄRSMÄSSIGHET
Från 2011 gäller ”Lag (2010:879) om allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag” som innebär att bolaget
ska kombinera affärsmässighet med samhällsnytta.
Samtidigt ändrades också hyreslagstiftningen –allmän­
nyttan sätter idag inte längre taket för hyrorna på orten
som tidigare.
Lagen innebär att LudvikaHems verksamhet ska be­
drivas i allmännyttigt syfte. Bolaget ska tillgodose
olika bostads­behov, utbudet ska vara varierat, ha god
kvalitet och kunna attrahera olika hyresgäster, inklusive
människor med en svag ställning på bostadsmarknaden.
Det ska också erbjuda hyresgästerna möjlighet till boinflytande. En grundläggande tanke är att bolagets bo­
städer ska vara tillgängliga för alla.
För att undvika snedvridning av konkurrensen ska
Ludvika­Hems verksamhet drivas enligt affärsmässiga
principer. Det innebär att alltid utgå från vad som är
bäst för bolaget och agera som en långsiktig och seriös
fast­ighetsägare. Det betyder också att Ludvika kommun
inte får ge LudvikaHem några speciella fördelar som
gynnar bolaget ekonomiskt i förhållande till privata
fastighetsägare.
Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker
hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy,
systematisk kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring
av fastighetsbeståndet.
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Den interna värderingen av samtliga fastigheter 31 december 2013 uppgick till 1 409 miljoner kronor, att jämföra med det bokförda värdet på 739 miljoner kronor.
Värderingen görs i en av företaget Datscha AB utvecklad
modell och är en webbtjänst som ger möjlighet att analy­
sera den svenska fastighetsmarknaden. Vid jäm­förelse
med marknadsvärdering via konventionella metoder
och kalkylmodeller får en värdering via Datschas modell
anses vara mer översiktlig och medföra en något större
osäkerhetsmarginal.
Värderingen görs för att bedöma eventu­ella ned­skriv­
nings­­behov. Värderingsmodellen bygger på varje fast­ig­
hets förväntade kassaflöde under 10 år samt ett beräknat
restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningen baseras på 2014 års utgående hyror. Hyresbortfall,
drift- och underhållskostnader samt direktavkastnings­
28
Ekonomi
LudvikaHem årsredovisning 2013
krav och kalkylräntor kommer från den marknadsinformation som finns som schablon i kalkylmodellen och är
hämtad från fastighetskonsultbolaget Newsec Advice.
FLERÅRSJÄMFÖRELSE
Inflationen antas bli två procent per år under hela
kalkyl­perioden. Någon besiktning av fastigheterna har
inte genomförts. Värderingen har inte föranlett någon
nedskrivning.
2013
2012
2011
2010
2009
208 153
197 710
191 680
185 874
178 749
10 047
904
2 058
3 500
4 136
Balansomslutning
763 388
738 956
730 485
745 478
718 143
Eget kapital
110 703
102 919
101 620
100 082
73 890
3 353
3 190
3 178
3 175
3 162
355
355
325
324
316
205 748
195 674
195 191
195 064
194 094
27 669
27 596
27 394
27 530
24 117
44
33
67
66
47
14,5
13,9
13,9
13,6
10,3
Antal outhyrda bostäder 31/12
111
65
86
78
91
Outhyrda bostäder %
3,4
2,1
2,8
2,5
2,9
Flyttningsfrekvens %
25
24
23
25
26
Årsanställda, antal
47
51
52
51
51
Nettoomsättning
Resultat efter finansnetto
Antal bostäder
Antal lokaler
Area bostäder, m²
Area lokaler, m²
Likviditet %
Soliditet %
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE
STÅR FÖLJANDE VINST­MEDEL:
Balanserad vinst
13 969 317,77 kr
Årets resultat
7 784 465,00 kr
Summa
21 753 782,77 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen, 21 753 782,77 kr överförs i
ny räkning.
RESULTAT OCH STÄLLNING
Resultatet av bolagets verksamhet under 2013 samt dess
ställning vid årets slut framgår av efterföljande resultatoch balansräkning samt kassaflödesanalys.
29
RESULTATRÄKNING
BELOPP TKR
NOT
2013
2012
Hyresintäkter
1
201 294
191 730
Övriga rörelseintäkter
2
6 859
5 980
208 153
197 710
Rörelsens intäkter
Summa rörelseintäkter
Rörelsens kostnader
Fastighetskostnader
3
-108 187
-109 103
Övriga externa kostnader
4
-22 775
-21 279
5, 6
-24 922
-25 221
7
-24 014
-23 213
-179 898
-178 816
28 255
18 894
8
9
417
643
Räntekostnader och liknande resultatposter
-18 633
-18 642
Summa finansiella poster
-18 208
-17 990
10 047
904
-2 263
395
7 784
1 299
Personalkostnader
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
Summa rörelsekostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella anläggningstillgångar
Ränteintäkter och liknande resultatposter
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
8
30
Ekonomi
LudvikaHem årsredovisning 2013
BALANSRÄKNING
TILLGÅNGAR TKR
NOT
2013-12-31
2012-12-31
9
651 187
601 447
Mark
10
82 434
82 434
Markanläggningar
11
5 763
22
Inventarier, verktyg och installationer
12
1 316
1 733
Pågående nyanläggningar och förskott avseende Materiel­
la anläggningstillgångar
13
273
32 675
740 973
718 311
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i ekonomisk förening
14
3
–
Långfristiga värdepappersinnehav
15
110
110
Andra långfristiga fordringar
16
419
381
532
491
741 505
718 802
1 208
821
Hyres- och andra kundfordringar
1 294
1 208
Övriga fordringar
1 212
582
2 316
2 037
4 822
3 827
15 853
15 506
21 883
20 154
763 388
738 956
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Varulager
Förnödenheter och förråd
Kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
17
Summa kortfristiga fordringar
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
18
31
EGET KAPITAL OCH SKULDER TKR
2013-12-31
2012-12-31
Aktiekapital
31 000
31 000
Uppskrivningsfond
24 645
25 386
Reservfond
33 305
33 305
Summa bundet eget kapital
88 950
89 691
13 969
11 929
7 784
1 299
21 753
13 228
110 703
102 919
1 905
2 343
1 905
2 343
599 000
570 000
1 498
1 266
600 498
571 266
14 247
38 209
Skatteskulder
2 272
906
Övriga kortfristiga skulder
1 282
1 216
32 481
22 097
50 282
62 428
763 388
738 956
EGET KAPITAL
NOT
19
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
AVSÄTTNINGAR
Uppskjuten skatt
20
Summa avsättningar
LÅNGFRISTIGA SKULDER
21
Skulder till kreditinstitut
Skulder till Ludvika kommun
22
Summa långfristiga skulder
KORTFRISTIGA SKULDER
Leverantörsskulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
23
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
24
inga
inga
Ansvarsförbindelser
25
342
319
32
Ekonomi
LudvikaHem årsredovisning 2013
KASSAFLÖDESANALYS
BELOPP TKR
NOT
2013
2012
10 047
904
24 014
23 215
34 061
24 119
Betald inkomstskatt
-1 334
-945
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
32 727
23 174
Ökning(-) / minskning(+) av varulager
-387
-48
Ökning(-) / minskning(+) av rörelsefordringar
-995
300
Ökning(+) / minskning(-) av rörelseskulder
-13 513
8 259
Kassaflöde från den löpande verksamheten
17 832
31 685
Utbetalning för förvärv av inventarier
-352
-393
Utbetalning för förvärv av fastigheter
-46 324
- 47 745
-41
-29
–
–
-46 717
-48 167
Upptagna lån
29 232
253
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
29 232
253
347
-16 229
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN
15 506
31 735
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT
15 853
15 506
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster
Övriga poster som ej ingår i kassaflödet
26
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring/minskning av finansiella tillgångar
Inbetalning från försäljning av inventarier
Kassaflöde från investeringsverksamheten
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
ÅRETS KASSAFLÖDE
33
NOTER MED REDOVISNINGS­PRINCIPER
OCH BOKSLUTSKOMMENTARER
ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER
Redovisnings- och värderingsprinciper
Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Från och med 2013 presenteras
resultaträkningen enligt kostnadslagsindelad uppställning. Jämförelseåret har räknats om enligt samma princip.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Intäkterna redovisas netto efter moms och rabatter.
Skatt
Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt
och uppskjuten skatt.
Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid
tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.
Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig
till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas genom att temporära skillnader på balansdagen mellan redovisade och
skattemässiga värden på tillgångar och skulder multipliceras med aktuell skattesats.
Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det
är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott.
Fordringar
Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell prövning beräknas bli betalt.
Varulager
Varulagret värderas, med tillämpning av först in först ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga
värdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering.
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivnings­
metod används för samtliga typer av tillgångar.
Följande avskrivnings­tider tillämpas:
Byggnader
Byggnader, standardhöjande åtgärder
Markanläggningar
Inventarier, verktyg och installationer
Antal år
50
5–25
20
5
Leasingavtal
Samtliga leasingavtal redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal), d.v.s. leasingavgifter kostnadsförs löpande.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som
medför in- eller utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på
- den löpande verksamheten
- investeringsverksamheten och
- finansieringsverksamheten
Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden.
34
Ekonomi – Noter
LudvikaHem årsredovisning 2013
NOTER
1
HYRESINTÄKTER
BRUTTO
2013
2012
183 958
174 910
Lokaler
27 186
26 517
Övrigt
5 940
5 831
217 084
207 258
Bostäder
Summa
2
ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER
2013
2012
Ersättningar och
intäkter från hyresgäster
880
1 290
Fakturerade kostnader
411
477
4 695
3 801
873
412
6 859
5 980
Externt sålda tjänster
Övriga förvaltningsintäkter
AVGÅR OUTHYRDA OBJEKT
Summa övriga förvaltningsintäkter
Bostäder
-5 693
-4 676
Lokaler
-2 159
-2 454
-960
-948
-8 812
-8 078
-3 661
-4 087
-805
-742
-29
-24
Summa
-4 495
-4 853
AVGÅR HYROR EGNA OBJEKT
-2 483
-2 597
201 294
191 730
Övrigt
Summa
AVGÅR HYRESRABATTER
Bostäder
Lokaler
Övrigt
SUMMA HYRESINTÄKTER
Byggnader som är tagna ur förvaltningen och är i s.k.
malpåse redovisas varken som hyresintäkter eller
outhyrda objekt. Däremot har dessa byggnader
som
vissa kostnader som ingår i rörelsens kostnader.
35
3
FASTIGHETS­
KOSTNADER
5
PERSONAL
2013
2012
6 183
4 776
Reparationer
12 789
10 123
Anställda
Taxebundna kostnader
48 525
47 960
Underhåll
37 511
42 965
3 179
3 279
108 187
109 103
Fastighetsskötsel
exkl. personalkostnader
Fastighetsskatt
Summa fastighetskostnader
2013
2012
Totalt
47
51
Varav män
31
32
Totalt
5
7
Varav män
4
5
Totalt
5
4
Varav män
4
3
MEDELANTAL ANSTÄLLDA,
KÖNSFÖR­DELNING I STYRELSE
OCH LEDNINGSGRUPP
Styrelseledamöter
VD och andra ledande
befattningshavare
4
LEASINGAVGIFTER
AVSEENDE OPERATIONELL LEASING
2013
2012
TILLGÅNGAR SOM INNEHAS
VIA OPERATIONELLA
LEASINGAVTAL Räkenskapsårets leasingkostnader
exklusive lokalhyror
464
431
36
6
Ekonomi – Noter
LudvikaHem årsredovisning 2013
LÖNER, ANDRA
ERSÄTTNINGAR OCH
SOCIALA KOSTNADER
2013
2012
7
PLANENLIGA
AV­SKRIVNINGAR,
MATERIELLA ANLÄGG­
NINGSTILLGÅNGAR
Byggnader
Styrelse och
verkställande direktör
Markanläggningar
Lön
350
985
Inventarier
Sociala avgifter enligt lag och avtal
323
553
SUMMA AVSKRIVNINGAR
Summa styrelse och
verkställande direktör
673
1 538
Varav pensions-­­
kostnader enligt avtal
183
190
8
SKATT PÅ
ÅRETS RESULTAT
Årets skatt
Uppskjuten skatt
Övriga anställda
Lön
Sociala avgifter enligt lag och avtal
Summa övriga anställda
Varav pensionskostnader enl. avtal
15 895
16 121
5 559
5 992
21 454
22 113
991
1 051
För styrelsen finns inga avtal om pensioner. VD, Ulf Rosenqvist,
är från och med 1 april 2013 anställd i moderbolaget Ludvika
Kommunfastigheter AB. VD har tjänstepensionsrätt enligt
ITP-planen. Vid uppsägning från företagets sida har VD rätt till
avgångsvederlag motsvarande 12 månadslöner.
ERSÄTTNING TILL REVISORER
2013
2012
Revisionsuppdrag
69
69
Andra uppdrag
11
147
Biträde lekmannarevision
19
25
8
7
107
248
KPMG
Lekmannarevisorer
Granskningsuppdrag
Summa ersättning till revisorer
Summa skatt på årests resultat
2013
2012
23 151
22 443
97
5
766
765
24 014
23 213
2013
2012
-2 700
-802
437
1 197
- 2 263
395
37
9
BYGGNADER
INGÅENDE
ANSKAFFNINGSVÄRDEN
2013
2012
988 639
969 339
Omklassificeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
INGÅENDE AVSKRIVNINGAR
–
555
72 889
18 745
1 061 528
988 639
-400 043
-378 550
-22 199
-21 493
Årets förändringar
Avskrivningar
Utgående ackumulerade
avskrivningar
INGÅENDE UPPSKRIVNINGAR
-422 242 -400 043
12 851
13 801
-950
-950
11 901
12 851
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
651 187
601 447
TAXERINGSVÄRDEN
FÖR BYGGNADER
683 359
557 229
Årets förändringar
Avskrivningar
Utgående ackumulerade
uppskrivningar
MARK
2013
2012
53 223
50 237
–
2 986
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
53 223
53 223
INGÅENDE UPPSKRIVNINGAR
29 211
29 211
Utgående ackumulerade
uppskrivningar
29 211
29 211
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
82 434
82 434
TAXERINGSVÄRDEN
FÖR MARK
119 611
114 475
INGÅENDE
ANSKAFFNINGSVÄRDEN
Årets förändringar
Årets förändringar
Inköp
10
Inköp
38
11
Ekonomi – Noter
LudvikaHem årsredovisning 2013
MARKANLÄGGNINGAR
INGÅENDE
ANSKAFFNINGSVÄRDEN
2013
2012
90
90
Årets förändringar
5 838
–
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
5 928
90
Utgående ackumulerade
avskrivningar
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
2013
2012
9 265
8 876
351
393
–
-4
9 616
9 265
-7 532
-6 769
–
2
-768
-765
-8 300
-7 532
1 316
1 733
2013
2012
INGÅENDE BALANS
32 675
7 216
Under året nedlagda kostnader
46 324
44 721
Omklassificeringar
-78 726
-19 262
273
32 675
INGÅENDE
ANSKAFFNINGSVÄRDEN
- Inköp
- Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
-68
-64
INGÅENDE AVSKRIVNINGAR
Årets förändringar
- Avskrivningar
INVENTARIER, VERKTYG
OCH INSTALLATIONER
Årets förändringar
- Omklassificeringar
INGÅENDE AVSKRIVNINGAR
12
-97
-4
-165
-68
Årets förändringar
- Försäljningar och utrangeringar
- Avskrivningar
Utgående ackumulerade
avskrivningar
5 763
22
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
13
PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR & FÖRSKOTT
– Materiella anläggningstillg.
UTGÅENDE BALANS
39
14
ANDELAR I
EKONOMISK FÖRENING
17
FÖRUTBETALDA
KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
2013
2012
INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN
–
–
Förutbetald ränta,
förtidsinlösta ränteswapar
- Tillkommande innehav
3
–
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
3
–
2013
2012
INGÅENDE
ANSKAFFNINGSVÄRDEN
110
110
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
110
110
2013
2012
381
352
- Tillkommande fordringar
184
235
- Omklassificeringar
-146
-206
UTGÅENDE RESTVÄRDE
ENLIGT PLAN
419
381
15
16
LÅNGFRISTIGA
VÄRDEPAPPERSINNEHAV
ANDRA LÅNGFRISTIGA
FORDRINGAR
INGÅENDE
ANSKAFFNINGSVÄRDEN
Årets förändringar
2013
2012
207
1 074
Övriga poster
2 109
963
SUMMA
2 316
2 037
18
2013
2012
50
281
Koncernkonto, Ludvika kommun
15 803
15 225
SUMMA
15 853
15 506
KASSA OCH BANK
Kassa och bank
40
19
Ekonomi – Noter
LudvikaHem årsredovisning 2013
FÖRÄNDRING AV
EGET KAPITAL
BUNDET EGET KAPITAL
2013
2012
AKTIEKAPITAL
20
AVSÄTTNINGAR FÖR
UPPSKJUTEN SKATT
2013
2012
Byggnader och mark
9 044
9 254
Belopp vid årets ingång
31 000
31 000
Markanläggningar
-1 404
-1 556
Belopp vid årets utgång
31 000
31 000
Balanslånepost
-1 061
-1 141
Byggnader
-4 674
-4 214
1 905
2 343
UPPSKRIVNINGSFOND
Belopp vid årets ingång
25 386
26 086
-741
-700
24 645
25 386
Överföring till fritt eget kapital
Belopp vid årets utgång
RESERVFOND
Belopp vid årets ingång
33 305
33 305
Belopp vid årets utgång
33 305
33 305
SUMMA BUNDET EGET
KAPITAL VID ÅRETS UTGÅNG
88 950
89 691
13 228
11 229
741
700
7 784
1 299
21 753
13 228
9 000
9 000
FRITT EGET KAPITAL
Belopp vid årets ingång
Förändring av uppskrivningsfond
Årets resultat
SUMMA FRITT EGET KAPITAL
VID ÅRETS UTGÅNG
Villkorat aktieägartillskott
enligt beslut i Kf 1995-12-06
Aktiekapitalet består av 310 000 aktier.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Bolagets uppskjutna skatteskuld, 9 044 tkr, hänför sig i sin
helhet till uppskrivningar av byggnader och mark. Utöver
redovisad avsättning har bolaget andra temporära skillnader
där de uppskjutna skattefordringarna inte bedöms kunna
utnyttjas i en nära framtid och därför inte bokförts.
I den s.k. fastighetsfållan har bolaget 2005 och 2007
redovisat realisationsförluster på sammantaget 29 271 tkr
motsvarande ej bokförd uppskjuten skattefordran
på 6 440 tkr.
I händelse av att dessa fordringar helt eller delvis kan
utnyttjas i framtiden kommer intäktsföring att ske när
utnyttjande inträffar.
41
21
LÅNGFRISTIGA
SKULDER
Fastighetslån
Skulder till ägaren
SUMMA
2013
2012
599 000
570 000
1 498
1 266
600 498
571 266
Avtalad checkräkningskredit på koncernkonto 10 000 tkr
(10 000 tkr). Outnyttjad på balansdagen.
HANTERING AV RÄNTERISKER
För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränte­
risken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivat­
instrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer
och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy.
Ränte­bindning och kapitalbindning frikopplas från de
enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att, när
som helst, förändra ränte­bindningstiden och bättre möta
förändringar på räntemarknaden.
För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa
kreditavtal med bolagets långivare.
Ränteswapar
För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig
räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar.
Utestående ränteswapavtal uppgår till 445 000 (395 000) tkr.
Per bokslutsdagen finns ett undervärde på 10 624 (34 581) tkr.
Undervärdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt
som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt
skulle motsvarande undervärde/övervärde (s k ränteskill­
nadsersättning) uppstå om man i stället valt att använda
långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive
ränteswapavtal kvarstår t o m sitt slutförfallodatum så kommer
undervärdet/övervärdet att löpande elimineras.
Som ett led i en aktiv hantering av ränteriskerna förekommer
förtida avslut av ränteswapavtal. De över- och undervärden
som realiseras vid sådana avslut periodiseras över den
genom­snittliga räntebindningstid som den totala skuld­
portföljen har vid varje avslutstillfälle. För verksamhetsåret
2013 har detta medfört att de finansiella kostnaderna
minskats med 607 tkr.
Räntebindningstid & genomsnittlig effektiv ränta
Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuld­
portföljen uppgår till 5,48 (5,50) år och den genomsnittliga
effektiva räntan uppgår till 2,95 (3,09) %.
FÖRFALLOPROFIL – RÄNTEBINDNING
Nedan framgår bolagets förfalloprofil i tkr, (inkl. ränteswapar)
avseende räntebindningen:
Inom 1 år
2013
2012
154 000
175 000
Inom 1-2 år
Inom 2-3 år
Inom 3-4 år
Inom 4-5 år
85 000
85 000
Inom 5-6 år
Inom 6-7 år
30 000
Inom 7-8 år
230 000
30 000
Inom 8-9 år
50 000
230 000
Inom 9-10 år
50 000
50 000
599 000
570 000
SUMMA
Av långfristiga skulder förfaller 0 (200 759) tkr till betalning
senare är fem år efter balansdagen.
22
HYRESTILLÄGG
Kommunen hyr del av en byggnad som har iordningställts
till ensamkommande flyktingbarn. Skulden per 2013-12-31
avser hyrestillägg för eventuell återställning, till vanliga
bostäder, av denna ombyggnad. Hyrestillägget löper till
och med 2017-10-31 med 253 tkr per år.
42
23
Ekonomi – Noter
LudvikaHem årsredovisning 2013
UPPLUPNA KOSTNADER
OCH FÖRUTBETALDA
INTÄKTER
2013
2012
Upplupna
personalkostnader
1 728
1 838
Upplupna räntekostnader
5 990
6 148
14 103
11 900
401
1 874
Övriga poster
10 259
337
SUMMA
32 481
22 097
Förskottsbetalda hyror
Realiserat resultat,
förtidsinlösta ränteswappar
24
STÄLLDA SÄKERHETER
ANSVARSFÖRBINDELSER
JUSTERING FÖR
POSTER SOM INTE
INGÅR I KASSAFLÖDET
Av- och nedskrivningar
Realisationsvinst (-) förlust (+) för
sålda anläggningstillgångar.
SUMMA
27
2013
2012
24 014
23 213
–
2
24 014
23 215
DEFINITIONER
Likviditet %
Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder.
Soliditet %
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Ludvika kommun har, i november 2013, beslutat att teckna
borgen på lån för maximalt 800 000 tkr. Borgensåtagandet
uppgick 2013-12-31 till 599 000 (570 000) tkr. Bolaget har
till kommunen förbundit sig att inte belåna de pantbrev som
skulle ha lämnats som säkerhet om borgen ej erhållits.
25
26
2013
2012
Garantiförbindelse
Fastigos garantifond
342
319
SUMMA
342
319
Flyttningsfrekvens
Det totala antalet avflyttningar under året i förhållande till under
året genomsnittligt antal lägenheter.
Årsanställda, antal
Medelantalet anställda beräknas genom att betalda närvaro­
timmar, inklusive betald semester, under året ställs i relation till
en inom företaget normal årsarbetstid.
43
LUDVIKA DEN 14 APRIL 2014
Lennart
Myrman
Monica Åhlén
Ordförande
Torbjörn Tomtlund
Jan Willner
Ulf Rosenqvist
VD
VÅR REVISONSBERÄTTELSE HAR LÄMNATS DEN 16 APRIL 2014
KPMG AB
Margareta Sandberg
Auktoriserad revisor
Rolf Ryman
Eva-Lena Gunningberg
Arbetstagarrepresentant
44
Revisionsberättelse
LudvikaHem årsredovisning 2013
ABCD
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Ludvikahem AB, org. nr 556048-2019
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Ludvikahem AB för år 2013.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning för Ludvikahem AB för år
2013.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som
ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den
interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå
rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen
inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen
och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de
redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för
året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver
vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även
granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Falun den 16 april 2014
KPMG AB
Margareta Sandberg
Auktoriserad revisor
45
47
LudvikaHem AB
Box 13, 771 21 Ludvika
Besöksadress:
Bobutik Carlavägen 2
Tel: 0240-869 00
Jour: 0240- 842 01
Fax: 0240-869 19
E-post: [email protected]
Hemsida: ludvikahem.se
Välkommen in
till oss i Bobutiken
Carlavägen 2, Box 13
, 771 21 Ludv ika
Tel 0240-869 00 | Fa
x 0240-869 19
info@ludv ikahem.s
e