Transcript SveaReals Företagspresentation och utdrag ur årsredovisningen 2012

SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Företagspresentation
och utdrag ur årsredovisning 2012
Våra fastigheter – dina möjligheter
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Innehåll, Vision och Affärsidé
Innehåll
2 Vision och affärsidé
3Året i korthet samt nyckeltal
4VD-intervju
6 Våra fastigheter
9Kundreportage Lomond industrier
10 Fastighetsöversikt
12 Våra kunder
13 Kundreportage Deterministic Control
14Finansiering
15 Aktien och ägarna
16 Vårt miljöarbete
18 Marknadsanalys
20 Förvaltningsberättelse
23Resultaträkning
24 Balansräkning
25 Kassaflödesanalys
26 Eget kapital – koncern
27 Noter
33Definitioner
34Bolagsstyrning
35 Kalendarium
AVDELNING
Speditionen 1, Malmö
Vision
SveaReal är ett framgångsrikt fastighetsbolag med en tydlig
profil och i tillväxt för att attrahera kunder, aktieägare,
med­arbetare, affärspartners och kapitalmarknaden
SVEAREAL AS Företagspresentation och utdrag från årsredovisningen 2012
Affärsidé
SveaReal äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter
för kontor, logistik och industri på prioriterade tillväxtorter och
logistikcentra.
SveaReals framgång bygger på medarbetarnas kunskap
om kundernas behov och förmåga att utveckla fastigheternas
möjligheter.
Företagspresentation
och utdrag ur årsredovisning 2012
Våra fastigheter – dina möjligheter
1
1
2
3
4
5
6
7
2
3
4
5
6
7
8
8
9
10
11
12
13
9
14
15
16
17
18
19
20
10
21
22
23
24
25
26
27
11
28
29
30
31
32
33
34
12
35
36
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
SveaReal äger och utvecklar fastigheter för kontor, lager och logistik på tillväxtorter
i mellersta och södra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattar 82 fastigheter med en
lokalyta på 851 000 kvm. Bolaget omsätter ca 700 MSEK och har 22 medarbetare
med kontor i Göteborg, Malmö och Stockholm.
SveaReals aktieägare består i första hand av institutionella kapital­placerare, privata
bolag och privatpersoner i huvudsak från Norge.
Året i korthet
 Koncernen har gått över till att redovisa enligt IFRS.
 Hyresintäkterna uppgick till 466 MSEK (476 MSEK). Med jämförbart bestånd ökade
intäkterna med 11 MSEK. Omförhandlingar och vakansreduktion är den främsta orsaken till
uppgången.
 Förvaltningsresultatet uppgick till 107 MSEK (101 MSEK). Reduktion av administrativa
kostnader samt lägre räntekostnad till följd av amorteringar har bidragit till den positiva
utvecklingen av förvaltningsresultatet.
 Orealiserade värdeförändringar uppgick till –93 MSEK varav –86 MSEK var hänförliga till
fastigheter och –7 MSEK till räntederivat.
 Resultat efter skatt uppgick till 67 MSEK (65 MSEK).
 Under våren genomfördes en nyemission om ca 400 MSEK.
 I december förvärvades fem fastigheter för 2,6 mdr SEK via en apportemission.
 Årets investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 55 MSEK, merparten avser anpassningar
till nya och befintliga hyresgäster.
 Lån till ett värde om 3,3 mdr SEK har refinansierats. Tidigare reverslån har amorterats och ett
banklån om 2,8 mdr SEK har förlängts till 2015.
Nyckeltal
31 dec 2012
31 dec 2011
821
90,6
91,4
6,7
8 308
82
851
674
95,8
94,7
7,7
6 320
77
706
5,4
4,5
1,5
28,1
62,8
107
7,5
5,4
1,5
17,7
75,0
101
502 596
333
259
4 197
139 113
726
461
5 882
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter helår, kr/kvm
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Ytmässig uthyrningsgrad, %
Direktavkastning, %
Marknadsvärde, kr/kvm
Antal fastigheter
Uthyrningsbar yta, tkvm
Finansiella
Avkastning eget kapital, %*
Avkastning totalt kapital, %*
Ränteteckningsgrad, ggr
Soliditet, %
Belåningsgrad, %
Förvaltningsresultat, MSEK
Aktierelaterade
Antal aktier
Förvaltningsresultat/aktie, SEK*
Resultat före skatt/aktie, SEK*
Substansvärde/aktie, SEK
* I årets koncernresultat ingår ej de bolag och fastigheter som förvärvades per den 20 december.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
VD-intervju
SveaReals stora förvärv i Stockholm samt en lyckad nyemission och refinansiering var några
av de viktigaste händelserna när 2012 summeras.
–Tillsammans med en bra utveckling av vår förvaltning har vi nu lagt grunden till att bli
en stark svensk fastighetsaktör med inriktning på kontor och logistik i mellersta och södra
Sverige, konstaterar VD Claes Malmkvist.
SveaReal gasar på
D
et var en avvaktande hållning
bland många aktörer inom
fastighetsbranschen 2012. Vad
berodde det på?
– Det fanns en utpräglad försiktighet under hela året både bland hyresgäster och
aktörer i vår egen bransch. Förklaringen är naturligtvis den finansiella oron som bromsar upp aktiviteten i en mängd branscher och även påverkar
den finansiella sektorn.
– Under första kvartalet i år verkar dock den
värsta förlamningen ha släppt och det går att
avläsa fler positiva signaler än negativa. Det känns
i varje fall som om ekonomin nu har stabi­li­serats.
För fastighetsbranschen som har långa ledtider
borde det innebära att vi kan förhoppningsvis se
en uppgång i slutet av detta år men framför allt
2014.
En positiv effekt
av förvärvet är
att vi attraherar
flera duktiga
människor i vår
bransch och det
gör mig över­
tygad om att
vi kommer att
lyckas väl med
vår nya organi­
sation.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
förvaltningsresultat (107 MSEK). Ett mått är
vakansgraden och fram till förvärvet i december
var vi nere på för oss rekordlåga 4,0 procent.
Har SveaReal känt av den finansiella oron?
– Den märks främst genom att aktörerna på
hyresmarknaden inte vill teckna sig för några
långa åtaganden. Detta är en trend som förstärkts
under senare år. Dock bör en uppåtgående konjunktur stimulera hyresgästerna att gå in i längre
åtaganden.
Står SveaReal inför en stor utmaning under
2013 med högre vakanser och större andel
kontorsfastigheter?
– Ja, absolut. En av flera utmaningar är att få
en ordentlig fart i uthyrningen i vår nya portfölj.
Tidigare var vi mer beroende av hur lager- och
logistikmarknaden utvecklades. Med en större
andel kontorsfastigheter får vi ett mer diversifierat innehav och blir inte lika branschberoende. Samtidigt är det alltid en utmaning att ta
nya marknadsandelar på kontorsmarknaden i
Stockholmsområdet.
Det hände betydligt mer på SveaReal. Vilken
var den viktigaste händelsen?
– Förvärvet av Fortin Properties och vår expansion på marknaden i Stockholm. Efter att ha
arbetat med vår ursprungsportfölj under fem år,
känns det som en viktig milstolpe i SveaReals historia att vi nu volymmässigt tar ett stort kliv upp
till ett fastighetsinnehav med ett värde på sju miljarder kronor.
– Andra viktiga händelser under året var en
lyckad refinansiering av delar av lånestocken och
en nyemission som lade grunden för en helt ny
finansiell plattform. Dessa två händelser tillsammans innebär att vi nu har en finansiering med
en belåningsgrad på 63 procent. Detta gör att vi
nu har möjlighet att vara offensiva i en framtida
finans- och förvärvsstrategi.
– Samtidigt har vår ägarbild förändrats i samband med nyemissionen och förvärvet. Vår
huvudägare Fortin AS har ökat sin ägarandel
från 41 till 78 procent och samtidigt uttryckt en
önskan om att de närmaste åren få se en ökad
likviditet i aktien.
Hur ser marknaden ut. Går det att få
ut hyreshöjningar på kontors- respektive
lagersidan?
– Prisbilden för hyror under 2012 var relativt konstant. Den låga inflationen bidrar till att
bara marginella hyreshöjningar accepteras. Totalt
sett har vi lyckats förhandla upp vår hyressättning och det med hjälp av investeringar i fastigheter och lokaler som samtidigt förstärkt lönsamheten hos våra kunder. Vi har helt kunnat undvika
hyresreduceringar.
– På lagersidan upplever vi en ökad konkurrens från flera större nybyggnationer och vårt sätt
att möta konkurrensen är en medveten satsning
på att uppgradera våra lagerfastigheter. Både ur
effektivitetssynpunkt men även ur en energi- och
miljöaspekt.
Hur blev det ekonomiska utfallet för 2012?
– Mot bakgrund av hur marknaden har
sett ut så tycker jag att vi gjorde ett riktigt bra
Efter förvärvet i Stockholm har ni sjösatt en ny
organisation. Vad innebär den för hur bolaget
kommer agera framöver?
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Med en större
andel kontors­
fastigheter
får vi ett mer
diversifierat
innehav och
blir inte lika
branschberoende.
Claes Malmkvist
VD SveaReal
tecknade nya. Trots det så lyckades vi ändå förbättra resultatet.
– Vi har fokuserat organisationen på två marknadsområden för att komma ännu närmare våra
kunder med en starkare organisation på de lokala
marknaderna. Den stora utmaningen under första
halvåret 2013 är att hålla ett fortsatt högt affärstryck i uthyrningsarbetet, inte minst i våra nya
kontorsfastigheter i Kista som har betydligt större
potentialer i form av vakanser än övrigt bestånd.
– En positiv effekt av förvärvet är att vi attraherar flera duktiga människor i vår bransch och det
gör mig övertygad om att vi kommer att lyckas
väl med vår nya organisation.
Du har sagt att SveaReal gärna tar på sig den
gröna ledartröjan. Vad innebär det konkret?
– Att vi satsar på att utveckla och omvandla
såväl äldre som nyare fastigheter till att bli miljö­
certifierade enligt GreenBuilding. Det är en
mycket konkret åtgärd som dessutom är synlig
för våra hyresgäster och tycker jag ett bra bevis på
SveaReals miljöengagemang.
– Ytterligare ett konkret initiativ är vårt avtal
med Vattenfall att enbart köpa miljöel till våra
fastigheter. Det kostar lite mer men är värt att satsa
på för att vi ska kunna leva upp till våra miljömål.
Kommer vi få se fler förvärv 2013 inom
SveaReal?
– Det kan mycket väl bli fler förvärv. Fokus första halvåret ligger dock på att ta hand om vårt
nuvarande bestånd på ett bra sätt. Vi bevakar
marknaden kontinuerligt, men är också beroende
av vilken strategi styrelsen och ägarna lägger för
den framtida utvecklingen.
Vad önskar du dig mest av 2013?
– Att vi lyckas bra med utvecklingen av kunder och fastigheter och en större tro på framtiden
bland egentligen alla som är verksamma inom
näringslivet. Det skulle vara välkommet. Även
finanssektorn har en mycket försiktig hållning
till att låna ut pengar, trots att det inte är brist på
kapital. Det värsta som kan hända är att vi får
uppleva en deflation. Därför ser jag hellre en viss
inflation.
Vad föll mindre väl ut under fjolåret?
– Våra affärsvolymer var på grund av den allmänt svaga konjunkturen lägre jämfört med
året innan. Vi tappade fler kontrakt än vad vi
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
VÅRA FASTIGHETER
Våra fastigheter
Fastighetsbeståndets förändring
S
e­ mission med ett underliggande fastighetsvärde om
2 641 MSEK.
Fördelningen på fastighetstyper omviktas genom förvärvet mot kontor vilket ger en positiv riskspridning samt en
utökad geografisk närhet i Stockholm.
veaReals fastighetsbestånd har under
året utökats genom ett förvärv av Fortin Properties
AB. Affären omfattar fastigheter i Stockholm med
tyngdpunkt på kontor i Kista.
Fastigheterna förvärvades i bolag genom en apport-
Geografisk fördelning andel av marknadsvärde
Före Efter
Övrigt
11 %
Öresund
30 %
Norrköping/
Linköping
9%
Övrigt
5%
Norrköping/
Linköping
7%
Öresund
18 %
Borås
9%
Västerås
4%
Borås
11 %
Västerås
6%
Stockholm
30 %
Stockholm
57 %
Portföljfördelning andel av marknadsvärde
Före
Efter
Industri
10 %
Handel/Övrigt
10 %
Kontor
22 %
Handel/Övrigt
14 %
Industri
6%
Kontor
50 %
Logistik/Lager
34 %
Logistik/Lager
54 %
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Östersund
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Hudiksvall
Östersund
Hudiksvall
Täby
Västerås
STOCKHOLM
Karlstad
Haninge
Botkyrka
Lidköping
Västerås
S
2012 omfattade 82 fastigheter med en uthyrningsbar
Lidköping
yta om 851 000 kvm. Total kontrakterad hyra vid årsskiftet uppgick till 698 MSEK. Fastigheterna är lokaliserade
på tillväxtorter i mellersta och södra Sverige. Etableringarna
ligger huvudsakligen i Storstockholm, Göteborg
Linköping,
Borås
Norrköping, Västerås, Borås och Öresundsregionen.
Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 7 074 MSEK.
Förutom förvaltningsfastigheter ingår i fastighetsbeståndet ett antal möjliga större utvecklingsprojekt bestående av
byggrätter och konverteringar till ny användning.
Helsingborg
Under året har inga utvecklingsprojekt
genomförts.
Linköping
Täby
STOCKHOLM
Karlstad
veaReals fastighetsbestånd per 31 december
Norrköping
Motala
Haninge
Botkyrka
Göteborg
Jönköping
Borås
Visby
NorrköpingVetlanda
Motala
Gotland
Linköping
Jönköping
Kontor / Ver
Logistik / La
Handel / Övr
Industri
Visby
Vetlanda
Gotland
Helsingborg
Landskrona
Lund
Kontor
Kontor / Verksamhetslokaler
Logistik
/ Lager
Logistik/Lager
Handel/Övrigt
Handel
/ Övrigt
Industri
Industri
Malmö
Landskrona
Lund
Malmö
SveaReals fastighetsinnehav per 2012-12-31
Antal
Portföljfördelning
Handel/övrigt
Industri
Kontor
Logistik/lager
Totalt
Marknads-UthyrbarKontrakteradEkonomiskLöptid
värde (MSEK)
yta (Tkvm)
hyra (MSEK)Uthyr. grad (%)
(år)
10 720 39
5 441 78
22
3 510
292
45
2 403
441
82
7 074
851
46
39
353
260
698
778,5
1006,1
90
2,5
94
3,1
91
3,3
59
381
78
31
125
24
698
96 2,5
86
3,3
952,6
943,0
97
3,9
996,3
91
3,3
SveaReals fastighetsinnehav per 201-12-31
Geografisk fördelning
Linköping/Norrköping12
510
80
Storstockholm
23
4 010
336
Väst
8 767 162
Västerås
4 279 46
Öresund
28
1 273
172
Övrigt
7 234 55
Totalt
82
7 074
851
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
AVDELNING
Våra
fastigheter
Förändring av
fastighetsvärdet
Orealiserade värdeförändringar
Det samlade redovisade värdet för SveaReals fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till 7 074 MSEK. Den
orealiserade värdeförändringen under året uppgick till
–86 MSEK. Förändringen förklaras av en justering av värdet
(–31 MSEK) på de fastigheter som ägdes vid ingången av 2012
samt gjorda investeringar (55 MSEK).
Investeringar, förvärv och försäljningar
Under perioden har totalt 2 696 MSEK investerats varav
2 641 MSEK avser förvärv och 55 MSEK avser investeringar
i befintliga fastigheter. Årets förvärv om 2 641 MSEK var en
affär med SveaReals störste ägare, Fortin AS, och bestod av
fem fastigheter, samtliga lokaliserade i Stockholmsområdet.
Tre av fastigheterna är kontorsfastigheter i Kista, de övriga
två avser ett konferenshotell samt ett mindre köpcentrum i
Kungens Kurva. Fastigheterna tillträddes den 20 december
2012.
Inga fastigheter har avyttrats under året. Se nedan uppställning hur fastighetsportföljens värde har förändrats
under året.
Borgarfjord, Kista
Förändring redovisat värde fastigheter
1
2
3
4
5
6
7
20122011
MSEKAntal
MSEKAntal
Fastighetsbestånd 1 januari
Investeringar i befintliga fastigheter
Förvärv
Försäljningar
Värdeförändring fastigheter, orealiserade
Värdeförändring fastigheter, realiserade
Fastighetsbestånd 31 december
4 464
77
4 546
79
55
–
78
–
2 641
5
–
–
– – –311–2
–86
–
152
–
–
–
–1
–
7 074
82
4 464
77
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Kundreportage
Industrier
SveaReal AS Företagspresentation
och utdrag urLomond
Årsredovisningen
2012
Ny affärsnytta
på 10 000 kvm
När SveaReal erbjöd Lomond Industrier
att expandera intill dotterbolaget
Thomée Gruppens befintliga lokaler slog
de till direkt.
På bara två veckor beslutade de att
samla hela koncernens lagerverksamhet och utökar nu från 14 000 till totalt
24 000 kvadratmeter.
Vi båda
strävar efter
långvariga
relationer
med fokus
på kund.
T
homée Gruppen har funnits i
Malmö sedan 1892. De är grossister och
erbjuder det mesta som finns innanför
väggarna hos Sveriges största järn- och
bygghandlare.
För Lomond Industrier har långsiktighet
alltid präglat organisationen och det är en av
många förklaringar till att företaget utvecklats
sedan Thomée startades 1892. När chansen att
utöka lagerytan i Malmö blev möjlig var det
inte mycket att fundera på.
– Vi sa upp våra övriga lagerlokaler direkt
och flyttar nu ner allt som har med distribution
att göra för hela Norden till Malmö, säger koncernens VD Mårten Sundberg.
– Det som förenar oss med SveaReal är att
vi båda strävar efter långvariga relationer med
fokus på kund. SveaReals kunddialog gör att vi
nu kan utvecklas tillsammans på ett sätt som
gynnar oss båda.
Den nya sammanslagna lagerlösningen ger
direkta effektiviseringar på såväl kostnads- som
miljösidan.
– Vi kan nu utveckla nya affärsmöjlighete­r
och ge ännu bättre service till våra kunder.
Tidigare har vi försörjt våra kunder från två
orter. Med ett koncerngemensamt lager kommer vi att öka vår effektivitet och minska
vår miljöpåverkan vilket rimmar väl med vår
värdegrund.
God infrastruktur är avgörande för alla företag inom logistik.
– SveaReals strategi med logistikfastighete­r
nära motorväg och hamnar känns helt rätt.
Vi har nära kommunikationer och det är lätt
för både kunder och medarbetare att ta sig hit
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Mårten Sundberg, VD Lomond Industrier
Fastighet
Storbådan 5
Lomond industrier AB
Inriktning: Förnödenheter
(Thomée Gruppen) och
beslag (Habo Gruppen) för den
nordiska järn- och byggfackhandeln
Marknadsområde: Norden
Omsättning: Cirka 1 miljard
Ort: Malmö
Adress:
Hemsögatan 14–16
Byggår: 1973
Area: 10 000 kvm
lager
såväl kollektivt som med bil.
De nya lokalerna är dessutom bättre lämpade
med högt till tak som gör det lätt att lagra gods
på ett effektivt sätt utan omflyttningar vid
plock. En fördel när nu ett nittiotal fullastade
lastbilar på kort tid ska fylla det nya lagret.
– Investeringen ligger helt rätt i tiden eftersom det under rådande konjunkturläge är viktigt att se över alla processer och strukturer.
Det gör vi nu för vi tänker finnas i åtminstone
hundra år till avslutar Mårten.
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Fastighet
Holmögadd 4
Ort: Malmö
Adress:
Bjurögatan 28
Byggår: 1970
Area: 14 000 kvm
lager
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
AVDELNING
Fastighetsöversikt
Fastighetsöversikt
FastighetsbeteckningKommunÄgandeformKategori Uthyrningsbar
area (Tkvm)
Linköping/Norrköping
Antennen 10
Linköping
Äganderätt
Logistik/lager
Badhuset 5
Linköping
Äganderätt
Kontor
Bägaren 3
Norrköping
Tomträtt
Kontor
Bägaren 5
Norrköping
Tomträtt
Kontor
Bägaren 6
Norrköping
Tomträtt
Handel/övrigt
Dolken 5
Linköping
Äganderätt
Kontor
Glasberget 5
Linköping
Äganderätt
Industri
Industrien 17
Norrköping
Äganderätt
Logistik/lager
Navhålet 2
Linköping
Äganderätt
Logistik/lager
Skeppet 10
Norrköping
Äganderätt
Kontor
Tråden 11
Norrköping
Äganderätt
Logistik/lager
Valbrevet 1
Linköping
Äganderätt
Handel/övrigt
7,4
2,7
3,9
5,6
2,8
5,2
8,4
5,9
7,6
8,3
20,4
1,7
79,6
Storstockholm
Administratören 1
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
3,0
Bista 5:27
Håbo
Äganderätt
Handel/övrigt
15,0
Borgarfjord 2
Kista
Tomträtt
Kontor
43,0
Frukthallen 1
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
7,1
Färöarna 1
Kista
Tomträtt
Kontor
45,9
Hantverkaren 1
Botkyrka
Tomträtt
Logistik/lager
9,7
Hantverkaren 1
Södertälje
Äganderätt
Logistik/lager
14,0
Jordbromalm 6:16
Haninge
Äganderätt
Logistik/lager
7,1
Jordbromalm 6:60
Haninge
Äganderätt
Logistik/lager
6,6
Konsumenten 1
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
7,9
Murmästare-Ämbetet 2
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
7,9
Particentralen 1
Stockholm
Tomträtt
Handel/övrigt
2,4
Particentralen 2
Stockholm
Tomträtt
Handel/övrigt
2,8
Particentralen 5
Stockholm
Tomträtt
Handel/övrigt
1,2
Particentralen 6
Stockholm
Tomträtt
Handel/övrigt
2,4
Partihallen 1
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
20,3
Pentagonen 1
Huddinge
Äganderätt
Handel/övrigt
7,8
Postgården 5
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
5,3
Reykjavik 1
Kista
Tomträtt
Kontor
31,8
Råfilmen 1
Stockholm
Tomträtt
Logistik/lager
1,4
Tumba 7:150
Botkyrka
Äganderätt
Kontor
79,5
Åby 1:152
Haninge
Äganderätt
Logistik/lager
4,2
Åkerby 8
Täby
Äganderätt
Logistik/lager
9,7
336,0
Väst
Bockasjö 1
Borås
Äganderätt
Logistik/lager
23,3
Rydahög 1
Borås
Äganderätt
Logistik/lager
38,7
Rydaslätt 1
Borås
Äganderätt
Logistik/lager
13,2
Trucken 1
Borås
Äganderätt
Logistik/lager
33,0
Träskruven 1
Borås
Äganderätt
Logistik/lager
15,6
Överdomaren 3
Jönköping
Äganderätt
Logistik/lager
13,0
Överdomaren 4
Jönköping
Tomträtt
Logistik/lager
14,4
Överstycket 26
Jönköping
Äganderätt
Logistik/lager
10,5
161,7
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
FastighetsbeteckningKommunÄgandeformKategori Uthyrningsbar
area (Tkvm)
Västerås
Energin 7
Västerås
Äganderätt
Logistik/lager
Klio 10
Västerås
Äganderätt
Kontor
Verkstaden 20
Västerås
Äganderätt
Logistik/lager
Verkstaden 6
Västerås
Äganderätt
Kontor
3,4
2,8
24,6
15,4
46,2
Öresund
Asien 20
Helsingborg
Äganderätt
Kontor
2,5
Bromsregulatorn 1
Landskrona
Äganderätt
Industri
32,8
Brudbuketten 10
Malmö
Äganderätt
Kontor
0,8
Brudbuketten 13 Malmö
Äganderätt
Kontor
1,1
Böttö 5
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
11,8
Cementen 4
Malmö
Äganderätt
Kontor
3,7
Dolken 3
Helsingborg
Äganderätt
Industri
3,8
Eggegrund 6
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
7,6
Holmögadd 3
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
11,4
Holmögadd 4
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
14,2
Hunnerup 1
Lund
Äganderätt
Kontor
20,4
Jupiter 12
Helsingborg
Äganderätt
Logistik/lager
1,4
Kavalleristen 11
Helsingborg
Äganderätt
Kontor
2,0
Klostergården 2:18
Lund
Äganderätt
Kontor
0,4
Krukskärvan 3
Malmö
Tomträtt
Logistik/lager
7,6
Köpingetrakten 1
Helsingborg
Äganderätt
Logistik/lager
0,9
Rosenbuketten 4
Malmö
Äganderätt
Kontor
4,3
Smörbollen 52
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
2,6
Speditionen 1
Malmö
Tomträtt
Logistik/lager
4,9
Springposten 3
Helsingborg
Äganderätt
Kontor
2,1
Storbådan 2
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
3,2
Storbådan 4
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
2,6
Storbådan 5
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
13,0
Svavlet 4
Malmö
Äganderätt
Kontor
1,2
Svinbådan 4
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
1,6
Svinbådan 5
Malmö
Äganderätt
Logistik/lager
2,6
Sämjan 2
Malmö
Äganderätt
Kontor
9,5
Vårsången 7
Malmö
Tomträtt
Handel/övrigt
1,5
171,8
Övrigt
Axet 1
Lidköping
Äganderätt
Industri
Regnvinden 14
Karlstad
Äganderätt
Logistik/lager
Rösaberg 1:102
Vetlanda
Äganderätt
Logistik/lager
Skogsta 6:2
Hudiksvall
Äganderätt
Handel/övrigt
Sprinten 1
Östersund
Äganderätt
Logistik/lager
Frysen 3
Gotland
Arrende
Logistik/lager
Vågen 8
Motala
Äganderätt
Industri
21,1
9,1
7,6
1,7
2,9
0,7
12,2
55,3
Totalt 850,6
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Våra Kunder
Våra kunder
Kontraktsfördelning
perbransch
bransch
Kontraktsfördelning per
%
25
S
veaReal har en diversifierad kundstock med mer än 750 hyresgäster. Ingen
enskild representerar mer än
8 procent av intäkterna. Branschmässigt är
också diversifieringen stor och våra kunder
återfinns i ett stort antal branscher.
Kundförlusterna har historiskt varit låga och
för 2012 uppgick de till 0,6 procent av de totala
förvaltningsintäkterna. Den genomsnittliga
löp­tiden på hyreskontrakten uppgick till 3,3 år.
20
15
10
5
s
an
fin
ur
an
ni
k,
st a
By
gg
om
Ek
on
-o
i, t
ch
ek
re
ch
ll o
te
fa
ve stig
rk
s a h et s
m
he t
Ut
bi
ld
ni
ng
g
t
ri g
Öv
la g
ch
ko
st i
Of
f.
f
ör
Ho
va
lt
Lo
ni
gi
ng
oc
hf
rk
ör
ni
er
sv
ar
ng
el
nd
Til
lve
Ha
In
f
ko orm
m
m a t io
un n
ika och
t io
n
0
Hyreskontraktsstruktur 2012-12-31
Hyreskontraktsstruktur 2012-12-31
MSEK
200
SveaReals 10 största kunder
26 %
180
Årshyra
22 %
160
LM Ericsson
FOI
Tele2
Alfa Laval
DHL
Aditro Logistics
Fujitsu
Netonnet
Haldex
Thomée Gruppen AB
140
%
19 %
Andel av
total hyra
120
100
13 %
80
60
6%
40
4%
4%
3%
2%
20
0%
0%
1%
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Böttö 5, Malmö
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Kundreportage Deterministic Control
Vi behövde ett
läge nära
centralstationen
och med goda
fysiska kommu­
nikationer.
Torulf Wiberg, VD Deterministic Control
Nytt kontor
med egna rum i rätt läge
När Deterministic Control växte ur sina gamla lokale­r var de i behov av att
snabbt hitta nya. SveaReal hjälpte dem till rätt läge och med egna kontorsrum till samtliga medarbetare.
D
eterministic Control är
Vi sökte därför mer traditionella lokaler med
egna rum och andra värden än de öppna kontorslandskap som många andra företag efterfrågar idag.
Förutom kravet på egna rum var läget oerhört viktigt eftersom kunderna kommer från
hela regionen inklusive Danmark. Goda bilkommunikationer och bra parkeringsytor var
därför avgörande.
– Vi behövde ett läge nära centralstationen och med goda fysiska kommunikationer eftersom våra kunder alltid kommer
resande. Exempelvis tar det bara 20 minuter
till Kastrups flygplats. Dessutom pendlar våra
medarbetare och bor i allt från Trelleborg till
Helsingborg. Här tar det inte längre än fem
minuter till centralstationen och det går även
utmärkt att åka kollektivt.
Torulf Wiberg berättar också att relationen
till SveaReal som är ny sedan årsskiftet redan
hunnit bli god.
– Vår kontaktperson Peter Olsson har varit
oerhört tillmötesgående. Vid lokalbyte är det
mycket som ska fixas men hittills har allt blivit
åtgärdat nästan innan vi hunnit nämna det.
nyinflyttade på Kosterögatan i
Malmö och hyr sedan årsskiftet 300
kvadratmeter kontor. Bolaget som arbetar med
processautomatisering för företag inom kemisk
industri och kraftvärmeverk har som affärsidé
att effektivisera processanläggningar genom
automation.
– Vårt arbete blir oftast direkt lönsamt för
kunden. Det gör att vi inte drabbas lika hårt
som många andra företag vid konjunkturned­
gång, säger Torulf Wiberg som är VD på
företaget.
– För våra programmerare är det viktigt att
varje medarbetare kan stänga dörren om sig.
Deterministic Control AB
Grundat: 1994
Inriktning: Processautomation
Marknadsområde: Norden (Sverige, Norge,
Danmark, Finland)
Omsättning: Drygt 13 Mkr
Medarbetare: 8
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Fastighet
Böttö 5
Ort: Malmö
Adress:
Kosterögatan 5
Byggår: 1964
Area: 11 711 kvm
Kontor
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Finansiering
Finansiering
redovisas löpande till marknadsvärde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Värdet på ränte­deri­
vaten uppgick per 31 december till 704 MSEK
och värdet på valutaderivatet till 42 MSEK.
Nuvarande undervärde på räntederivat kommer
lösas upp under återstående löptid och redovisas
i resultaträkningen. Valutaderivatet förfaller till
betalning september 2013.
Eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick vid årsskiftet
till 2 190 MSEK och soliditeten uppgick till
28,1 %. Det egna kapitalet ökade under
perioden med 1 311 MSEK. Förändringen
bestod av:
Riktad nyemission
391 MSEK
Apportemission
852 MSEK
Årets koncernresultat
67 MSEK
Övrigt 1 MSEK
1 311 MSEK
Likviditet
Koncernens likvida medel uppgick till
382 MSEK vid årsskiftet. Utöver detta har
koncernen en ej outnyttjad checkkredit på
50 MSEK. Under året ökade koncernens kassa
med 38 MSEK.
Verksamheten
144 MSEK
Investeringar
–55 MSEK
Förvärvad kassa
189 MSEK
Finansiella poster
–241 MSEK
Övrigt
1 MSEK
Kassaförändring 2012
38 MSEK
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick per
31 december till 4 445 MSEK vilket motsvarade
en belåningsgrad på 62,8 %. De räntebärande
skulderna består av fem lån varav ett är ett
obligationslån i euro vilket löper till 2038. Den
genomsnittliga räntan uppgick till 6,9 % och
räntebindningstiden till 5,3 år.
De räntebärande skulderna är ränte- och
valutasäkrade med totalt nio derivat, åtta
ränte­derivat och ett valutaderivat. Derivaten
Lånestruktur per 2012-12-31
Förfalloår
MSEK
2014
2015
2017
2024
2038
Summa
1 111
2 765
259
58
256
4 445
Ränta, %Andel, %
6,5
7,2
7,6
6,0
6,1
6,9
25
62
6
1
6
100
ränteDerivatstruktur per 2012-12-31
Förfalloår
MSEK
2017
2018
2025
Summa
1 200
2 801
332
4 333
Ränta, %Andel, %
4,5
4,8
4,8
4,7
28
65
8
100
Utveckling Belåningsgrad
%
85
80
Belåningsgrad
75
70
65
60
2010
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
2011
17
18
19
20
21
22
2012
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Aktien
och ägarna
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur
Årsredovisningen
2012
Aktien och ägarna
Aktiekapital och aktien
Ägarna
Under året har två emissioner genomförts. I juli
emitterades 139 113 aktier i en företrädesemission
till befintliga aktieägare samt i december
gjordes ett förvärv via en apportemission då
224 370 aktier emitterades till Fortin AS. Per
den 31 december 2012 uppgick antalet aktier till
502 596 st.
Bolagets störste ägare är Fortin AS som har
ökat sitt ägande under året från 41 % till 78 %.
Se nedan ägarförteckning med de tio största
ägarna.
Ägarförteckning per 2012-12-31
ÄgareAntal aktierAndel, %
Fortin AS
Stiftelsen UNI
Trondheim kommunale pensjonskasse
Nortura konsernpensjonskasse
Herkules Confektionsfabrikker AS
F.H. Lorentzen AS
Oyyo Olsen Eiendom AS
Grubesand AS
Lørenskog kommune
Progress Trading AS
Övriga
Totalt
393 653
12 740
11 800
7 000
4 700
4 080
1 840
1 840
1 680
1 500
61 763
502 596
78,3
2,5
2,3
1,4
0,9
0,8
0,4
0,4
0,3
0,3
12,3
100,0
Substansvärde
Koncernens bedömda substansvärde uppgick
per 2012-12-31 till 2 109 MSEK vilket motsvarar
4 197 SEK/aktie. Substansvärdet belastas av
marknadsvärdet på räntederivaten vilket
uppgår till –549 MSEK efter skatt, detta
motsvarar 1 092 SEK/aktie.
beräkning substansvärde
MSEKSEK/Aktie
Eget kapital enligt balansräkning
Återläggning uppskjuten skatt enligt balansräkning
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt (5,5 %)
Substansvärde
2 190
104
–184
2 109
4 358
206
–367
4 197
Utveckling substansvärde
MSEK
2 500
2 000
Substansvärde
1 500
1 000
500
0
31 dec 2010
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
31 dec 2011
12
13
14
15
16
31 dec 2012
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Vårt Miljöarbete
Marknadsanalys
Makroekonomiskt scenario
Låg global tillväxt under 2012-2013
Begränsad kredittillgång påverkar
den europeiska fastighetsmarknaden
Goda framtidsutsikter under inledningen av 2011 byttes
mot betydligt mer pessimistiska tongångar när det stod
Trots att räntorna var låga, och förväntas fortsätta vara låga
klart att den globala ekonomiska återhämtningen till stora
under ett antal år framöver, drabbades Europa av en kraftig
delar var en illusion. Enligt Newsecs makroscenario står nu
kreditåtstramning under det andra halvåret 2011. Den
världsekonomin inför en utdragen period av svag tillväxt.
europeiska ekonomin räddades dock från en kollaps i kreditTrots att riskviljan har ökat under inledningen av 2012 till
tillförsel när ECB släppte sina treårslån i december 2011 och
följd av ECB:s likviditetsinjektioner kommer det närmaste
februari 2012. Även om riskviljan till följd av detta har ökat
året
kategoriseras
av
finansiell
oro.
Den
globala
tillväxten
kommer det närmaste året kategoriseras av finansiell oro då
Allt fler fastigheter certifieras enligt GreenBuilding,
hämmas
under
2012–2013
av
finanspolitisk
åtstramning,
euroområdets långsiktiga problem fortfarande är olösta.
nytt avtal med Vattenfall om miljöel och generella
begränsad kredittillgång i Europa, politiska låsningar i USA
Denna utveckling har gjort att tillgången till kapital
besparingar av energiförbrukningen i hela fastighetsbeståndet.
och ekonomisk inbromsning i Asien och Latinamerika.
på fastighetsmarknaden har minskat i hela Europa, även
Det var några av SveaReals miljömål som genomfördes under 2012.
i Sverige - en trend som kommer att fortsätta genom hela
2012 och ebba ut först under mitten av 2013. Speciellt minSverige – lokal tillväxt i kombination
dre och medelstora investerare har drabbats hårt. Problemen
med låga globala räntor
har förvärrats av att bankerna i många fall minskar sin riskI motsats till en vikande världskonjunktur uppvisade den
justerade kapitalbas för att uppnå de nya kapitaltäckningssvenska ekonomin fortsatt god tillväxt under 2011. BNP
regler som ska vara uppfyllda sommaren 2012. Bankerna är
ökade med 3,9 procent jämfört med 2010. Till skillnad från
dessutom selektiva i sin utlåning och bankmarginalerna är
stora delar av den övriga västvärlden har Sverige goda ekohöga.
nomiska fundamenta – och utmärker sig med låg statsskuld,
konkurrenskraftig exportindustri, hög sparkvot och god
transparens. Exportindustrin är dock stor och det är genom
Solida banker skapar stabilitet i Sverige
utlandshandeln i kombination med den internationella
Kreditåtstramningen har varit, och kommer att fortsätta
kreditmarknaden som Sverige påverkas av en, ekonomiskt
vara, störst i länder som lider av sviterna av tillgångsbubblor
sett, svagare omvärld. Starka fundamenta i kombination
och underkapitaliserade banker. Även om situationen är
med låga räntor, ökande realinkomster och förväntningar
bättre i Sverige än i övriga Europa är dock kapitaltillgången
om gradvisa förbättringar i hushållens stämningsläge gör att
begränsad och bankmarginalerna höga. De nya förutsättden inhemska efterfrågan blir en allt viktigare tillväxtmotor.
ningarna på finansmarknaden gör att avkastningen på
Henrik Rönndahl
Kommande år kommer därmed att kategoriseras av lokal
den svenska fastighetsmarknaden till allt större del beror
tillväxt i Sverige - driven av inhemsk konsumtion och
på de finansieringsvillkor som varje enskild investerare
investeringar – i kombination med låga globala räntor
kan få. Effekten blir att fastighetsmarknaden domineras
eftersom våra räntor hålls nere av låg investeringsefterfrågan
av investerare med tillgång till eget kapital – som institudet innebär
att vi iaktörer
slutet av
detta
år kommer
i världsekonomin, hög global sparbenägenhet
och
lågt
tionella investerare
samt större
med
tillgång
till
ästan alla pratar om det,
att ha certifierat 10och
% goda
av vårt
bestånd enligt– en
inflationstryck. Sveriges BNP förväntas
att av
växa
med
1
företagsobligationsmarknaden
bankrelationer
behovet
olika
miljöinsatser
för
procent under 2012, för att återhämta
sig något och
växautveckling.
trend som varGreenBuilding.
tydlig på den svenska transaktionsmarknaden
en långsiktig
hållbar
går att2011
bli certifierad
på två sätt.
med 1,5 procent 2013 och 2SveaReal
procent 2014.
under det andraDet
halvåret
och som bedöms
fortsätta
har under senare år på ett mycket
konkret sätt gått från ord till handlingunder
med 2012. Vanligast är att med hjälp av olika investeringar
och åtgärder visa upp en lägre energiförbruknya uppdaterade miljömål för varje kalenderår.
Källa: newsec
ning på minst 25 procent jämfört med tidigare
– Vi har intensifierat vårt miljöarbete av två
år. Isolering av tak och byte av ventilationsskäl. Dels för att möta miljökraven från våra
Ekonomiska indikationer – Sverige
anläggning är exempel på effektfulla åtgärkunder och dels för att leva upp till vår egen
der. Det går också att bli certifierad genom att
miljöpolicy.
En
betydande
del
av
miljöförbätt%
beskriva vilka energibesparande åtgärder som
ringarna sker i samverkan med våra hyresgäs6
BNP
planeras för en fastighet som sedan följs upp
ter, förklarar Henrik Rönndahl, miljöansvarig
Privat konsumtion
4
med en årlig kontroll och utvärdering.
på SveaReal.
Sysselsättning
– Vi har ett fastighetsbestånd
med stor
Hösten 2011 certifierades den första fastighe2
Inflation
åldersspridning
och
det
innebär
att vi med
ten
enligt
kraven
från
GreenBuilding
och
där0
rimliga investeringar kan få ett bra utfall. På
med blev SveaReal en officiell GreenBuilding
-2
flera års sikt är målsättningen att samtliga
partner.
-4
hyresgäster ska uppleva att de har sin verk– Under fjolåret hade vi som mål att certisamhet i en fastighet som är både miljövänlig
fiera
ytterligare
fyra
fastigheter
vilket
vi
också
-6
2007
2008
2009
2010
2011
2012E
2013E
och energisnål.
gjorde. Vi har samma målsättning för 2013 och
Nya initiativ för
HÅLLBAR
UTVECKLING
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Genomförda miljöåtgärder 2012
üFyra fastigheter certifierade
enligt GreenBuilding.
ü Minskad generell energi­förbrukning
på 5,2 procent.
ü Åtta nya miljöstationer.
ü Nytt avtal med Vattenfall om
miljöel till hela fastighetsbeståndet.
Åkerby 8, Täby
SveaReals miljöinitiativ ryms inom både
större och mindre åtgärder. Till de mindre hör
till exempel uppförande av miljöstationer för
att förbättra närmiljön kring en fastighet och
på ett enkelt sätt dölja återvinningskärl.
SveaReals miljömål 2013
Erbjuder Gröna hyresavtal
 Certifiera fyra fastigheter enligt
Ett av de nya miljömålen för 2013 är att kunna
erbjuda kunder Gröna hyresavtal. Det innebär
bland annat att hyresgästen får tillgång till
all information om förbrukning av energi och
vatten.
– Vi vill skapa en levande dialog kring miljörelaterade frågor och då är det en förutsättning
att ha tillgång till information om förbrukning och tillsammans se vilka åtgärder som
ger resultat. Krav på källsortering och val av
byggmaterial vid ombyggnader är andra delar
som ingår i det Gröna hyresavtalet, konstaterar
Henrik Rönndahl.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
GreenBuilding.
 Uppföra åtta nya miljöstationer.
 Minska generell energiförbrukning
med fem procent.
 Kunna erbjuda hyresgäster Gröna
hyresavtal.
 SveaReals medarbetare utbildas
i Eco-driving.
 SveaReals medarbetare ska genom
personligt agerande i sitt dagliga
arbete medverka till att miljöpolicyn
följs.
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Marknadsanalys
Utökat bestånd
i Sveriges starkaste region
Göteborg och Jönköping – inom vilken
huvuddelen av SveaReals fastighetsbestånd
finns samlat – och här finns majoriteten av
Sveriges logistikcentrum.
Verksamhetslokaler och kontor i ytterområden svarar för en femtedel av fastighetsvärdet i
SveaReals portfölj. Marknaden för denna typ
av fastigheter har historiskt sett varit relativt
stabil avseende hyresnivå och vakansgrad.
I Stockholmsregionen samt
Öresundsregionen återfinns majoriteten
av SveaReals fastighetsvärde och det är
också dessa svenska regioner som har
haft starkast utveckling på senare år.
F
astighetsinnehavet i Stockholms­
regionen växte ytterligare i slutet av
2012 då fem fastigheter innehållande
kontor, hotell och handel, med en total
lokalyta om 145 000 kvadratmeter förvärvades
från Fortin AS, SveaReals huvudägare.
Stockholmsregionen är tillväxtmotorn i den
svenska ekonomin. Sett till ekonomisk tillväxt,
sysselsättning och befolkningsutveckling
utmärker sig Stockholm mycket starkt från
Sverige som helhet. Öresundsregionen består
av områdena Själland i Danmark och Skåne i
Sverige. Den ekonomiska tillväxten i regionen
har under senare år varit högre än i både
Sverige och Danmark som helhet. En starkt
bidragande orsak är att näringslivet i Malmö
utvecklats från industriell karaktär och blivit
mer diversifierat med tyngdpunkt mot den
privata tjänstesektorn. De närmsta tio åren
kommer också Malmöregionen att kunna
dra nytta av flera stora investeringar inom
forskningsområdet.
Låg svensk transaktionsnivå
Transaktionsvolymen för den svenska fastighetsmarknaden återfanns på en relativt modest
nivå under 2012 ända fram till december
månad. Fram till dess hade turbulensen inom
euroområdet, ökade bankmarginaler och krav
på en högre andel eget kapital vid fastighetsförvärv genomsyrat marknaden.
Det var främst kapitalstarka institutioner
och pensionsbolag som svarade för huvud­
delen av förvärven. Lager-, logistik- och industrifastigheter var fortsatt populära bland
investerare och segmentet stod för nära tio procent av den totala transaktionsvolymen i likhet med 2011. Detta är en fördubbling jämfört
med åren 2008–2009 då segmentet svarade för
omkring fem procent.
Vinnare på sikt
Newsec bedömer att direktavkastningskraven
i de mest attraktiva fastighetssegmenten
bottnade ut 2012. Under kommande år
kommer fastighetssegment med lite högre risk,
det vill säga fastigheter med stabila kassaflöden
i sekundära lägen, att avkasta bäst. Inom dessa
segment är det vanligt med opportunistiska,
högbelånade investerare, för vilka de positiva
effekterna av en starkare hyresutveckling, lägre
vakansrisk och förbättrad kredittillgång överväger de negativa effekterna av högre räntor.
Under 2013 bedöms direktavkastningskraven
för attraktiva lager- och logistikfastigheter på
etablerade delmarknader sjunka med 10 till 15
punkter. För verksamhetslokaler och kontor
i ytterområden i Sveriges region- och universitetsstäder bedöms direktavkastningskraven
vara oförändrade under 2013.
Stabil privat konsumtion
Cirka 35 procent av fastighetsvärdet i SveaReals
portfölj består av lager- och logistikfastigheter.
Den demografiska tyngdpunkten i Sverige
återfinns i en triangel mellan Stockholm,
Transaktionsvolym Sverige (Transaktioner ≥100 MSEK)
160
110
60
10
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
–40
Inhemska investerare
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Utländska investerare
16
17
18
19
20
Källa Newsec
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Trots den svaga världskonjunkturen uppvisade den svenska ekonomin fortsatt tillväxt under
2012. BNP ökade med 0,8 procent jämfört med 2011. Till skillnad från stora delar av den
övriga västvärlden har Sverige goda ekonomiska fundament och utmärker sig med låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, hög sparkvot och god transparens.
Inhemsk efterfrågan
driver svensk tillväxt
S
verige är dock en liten öppen
ekonomi, runt hälften av BNP utgörs
av export, varav två tredjedelar går till
Europa, och det är genom utlandshandeln
som Sverige påverkas av den globala lågkonjunkturen. Riksbanken bedriver även en stram
penningpolitik i relation till vår omvärld. Det
gör att kronan bedöms förbli stark under 2013,
vilket ytterligare hämmar exporten. Vår starka
ställning i kombination med en svag export­
efterfrågan gör att den inhemska efterfrågan är
den enskilt viktigaste tillväxtmotorn under 2013.
Den svaga tillväxten under 2013–2014 gör
att sysselsättningsutvecklingen blir svag och
inflationstrycket fortsatt lågt. Den svenska ekonomin förväntas återhämta sig 2013–2014 med
en gradvis ökande exportefterfrågan och i takt
med att den globala ekonomin återhämtar sig.
Inom en femårsperiod bedöms starkare ekonomisk tillväxt driva upp realräntorna från
dagens rekordlåga nivåer mot det historiska
snittet på 1,5–2,0 procent, medan något högre
inflation pressar upp de nominella långräntorna mot 3–4 procentsnivån.
Solida banker skapar stabilitet
Särskilt södra Europa har drabbats av en
kraftig kreditåtstramning under senare år.
Finansmarknaderna har dock stabiliserats
sedan ECB annonserade sitt OMT-program
under sensommaren 2012.
Under senare år har kreditåtstramningen
varit störst i länder som lider av sviterna av tillgångsbubblor och underkapitaliserade banker.
Även om situationen har varit bättre i Sverige
än i övriga Europa har kapitaltillgången varit
begränsad och bankmarginalerna höga även
här. Den begränsade kredittillgången har gjort
att avkastningen på fastighetsmarknaden har
varit beroende av de finansieringsvillkor som
varje enskild investerare kan få tillgång till.
Effekten har blivit att fastighetsmarknaden till
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Ekonomiska indikatorer – Sverige
%
8,0
6,0
BNP
4,0
Privat konsumtion
2,0
Sysselsättning
0,0
–2,0
Inflation
–4,0
–6,0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013E
2014E
allt större del dominerats av investerare med
tillgång till eget kapital så som institutionella
investerare samt välkonsoliderade fastighets­
bolag. Denna trend som var tydlig på den
svenska transaktionsmarknaden under 2012
då institutionella investerare stod för över
40 procent av transaktionsvolymen.
Kredittillgången börjar förbättras
Trots låga räntor och ECB krediter till
bankerna är situationen på den europeiska
finansmarknaden fortfarande utmanande.
Strängare likviditets- och kapitaltäckningsregler samt kreditförluster har påverkat de
europeiska bankernas utlåning till fastighetssektorn. Denna utveckling, som har resulterat
i höga bankmarginaler och stränga krav för
kreditgivning, har speciellt drabbat små och
medelstora företag.
Det finns dock redan nu tydliga tecken på
att kredittillgången börjar förbättras. Ett antal
tyska banker har börjat konkurrera om utlåningen på den svenska fastighetsmarknaden
och emissionerna av företagsobligationer har
ökat markant. Ett utslag från Baselkommittén
i januari 2013 indikerar dessutom att tillämpningen av den nya likviditets- och kapitaltäckningsreglerna kan bli mildare än förväntat.
Källa Newsec
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Förvaltningsberättelse
SveaReal AS
Förvaltningsberättelse
Verksamhetsinriktning
SveaReal AS är ett fastighetsbolag som genom två helägda
dotterbolag äger en fastighetsportfölj omfattande 82
fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs av 53 dotterbolag
och förvaltas av SveaReal AB som har sitt huvudkontor i
Göteborg samt förvaltningskontor i Stockholm och Malmö.
Bolagets huvudinriktning är att långsiktigt äga, förvalta
och utveckla fastigheterna.
Fastighetsbeståndet omfattar en total yta om 851 Tkvm,
med lokalytor för logistik, lager, kontor och industr­i.
Fastigheterna är placerade i Öresundsregionen, Borås,
Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås och
Stockholmsområdet.
Bolagets räkenskaper avläggs i SEK, då SEK är bolagets
funktionella valuta, jämför den norska årsredovisningslagen § 3–4.
För dotterbolaget SveaReal AB uppgår fastigheternas
marknadsvärde till 4 433 MSEK vilket jämfört med 2011
innebär ett sänkt marknadsvärde med 31 MSEK. Yielderna
under året har varit i stort sett oförändrade.
Redogörelse för årsredovisningen
Fortsatt drift
Styrelsen anser att årsredovisningen för bolaget och koncernen ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens
tillgångar och skulder, ekonomiska ställning och resultat.
Man bekräftar att förutsättningarna enligt den norska
årsredovisningslagen § 3–3a för fortsatt drift fortfarande
föreligger och att årsredovisningen för 2012 har upprättats
under dessa förutsättningar.
Övergång till IFRS
Transaktioner som ökat det egna kapitalet
Under året har en nyemission om 400 MSEK genomförts.
Den 20 december förvärvades samtliga aktier i Fortin
Properties AB (namnändrat till SveaReal II AB) genom en
apportemission. Genom dessa 2 transaktioner har det egna
kapitalet ökat med ca 1,2 mdr SEK.
Verksamheten
Året har präglats av fortsatt stor fokusering på marknad,
kunder och uthyrning. Fokuseringen på intäkter och
kostnader är en medveten satsning för att organisationen
skall fokusera på driftnettot och att rätt kompetenser
rekryteras.
2012 ändrade koncernen sina redovisningsprinciper till
att följa IFRS.
SveaReal AS hade inga anställda under 2012.
Organisationen som är anställd i dotterbolagen SveaReal AB
och SveaReal II AB består av 22 medarbetare varav 11 är
kvinnor. Tre medarbetare har rekryterats under året. Bolaget
har inte rapporterat någon arbetsolycka. Arbetsmiljön i
organisationen är god. Sjukfrånvaron uppgick till 2,2 %.
Styrelsen anser inte att det är nödvändigt att vidta särskilda
åtgärder med hänsyn till arbetsmiljö eller jämställdhet.
Årets investeringar i befintliga fastigheter uppgick till
55 MSEK. Större delen avsåg hyresgästanpassningar i
samband med nyuthyrningar och omförhandlingar av
hyreskontrakt.
Fastighetsvärdering
Bolaget har låtit två externa värderingsinstitut lämna
utlåtande om fastigheternas värde, dessa ger ett genomsnittligt marknadsvärde på totalt 7 074 MSEK per 2012-12-31. I
detta värde ingår fastigheterna som förvärvades i samband
med apportemissionen, i december 2012, vilket uppgår till
2 641 MSEK.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
SveaReal AS koncernen redovisar från den 1 januari 2012
enligt IFRS. Detta betyder bl.a. följande:
 Fastighetsvärden tas upp till marknadsvärden i
balansräkningen.
 Årets förändring av fastighetsvärden, efter avdrag från
årets investeringar, förs via resultaträkning som en orealiserad värdeförändring.
 Räntederivat tas upp till marknadsvärde i
balansräkning.
 Årets förändring av värden på räntederivat förs via resultaträkning som en orealiserad värdeförändring.
 Hyresrabatter periodiseras över kontraktstiden.
Intäkter och kostnader i detta avsnitt avser moderbolaget,
SveaReal AS, och koncernen.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 466 MSEK. Vid
förvärvet av SveaReal II AB uppstod en negativ goodwill,
69 MSEK, som resultatförts. Den negativa goodwillen avser
skillnaden mellan förvärvspriset och det verkliga värdet på
eget kapital enligt IFRS. Moderbolaget SveaReal AS hade
inga intäkter 2012.
Den ekonomiska uthyrningsgraden, baserat på kontraktstocken vid årsskiftet, uppgick till 90,6 %.
Kostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 125 MSEK. Koncernens
administration uppgick till 35 MSEK. Finansnettot uppgick
till –198 MSEK. Moderbolaget SveaReal AS administration
uppgick till –0,3 MSEK.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Årets värdeförändring på fastigheter uppgick till
–86 MSEK. Förändringen förklaras av en mindre
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Borgarfjord, Kista
under 2012 på 38 MSEK, vilket innebar att bolagets likvida
tillgångar ökade från 344 MSEK till 382 MSEK. Kassan
vid årsskiftet för den förvärvade koncernen, SveaReal II AB,
uppgick till 189 MSEK.
nedjustering, 31 MSEK, av värdet på de fastigheter som
ägdes vid ingången av 2012 och 55 MSEK avser investeringar i under året ägda fastigheter.
Orealiserade värdeförändringar räntederivat
Årets värdeförändring på räntederivat uppgick till
–7 MSEK till följd av att den långa räntan sjönk under året.
Finansiering
Koncernens resultat före skatt uppgick till 83 MSEK. Årets
uppskjutna skatt uppgick till 16 MSEK. Sänkningen av den
svenska bolagsskatten från 26,3 % till 22 % får en negativ
engångseffekt på årets resultat om 3 MSEK. Detta på grund
av att den uppskjutna skattefordran överstiger uppskjuten
skatteskuld. Resultatet efter skatt uppgick till 67 MSEK.
Under året refinansierade det svenska dotterbolaget,
SveaReal AB, sina samtliga räntebärande skulder. Detta
innebar att båda reverslånen återbetalades. Bankskulden
amorterades ner till belåningsgraden 62 %, resterande skuld
förlängdes till 2015-07-10. För att finansiera refinansieringen
gjordes ett aktieägartillskott om 400 MSEK.
Vid förvärvet av Fortin Properties övertogs en befintlig
finansiering bestående av banklån, obligationslån, räntederivat samt valutaderivat.
Nyckeltal
Verksamhetsrelaterade och finansiella risker
Skatt/Resultat
2011 års nyckeltal inom parentes
 Avkastning eget kapital  Soliditet Belåningsgrad Hyresgästsrisker
5,4 % (7,5 %)
28,1 % (17,7 %)
62,8 % (75,0 %)
Den största verksamhetsrelaterade risken är eventuella konkurser bland fastigheternas hyresgäster. Bolagets hyresgäster
har generellt god betalningsförmåga och kundförlusterna
för 2012 uppgick till 0,6 % av de totala intäkterna. Enskilt
stora hyresavtal innebär även en risk.
Definition nyckeltal
Avkastning eget kapital: Resultat före skatt i
förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under
perioden.
Soliditet: Eget kapital i relation till balansomslutningen
vid periodens slut.
Belåningsgrad: Räntebärande skulder vid periodens
utgång i relation till fastigheternas marknadsvärde.
Finansiella risker
SveaReal identifierar tre finansiella risker:
 Risk att bolaget inte når upp till de finansiella covenants enligt befintliga kreditavtal.
 Inte lyckas få extern finansiering vid större projekt.
 Att banker och kreditinstitut blir restriktiva pga. nedgång i marknaden vilket får negativa konsekvenser för
fastighetsmarknaden.
Likviditet
Likviditeten i koncernen är stabil. Per den 31 december 2012
uppgick kassan till 382 MSEK.
Moderbolagets banktillgodohavanden var vid årsskiftet 17 MSEK. Koncernens kassa hade en positiv utveckling
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Valutarisk
Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige. Samtliga bolag
inom koncernen använder SEK som funktionell valuta.
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Förvaltningsberättelse
Ett lån är upptaget i euro, detta är valutasäkrat via derivat.
Moderbolaget har obetydlig transaktionsexponering genom
att poster i NOK omräknas till SEK.
Ränterisk
Koncernen är exponerad för ändringar av räntenivån
i Norge och Sverige då överskottslikviditet placeras på
bankkonto med räntevillkor som ändras i takt med den
allmänna räntenivån.
Per den 31 december 2012 var 98 % av koncernens
ränte­bärande skulder säkrade genom räntederivat. Total
snittränta vid årsskiftet uppgick till 6,9 %.
swapavtal hög i relation till marknadsmässiga nivåer i dag.
Fastighetsportföljen är genom förvärvet starkt omviktad
med stor andel kontor vilket är en bra riskfördelning mot
logistik. De nya fastigheterna innebär stora möjligheter men
även stora enskilda hyresengagemang som måste omförhandlas under de närmaste två åren.
Miljö
Bolaget och koncernen arbetar aktivt för en minskad
miljöpåverkan med prioritet på minskad energiförbrukning.
Avfall och utsläpp som uppstår vid fastighetsdrift behandlas
enligt gällande lagar och bestämmelser.
Marknad och framtida utveckling
Forsknings- och utvecklingsaktiviteter
Fastighetsmarknaden 2012 har präglats av fortsatt osäkerhet dels avseende tillgången på extern finansiering men
även som en följd av konjunkturen som direkt påverkat
hyresmarknaderna negativt under 2012.
Lokalvakanserna har på den svenska marknaden generellt i stort varit konstant, trenden mot kortare hyresavtal
är fortfarande tydlig. Inom våra segment lager/logistik har
marknaden varit fortsatt stark, mycket beroende på att våra
fastigheter är placerade på orter med positiv utveckling av
logistikverksamhet, här kan nämnas Jönköping, Borås och
Malmö.
Nyproduktion av externa centrallager är ett
konkurrenshot.
Inledningen på 2012 har gett förhållandevis positiva
konjunktursignaler, effekten i vår verksamhet har inte
påverkats.
2012 innebar flera stora aktiviteter för SveaReal, nyemission om 400 MSEK och ett förvärv av Fortin Properties
AB med ett underliggande fastighetsvärde om 2,6 mdr
SEK innebär att SveaReal har ett nytt utgångsläge. Den
finansiella plattformen med en belåningsgrad i nivån
63 % är tillfredsställande, räntenivån är dock på grund av
Koncernen bedriver inga aktiviteter som kan definieras som
forsknings- och utvecklingsaktiviteter.
Förslag till vinstdisposition
Det finns inget fritt eget kapital i bolaget. Styrelsen föreslår
följande vinstdisposition av årsresultatet för SveaReal AS:
Överföring till balanserat eget kapital
67 489 000 SEK
Efter disponering av årsresultatet består eget kapital av
följande:
Aktiekapital:
Överkursfond: Balanserat eget kapital:
Summa eget kapital: 11 758 000 SEK
2 639 185 000 SEK
–460 687 000 SEK
2 190 257 000 SEK
Styrelsen föreslår följande vinstdisposition av koncernens
årsresultat:
Överföring till balanserat eget kapital
67 489 000 SEK
Oslo, 18 mars 2013
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Widar Salbuvik,
Styrelseordförande
Claes Malmkvist,
VD
Odd Ekholt,
Styrelseledamot
Erik Gjellestad,
Styrelseledamot
Erik Selin,
Styrelseledamot
Knut Styrvold,
Styrelseledamot
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och
Resultaträkning
utdrag ur Årsredovisningen
– koncern
2012
Utdrag ur Årsredovisningen 2012
Resultaträkning – koncern
Belopp i MSEK
jan-dec 2012
Hyresintäkter
Driftskostnader
Fastighetsskatt
Tomträttsavgäld
Underhåll
Totala fastighetskostnader
jan–deC 2011
466476
–84–89
–13–13
–7–9
–20–22
–125
–133
Driftnetto
341343
Administration
Finansnetto
Förvaltningsresultat
–35–39
–198–203
107101
Negativ goodwill
69
0
Fastigheter
Derivat
Resultat före skatt
–86151
–7–188
83
64
Uppskjuten skatt
–16
1
67
65
Resultat efter skatt
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Balansräkning – koncern
Utdrag
Utdrag från
ur Årsredovisningen
Årsredovisningen2012
2011
Balansräkning – koncern
Resultat för koncernen (MSEK)
jan–dec 2012
belopp i MSEK
Hyresintäkter
jan–dec 2011
31 dec 2012
31 dec 2011
466476
Tillgångar
Driftskostnader
–84–89
Anläggninstillgångar
Fastighetsskatt
–13–13
Fastigheter
7 0744 464
Tomträttsavgäld
–7–9
Maskiner och inventarier
2
3
Underhåll
–20–22
Långfristiga
fordringar
1
1
Totala fastighetskostnader
–125
–133
Uppskjuten
skattefordran
245
138
Driftnetto
341343
Summa anläggningstillgångar
7 322
4 607
Administration
–35–39
Finansnetto
–198–203
Omsättningstillgångar
Förvaltningsresultat
107101
Kortfristiga
fordringar
77
24
Övrig
intäkt
69
0
Kassa och bank
382
344
Summa omsättningstillgångar
458
369
Fastigheter, orealiserade
–86
152
Fastigheter,
realiserade
0
–1
SUMMA
TILLGÅNGAR
7 781
4 975
Räntederivat,
orealiserade
–7
–188
Resultat före skatt
83
64
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Uppskjuten
skatt
–16
1
Eget
kapital
Aktiekapital 12
3
Resultat efter skatt
67
65
Överkursfond
2 6391 380
Balanserad förlust
–461
–504
Summa eget kapital
2 190
879
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
4 431
3 276
Derivat, långfristig del
704
440
Uppskjuten skatteskuld
104
120
Övriga långfristiga skulder
1
31
Summa långfristiga skulder
5 239
3 867
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
14
70
Derivat, kortfristig del
42
0
Leverantörsskulder
3725
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
220
117
Övriga kortfristiga skulder
38
17
Summa kortfristiga skulder
351
230
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
7 781
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
4 975
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS FöretagspresentationKassaflödesanalys
och utdrag ur Årsredovisningen
– koncern
2012
Utdrag ur Årsredovisningen 2012
Kassaflödesanalys – koncern
Belopp i MSEK
2012
2011
Resultat före skatt
83
64
Negativ goodwill
–69
0
Värdeförändringar på fastigheter
86
–151
Värdeförändringar på derivat
7
188
Betald skatt
0
–2
Övriga poster ej ingående i kassaflödet
7
–1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
114
98
förändring av rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar
11
4
Förändring av kortfristiga skulder
19
–16
Kassaflöde från den löpande verksamheten 144
86
Investeringar–55
–79
Försäljning av fastigheter
0
297
Kassa i förvärvad koncern
189
0
Kassaflöde från investeringsverksamheten
134
218
Upptagna lån
0
Amorterade lån
–612
Kontantemission372
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
–241
1
–251
0
–250
Årets kassaflöde
37
Kursdifferens i likvida medel
1
Förändring av likvida medel
38
Likvida medel vid årets ingång
Likvida medel vid året slut
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
54
0
54
344
382
20
21
22
23
24
290
344
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Förändring eget kapital – koncern
Utdrag
Utdrag från
ur Årsredovisningen
Årsredovisningen2012
2011
Förändring eget kapital – koncern
Balanserat Summa
Belopp i MSEKAktiekapitalÖverkursfond
eget kapital
eget kapital
2012-01-01
31 380
–504 879
Årets resultat
67
67
Valutajustering 025 –250
Kontantemission 3 388391
Apportemission 5 847852
Övrigt 11
2012-12-31
12 2 639 –4612 190
31.12.2010 NGAAP
3
1 379
–368
1 014
Effekt av övergång til IFRS
–188
–188
2011-01-01
31 379 –555 827
Årets resultat
65
65
Valutajustering 0 1 –10
Justering uppskjuten skatt
–13
–13
2011-12-31
31 380 –504 879
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen
Noter
2012
Utdrag ur Årsredovisningen 2012
Noter
Om inget annat anges i noten står alla belopp i TSEK
Not 4 Kapitalstruktur och kapitalstyrning
Soliditet
Det huvudsakliga syftet med koncernens styrning av kapitalstrukturen är att säkra att koncernen upprätthåller en tillfredsställande kapitalbas för att kunna främja en god utveckling av
sina projekt.
Kapitalbalansen är avgörande för koncernens fortsatt goda
kreditvärdighet och därmed dess fördelaktiga lånevillkor hos
långivaren, och att dessa står i ett rimligt förhållande till den
verksamhet som drivs.
Koncernen styr sin kapitalstruktur och gör nödvändiga
ändringar baserat på en löpande värdering av de ekonomiska
förhållanden under vilka verksamheten drivs och de utsikter
man har på kort och medellång sikt.
Det egna kapitalet och likviditetsreserven utgör centrala
nyckeltal när det gäller styrning av kapitalstruktur. Koncernen
har en målsättning om att det egna kapitalet ska utgöra minst
30 % och att det alltid ska finnas en likviditetsreserv på
50 MSEK.
2012
Andel eget kapital
Likviditetsreserv
20112011-01-01
28,1 %
17,7 %
16,7 %
382 416344 078 290 235
Not 6 Fastställande av verkligt värde
Verkligt värde på fastigheter
Likvida medel
Bolaget har låtit två externa värderingsinstitut värdera koncernens fastigheter. Därefter har fastigheternas genomsnittliga
marknadsvärde fastställts till 7 074 MSEK.
Värderingen har baserats på analys av framtida kassaflöden.
Genom att värdera kassaflöden får man en bild av fastighetens
framtida avkastningsmöjligheter. Metoden går ut på att man gör
en analys av förväntade framtida intäkter som fastigheten antas
kunna generera, med avdrag för förväntade kostnader för drift
och underhåll.
Värderingen innehåller en nuvärdesberäkning av dessa
framtida kassaflöden.
Verkligt värde anses vara detsamma som redovisat värde.
Räntebärande skulder
Koncernen redovisar räntebärande skulder med upplupet
anskaffningsvärde. Verkligt värde på räntebärande skulder anses
motsvara redovisat värde då alla räntebärande skulder har rörlig
ränta och koncernen inte har fått några indikationer på att
marginalen har ändrats sedan upplåningen. Kundfordringar/andra fordringar och leverantörsskulder/andra skulder
I huvudsak redovisas dessa poster inledningsvis med verkligt
värde, och i efterföljande perioder med upplupet anskaffningsvärde. Diskontering anses vanligtvis inte ha någon större effekt
på denna typ av fordringar och skulder.
Sensitivitet i förhållande till centrala variabler
Ändringar iVärdeändring
variablerMSEK
Exit yield
+0,25%
–120
Diskonteringsränta+0,25%
–119
Inflation
+1%70
Marknadshyra +10%580
Derivat
Verkligt värde på finansiella derivat, exempelvis valutaterminkontrakt, valutaswappar och ränteswappar är det beräknade
nuvärdet av framtida kassaflöden och tas fram med hjälp av
de räntekurvor och valutakurser som gäller på balansdagen.
Beräkningarna utförs vanligtvis av bolagets bank. Bolaget har
kontrollerat och bedömt rimligheten i värderingarna.
Finansiella instrument och derivat
Beräknat verkligt värde för koncernens finansiella instrument
baseras på marknadspriser och de värderingsmetoder som
beskrivs nedan.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Noter
Utdrag
Utdrag från
ur Årsredovisningen
Årsredovisningen2012
2011
Noter
Om inget annat anges i noten står alla belopp i TSEK
Not 6 Fastställande av verkligt värde (forts)
Fastställande av verkligt värde per den 31/12 2012 med hjälp av
Gällande
marknadsvärde
för liknande
tillgångar och
skulder
Andra
observerbara
data med stor
betydelse (nivå 2)
Andra icke
observerbara
data med stor
betydelse (nivå 3)
Totalt beräknat
verkligt värde
Tillgångar
Derivat, tillgångar
- - - Skulder
Derivat, skulder
- –747 757
- –747 757
Totalt
- –747 757
- –747 757
Fastställande av verkligt värde per den 31/12 2011 med hjälp av
Gällande
marknadsvärde
för liknande
tillgångar och
skulder
Andra
observerbara
data med stor
betydelse (nivå 2)
Andra icke
observerbara
data med stor
betydelse (nivå 3)
Totalt beräknat
verkligt värde
Tillgångar
Derivat, tillgångar
- - - Skulder
Derivat, skulder
- –440 000
- –400 000
Totalt
- –440 000
- –440 000
Fastställande av verkligt värde per den 1/1 2011 med hjälp av
Gällande
marknadsvärde
för liknande
tillgångar och
skulder
Andra
observerbara
data med stor
betydelse (nivå 2)
Andra icke
observerbara
data med stor
betydelse (nivå 3)
Totalt beräknat
verkligt värde
Tillgångar
Derivat, tillgångar
- - - Skulder
Derivat, skulder
- –252 400
- –252 400
Totalt
- –252 400
- –252 400
Nivå 1: Finansiella instrument värderade utifrån gällande priser i aktiva marknader för identiska tillgångar.
Nivå 2: Finansiella instrument värderade utifrån observerbar marknadsinformation som inte omfattas av nivå 1.
Nivå 3: Finansiella instrument värderade utifrån information som inte är observerbar i förhållande till nivå 2.
Det var inga skillnader mellan nivåerna per den 1/1 2011, 2011 och 2012.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Noter
Utdrag ur Årsredovisningen 2012
Noter
Om inget annat anges i noten står alla belopp i TSEK
Not 8 Köp av dotterbolag
Fördelning av verkligt värde vid verksamhetsköp
Apportemission
Fortin Properties ABTotalt
Den 20 december 2012 övertog SveaReal AS samtliga aktier i
SveaReal II AB (tidigare Fortin Properties AB) genom likvid i form
av apportemission. Överlåtare var SveaReal AS största ägare
Fortin AS.
Apportemissionen baserades på det verkliga värdet på
aktierna i SveaReal II AB, och medförde att Fortin AS mottog
224 370 aktier i SveaReal AS. Apportemissionen omfattade 11
bolag och fem fastigheter. De fem fastigheterna utgjordes av
tre kontorsbyggnader i Kista samt ett konferenshotell och ett
mindre köpcenter i Kungens kurva.
Fastigheter
2 640 8852 640 885
Fordringar
64 00364 003
Likvida medel
188 936
188 936
Lån
–1 979 367–1 979 367
Uppskjuten skattefordran
139 346
139 346
Leverantörsskulder och
andra kortsiktiga skulder
–105 399
–105 39
Verkligt värde på köpt
948 404
948 404
verksamhet, netto
Avtalad köpeskilling
879 588
879 588
Totalt
879 588879 588
Negativ goodwill
Avtalat kontant vederlag
Kontanter mottagna vid köp
Nettoinbetalning
68 816
68 816
0
0
188 936
188 936
188 936188 936
Den negativa goodwillen är en differens mellan fastställt värde
på utfärdade aktier och verkligt värde på det egna kapitalet i
den förvärvade koncernen.
Då allt innehav i de olika bolagen är värderat som verkligt
värde i koncernredovisningen anses beräknad negativ goodwill
vara en vinst vid överlåtelsen och har resultatförts 2012.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Noter
Utdrag
Utdrag från
ur Årsredovisningen
Årsredovisningen2012
2011
Noter
Om inget annat anges i noten står alla belopp i TSEK
Not 18 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran
FörlustFinansiella
utjämning
Födändring uppskjuten skattderivat
framåt
Summa
Per den 1/1 2011
66 381
Redovisad uppskjuten skatt
49 339
2011-12-31115 720
26 132
92 513
–3 837
45 502
22 295 138 015
Ändringar i skattesats 2012
–18 920
Uppskjuten skatt vid köp och försäljning av företag
65 742
Redovisad uppskjuten skatt
1 524
2012-12-31164 067
–3 645
–22 565
60 909
126 651
1 701
3 225
81 260 245 326
Övriga
Förändring uppskjuten skatt
fastigheter
Poster
Summa
Per den 1/1 2011
74 558
Redovisad uppskjuten skatt
43 116
2011-12-31117 674
0
74 558
2 306
45 422
2 306 119 980
Ändringar i skattesats 2012
–19 240
Uppskjuten skatt vid köp och försäljning av företag
–12 695
Redovisad uppskjuten skatt
16 998
2012-12-31102 738
–377
0
–1 154
775
Redovisad uppskjuten skattefordran, netto
–19 617
–12 695
15 845
103 514
141 813
Temporära skillnader som inte ingår i underlaget för beräkning av uppskjuten skatt
Vid årets början
2 190 360
Ändringar relaterade till nyförvärv
638 980
Åtgärder under året
–43 243
Vid årets slut
2 786 097
Temporära skillnader på fastigheter per den 31/12 2012
Verkligt värde
Skattemässigt värde
7 073 985
3 844 400
Aktuell skatt i balansräkningen
Aktuell skatt för året Summa aktuell skatt
2012
2011
–635
–635
0
0
Beskrivning av förlustutjämning framåt
Koncernens förlustutjämning framåt per den 31 december förfaller
enligt följande:
20122011
Ingen förfallodag
Summa förlustutjämning framåt
81 26022 295
81 260
22 295
Utbetalning av utdelningar till aktieägare i moderbolaget påverkar varken bolagets aktuella eller uppskjutna skatt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen
Noter
2012
Utdrag ur Årsredovisningen 2012
Noter
Om inget annat anges i noten står alla belopp i TSEK
Not 27 Effekt av övergång till IFRS
not
NGAAPEget kapital per den 31/12 2010
1 014 401
Effekter av övergång till IFRS
Fastigheter värderade till verkligt värde
17 200
Finansiella derivat värderade till verkligt värde
–252 400
Ändringar i uppskjuten skatt
47 505
Summa effekter av övergång
–187 695
IFRSEget kapital per den 1/1 2011
826 706
A
11
B
NGAAPEget kapital per den 31/12 2011
1 097 709
Effekter av övergång till IFRS
Fastigheter värderade till verkligt värde
149 238
A
Finansiella derivat värderade till verkligt värde
–440 000
11
Ändringar i uppskjuten skatt
62 901
B
Hyresrabatt
8 768
Summa effekter av övergång
–219 093
IFRSEget kapital per den 31/12 2011
878 616
not
NGAAPÅrets resultat 2011
96 499
Effekter av övergång till IFRS
Fastigheter värderade till verkligt värde
152 300
A
Finansiella derivat värderade till verkligt värde
–187 600
11
Ändringar i uppskjuten skatt
15 396
B
Återföring avskrivning/nedskrivning för fastigheter
43 800
A
Realiserade fastigheter
–64 000
A
Hyresrabatt
8 768
Summa effekter av övergång
–31 336
IFRSTotalt resultat 2011
65 163
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Noter
Utdrag ur Årsredovisningen 2012
Noter
Om inget annat anges i noten står alla belopp i TSEK
Not A Effekt av övergång till IFRS på
fastigheter
Not B Effekt av övergång till IFRS på
uppskjuten skatt
20112011-01-01
Ändring
Redovisat värde enligt NGAAP
4 315 162 4 528 547
Räntederivat redovisade
Verkligt värde
4 464 400 4 545 747
i balansräkningen
Effekt av övergång till IFRS
149 238
17 200
Ändringar i underlaget
för uppskjuten skatt
1
2
3
4
5
6
Specificering av ändringar
2011
Ändringar i verkligt värde för fastigheter
Återföring avskrivning/nedskrivning
för fastigheter
Realiserade fastigheter
Ändringar vid övergång till IFRS i resultatet för 2011, netto
152 300
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
187 600
20112011-01-01
440 000
252 400
för fastigheter
–120 293 –192 066
Justeringar av hyresrabatter –8 768
–8 768
Effekt av övergång till IFRS 149 238
–71 773
0
17 200
43 800
–64 000
132 100
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Definitioner
Definitioner
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Belåningsgrad, %
Beräknat driftnetto på årsbasis i förhållande till fastigheternas marknadsvärde.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till
fastigheternas marknadsvärde.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Ränteteckningsgrad, ggr
Kontrakterad bruttohyra, för hyresavtal vilka löper vid
periodens slut, i relation till total bruttohyra.
Förvaltningsresultat, efter återläggning av räntekostnader, i
relation till räntekostnader.
Total bruttohyra, MSEK
Soliditet, %
Årshyra, exkluderat hyrestillägg, samt bedömd hyra för
vakanta lokaler.
Eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens
slut.
Ytmässig uthyrningsgrad, %
AKTIERELATERADE
Kontrakterad yta i relation till total uthyrningsbar yta.
Substansvärde, MSEK
Redovisat eget kapital, justerat för marknadsanpassning av
uppskjuten skatteskuld, vid periodens utgång.
FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, %
Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt eget
kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Resultat före skatt/aktie, SEK
Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt antal
aktier (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt, efter återläggning av räntekostnader, i
förhållande till genomsnittlig balansomslutning (IB+UB)/2
under perioden.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Substansvärde, MSEK
Redovisat eget kapital, justerat för marknadsanpassning av
uppskjuten skatteskuld, vid periodens utgång.
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Bolagsstyrning
Bolagsstyrning
Presentation av styrelsen
Widar Salbuvik
Styrelse
Styrelsens ordförande
Salbuvik har ordförandeuppdrag i bl a Capus
Gruppen AS, Furuholmen Eiendom AS, Hotell
Refsnes Gods AS, Sabar AS, Troms Offshore
AS och Wisa Holding AS.
Salbuvik har styrelseuppdrag i bl a Acento
Finance AS, Dash Software AS, Eiendomsfond
Tyskland I KS, Furuholmeninvest AS och Reef
Subsea AS.
Salbuvik har inga aktier eller optioner i SveaReal.
Widar Salbuvik
Ordförande
Odd Ekholt
Ledamot
Wisa Holding AS, kontrollerat av Widar
Salbuvik, äger 1200 aktier i SveaReal AS.
Erik Gjellestad
Ledamot
Odd Ekholt
Styrelseledamot
Ekholt är VD i Navus Forvaltning AS och
styrelseledmot i Berg Offshore 1 AS.
Ekholt äger 4 700 aktier i SveaReal AS via sitt
företag Herkules Confektionsfabrikker AS.
Erik Gjellestad
Styrelseledamot
Erik Selin
Ledamot
Erik Gjellestad är styrelseordförande i DnB
NOR Eiendomsinvest I ASA som äger
Fortin AS. Gjellestad arbetar som partner i
rådgivningsselskapet Saga Management AS
och styrelseledamot.
Gjellestad är Styrelseledamot i Kongsberg
Industribygg AS, Krags Gate Hjemmel AS,
SpareBank 1 Skadeforsikring AS (2010– ),
Henningsvær Holding AS, Nyvågar Holding
AS, Hjellskjæret Eiendom AS, Nyvågar
Rorbuer AS, Henningsvær Drift AS, Nyvågar
Drift AS och Larsenbrygga AS.
Gjellestad har inga aktier eller optioner i
SveaReal AS.
Knut Styrvold
Ledamot
Ledningsgrupp
Claes Malmkvist
VD
Jesper Mårtensson
CFO
Erik Selin
Helena Lindqvist
HR
Styrelseledamot
Selin är VD i Fastighets AB Balder.
Selin har inga aktier eller optioner i SveaReal
AS.
Knut Styrvold
Styrelseledamot
Peter Olsson
Marknadsområdeschef
Syd/Väst
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Sven Renström
Marknadsområdeschef
Öst (tf)
13
14
15
16
17
Styrvold är VD i Fortin AS.
Styrvold har de senaste 5 åren även
haft uppdrag som Fastighetsdirektör i
ForvaltningsCompagniet AS och VD i
MeglerCompagniet AS.
Styrvold har inga aktier eller optioner i
SveaReal AS.
Johan Sjöstedt
Chef Affärsutveckling
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
SveaReal AS Företagspresentation och utdrag ur Årsredovisningen 2012
Kalendarium
Adresser
Årsredovisning 2012
april 2013
Årsstämma 25 april i Oslo
Delårsrapport januari–mars
maj 2013
Delårsrapport januari–juni
aug 2013
Delårsrapport januari–september
nov 2013
Bokslutskommuniké 2013
feb 2014
Huvudkontor:
SveaReal AB
Box 265
401 24 Göteborg
Tel: 031-63 65 80
Förvaltningskontor:
SveaReal AB
Kosterögatan 5
211 24 Malmö
Tel: 040-10 77 50
Kontakt
VD Claes Malmkvist, 031-63 65 90
CFO Jesper Mårtensson, 031-63 65 81
Marknads-och informationsansvarig
Madeleine Laurin Christensson, 031-63 65 82
SveaReal AB
Hornsgatan 172
117 28 Stockholm
Tel: 08-455 54 30
Fax:08-658 21 24
E-mail: [email protected]
www.sveareal.com
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
AVDELNING
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
28 29 30 31 32
www.sveareal.com
27
33
34
35
36